Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.144.452/01
arrest van 3 juni 2014
in de zaak van
[de vrouw],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante],
advocaat: mr. P.W.A.M. van Roy te Beek (Limburg),
tegen
Gemeente Heerlen,
gevestigd te Heerlen,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als de gemeente,
advocaat: mr. B.C.A. Fastré te Maastricht,
op het bij exploot van dagvaarding van 19 maart 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 20 februari 2014, gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie en de gemeente als eiseres in conventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/03/186490, rolnr. KG ZA 13-867)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;
- de memorie van antwoord met producties.
De partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de appeldagvaarding.
4.De beoordeling
4.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[appellante] is begin 1996 samen met [medevennoot Fitworld] (hierna: [medevennoot Fitworld]) een vof aangegaan met de naam Fit & Health Gym [Fit & Health Gym] (hierna: de vof).
Bij huurovereenkomst van 12 mei 1999 heeft de gemeente met ingang van 10 juli 1999 “de (…) sportzaal Apollo, bestaande uit de hoofdtoegang, sportzaal met materiaalberging, gang, 2 doucheruimtes en 2 kleedruimtes met toiletten, 2 bergingen, beheerdersruimte met douche en toilet en CV-ruimte” verhuurd. [medevennoot Fitworld] is in de huurovereenkomst aangeduid als huurder.
Het verhuurde maakt onderdeel uit van een grotere bouwkundige eenheid (een sportcomplex) en grenst daarin aan een zwembad. Dat zwembad met aanhorigheden wordt door [hoofdhuurder] BV gehuurd van de gemeente en door [hoofdhuurder] BV geëxploiteerd.
[hoofdhuurder] heeft op enig moment enige ruimtes van het door haar van de gemeente gehuurde deel van het complex, onderverhuurd aan de vof. Het gaat daarbij met name om een vergaderruimte die door de vof werd gebruikt als kantine. Daarnaast heeft [hoofdhuurder] in dit kader de benedenhallen en toiletten aan de vof ter beschikking gesteld.
Op enig moment (volgens [appellante] in de periode vanaf 2004) zijn de gemeente en de vof met elkaar in onderhandeling getreden over een verkoop van de sporthal. In verband met die onderhandelingen heeft op verzoek van de gemeente op 30 oktober 2008 een waardebepaling plaatsgevonden van de sporthal. In deze waardebepaling staat onder meer het volgende:
“Het betreft een sporthal die momenteel verhuurd is aan Fit & Health Gym [Fit & Health Gym] (…)
De onroerende zaak betreft de sporthal, 2 kleedruimtes met douches en toilet, c.v.-ruimte, personeelsruimte met douche en toilet, bergingsruimte, kantine, vergaderruimte en enkele kleedkamers met douche en toilet.”
De waarde is in deze waardebepaling gesteld op € 190.000,--.
Dit heeft geresulteerd in een op of omstreeks 17 november 2009 tussen de gemeente en de vof gesloten koopovereenkomst, waarbij de sporthal door de gemeente aan de vof is verkocht voor een koopprijs van € 190.000,-- kosten koper.
De tussen de gemeente en de vof gesloten huurovereenkomst is met ingang van 1 januari 2010 geëindigd.
Op 19 januari 2010 zou de sporthal aan de vof worden geleverd. De levering heeft echter niet plaatsgevonden. De gemeente stelde zich op het standpunt dat het niet haar bedoeling was geweest om de ruimtes die [hoofdhuurder] van de gemeente huurde en aan de vof onderverhuurde, in de verkoop te betrekken. Bij brief van 26 november 2010, gericht aan de vof, heeft de gemeente dit (nogmaals) uiteengezet.
In opdracht van de gemeente is de sporthal wederom getaxeerd, ditmaal exclusief de ruimtes die de vof van [hoofdhuurder] had ondergehuurd. Deze taxatie van 16 februari 2011 kwam uit op een waarde van de “sporthal met aparte dames en heren kleedruimten, doucheruimten en toiletten, ondergrond en verdere aanhorigheden” van € 170.000,--.
Bij e-mail van 29 april 2011 aan [medevennoot Fitworld] heeft de gemeente de sporthal voor € 170.000,-- kosten koper te koop aangeboden.
