ECLI:NL:GHSHE:2014:1220

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.111.776/01

arrest van 22 april 2014

in de zaak van

1.[appellant 1],

2. [appellante 2],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. G.J.S. Bouwens te ’s-Hertogenbosch,

tegen

1.[geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. P.H.Th. Welten te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 9 oktober 2012 in het hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch onder nummer 237221/HA ZA 11-1521 tussen appellanten (hierna gezamenlijk [appellanten c.s.]) als eisers en geïntimeerden (hierna gezamenlijk [geintimeerden c.s.]) als gedaagden gewezen vonnis van 18 april 2012 (hersteld bij vonnis van 22 augustus 2012).

5.Het tussenarrest van 9 oktober 2012

Bij dit arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 25 januari 2013. Partijen zijn niet tot een regeling van het geschil gekomen.

6.Het verdere verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord, met productie.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

7.De verdere beoordeling

7.1.

Geen grief is gericht tegen de feiten die de rechtbank onder 2 van het bestreden vonnis heeft vastgesteld. Het hof gaat dan ook uit van deze feiten. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast.

a. Partijen zijn buren.

b. [appellanten c.s.] woont aan de [adres 1] te [woonplaats]. Het perceel [adres 1] is gelegen op de hoek van de [A-straat] en [B-straat].

c. [geintimeerden c.s.] is eigenaar van het perceel aan de [adres 2] te [woonplaats]. [geintimeerden c.s.] heeft dit perceel gekocht bij onderhandse akte van 12 mei 2010 en verkregen door inschrijving van de transportakte van 31 mei 2010. Dit langgerekte perceel is gelegen naast het perceel [adres 1] en loopt door langs het perceel [perceel], dat eigendom is van een zekere [eigenaar perceel]. [geintimeerden c.s.] heeft een architect in de arm genomen met het oog op de bouw van een vrijstaand huis op zijn perceel [adres 2].

d. De situatie ter plaatse is voor zover relevant als volgt:

[tekening]

e. [geintimeerden c.s.], [appellanten c.s.] en [eigenaar perceel] hebben vanaf april tot in augustus 2010 gesproken, gebeld en gemaild over de verkoop van een strook grond (hierna: de strook grond) door [geintimeerden c.s.] aan [appellanten c.s.] respectievelijk [eigenaar perceel]. De grenzen van deze strook zijn bij benadering weergegeven (arcering) op de plattegrond hiervoor. De strook loopt langs de grens tussen het perceel van [appellanten c.s.] en het perceel van [geintimeerden c.s.], respectievelijk het perceel van [eigenaar perceel] en het perceel van [geintimeerden c.s.].

f. [geintimeerden c.s.] heeft bij e-mail van 7 augustus 2010 het overleg opgeschort. Nader overleg in 2011, nadat partijen zich van rechtsbijstand hadden voorzien, heeft niet geleid tot een regeling.

g. [eigenaar perceel] heeft laten weten de strook grond voor zover gelegen langs zijn perceel [perceel] niet over te nemen.

7.2.

[appellanten c.s.] vordert:

- primair voor recht te verklaren dat [geintimeerden c.s.] gehouden is mee te werken aan de levering van 105 vierkante meter grond, zoals omschreven in productie 12 bij inleidende dagvaarding (een tekening gedateerd 14 juni 2010), tegen betaling van € 400,- per vierkante meter derhalve in totaal € 42.000,-, en [geintimeerden c.s.] te veroordelen tot levering door inschrijving van dit arrest in de registers (het kadaster) binnen acht dagen na betekening van dit arrest, op straffe van een dwangsom;

- subsidiair [geintimeerden c.s.] te veroordelen met hem over de levering van de strook grond door te onderhandelen, welke onderhandelingen ertoe moeten leiden dat conform het primair gevorderde de strook grond aan [appellanten c.s.] wordt geleverd;

- meer subsidiair aan hem de door hem geleden schade, nader op te maken bij staat, te vergoeden.

[appellanten c.s.] stelt hiertoe dat hij met [geintimeerden c.s.] een hiertoe strekkende koopovereenkomst, althans een aan de hand van wet, gewoonte en redelijkheid en billijkheid aan te vullen rompovereenkomst, heeft gesloten. [appellanten c.s.] stelt subsidiair dat partijen zo ver gevorderd waren in de onderhandelingen dat [geintimeerden c.s.] onrechtmatig heeft gehandeld door deze af te breken.

7.3.

[geintimeerden c.s.] voert tot verweer aan dat geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en dat partijen in hun overleg niet zo ver gevorderd waren dat hij de onderhandelingen niet mocht afbreken.

