ECLI:NL:GHSHE:2014:1340

• Datum uitspraak: 13 mei 2014
• Publicatiedatum: 13 mei 2014
• Zaaknummer: HD 200.117.720_01 en HD 200.118.879_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.M. Brandenburg; M. van Ham; M.J. Pesch
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Arrest inzake de verkoop van een agrarische woning en de mededelingsplicht van de verkopers

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch diende, betreft het een hoger beroep in een civiele procedure over de verkoop van een woning met een agrarische bestemming. De hoofdzaak, geregistreerd onder zaaknummer HD 200.117.720/01, betreft een geschil tussen de appellanten, vertegenwoordigd door mr.drs. P.C. van Nielen, en de geïntimeerden, vertegenwoordigd door mr. N.P.H. Vissers en mr. D.C. Bitter. De appellanten stellen dat zij niet adequaat zijn geïnformeerd over de planologische ontwikkelingen rondom de woning en de agrarische bestemming ervan. Het hof heeft in een eerder tussenarrest de vorderingen van de appellanten, die gebaseerd waren op de stelling dat zij niet waren geïnformeerd over de planologische ontwikkelingen, verworpen. Echter, de bezwaren van de appellanten met betrekking tot de mededeling van de agrarische bestemming zijn gegrond verklaard, en het hof heeft een deskundigenonderzoek in het vooruitzicht gesteld.

De procedure heeft geleid tot een aantal aanvullende vragen van de appellanten aan de deskundige, die betrekking hebben op de waarde van de woning en de mogelijkheden voor financiering en verkoop. De geïntimeerden hebben bezwaar gemaakt tegen deze vragen, maar het hof heeft besloten dat de deskundige zich met beide partijen moet verstaan en dat de door de appellanten aangestipte kwesties reeds in de vraagstelling zijn begrepen. Het hof heeft de deskundige benoemd en de uitgangspunten voor het onderzoek vastgesteld, waarbij rekening moet worden gehouden met de agrarische bestemming van de woning en de feitelijke gebruiksgeschiedenis.

Het hof heeft verder bepaald dat de kosten van de deskundige door de geïntimeerden moeten worden voorgeschoten en dat de zaak naar de rol van 26 augustus 2014 is verwezen voor memorie na deskundigenonderzoek. De uitspraak is gedaan op 13 mei 2014 en is openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.117.720/01 en HD 200.118.879/01

arrest van 13 mei 2014

in de navolgende gevoegde zaken:

hoofdzaak HD 200.117.720/01:

1. [appellant],wonende te [woonplaats 1],

2.
[appellante], wonende te [woonplaats 1],

appellanten,

advocaat: mr.drs. P.C. van Nielen,

tegen

1. [geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats 2], Duitsland,

advocaat: mr. N.P.H. Vissers,

2.
[geïntimeerde 2], voorheen wonende te [woonplaats 3], Frankrijk, inmiddels wonende te [woonplaats 4],

advocaat: mr. D.C. Bitter,

geïntimeerden,

vrijwaringszaak HD 200.118/879/01:

[geïntimeerde 1], wonende te [woonplaats 2], Duitsland,

advocaat: mr. N.P.H. Vissers,

appellant,

tegen

[geïntimeerde 2], voorheen wonende te [woonplaats 3], Frankrijk,

thans wonende te [woonplaats 4],

advocaat: mr. D.C. Bitter,

geïntimeerde,

als vervolg op het op 17 december 2013 gewezen arrest in het hoger beroep van het op 12 september 2012 door de rechtbank Roermond onder nrs. 108013/HA ZA 11-258 en 103853/ HAZA 10-727 gewezen vonnis.

8. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep in de hoofdzaak

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken.

Dit blijkt uit het tussenarrest en de navolgende stukken:

• de akte van [appellant] met drie producties
• de antwoordakte van [geïntimeerde 2]
• de antwoordakte van [geïntimeerde 1].

Het hof heeft arrest bepaald.

9. De verdere beoordeling in de hoofdzaak

9.1.