Bij e-mail van 3 mei 2011 heeft [medevennoot Fitworld] aan de gemeente onder meer het volgende meegedeeld:
“Ik wil onder voorbehoud (na juridisch overleg met mijn advocaat) akkoord gaan met uw voorstel en de aankoop van de sporthal apollo zoals afgesproken conform de laatste taxatie te weten 170.000 Euro KK.”.
[medevennoot Fitworld] heeft een CC van deze e-mal naar [appellante] verzonden.
Bij e-mail van 22 augustus 2011 is van de zijde van de gemeente aan [medevennoot Fitworld] en aan de heer [personeelslid] van [hoofdhuurder] BV onder meer het volgende meegedeeld:
“Voor de vakantie is een collegenota in omloop gebracht (…)
Deze nota is goedgekeurd door het college, dit besluit in combinatie met de reeds onderling gemaakte afspraken zorgen ervoor dat niets een verdere afronding van de verkoop in de weg staat.
In mijn beleving zijn nu de volgende stappen aan de orde.
1 daadwerkelijke verkoop van sporthal van gemeente Heerlen aan fitworld voor het overeengekomen bedrag. (…)
3 sluiten van contract tussen Fitworld en [hoofdhuurder] (onderlinge afspraken mbt onderhuur conform eerder afspraken) (…)”.
De vennootschapsverhouding tussen [medevennoot Fitworld] en [appellante] is op enig moment verstoord geraakt.
[appellante] heeft met haar partner de heer [partner van appellante] op 10 oktober 2011 een bezoek gebracht aan de gemeente en mondeling een bod van € 120.000,-- uitgebracht op de sporthal.
Bij e-mail van 2 december 2011 heeft [medevennoot Fitworld] aan de gemeente onder meer het volgende geschreven:
“Ik ga akkoord als prive persoon en niet in de hoedanigheid als vennoot van de vennootschap onder firma Fit en Health Gym [Fit & Health Gym] (Fitworld) met het gestelde betreffende koop sporthal Apollo (€ 170.000,--) en de eerder besproken voorwaarden zoals hieronder beschreven. (…)”
[medevennoot Fitworld] en [appellante] zijn in 2012 een arbitrale procedure tegen elkaar gaan voeren. [medevennoot Fitworld] heeft daarin onder meer ontbinding van de vof gevorderd. [appellante] heeft in reconventie enkele vorderingen ingesteld.
Bij brief van 9 juli 2012 heeft de toenmalige advocaat van [appellante] aan de gemeente meegedeeld dat [medevennoot Fitworld] en [appellante] doende waren om de vof te ontbinden en te verdelen en dat [appellante] het scheidsgerecht zal verzoeken om de onderneming zelfstandig te mogen voortzetten. Namens [appellante] werd in deze brief om levering van de sporthal verzocht en het verzoek gedaan om verdere onderhandelingen via [appellante] te laten verlopen.
In de arbitrage tussen [medevennoot Fitworld] en [appellante] zijn bij uitspraak van op 7 januari 2013 de vorderingen van [medevennoot Fitworld] in conventie afgewezen. In reconventie hebben de arbiters, voor zover thans van belang, voor recht verklaard dat de vof per 31 december 2012 door opzegging is geëindigd, waarbij [medevennoot Fitworld] als opzeggende partij is opgehouden vennoot te zijn, alsmede dat [appellante] tijdig een beroep op haar voortzettingsrecht heeft gedaan.
Bij brief van 10 januari 2013 heeft de toenmalig advocaat van [appellante] aan de advocaat van de gemeente onder meer het volgende meegedeeld:
“Zoals eerder aangegeven, zou ik u informeren omtrent de arbitrage uitspraak en de gevolgen hiervan door de verkoop van het pand door de gemeente Heerlen. Op 7 januari 2013 hebben de arbiters uitspraak gedaan. Bijgaand zend ik u een kopie hiervan. (…)
Ik kan u berichten dat cliënte de vennootschap in een andere rechtsvorm zal voortzetten. (…) De rechtsopvolger (…) neemt alle rechten en plichten van de V.O.F. over.
Namens cliënte (…) benadruk ik dan ook nogmaals dat de gemeente Heerlen het verkochte pand aan de rechtsopvolger zal dienen te leveren, zulks voor de koopsom van € 170.000.”