7.4.

De rechtbank heeft het door [appellanten c.s.] gevorderde afgewezen en [appellanten c.s.] veroordeeld in de proceskosten.

7.5.

[appellanten c.s.] heeft zes grieven aangevoerd.

7.6.

[appellanten c.s.] stelt ter toelichting van zijn stellingen geen andere feiten dan de uitlatingen van partijen over en weer in een aantal door partijen overgelegde e-mails, waarvan de essentie hierna wordt weergegeven.

E-mail 21 maart 2010 (23.20 uur, [geintimeerden c.s.] aan [appellanten c.s.]) (productie 2 bij dagvaarding in eerste aanleg)

(…) Het heeft even geduurd voordat we onderstaand aanbod aan jullie konden doen (…)

Ons aanbod is als volgt:

De grond die we wij willen doorverkopen betreft de westzijde van het perceel. In feite zou een lijn moeten worden getrokken van de meest zuidwestelijke punt van het perceel tot de voorzijde van het perceel en wel zo dat aan de voorzijde voor ons een frontbreedte resteert van 20 meter. In totaal gaat het dan om circa 200 m². (…)

Wat betreft het doorverkopen van grond willen wij uitgaan van een marktconforme prijs. (…) Omgerekend naar een prijs kosten koper (kk) betekent dat een prijs van € 425 per m2 kk.

E-mail 11 april 2010 (22.26 uur, [geintimeerden c.s.] aan [appellanten c.s.]) (productie 3 bij dagvaarding in eerste aanleg)

Het leek ons goed om de mondelinge afspraken die we hebben gemaakt te laten bevestigen, zodat we e.e.a. daarna ook schriftelijk kunnen vastleggen (uiteindelijk ook via de notaris).

We hebben afgesproken dat jullie beide samen zo’n 200 m² van ons overnemen, ongeveer zoals in onze vorige mail aangegeven.

Maar jullie willen aan de voorkant iets meer hebben (…).

Aan de achterzijde zullen we met [roepnaam eigenaar perceel] en [roepnaam eigenaresse perceel][[eigenaar perceel], hof]
nog overleggen tot hoe diep zij de grond overnemen.

I.t.t. tot onze eerdere mail mogen jullie en de familie [eigenaar perceel] tot aan de gezamenlijke erfafscheiding bouwen op de plaats waar jullie beiden nu een schuurtje/afdak aan elkaar hebben gebouwd (…).

Deze max. bouwblokken zullen we ook notarieel vastleggen. (…)

Wat betreft de prijs van de grond is afgesproken dat die ligt tussen 400 en 415 per m² kk.

Het bedrag tussen 415 en 425 kk per m2 wordt benut voor het bekostigen van de gemeenschappelijke erfafscheiding. (…)

E-mail 16 april 2010 (0.18 uur, [appellanten c.s.], mede namens [eigenaar perceel], aan [geintimeerden c.s.]) (productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg)

(…) We hebben inderdaad een prijs afgesproken tussen de € 400,- en € 415,-. In onze beleving hebben we echter afgesproken dat we de marge tussen 400 en 415 (max € 15,- x 200m2 = €3000,-) eventueel gebruiken voor de gezamenlijke erfafscheidingen. (…)

Verder willen wij graag de afspraken éénduidig bevestigen. Zoals jullie in de e-mail aangeven worden enkel de bouwblokken notarieel vastgelegd. Het gaat ons ook te ver om, tot in de lengte van dagen, een verplichting tot overleg op de grond te laten rusten voor hetgeen daarop gebouwd wordt. (…)

De knik in de perceelsgrens om tot 200 m² te komen is op de voorbeeld tekeningen verwerkt. (…)

Graag horen we jullie reactie. Wat ons betreft gaan we snel met jullie in overleg over de definitieve prijs (…).

E-mail 18 april 2010 (13.36 uur, [geintimeerden c.s.] aan [appellanten c.s.]) (productie 6 bij dagvaarding in eerste aanleg)

(…) Graag willen we e.e.a. nu per mail over en weer nu definitief afspreken, zodat de koop bij de notaris vastgelegd kan worden, en de architect en de hypotheekverstrekker ook – definitief - aan de slag kunnen.

Bespreken jullie onderstaande ook met Wil en [roepnaam eigenaresse perceel][[eigenaar perceel], hof]
? (…)

W.b. de prijs het volgende. We hadden het wel anders begrepen, maar zijn akkoord met € 400 per m2 kk. Het bedrag tussen 400-415 per m2 kk kan dan benut worden voor de gemeenschappelijke aanplant op de erfgrens. (…)

De voorgestelde afspraken in de akte van levering zijn prima, in combinatie met een tekening (die we graag ook in overleg met jullie en onze architect opstellen). Voor die tekening komen we dan graag binnenkort langs (in de meivakantie?).