Het hof verwijst naar en volhardt bij het tussenarrest.
Aan de orde is de verkoop door [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] aan [appellant] van een woning met een agrarische bestemming aan de [straatnaam] in het buitengebied van [woonplaats 1], alwaar grootschalige planologische ontwikkelingen – meer in het bijzonder de komst van een “landbouwontwikkelingsgebied” ook wel “LOG” genaamd, en als onderdeel daarvan de voorgenomen stichting van een Nieuw Gemengd Bedrijf, ook wel “NGB’ genaamd - gaande, dan wel op til zijn. In grote lijnen waren de bezwaren van [appellant] tweeërlei: hem was niets bekend of medegedeeld omtrent de komst van het LOG en/of het NGB, en hem was niet bekend of medegedeeld dat de woning geen woonbestemming, doch een agrarische bestemming had.

9.2.

Bij het tussenarrest heeft het hof de vorderingen van [appellant], voor zover gebaseerd op de stelling dat hem – kort gezegd – de planologische ontwikkelingen niet waren medegedeeld, verworpen.

9.3.

Bij het tussenarrest heeft het hof de bezwaren, kort gezegd inhoudende dat hem niet was verteld dat de woning geen woonbestemming had, gegrond verklaard en deswege een deskundigenonderzoek in het vooruitzicht gesteld. Daarbij heeft het hof uitgangspunten en vragen geformuleerd en de zaak verwezen naar de rol voor uitlating door partijen.

9.4.

De drie betrokken partijen hebben alle een akte of antwoordakte genomen in verband met de door het hof voorgenomen benoeming van een of meer deskundigen.

9.5.

[appellant] heeft in zijn akte - deels in reactie op hetgeen het hof heeft overwogen en deels in aanvulling daarop - de navolgende aanvullende feiten en omstandigheden gesteld.

9.6.

Anders dan waar het hof van uit lijkt te gaan ligt handhaving door gemeentes altijd op de loer.
Als aan [appellant] melding was gemaakt van de agrarische bestemming, had hij nooit financiering gekregen. Dat betekent, ten eerste, dat opzegging van de financiering tot de mogelijkheden behoort, ten tweede, dat andere particulieren ook geen financiering kunnen krijgen zodat er feitelijk geen “markt” is voor de woning (anders dan de buurman, maar dat is juist degene tegen wie [appellant] bezwaren heeft gemaakt, zodat overname door die buurman niet voor de hand ligt). Overname door een (andere) boer ligt niet voor de hand daar het perceel van 1.26.47 ha. naar hedendaagse maatstaven daarvoor veel te klein is.

9.7.

In punt 10 van zijn akte stelt [appellant] zes aanvullende vragen voor, summier inhoudende als volgt:

• Is de woning te verkopen aan particulieren en kunnen deze financiering krijgen
• Was de woning destijds financierbaar (door boeren/particulieren) en welke invloed heeft dat op de waarde
• Was de woning destijds verkoopbaar (aan boeren/particulieren) en welke invloed heeft dat op de waarde
• Kon op het perceel een levensvatbaar boerenbedrijf worden uitgeoefend
• Wat is de executiewaarde als de lening wordt opgezegd
• Wat is de restwaarde als de woning niet te financieren en onverkoopbaar blijkt

9.8.

Onder punt 11 stelt [appellant] voor om vraag 2 van het hof nader uit te breiden; het gaat om de omstandigheid dat aan [geïntimeerde 2] slechts een persoonlijk gedoogrecht was verleend.

9.9.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] maken bij hun afzonderlijke akten bezwaar tegen de voorgestelde vragen. De bezwaren zijn verschillend geformuleerd maar komen grotendeels op hetzelfde neer, namelijk dat de voorgestelde vragen uitgaan van betwiste premissen en sturend zijn.