Bij brief van 19 maart 2013 heeft de gemeente aan [appellante] onder meer het volgende meegedeeld:
“De verkoopprijs, het te verkopen object en de verkoopvoorwaarden, zijn bij u genoegzaam bekend en ik verzoek u dan ook dringenduiterlijk 10 april a.s.tot ondertekening van de betreffende koopovereenkomst over te gaan. (…)
Mocht uuiterlijk 10 april a.s.geen koopovereenkomst hebben getekend, dan ga ik ervan uit dat u verder geen interesse heeft sporthal Apollo aan te kopen en geldt de voormelde aangeboden koopovereenkomst als vervallen. De gemeente kan alsdan het object aan derden aanbieden.”
[appellante] heeft niet binnen de gestelde termijn op deze brief gereageerd. De advocaat van [appellante] heeft de gemeente bij brieven van 6 mei 2013 en 1 augustus 2013 gesommeerd om, kort gezegd, de koopovereenkomst van 17 november 2009 na te komen (levering van de sporthal inclusief de ruimtes die de vof van [hoofdhuurder] BV had ondergehuurd, voor een koopprijs van € 190.000,--).
[hoofdhuurder] BV is een procedure in kort geding gaan voeren tegen de vof, [medevennoot Fitworld] en [appellante]. Die procedure is uitgemond in een vonnis in kort geding van 23 augustus 2013. Bij dat vonnis is, voor zover thans van belang, [appellante] veroordeeld om de van [hoofdhuurder] BV gehuurde bedrijfsruimte (vergaderruimten) te ontruimen. Tevens is [appellante] bij dit vonnis veroordeeld tot betaling van een bedrag aan huurachterstand. De vordering tegen [medevennoot Fitworld] is afgewezen.
Sinds 1 januari 2010 is voor het gebruik van de sporthal geen huur meer betaald aan de gemeente.
Eind januari 2014 heeft [appellante] conservatoir beslag laten leggen op, kort gezegd, de sporthal met aanhorigheden. Op 4 februari 2014 heeft [appellante] de gemeente in een bodemprocedure doen dagvaarden. [appellante] vordert in die procedure primair, kort gezegd, veroordeling van de gemeente tot nakoming van de koopovereenkomst van 17 november 2009 door levering van het bij die overeenkomst verkochte aan [appellante].
4.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde de gemeente in eerste aanleg in conventie, na haar eis te hebben vermeerderd, samengevat weergegeven:
I. veroordeling van [appellante] om de sporthal en aanhorigheden aan de [perceel] te [plaats] met het hare en de haren te ontruimen en de onroerende zaak leeg en bezemschoon aan de gemeente op te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
II. veroordeling van [appellante] tot opheffing van het conservatoir beslag dat zij heeft gelegd op de onroerende zaak aan de [perceel] te [plaats], op straffe van verbeurte van een dwangsom;
met veroordeling van [appellante] in de proceskosten met inbegrip van nakosten en vermeerderd met wettelijke rente.
4.2.2.
Aan deze vordering heeft de gemeente, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
De huurovereenkomst die de gemeente ter zake de sporthal in 1999 met [medevennoot Fitworld] heeft gesloten, is met ingang van 1 januari 2010 geëindigd. In de koopovereenkomst van november 2009 tussen de vof en de gemeente was het te verkopen object onbedoeld te ruim omschreven en deze overeenkomst is vervolgens in minnelijk overleg tussen partijen ontbonden. De gemeente heeft de vof daarna in het kader van de onderhandelingen over de verkoop van de sporthal toegestaan om, gedurende die onderhandelingen, om niet gebruik te blijven maken van de sporthal. De vof is inmiddels beëindigd per 31 december 2012. De onderhandelingen die de gemeente met [appellante] heeft gevoerd over verkoop van de sporthal zijn stukgelopen. [appellante] heeft daarom geen recht meer om nog langer van de sporthal gebruik te maken. De gemeente heeft er een spoedeisend belang bij dat [appellante] de sporthal op korte termijn ontruimt. De gemeente wil de sporthal op korte termijn te koop aanbieden en verkopen en leveren aan een derde. Het door [appellante] gelegde conservatoir beslag moet daarom worden opgeheven.
4.2.3.
