Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.125.634/01
arrest van 24 juni 2014
in de zaak van
[de man],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant],
advocaat: mr. J.J. Bronsveld te Bergen op Zoom,
tegen
de stichting Woningstichting Goed Wonen,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Goed Wonen,
advocaat: mr. M. van Loo te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 11 april 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, Kanton Breda, van 23 januari 2013 (in de kop van dat vonnis is abusievelijk 23 januari 2012 vermeld), gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en Goed Wonen als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 729086 CV EXPL 12-5282)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 29 augustus 2012.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met vier grieven;
- de memorie van antwoord met twee producties.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.1.1.
[appellant] heeft van Goed Wonen gehuurd de woning aan de [perceel] te [plaats](hierna aangeduid als de woning). Deze huurovereenkomst is ontbonden bij inmiddels onherroepelijk vonnis van de rechtbank Breda, team kanton, van 18 mei 2011. Bij dit vonnis is ook de vordering tot ontruiming binnen twee weken na betekening van dat vonnis toegewezen.
3.1.2.
[appellant] heeft van 8 april 2011 tot 12 juli 2011 in detentie verbleven.
3.1.3.
Goed Wonen heeft bij exploot van 1 juni 2011 de ontruiming van de woning aangezegd tegen 21 juni 2011. Daarbij is [appellant] in gebreke en aansprakelijk gesteld voor alle schade die aan de woning is, of zal ontstaan als gevolg van de ontruiming. Voorts is [appellant] daarbij uitdrukkelijk gesommeerd om de woning vóór de datum van ontruiming in de staat te brengen waarin de woning zich bij het aangaan van de huurovereenkomst bevond.
Tevens is bij dit exploot [appellant] gesommeerd om binnen drie dagen na betekening met Goed Wonen een afspraak te maken om de toestand waarin de woning zich bevindt op te nemen en de bij die opname vastgestelde gebreken uiterlijk voor het tijdstip van de ontruiming zelf te (doen) herstellen, bij gebreke waarvan Goed Wonen die gebreken zelf en op kosten van [appellant] zal (doen) herstellen.
3.1.4.
[appellant] heeft niet gereageerd op voornoemde sommatie om een afspraak te maken. Goed Wonen heeft na de ontruiming van de woning (herstel)werkzaamheden aan de woning doen uitvoeren.
3.2.
In eerste aanleg vorderde Goed Wonen in conventie [appellant] te veroordelen tot betaling van € 8.029,74, vermeerderd met wettelijke rente over € 7.144,29 vanaf 12 juni 2012 tot aan de dag der voldoening, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.2.1.
Aan deze vordering heeft Goed Wonen ten grondslag gelegd dat [appellant] de woning, ondanks daartoe door Goed Wonen in de gelegenheid te zijn gesteld, niet heeft achtergelaten en/of opgeleverd in de staat waarin hij die heeft gehuurd. Goed Wonen was derhalve genoodzaakt herstelwerkzaamheden uit te (doen) voeren. Van de totale herstelwerkzaamheden komt een bedrag van € 7.306,09 voor rekening van [appellant]. Onder aftrek van een waarborgsom (€ 110,--) en restitutie in verband met de eindafrekening servicekosten (€ 51,80) vorderde Goed Wonen € 7.144,29 te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
3.3.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen.
3.4.
In reconventie vorderde [appellant] veroordeling van Goed Wonen tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat, te vermeerderen met rente, proceskosten en (na)kosten.
3.4.1.
Aan deze vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat Goed Wonen aan [appellant] geen redelijke termijn heeft gegeven om de door hem zelf aangebrachte voorzieningen aan te bieden aan een opvolgend huurder. Aldus heeft Goed Wonen onrechtmatig gehandeld jegens [appellant] en heeft [appellant] schade geleden.
3.5.
Goed Wonen heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer, zal voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen.
3.6.
In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter de vordering in conventie van Goed Wonen toegewezen, de vordering in reconventie van [appellant] afgewezen en [appellant] in conventie en in reconventie in de proceskosten veroordeeld.
3.7.
[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en heeft gevorderd dat het hof, opnieuw rechtdoende, Goed Wonen niet ontvankelijk zal verklaren, althans haar vordering zal afwijzen, met veroordeling van Goed Wonen in de proceskosten van beide instanties. Voorts heeft [appellant] gevorderd dat de eis in reconventie wordt toegewezen in dier voege dat Goed Wonen wordt veroordeeld de door [appellant] geleden schade te vergoeden, te begroten door het hof dan wel op te maken bij staat en te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.8.
