ECLI:NL:GHSHE:2014:177

• Datum uitspraak: 28 januari 2014
• Publicatiedatum: 28 januari 2014
• Zaaknummer: HD 200.122.002_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N.J.M. van Etten; B.A. Meulenbroek; M.G.W.M. Stienissen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg en bewijs van boetebeding in huurovereenkomst tussen particuliere verhuurders en Gemeente

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van particuliere verhuurders tegen de Gemeente Veghel over de uitleg van een boetebeding in een huurovereenkomst. De verhuurders, appellanten, hebben op 23 februari 2011 een perceel akkerland verhuurd aan de Gemeente voor openbare evenementen. De huurovereenkomst liep van 1 januari 2011 tot 31 december 2011, met specifieke voorwaarden voor de oplevering van het perceel. Na afloop van de huurperiode bleek het perceel niet in de afgesproken staat te zijn opgeleverd, wat leidde tot een geschil over de boete die de Gemeente verschuldigd zou zijn voor het niet tijdig en in goede staat teruggeven van het perceel.

In eerste aanleg heeft de kantonrechter de Gemeente gedeeltelijk in het gelijk gesteld, maar de appellanten zijn in hoger beroep gegaan om de uitleg van het boetebeding aan te vechten. Het hof heeft de zaak beoordeeld en geconcludeerd dat de taalkundige uitleg van het boetebeding in samenhang met de huurovereenkomst moet worden bekeken. De appellanten stellen dat de Gemeente niet alleen de verplichting had om het perceel tijdig terug te geven, maar ook in de staat zoals afgesproken in de overeenkomst. De Gemeente betwist dit en stelt dat de boete alleen van toepassing is op het tijdig teruggeven van het perceel.

Het hof heeft de appellanten in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren voor hun stelling dat het boetebeding ook betrekking heeft op de staat van oplevering. De zaak is aangehouden voor het horen van getuigen en verdere bewijslevering. De uitspraak van het hof is op 28 januari 2014 gedaan, waarbij de rechters de zaak naar de rol hebben verwezen voor verdere procedurele stappen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.122.002/01

arrest van 28 januari 2014

in de zaak van

1. [appellante 1],

gevestigd te [vestigingsplaats],

2. [appellante 2],

gevestigd te [vestigingsplaats],

3. [appellante 3],

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellanten,

advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts,

tegen:

Gemeente Veghel ,

zetelende te Veghel,

geïntimeerde,

advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,

op het bij exploot van dagvaarding van 5 februari 2013 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ’s-Hertogenbosch gewezen vonnis van 6 december 2012 tussen appellanten - [appellanten] - als eiseressen en geïntimeerde - de Gemeente - als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 836397/rolnummer 12-5809)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 5 februari 2013;

- de memorie van grieven van [appellanten] van 7 mei 2013 met een productie en eiswijziging;

- de memorie van antwoord van de Gemeente met drie producties.

De Gemeente heeft arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1

Het gaat in dit hoger beroep, kort samengevat, om het volgende.

[appellanten] zijn eigenaar van een perceel akkerland aan [het adres] te [plaats]. Op 23 februari 2011 hebben zij dit perceel als onbebouwde grond verhuurd aan de Gemeente, die een tijdelijke locatie voor openbare evenementen wilde. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2011 en duurde tot en met 31 december 2011. De huurprijs bedroeg € 2.300,= per evenement, met een minimum van € 4.600,=.

De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepaling:

Artikel 5 Einde huurovereenkomst

5.1

Het gehuurde wordt door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in goede staat en geheel ontruimd. Het dient geploegd, bruikbaar als akkerland en vrij van afval en dergelijke te zijn. Eventueel op het perceel aangebrachte aarde, verharding etc. dient bij het einde van deze overeenkomst verwijderd te zijn, tenzij verhuurder toestemming geeft deze materialen te laten liggen.

5.2

Indien huurder niet aan deze verplichting voldoet, is verhuurder gerechtigd de kosten van de werkzaamheden die voortvloeien uit het niet voldoen aan dit artikel te verhalen op huurder.

5.3

Mocht huurder na het einde van deze overeenkomst het gehuurde niet direct in gebruik terug geven aan verhuurder dan is huurder een boete verschuldigd van € 1.000,= per dag.

In de overeenkomst is verder opgenomen dat deze van rechtswege eindigde na ommekomst van de huurperiode, dat wil zeggen op 31 december 2011.