[appellante] heeft als verweer naar de kern genomen aangevoerd dat zij als rechtsopvolger van de vof recht heeft op levering van de sporthal inclusief de ruimten die de vof in het verleden van [hoofdhuurder] BV heeft ondergehuurd, op de voorwaarden zoals neergelegd in de koopovereenkomst van 17 november 2009. Volgens [appellante] is er dus geen sprake van dat zij zonder recht of titel in de sporthal haar onderneming uitoefent.
4.2.4.
[appellante] heeft in eerste aanleg een eis in voorwaardelijke reconventie ingesteld. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de voorwaarde waaronder die eis is ingesteld, niet in vervulling is gegaan. De voorzieningenrechter heeft de eis in reconventie daarom niet behandeld. [appellante] heeft in hoger beroep niet geconcludeerd tot het alsnog toewijzen van de voorwaardelijke eis in reconventie. Die eis is in dit hoger beroep dus verder niet aan de orde.
4.3.1.
In het vonnis van 20 februari 2014 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld, kort gezegd:
dat de gemeente voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de verkoop op de voorwaarden zoals neergelegd in de koopovereenkomst van 17 november 2009 niet meer aan de orde was en dat de vof en beide vennoten daarvan op de hoogte waren;
dat [appellante] met de gemeente definitief geen overeenstemming heeft bereikt over een nieuwe koopovereenkomst;
dat [appellante] slechts gedurende de onderhandelingen de sporthal met kleedruimtes mocht blijven gebruiken en dat, nu de onderhandelingen geëindigd zijn, [appellante] zonder recht of titel gebruik maakt van de sporthal en kleedruimtes;
dat het voorgaande meebrengt dat summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering waarop het beslag is gegrond.
Op grond van deze oordelen heeft de voorzieningenrechter:
I. [appellante] veroordeeld om de sporthal en aanhorigheden aan de [perceel] te [plaats] met het hare en de haren te ontruimen en de onroerende zaak leeg en bezemschoon aan de gemeente op te leveren, zulks binnen twee maanden na de datum van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag met een maximum van € 25.000,--;
II. het door [appellante] gelegde conservatoir beslag op de onroerende zaak aan de [perceel] te [plaats] opgeheven.
De voorzieningenrechter heeft [appellante] in de proceskosten met inbegrip van nakosten en vermeerderd met wettelijke rente veroordeeld, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.
4.3.2.
De gemeente heeft bij memorie van antwoord van 6 mei 2014 gesteld dat de ontruiming inmiddels (omstreeks 20 april 2014) heeft plaatsgevonden. Omdat [appellante] nadien niet meer aan het woord is geweest in deze procedure, weet het hof niet of die stelling juist is. In elk geval heeft [appellante] uit hoofde van de proceskosten een voldoende belang bij de beoordeling van haar grieven tegen het vonnis.
4.4.
[appellante] heeft zeven grieven aangevoerd tegen het vonnis. Zij heeft in hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis in conventie, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van de gemeente, tot veroordeling van de gemeente tot ongedaanmaking van al hetgeen [appellante] ter voldoening aan het vonnis heeft uitgevoerd en tot veroordeling van de gemeente in de kosten van beide instanties.
Naar aanleiding van grief 2: spoedeisend belang
4.5.1.
Het hof zal eerst grief 2 behandelen. Die grief is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter in rov. 5.1 van het vonnis dat de spoedeisendheid van de vordering van de gemeente voortvloeit uit de aard van de zaak. Volgens [appellante] heeft de gemeente geen spoedeisend belang. [appellante] heeft daartoe naar de kern genomen aangevoerd dat de huidige situatie, waarin de sporthal wordt gebruikt zonder dat daar een vergoeding voor wordt betaald aan de gemeente, al sinds eind 2009 bestaat. Verder is volgens [appellante] geen sprake van omstandigheden die maken dat de gemeente op korte termijn over de sporthal moet beschikken.
4.5.2.
Het hof oordeelt over deze grief als volgt. Indien de gemeente moet worden gevolgd in haar betoog dat [appellante] sinds het stuklopen van de onderhandelingen in april 2013 zonder recht of titel van de sporthal gebruikt maakt zonder daarvoor een vergoeding te betalen, heeft de gemeente naar het oordeel van het hof een voldoende spoedeisend belang om haar vordering tot beëindiging van dat gebruik in kort geding te laten beoordelen. Of de vordering in het onderhavige kort geding daadwerkelijk toewijsbaar is, zal blijken bij de beoordeling van de andere grieven. Er is geen reden om de gemeente op voorhand de toegang tot de kort gedingprocedure te ontzeggen. Uitgaande van de (hierna verder te beoordelen) stellingen van de gemeente heeft zij voldoende spoedeisend belang.