De grieven 1, 2 en 3 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Deze grieven richten zich, kort gezegd, tegen de overwegingen die ten grondslag liggen aan het oordeel dat het niet plaatsvinden van de voorinspectie voor risico van [appellant] komt en dat dit ook geldt voor het niet kunnen aanbieden van door [appellant] aangebrachte voorzieningen aan een opvolgend huurder.
[appellant] stelt daartoe dat hem feitelijk niet de mogelijkheid is gegeven om zelf de noodzakelijke herstelwerkzaamheden te verrichten. Goed Wonen had in de wetenschap dat sprake was van door [appellant] zelf aangebrachte voorzieningen en dat [appellant] zich in detentie bevond, niet mogen volstaan met het in een gesloten envelop achterlaten van de aanzegging tot ontruiming en oplevering. Onder de gegeven omstandigheden, mede gezien de rol van Goed Wonen als sociaal verhuurder, had van Goed Wonen verwacht mogen worden dat zij nader had getracht om contact te zoeken met [appellant]. Nu Goed Wonen dit heeft nagelaten is de ontruiming onrechtmatig aangezegd.
[appellant] voert tevens aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat Goed Wonen er op mocht vertrouwen dat [appellant] zodanige maatregelen had genomen dat een aan zijn woonhuis uitgebracht exploot hem tijdig zou bereiken. Goed Wonen was immers ervan op de hoogte dat [appellant] zich al enige tijd in detentie bevond en dat het ontruimingsvonnis een verstekvonnis was. De kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat de broer van [appellant] bij de ontruiming of oplevering de belangen van [appellant] had kunnen behartigen. De informatieverstrekking naar de broer van [appellant] is zeer summier geweest en deze broer was ten tijde van de ontruiming niet woonachtig in het pand. Tenslotte acht [appellant] de aanzegging tot ontruiming c.q. oplevering binnen een termijn van drie dagen, terwijl Goed Wonen wist dat hij in detentie verbleef, zo kort dat er aanleiding is om af te wijken van de hoofdregel dat de detentieperiode in de risicosfeer van [appellant] dient te liggen. Als Goed Wonen de ontruiming op een rechtens juiste wijze zou hebben geregeld zouden onnodige kosten voor [appellant] zijn vermeden.
3.9.
Goed Wonen heeft, met verwijzing naar een arrest van dit hof van 30 mei 2006 (ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ0112, NJF 2006/607), gemotiveerd betoogd dat zij erop mocht vertrouwen dat [appellant] maatregelen had genomen om kennis te nemen van aan zijn woning uitgebrachte exploten.
3.10.
Het hof overweegt als volgt.
3.10.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of Goed Wonen de kosten in verband met verrichte herstelwerkzaamheden na oplevering kan verhalen op [appellant]. In hoger beroep kan als vaststaand worden aangenomen dat de woning niet is opgeleverd in de staat waarin deze zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst. Ook de hoogte van de door Goed Wonen in rekening gebrachte herstelkosten staat niet ter discussie.
3.10.2.
Voor de beantwoording van de vraag of Goed Wonen aanspraak kan maken op (volledige) vergoeding van de door haar gemaakte herstelkosten is van belang of zij [appellant] in de gelegenheid heeft gesteld om geconstateerde gebreken zelf te herstellen. In beginsel is hiervoor voldoende dat de verhuurder bij het aanzeggen van de ontruiming aangeeft dat het gehuurde in juiste staat moet worden opgeleverd en dat hij de huurder daarbij uitdrukkelijk uitnodigt om een afspraak te maken voor een voorinspectie teneinde vast te stellen welke gebreken hersteld moeten worden.
3.10.3.
Inhoudelijk voldoet het op 1 juni 2011 betekende exploot (zie voor de inhoud daarvan hiervoor onder 3.1.3) aan die eisen. In het licht van het inmiddels onherroepelijke vonnis van 18 mei 2011 waarbij de huurovereenkomst wegens wanprestatie was ontbonden en de vordering tot ontruiming van de woning binnen twee weken na betekening van het vonnis was toegewezen, is geen sprake van een onredelijke ontruimingstermijn.
Voor zover [appellant] aanvoert dat de termijn van drie dagen voor ontruiming c.q. oplevering onredelijk kort is, berust die stelling op een verkeerde lezing van de aanzegging. [appellant] wordt verzocht om binnen drie dagen na betekening een afspraak te maken met Goed Wonen om de toestand van de woning op te nemen. Dat is in het licht van de aangezegde ontruiming geen onredelijk verzoek. De omstandigheid dat het voor [appellant], gelet op diens detentie, moeilijk was om zijn verplichtingen binnen die termijnen na te komen, komt voor zijn rekening en risico.
3.10.4.