Op 27 december 2011 heeft in aanwezigheid van partijen een schouw plaatsgevonden, waarbij is geconstateerd dat het perceel niet vrij was van afval/puinverharding en niet geploegd was. Partijen hebben toen afgesproken dat de Gemeente in de gelegenheid werd gesteld om ervoor te zorgen dat het perceel zou voldoen aan artikel 5.1 om te voorkomen dat [appellanten] de kosten daarvan op de Gemeente zouden moeten verhalen.

Tussen partijen is verder gecorrespondeerd over de wijze waarop het perceel in orde gemaakt zou worden en het moment waarop dit zou gebeuren. De Gemeente behoefde daarvoor de medewerking van [appellanten] aangezien zij niet langer huurder van het perceel was. In deze correspondentie stelden [appellanten] zich op het standpunt dat de boete van artikel 5.3 van de huurovereenkomst op 1 januari 2012 was gaan lopen en bleef lopen tot de afronding van de werkzaamheden op het perceel. De Gemeente was - en is - het daar niet mee eens.

De Gemeente heeft het perceel op 7 september 2012 puinvrij opgeleverd.

4.2

In deze procedure stellen [appellanten] dat de Gemeente het perceel niet op 31 december 2011 conform artikel 5.1 van de huurovereenkomst heeft opgeleverd. Op grond daarvan vorderden [appellanten] in eerste aanleg, kort samengevat en doorgenummerd:

1. te verklaren voor recht dat de Gemeente hierdoor toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen;

2. te verklaren voor recht dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] als gevolg van deze tekortkoming hebben geleden;

3. de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van deze schade, op te maken bij staat;

4. de Gemeente te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 1.000,= per dag vanaf 1 januari 2012 tot aan de oplevering (tot 1 juni 2012 berekend op € 152.000,=);

5. de Gemeente te gebieden het perceel deugdelijk op te leveren, op verbeurte van een dwangsom;

6. de Gemeente te veroordelen tot betaling van € 2.842,= aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente;

7. de Gemeente te veroordelen in de proceskosten.

De Gemeente heeft niet betwist dat zij met betrekking tot de oplevering van het perceel toerekenbaar tekortgeschoten is. Voor het overige heeft de Gemeente de vorderingen van [appellanten] bestreden. De kantonrechter heeft een comparitie van partijen bepaald die op 19 november 2012 heeft plaatsgevonden. Bij eindvonnis van 6 december 2012 heeft, kort samengevat, de kantonrechter de onderdelen 1, 2 en 3 van de vorderingen van [appellanten] toegewezen en de overige onderdelen afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

4.3

Tegen de toewijzing van de onderdelen 1, 2 en 3 en de afwijzing van onderdeel 5 is niet (incidenteel) geappelleerd. In hoger beroep hebben [appellanten] hun eis gewijzigd zodat deze thans luidt:

primair

1. onderdeel 1;

2. = onderdeel 4, met dien verstande dat het totaalbedrag over de periode tot en met 7 september 2012 € 251.000,= bedraagt, en met de wettelijke rente daarover vanaf 7 september 2012;

subsidiair

1. onderdeel 1;

2. = onderdeel 2;

3. = onderdeel 3;

primair en subsidiair

1. onderdeel 6;

2. = onderdeel 7, voor beide instanties.

In dit hoger beroep gaat het na deze eiswijziging om de volgende onderdelen:

• de contractuele boete, vermeld in artikel 5.3 van de huurovereenkomst, berekend over de periode van het einde van de huurovereenkomst tot de uiteindelijke oplevering (4);
• de buitengerechtelijke incassokosten (6);
• de proceskosten (7).

Grief 1 van [appellanten] betreft de vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep onder 3.1. Voor zover nodig heeft het hof hiermee in de weergave van de feiten rekening gehouden; ook indien de grief zou slagen zou dit niet tot een andere beslissing leiden zodat de grief in zoverre faalt. De grieven 2 en 3 betreffen de afwijzing van de gevorderde boete, grief 4 betreft de buitengerechtelijke incassokosten en grief 5 de proceskostenveroordeling. Het hof zal hierna eerst ingaan op de kwestie die in dit hoger beroep centraal staat, namelijk de uitleg van het boetebeding in artikel 5.3 van de huurovereenkomst.