4.5.3.
Voor het onder II gevorderde – opheffing van het conservatoir beslag – geldt bovendien dat die vordering gebaseerd is op artikel 705 lid 1 Rv Pro. Een spoedeisend belang zoals bedoeld in artikel 254 Rv Pro is voor een dergelijke vordering niet vereist. Wel moet bij de beoordeling van een vordering tot opheffing van een conservatoir beslag een afweging van belangen plaatsvinden. Het hof zal daar op ingaan bij de beoordeling van grief 6.
4.5.4.
Grief 2 wordt om bovenstaande redenen verworpen.
Naar aanleiding van de grieven 3, 4 en 5: de vordering tot ontruiming
4.6.1.
Het hof zal de grieven 3, 4 en 5 gezamenlijk behandelen. [appellante] betoogt met die grieven dat zij niet zonder recht of titel gebruik maakt van de sporthal. Volgens [appellante] heeft zij als rechtsopvolger van de vof recht op nakoming van de koopovereenkomst van 17 november 2009 door de gemeente. Verder hebben de vof en de gemeente volgens [appellante] mondeling afgesproken dat de vof, thans opgevolgd door [appellante], in afwachting van de eigendomsoverdracht die ter uitvoering van die koopovereenkomst moest gaan plaatsvinden, gebruik zou kunnen blijven maken van de sporthal zonder daarvoor enige vergoeding verschuldigd te zijn aan de gemeente. Volgens [appellante] heeft zij nimmer afstand gedaan van de koopovereenkomst van 17 november 2009. [appellante] heeft tot slot gesteld dat aan haar zijde sprake is van zwaarwegende belangen die zich tegen ontruiming verzetten. [appellante] concludeert dat er bij afweging van de over en weer bestaande belangen onvoldoende aanleiding is om haar nu in kort geding, vooruitlopend op de bodemprocedure waarin het beroep van [appellante] op de overeenkomst van 17 november 2009 zal worden beoordeeld, al tot ontruiming te veroordelen.
4.6.2.
Het hof stelt voorop dat de huurovereenkomst die met betrekking tot de sporthal heeft bestaan tussen de gemeente en [medevennoot Fitworld] en/of de vof, met ingang van 1 januari 2010 is geëindigd. Beide partijen zijn het erover eens dat hun rechtsverhouding met ingang van 1 januari 2010 niet langer wordt beheerst door die voormalige huurovereenkomst. Vast staat aldus dat een eventuele aanspraak van [appellante] om de sporthal thans nog te gebruiken, niet op die huurovereenkomst kan worden gebaseerd. Verder staat vast dat de vof en/of [appellante] niet de juridische eigendom van de sporthal overgedragen hebben gekregen. [appellante] heeft dus ook geen eigendomsrecht waar zij een aanspraak op gebruik van de sporthal op kan baseren.
4.6.3.
Het geschil spitst zich daarom toe op de vraag of [appellante] zich kan beroepen op mondelinge afspraken die haar het recht geven om nog steeds gebruik te maken van de sporthal in afwachting van een levering van de sporthal ter uitvoering van de overeenkomst van 17 november 2009. Een definitief oordeel daarover zal in de door [appellante] aanhangig gemaakte bodemprocedure kunnen worden gegeven. Het is de vraag of van de gemeente kan worden gevergd om die bodemprocedure af te wachten. Die vraag moet worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen. Als nog erg onzeker zou zijn of de bodemrechter de vordering van [appellante] tot nakoming van de overeenkomst van 17 november 2009 zal toe- of afwijzen, zou dat in het onderhavige kort geding aanleiding moeten geven tot behoedzaamheid bij de toewijzing van de als voorlopige voorziening gevorderde ontruiming. Als daarentegen erg waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vordering van [appellante] tot nakoming van de overeenkomst van 17 november 2009 zal afwijzen, bestaat er eerder aanleiding om de vordering van de gemeente tot ontruiming reeds in dit kort geding toe te wijzen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat een bodemprocedure met inbegrip van de aanwending van eventuele rechtsmiddelen geruime tijd in beslag kan nemen.