De knik willen we ook graag via voornoemde tekening i.o.m. onze architect vastleggen. (…)

E-mail 18 april 2010 (23.58 uur, [appellanten c.s.] aan [geintimeerden c.s.]) (productie 7 bij dagvaarding in eerste aanleg)

In vervolg op ons telefonisch overleg van zondagavond, gezamenlijk met [roepnaam eigenaar perceel], bevestigen wij hiermee de grond te willen kopen tegen € 400,- kosten koper. We willen kopen onder de voorwaarden zoals die staan geformuleerd in onze laatste E-mail (…). Hetgeen op de bijgevoegde voorbeeld tekening; [voorbeeldtekeningnummer] tekening [adres 1] is aangegeven, geldt daarbij niet langer als voorbeeld maar is definitief. (…)

E-mail 19 april 2010 (23.02 uur, [geintimeerden c.s.] aan [appellanten c.s.]) (productie 15 voor de comparitie van 8 maart 2012 in eerste aanleg)

Ook met [roepnaam eigenaar perceel] en [roepnaam eigenaresse perceel] zijn we in principe rond met e.e.a.

We proberen nu via de makelaar en een zgn. ABC-overeenkomst meteen tot aan- en doorverkoop van de grond te komen. (…) Het is nl. de bedoeling dat de overdracht in mei bij de notaris plaatsvindt. (…)

E-mail 2 mei 2010 (22.50 uur, [geintimeerden c.s.] aan [appellanten c.s.]) (productie 16 voor de comparitie van 8 maart 2012 in eerste aanleg)

Op dit moment zijn we bezig met zowel architect, financiering als overeenkomst met de makelaar.

We maken op alle punten vorderingen, maar het is nog te vroeg om een nieuwe afspraak te maken.

We gaan ervan uit dat we eind mei de akte kunnen laten passeren en we hopen dat dit via een zogenaamde ABC-formule kan. (…)

E-mail 3 mei 2010 (01.22 uur, [geintimeerden c.s.] aan [appellanten c.s.]) (productie 17 voor de comparitie van 8 maart 2012 in eerste aanleg)

In onze reactie op de concept koopovereenkomst t.a.v. de levering van de grond hebben wij aan de makelaar het volgende aangegeven:

We willen graag gebruik maken van de eerder door jou [de makelaar] aangegeven ABC-formule t.a.v. het doorverkopen van de grond. Daarover kun je het volgende in de overeenkomst opnemen (in spreektaal):


de familie [eigenaar perceel] en [appellanten c.s.] nemen ca. 200 m2 grond aan de westelijke zijde van perceel over onder de volgende condities:

de prijs bedraagt € 400 per m2 kosten koper; (…)
de precieze afmetingen van de over te nemen grond wordt in overleg met de familie [eigenaar perceel] en [appellanten c.s.] bepaald (via een dan bij de notaris te waarmerken tekening en piketpaaltjes) op basis waarvan dit kadastraal kan worden vastgelegd (n.b. voor het overgrote deel zijn we hier al uit; o.b.v. definitieve tekening architect worden de precieze afmetingen bepaald en op tekening vastgelegd; die nemen we dan mee naar de notaris); (…)
de familie [appellanten c.s.] zal de gemeente Sint-Oedenrode verzoeken om bij de eerstvolgende wijziging van het bestemmingsplan Sint-Oedenrode Noord de huidige voortuingrens aan de westzijde van ons perceel tot aan achterzijde van het hoofdbouwblok te wijzigen in de reguliere voortuingrens van 2 meter achter de voorgevelrooilijn. (…)

Graag horen we z.s.m. of e.e.a. akkoord is.

E-mail 21 mei 2010 van [appellanten c.s.] aan [geintimeerden c.s.] (productie 8 bij dagvaarding in eerste aanleg)

Vooruitlopend op onze reactie op jullie mail sturen wij jullie bij deze de tekening conform [roepnaam appellant][[appellanten c.s.], hof]
voorstel.

Wij sturen jullie dit om aan jullie inzichtelijk te maken wat het effect is op het aantal vierkante meters wanneer de knik op tekening wordt gezet overeenkomstig hetgeen we de laatste keer op het perceel besproken hebben. Het aantal aan te kopen vierkante meters neemt namelijk aanzienlijk af. We hebben het idee dat het voor ons allebei gunstig is om het verlies aan vierkante meters aan de voorzijde enigszins te compenseren. Vandaar dat [roepnaam appellant] dat in de eerdere reactie op de mail aangaf de in te boeten vierkante meters aan de voorzijde deels te compenseren.