9.10.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben gewezen op de per 1 januari 2013 met de “Wet plattelandswoningen” gewijzigde Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), welke het aanmerkelijk vereenvoudigt om woningen welke formeel een agrarische bestemming hebben, maar feitelijk als burgerwoning worden gebruikt, als plattelandswoning aan te laten wijzen. Dit zou in hun visie moeten leiden tot nadere vragen, door [geïntimeerde 2] geformuleerd in haar akte onder punt 13 en door [geïntimeerde 1] geformuleerd in zijn akte onder punt 11.

9.11.

Wat de onder punt 10 van zijn akte door [appellant] voorgestelde vragen:

9.12.

Het hof zal deze niet overnemen. Deels zijn de bezwaren van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] terecht. Voor het overige heeft te gelden dat al de door [appellant] aangestipte kwesties uiteindelijk van invloed zijn op de door de deskundige vast te stellen feitelijke waarden, zodat die kwesties feitelijk reeds in de vraagstelling zijn begrepen. De deskundige dient zich te verstaan met beide partijen. Daarbij staat het elk van partijen vrij de deskundige te wijzen op omstandigheden welke volgens die partij relevant zijn, waartegenover de andere partij zijn eventuele afwijkende standpunt kenbaar kan maken.

9.13.

Wat het voorstel van [appellant] onder punt 11 van zijn akte betreft: zijn opmerkingen zijn ter zake doende en het hof zal de vraagstelling aanpassen.

9.14.

Wat de Wet plattelandswoningen betreft:
De koop van de woning vond plaats in 2007/2008, dus voordat de Wet plattelandswoningen in werking was getreden. Er moet echter rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de bedoelde wet feitelijk een bestendiging of codificatie inhield van wat reeds lang gangbare praktijk was. In elk geval vormt die wet, mogelijk, een contra-indicatie voor de stelling dat er gemeentes veel aan gelegen zou zijn om handhavend tegen “illegale” bewoning op te treden.
Naar ’s hofs oordeel is geen aanvullende vraag hieromtrent, zoals door [geïntimeerde 2] en door [geïntimeerde 1] voorgesteld, nodig. Indien en voor zover er destijds, gelet op de destijds geldende regelgeving en op het destijds gevoerde beleid, een kans bestond dat een langdurig gedogen zou worden beëindigd, komt dat vanzelf in de waardering tot uiting, en hetzelfde geldt voor het tegengestelde geval waarin er juist geen aanwijzingen waren dat het langdurig gebruik zou worden beëindigd

9.15.

Nu vast staat dat [geïntimeerde 2] haar mededelingsplicht heeft verzaakt dient – samen met [geïntimeerde 1] - zij het voorschot te voldoen.
Anders dan [appellant] en met [geïntimeerde 2] is het hof van oordeel dat niet een lokale deskundige dient te worden aangezocht, daar de kwestie van het LOG en het NGB dient te worden geëcarteerd. Wel is het gewenst, ook al is deze niet rechtstreeks van invloed, dat de deskundige vertrouwd is met de Wabo-materie, en voorts dat deze ervaring heeft met het waarderen van onroerend goed in landelijk gebied..

10. De uitspraak

Het hof:

in de hoofdzaak:

gelast, op basis van de volgende uitgangspunten:

a) Het betreft een woning, voormalige boerderij met bijgebouwen, aan de [straatnaam] (thans) [huisnummer] te [woonplaats 1].

b) Het gaat om de configuratie van gebouwen c.a. zoals deze bestond op 1 oktober 2007. Voor de feitelijke staat van het gebouwde kan worden uitgegaan van een op 3, althans op 16 oktober 2007 door [taxateur] uitgevoerde taxatie (prod. 3 inleidende dagvaarding).

c) Bij de navolgende vraag dient rekening gehouden te worden met de omstandigheid dat de woning in een agrarisch gebied lag (met de normale in zo'n situatie te verwachten ontwikkelingen), doch geen rekening te worden gehouden met de invloed van het destijds - in 2007/2008 - voorgenomen LOG en/of NGB.

d) Het gaat bij de navolgende waarden telkens om de onderhandse verkoopwaarde op de vrije markt, leeg en vrij van huur.

e) Het gaat om de marktwaarde per datum van de koopovereenkomst.