4.6.4.
Het hof is voorshands van oordeel dat de vordering van [appellante] tot nakoming van de koopovereenkomst van 17 november 2009 in de bodemprocedure niet erg kansrijk is. Het hof neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking.
Het ligt zonder nadere uitleg, die niet is gegeven, niet voor de hand dat de gemeente de vergaderruimte/kantine, die zij als onderdeel van het zwembadcomplex aan [hoofdhuurder] BV verhuurde en die [hoofdhuurder] BV onderverhuurde aan de vof, bij de in november 2009 gesloten overeenkomst daadwerkelijk heeft willen verkopen en leveren aan de vof. De gemeente zou dan immers haar huurovereenkomst met [hoofdhuurder] BV schenden. Dit heeft naar het oordeel van het hof aan de vof, en dus ook aan [appellante], duidelijk moeten zijn. De vof huurde de vergaderruimte/kantine immers van [hoofdhuurder] BV, zodat haar duidelijk had moeten zijn dat [hoofdhuurder] BV jegens de gemeente rechten kon doen gelden op die ruimte.
De gemeente heeft gesteld dat de onjuiste aanduiding van het verkochte object in de koopovereenkomst van 17 november 2009 is veroorzaakt door een onjuiste mededeling van [medevennoot Fitworld] aan een ambtenaar van de gemeente (punt 17 inleidende dagvaarding). [appellante] heeft dat niet betwist. In het licht van het voorgaande komt het logisch voor dat partijen begin 2010 hebben afgezien van uitvoering van de koopovereenkomst van 17 november 2009 en in overleg zijn getreden over een nieuwe koopovereenkomst met een juiste aanduiding van het te verkopen object en een dienovereenkomstig lagere verkoopprijs.
Volgens de gemeente is daarbij afgesproken dat de gemeente het gebruik van de sporthal door de vof hangende de nieuwe onderhandelingen voorlopig en voorwaardelijk heeft toegestaan, waarbij de gemeente geen aanspraak zou maken op een gebruiksvergoeding en de vof zou afzien van schadevergoeding of een contractuele boete in verband met het niet uitvoeren van de overeenkomst van 17 november 2009 (punt 10 pleitnota gemeente eerste aanleg). [appellante] heeft dit niet gemotiveerd betwist. In deze afspraken ligt besloten dat de vof geen beroep meer zou doen op de overeenkomst van 17 november 2009 (en in ruil daarvoor de sporthal gedurende de nieuwe onderhandelingen kosteloos zou mogen blijven gebruiken).
De onderhandelingen hebben zich vervolgens over een ruime periode uitgestrekt. Naar het oordeel van het hof mocht de gemeente de uitlatingen die [medevennoot Fitworld] in de periode tot oktober 2011 jegens de gemeente heeft gedaan, aan de vof (en dus ook aan [appellante]) toerekenen. Het hof tekent hierbij onder meer aan dat [medevennoot Fitworld] zijn mail van 3 mei 2011 aan de gemeente, op voor de gemeente kenbare wijze CC aan [appellante] heeft gezonden. De gemeente mocht er dus op dat moment van uitgaan dat het aanbod tot koop van de sporthal exclusief de aan [hoofdhuurder] verhuurde ruimtes voor een bedrag van € 170.000,-- door de vof (met een voorbehoud dat niet betrekking had op de essentialia van de koop) werd aanvaard. Dat geldt te meer omdat [appellante] in de eerste maanden daarna niet duidelijk heeft gemaakt aan de gemeente dat zij daarop een andere visie had dan [medevennoot Fitworld].
De gemeente heeft dus tot in het najaar van 2011 mogen aannemen dat daadwerkelijk overeenstemming zou worden bereikt over verkoop van de sporthal (exclusief de aan [hoofdhuurder] verhuurde ruimtes) voor € 170.000,--. Het zicht daarop is voor de gemeente aanleiding geweest om de vof vooralsnog kosteloos gebruik te laten blijven maken van de sporthal.