Vervolgens rijst de vraag of Goed Wonen kon volstaan met deze wijze van betekening in de wetenschap dat [appellant] in detentie verbleef. Vaststaat dat de betekening heeft plaatsgevonden aan op het adres waarop [appellant] volgens het GBA stond ingeschreven en waar hij ook krachtens de huurovereenkomst woonplaats had.
Allereerst heeft te gelden dat Goed Wonen er in beginsel op mag vertrouwen dat een huurder zodanige maatregelen neemt dat een aan zijn woning uitgebracht exploot hem tijdig zal bereiken. Het hof acht van belang dat Goed Wonen op 27 mei 2011 is gebeld door de broer van [appellant] met een vraag over de huurachterstand. Door een medewerker van Goed Wonen is toen aan de broer van [appellant], die tijdens de detentie van [appellant] enige tijd in de woning verbleef, meegedeeld dat er sprake was van een op stapel staande ontruiming en dat hij contact kon opnemen met de deurwaarder (zie prod. 7 bij dagvaarding in eerste aanleg). Uit het telefoontje van de broer van [appellant] en de inhoud van het gesprek mocht Goed Wonen afleiden dat de broer van [appellant] kennelijk de zaken van [appellant] met betrekking tot de woning waarnam en [appellant] over de op handen zijnde ontruiming in kennis zou stellen. De omstandigheid dat Goed Wonen in het kader van eventuele nader te maken afspraken met die broer een machtiging van [appellant] verlangde, doet daaraan niet af.
Het had op de weg van [appellant] gelegen om duidelijk te maken waarom de aldus op 27 mei 2011 verkregen wetenschap van zijn broer niet aan hem kon worden toegerekend en waarom Goed Wonen er niet op mocht vertrouwen dat [appellant] zodanige maatregelen had genomen dat een aan hem uitgebracht exploot hem zou bereiken. Die verduidelijking door [appellant] is op beide punten uitgebleven. De enkele stelling van [appellant] in hoger beroep dat de informatieverstrekking aan zijn broer erg summier is geweest, is in het licht van de duidelijke stellingen van Goed Wonen onvoldoende.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat Goed Wonen [appellant] naar behoren heeft gewezen op zijn opleverings- en herstelverplichtingen en dat [appellant] is gehouden om de in rekening gebrachte kosten voor de herstelwerkzaamheden te voldoen.
3.11.
Nu de grieven 1-3 falen, zal het hof het vonnis van de kantonrechter, voor zover in conventie gewezen, bekrachtigen.
3.12.
Grief 4 is gericht tegen de afwijzing van de vordering in reconventie. [appellant] stelt daartoe dat Goed Wonen hem geen redelijke termijn heeft geboden om de door hem aangebrachte voorzieningen aan een opvolgend huurder aan te bieden. Het aanbieden van zelf aangebrachte voorzieningen is in overeenstemming met het beleid van Goed Wonen. De geleden schade bestaat uit het niet ter overdracht hebben kunnen aanbieden van de in de woning aangebrachte voorzieningen, te weten de bar, het laminaat, de wandspiegels en het tuinhuisje.
3.13.
Goed Wonen voert aan dat [appellant] in de gelegenheid is gesteld om het pand op te leveren en in de staat te brengen waar het zich bij het aangaan van de huurovereenkomst in bevond. [appellant] heeft een redelijke termijn gekregen voor de ontruiming. Deze termijn moet voldoende worden geacht om eventuele voorzieningen aan een opvolgend huurder aan te bieden. Voorts betwist Goed Wonen dat [appellant] schade heeft geleden. Goed Wonen voert onder overlegging van foto’s aan dat het tuinhuisje en het laminaat volledig rot tot respectievelijk beschadigd waren. Het gehuurde was in dermate slechte staat dat het pas na renovatie aan opvolgende huurders kon worden aangeboden.
3.14.
Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor met betrekking tot grieven 1-3 is overwogen. Nu Goed Wonen [appellant] naar behoren heeft gewezen op zijn opleverings- en herstelplichten en aan [appellant] een redelijke termijn (namelijk, zoals volgt uit het in 3.1.3 bedoelde aanzeggingsexploot, 20 dagen) heeft geboden om aan deze plichten te voldoen , is geen sprake van een onrechtmatige ontruiming. Ook grief 4 faalt dus. Het hof zal het vonnis, voor zover in reconventie gewezen, eveneens bekrachtigen.
3.15.
Het hof zal [appellant] veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente als gevorderd.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van Goed Wonen gerezen en tot op heden vastgesteld op € 683,-- aan griffierecht en € 632,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 dagen na deze uitspraak;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, C.E.C.J. Ponsioen en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 juni 2014.