4.4

[appellanten] stellen zich op het standpunt dat artikel 5.3 van de huurovereenkomst gelezen moet worden in samenhang met artikel 5.1 in die zin dat het ‘in gebruik teruggeven’ vermeld in artikel 5.3 impliceert dat dit gebeurt in de staat zoals aangegeven in artikel 5.1. Wanneer het perceel bij het einde van de huurovereenkomst niet
in die staat is teruggegeven, is de boete verschuldigd, aldus [appellanten] Volgens de Gemeente ziet het boetebeding alleen op het in gebruik teruggeven van het perceel zodat de verhuurder hier weer over kon beschikken en niet tevens op de verplichting om het op te leveren in de staat als vermeld in artikel 5.1. Voor dat laatste is in artikel 5.2 een regeling getroffen. De kantonrechter heeft in het vonnis van 6 december 2012 de lezing van de Gemeente gevolgd. Een taalkundige uitleg van artikel 5 van de huurovereenkomst brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat de Gemeente alleen de boete van artikel 5.3 verschuldigd is wanneer zij het perceel na het einde van de overeenkomst niet direct in gebruik teruggeeft. Een verband met de staat van oplevering is in artikel 5.3 niet gelegd en dat hebben [appellanten] er ook niet in mogen lezen, nu de sanctie op het niet correct opleveren, te weten verhaal van kosten, in artikel 5.2 is opgenomen. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt de uitleg van [appellanten] tot ongerijmde conclusies. Nu de Gemeente het perceel per 31 december 2011 heeft teruggegeven, zoals blijkt uit de brief van de Gemeente van 28 december 2011 waarin dit uitdrukkelijk is vermeld, is de Gemeente aan [appellanten] geen boete verschuldigd. Op grond hiervan heeft de kantonrechter dit onderdeel van de vordering van [appellanten] afgewezen.

4.5

Het hof stelt het volgende voorop. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. De taalkundige betekenis van bewoordingen van het omstreden beding zal vaak van groot belang zijn, maar dat wil niet zeggen dat deze doorslaggevend is. De overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere betekenis aan de bepaling moet worden gehecht. Beslissend blijft de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en hetgeen zij wat dat betreft redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101).

4.6

Wanneer het boetebeding wordt bezien tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven maatstaf, is het hof van oordeel dat bij een strikt taalkundige uitleg van artikel 5 van de huurovereenkomst de uitleg die daaraan door de Gemeente wordt gegeven en die door de kantonrechter is gevolgd, het meest aannemelijk is te achten. De huurder dient het gehuurde tijdig en in goede staat terug te geven. Dat is op zich een samenhangende verplichting, zoals [appellanten] betogen, maar deze is wel te onderscheiden in het aspect ‘tijdigheid’ en het aspect ‘in goede staat’. Het is heel wel denkbaar dat partijen hebben beoogd aan een tekortkoming op het ene aspect een ander gevolg te verbinden dan aan een tekortkoming op het andere aspect. Hierbij dient in aanmerking genomen te worden dat na afloop van de huurovereenkomst de huurder geen toegang meer heeft tot het gehuurde, behoudens toestemming van de verhuurder. Een boete op het in het geheel niet teruggeven van het gehuurde en (alleen) een recht op kostenverhaal bij wel tijdig maar niet in goede staat opleveren, is dan zonder meer een aannemelijke regeling.

4.7

[appellanten] hebben gesteld dat het voor hen van belang was dat het perceel bij het einde van de huurovereenkomst bruikbaar was om het zelf te gebruiken als akkerland dan wel om het als zodanig aan derden te verhuren. Dat was ook voor de Gemeente duidelijk, aldus [appellanten] Juist daarom zag het boetbeding op het tijdig én in goede staat opleveren van het perceel en niet alleen op het tijdig teruggegeven ervan, ongeacht de staat waarin het zich bevond. Volgens [appellanten] is dit de strekking van de bepaling en strookt deze strekking met de zin die partijen daaraan redelijkerwijs konden geven en met hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden van redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [appellanten] hebben hiervan uitdrukkelijk bewijs aangeboden.

4.8

Op [appellanten] rust op grond van artikel 150 Rv de bewijslast van hun stelling dat het boetebeding van artikel 5.3 van de huurovereenkomst niet alleen ziet op het tijdig teruggeven van het perceel maar tevens op het niet conform artikel 5.1 van de huurovereenkomst opleveren daarvan.

Het bewijs van die stelling hebben zij tegenover de gemotiveerde betwisting ervan door de Gemeente vooralsnog niet geleverd. Het hof zal hen in de gelegenheid stellen overeenkomstig hun bewijsaanbod dit bewijs te leveren.

4.9

Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

5. De uitspraak

Het hof:

laat [appellanten] toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat het boetebeding van artikel 5.3 van de huurovereenkomst niet alleen ziet op het tijdig teruggeven van het perceel maar tevens op het niet conform artikel 5.1 van de huurovereenkomst opleveren daarvan;

bepaalt, voor het geval [appellanten] bewijs door getuigen willen leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. B.A. Meulenbroek als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 11 februari 2014 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) op
woensdagen in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellanten] ten minste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 januari 2014.