Gelet op deze omstandigheden heeft de gemeente er naar het voorlopig oordeel van het hof gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat tussen haar en de vof een overeenkomst tot stand gekomen is zoals bedoeld in artikel 6:160 BW Pro, waarin de vof afstand heeft gedaan van haar vorderingsrecht uit de eerdere overeenkomst van 17 november 2009. De gemeente heeft zich hier ook op beroepen, onder meer bij randnummer 18 en randnummer 59 van de inleidende dagvaarding. De gemeente heeft daar ook een tegenprestatie voor geleverd, bestaande uit het vooralsnog toestaan van een gratis gebruik van de sporthal door de vof gedurende vele maanden.
4.6.5.
[appellante] heeft niet betwist dat pas op 10 oktober 2011, toen zij met haar partner [partner van appellante] een bezoek bracht aan de gemeente en € 120.000,-- bood voor de sporthal, aan de gemeente duidelijk is gemaakt dat [medevennoot Fitworld] en [appellante] niet langer op een lijn zaten. Op dat moment was naar het voorlopig oordeel van het hof de overeenkomst van 17 november 2009 al definitief van de baan. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen zojuist in rov. 4.6.4 van dit arrest is overwogen over de periode tot en met de nazomer van 2011. Dat van de zijde van de vof in die periode (2010 en de eerste drie kwartalen van 2011) enig voorbehoud is gemaakt of gehandhaafd, in die zin dat als geen overeenstemming zou worden bereikt over een nieuwe overeenkomst alsnog een beroep zou worden gedaan op de overeenkomst uit 2009, is niet gesteld of gebleken. De gemeente mocht er door de mede aan [appellante] toe te rekenen handelingen van de vof in de genoemde periode naar het voorshands oordeel van het hof gerechtvaardigd op vertrouwen dat de overeenkomst van 17 november 2009 definitief van de baan was.
4.6.6.
Om bovenstaande redenen acht het hof het voorshands niet aannemelijk dat de vordering van [appellante] tot levering van de sporthal inclusief de aan [hoofdhuurder] verhuurde vergaderzaal/kantine op grond van de overeenkomst van 17 november 2009 in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Dat brengt mee dat toewijzing van de vordering van de gemeente tot ontruiming van de sporthal in het onderhavige kort geding serieus overwogen moet worden.
4.6.7.
Bij de in dat kader te verrichten belangenafweging acht het hof de belangen aan de zijde van [appellante] niet doorslaggevend. Het hof begrijpt dat de ontruiming voor [appellante] ingrijpende gevolgen heeft. [appellante] had die gevolgen echter kunnen voorkomen door in te gaan op het aanbod van de gemeente om de sporthal exclusief de vergaderzaal/kantine van de gemeente te kopen voor € 170.000,--. Zij had dan de vergaderzaal en kantine kunnen blijven huren of wellicht op een ander moment in eigendom kunnen krijgen. Het hof volgt [appellante] niet in haar betoog, zoals neergelegd in de alinea’s 15 en verder van de appeldagvaarding, dat dit nieuwe aanbod van de gemeente voor haar aanzienlijk negatiever uitpakt dan de overeenkomst van 17 november 2009. [appellante] wekt daar ten onrechte de indruk dat het nieuwe aanbod inhield dat zij alleen de sportzaal zelf, zonder de kleedruimtes en douches, in eigendom zou krijgen.
4.6.8.
Het hof acht voorts van belang dat de vof en/of [appellante] inmiddels ruim vier jaar het gratis gebruik van de sporthal hebben gehad, terwijl nu al ongeveer een jaar lang duidelijk is dat geen overeenstemming meer bereikt zal worden tussen [appellante] en de gemeente. [appellante] heeft dus geruime tijd gehad om zich op deze situatie in te stellen en om zich te beraden op de wijze waarop zij de gevolgen van de ontruiming voor haarzelf en haar onderneming kan opvangen.
4.6.9.
Het hof komt al met al tot dezelfde afweging als de voorzieningenrechter. De kans dat de vordering van [appellante] tot levering van de sporthal in de bodemprocedure zal worden toegewezen moet voorshands erg gering worden geacht. Voorshands moet er van worden uitgegaan dat [appellante] de sporthal nu al geruime tijd zonder recht of titel in gebruik heeft. De vordering van de gemeente tot ontruiming is daarom door de voorzieningenrechter terecht toegewezen. Het hof zal dit onderdeel van het vonnis bekrachtigen. De grieven 3, 4 en 5 hebben dus geen doel getroffen.