f) De woning had feitelijk een agrarische bestemming, doch de woning werd reeds 30 jaar feitelijk enkel als “burger”-woning gebruikt welk gebruik krachtens een brief van de gemeente van 1995, gericht aan [geïntimeerde 2], ook expliciet werd gedoogd; overigens had dat expliciete gedoogrecht slechts een persoonlijk en niet een zakelijk of kwalitatief karakter zodat dit niet automatisch op rechtsverkrijgers over ging.

een door een deskundige uit te voeren onderzoek naar de navolgende vragen:

Op welk bedrag taxeert u het
verschil tussen de beide volgende waarden van de woning:

1. de waarde van de woning, indien het zou zijn gegaan om een woning waaraan publiekrechtelijk een woonbestemming zou zijn gegeven,

en

2. de waarde van de woning, gelet op

- de formele destijds geldende bestemming;

- het gegeven dat de woning reeds bijna 30 jaar feitelijk als woning (dus niet als agrarische woning) werd gebruikt;

- het feit dat het gebruik van de woning als burgerwoning krachtens een brief van 1995 expliciet door de gemeente werd gedoogd;

- het gegeven dat die brief slechts een persoonlijk aan [geïntimeerde 2] toegekend gedoogrecht inhield, dat deze brief niet een zakelijk recht of kwalitatieve verbintenis inhield, en dat dit gedoogrecht niet automatisch op [appellant] en eventuele volgende rechtsverkrijgers over ging.

benoemt tot deskundige ter beantwoording van deze vragen:

[deskundige]

[adres]

[postcode] [plaats]

bepaalt dat de griffier van dit hof een afschrift van dit arrest aan de deskundige toezendt;

bepaalt dat partijen binnen één week na de datum van dit arrest (een afschrift van) de verdere processtukken aan de deskundige ter beschikking zullen stellen en alle door deze gewenste inlichtingen zullen verstrekken;

bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek begint nadat daartoe van de griffier bericht is ontvangen;

bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek –
en ten aanzien van de conceptrapportage – partijen in de gelegenheid stelt opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het schriftelijk bericht van de deskundige moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het bericht tevens melding wordt gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken;

verzoekt de deskundige een schriftelijk en met redenen omkleed bericht, met een duidelijke conclusie, in te leveren ter griffie van dit hof en tegelijkertijd een afschrift van het bericht aan de advocaten van partijen toe te zenden;

bepaalt de termijn waarbinnen het schriftelijk, ondertekend bericht ter griffie van dit hof (postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch) moet worden ingeleverd op
drie maanden nadat door de griffier is bericht dat met het onderzoek kan worden begonnen;

bepaalt het voorschot op de kosten van de deskundige op het door de deskundige begrote bedrag van € 4053,50 incl. btw, tenzij (één van) partijen binnen veertien dagen na deze uitspraak
bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij (die binnen twee dagen hierop kan reageren bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij) tegen de hoogte van het voorschot bezwaar heeft/hebben gemaakt, in welk geval het hof op het bezwaar/de bezwaren zal beslissen en de hoogte van het voorschot zal bepalen;

bepaalt dat partij [geïntimeerde 2] en partij [geïntimeerde 1] laatstgenoemd bedrag binnen twee weken na heden zullen overmaken naar IBAN-rekeningnummer [reknummer] ten name van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch onder vermelding van zaaknummer HD 200.117.720

verzoekt de deskundige, indien zijn kosten het voorschot te boven mochten gaan, het hof daarover tijdig in te lichten;

benoemt mr. J.M. Brandenburg tot raadsheer-commissaris, tot wie de deskundige zich, door tussenkomst van de griffier dient te wenden met (procedurele) vragen en verzoeken indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft;

verwijst de zaak naar de rol van 26 augustus 2014 voor memorie na deskundigenonderzoek, aan de zijde van [appellant];

houdt elke verdere beslissing aan;

in de vrijwaringszaak:

houdt elke beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, M. van Ham en M.J. Pesch en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 mei 2014.