4.6.10.
Door beide partijen is in deze procedure nog bewijs aangeboden. Het hof ziet echter geen aanleiding voor bewijslevering door getuigen omdat een procedure in kort geding daarvoor in beginsel geen ruimte biedt.
Naar aanleiding van grief 6: de vordering tot opheffing van het conservatoir beslag
4.7.1.
[appellante] legt met haar zesde grief aan het hof de vraag voor of de voorzieningenrechter het conservatoir beslag op de sporthal terecht heeft opgeheven.
Volgens [appellante] is dat niet het geval en moet de vordering tot opheffing van het beslag door het hof alsnog worden afgewezen.
4.7.2.
Volgens artikel 705 Rv Pro wordt de opheffing van een conservatoir beslag door de voorzieningenrechter uitgesproken indien, voor zover thans van belang, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag. Wat betreft de grond dat summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht, geldt dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die opheffing vordert, om met inachtneming van de beperkingen van de procedure in kort geding, aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De voorzieningenrechter zal evenwel hebben te beslissen aan de hand van hetgeen door beide partijen naar voren is gebracht en summier met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen.
4.7.3.
In het onderhavige geval acht het hof bij deze afweging de volgende omstandigheden van belang:
De kans dat de vordering van [appellante] tot levering van de sporthal in de bodemprocedure zal worden toegewezen, moet gering worden geacht.
De gemeente heeft gemotiveerd gesteld dat zij de sporthal op korte termijn te koop wil aanbieden en verkopen aan een derde, waarna de opbrengst, overeenkomstig gemeentelijk beleid, kan worden aangewend voor de renovatie van andere gemeentelijke vastgoedobjecten. [appellante] heeft dat niet gemotiveerd betwist. Deze beoogde verkoop zou gedurende lange tijd worden geblokkeerd als het beslag zou blijven liggen totdat in de bodemprocedure, wellicht na de aanwending van rechtsmiddelen, een definitief oordeel is geveld.
Er is niet gesteld of gebleken dat de gemeente geen verhaal zal bieden voor aan de zijde van [appellante] geleden schade, indien [appellante] in de bodemprocedure, anders dan thans door het hof verwacht wordt, toch in het gelijk zal worden gesteld.
4.7.4.
Op grond van deze omstandigheden is het hof van oordeel dat de voorzieningenrechter het beslag terecht heeft opgeheven. Het hof verwerpt daarom grief 6 en het hof zal het vonnis ook op dit onderdeel bekrachtigen.
Naar aanleiding van grief 1: de vaststelling van de feiten
4.8.
Grief 1 is gericht tegen de vaststelling van de vaststaande feiten zoals neergelegd in de overwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het vonnis. Het hof is ten dele aan deze grief tegemoet gekomen door hiervoor in rov. 4.1 een nieuwe uitgebreidere weergave van de feiten te geven. Voor het overige heeft deze grief naast de hiervoor al behandelde grieven geen zelfstandige betekenis en hoeft de grief dus niet nader besproken te worden.
Naar aanleiding van grief 7: de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis
4.9.
[appellante] betoogt met haar zevende grief dat de voorzieningenrechter het vonnis ten onrechte uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Bij een beoordeling van die grief heeft [appellante] geen belang meer omdat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter bij dit arrest zal bekrachtigen. Het hof zal ook het onderhavige arrest, zoals door de gemeente gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de gemeente voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de ontruiming.
Conclusie
4.10.
Nu geen van de grieven doel heeft getroffen, zal het hof het vonnis van de voorzieningenrechter, met inbegrip van de daarbij uitgesproken kostenveroordeling, bekrachtigen. De vordering van [appellante] om de gemeente te veroordelen tot ongedaanmaking van al hetgeen [appellante] onverschuldigd heeft uitgevoerd ter voldoening aan het vonnis, zal worden afgewezen. Het hof zal [appellante] veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 20 februari 2014;
wijst af de vordering van [appellante] om de gemeente te veroordelen tot ongedaanmaking van al hetgeen [appellante] onverschuldigd heeft uitgevoerd ter voldoening aan het vonnis;
veroordeelt [appellante] in de kosten van dit hoger beroep, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 704,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.Th. Gründemann, I.B.N. Keizer en J.P. de Haan en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 juni 2014.