Op de tekening is het effect ervan duidelijk zichtbaar. (…)

Wij zullen, zoals jullie hebben verzocht, voor 25 mei 2010 reageren. Graag voorafgaand hieraan zouden wij jullie reactie op de tekening willen weten. (…)

E-mail 22 mei 2010 (0.40 uur, [geintimeerden c.s.] aan [appellanten c.s.]) (productie 8 bij dagvaarding in eerste aanleg)

(…) Zoals in de eerdere mails aangegeven, zijn [roepnaam geintimeerde 2.] en ik bereid om grond over te laten nemen door jullie en de familie [eigenaar perceel] en hebben we meermaals ter plekke geconstateerd en aangegeven dat de lantaarnpaal een ‘natuurlijk’ uitgangspunt is. Dat punt ligt oostelijker dan het oorspronkelijk plan, waarbij de 20 meter grens werd aangehouden aan de voorkant. Ik vind ons aanbod dan ook riant. Verder gaan wij niet. Hoewel jullie wellicht meer grond zouden willen overnemen, is dat niet onze gedachte.

Woorden als compenseren kan ik interpreteren vanuit jullie beleving, doch deel ik niet. Het is niet een grond-grond ruil of overname. Strikt genomen en wellicht duidelijk: Wij zijn de verkopers van (de) grond en wij geven aan hoeveel grond we willen verkopen. Jullie kunnen de aangeboden grond (deels) kopen.

Long story short, graag een tekening waarbij de lantaarnpaal aan de ene kant (straatzijde) en de 17 meter-grens op 25,5 m (van de straatzijde) als knik wordt aangehouden.

E-mail 24 mei 2010 (21.51 uur, [appellanten c.s.] aan [geintimeerden c.s.]) (productie 9 bij dagvaarding in eerste aanleg)

(…) Ook wij willen eerder gemaakte afspraken respecteren en niet ter discussie stellen. Wij refereren hiermee dan ook aan de eerder gemaakte afspraken en tekeningen waarmee jullie akkoord zijn gegaan medio, eind april 2010. Dat betekent dat indien jullie overgaan tot aankoop van het perceel, wij beide recht hebben op aankoop van de grond aan de westzijde tegen de condities conform de schriftelijk bevestigde afspraken met [roepnaam eigenaar perceel] en [roepnaam eigenaresse perceel][[eigenaar perceel], hof]
op 22 april 2010 en met [roepnaam appellant] en [roepnaam appellante 2.][[appellanten c.s.], hof]
op 18 april 2010. Wij houden ons beide, [roepnaam appellant]/[roepnaam appellante 2.] respectievelijk [roepnaam eigenaar perceel]/[roepnaam eigenaresse perceel], nadrukkelijk dit recht voor indien, nadien gemaakte, nadere afspraken tussen jullie en één van ons niet leiden tot materiële levering van het minimaal overeengekomen perceel grond.

Natuurlijk hechten wij veel waarde aan een goede verstandhouding en willen we dit graag snel tot een voor alle partijen acceptabel einde brengen. (…)

In jullie mail wordt het totale bedrag aan overdrachtsbelasting eenzijdig in onze maag gesplitst. (…)

Betreffende de perceelsgrens van koper 1, opteren [roepnaam eigenaar perceel] en [roepnaam eigenaresse perceel] voor jullie voorstel om de erfgrens 15 centimeter oostwaarts te verschuiven. Dit is 15 centimeter ten opzichte van de eerder overeengekomen lijn ten behoeve van de aanplant van de natuurlijke erfafscheiding op erfgrens. [roepnaam eigenaar perceel] heeft dit op tekening verwerkt.

Zoals in de mail van 22 mei 2010 is bevestigd, heeft [roepnaam appellant] de tekening met de perceelsgrens van koper 2[[appellanten c.s.], hof]
, aangepast. (…)

Wij willen niet nogmaals in een woordenstrijd verwikkeld raken. (…) Bijgevoegd tref je daarom de letterlijke tekst uit de mail van 20 mei 2010 (…).

Deze tekst en de aangepaste tekeningen zullen wij in vijfvoud paraferen en ondertekenen en woensdag aan jullie toesturen. (…)

Wij gaan akkoord met de vermelding van de letterlijke weergave van de bijgevoegde tekst (naam document: Ter ondertekening [documentnummer]) in het koopcontract (…).

E-mail 2 juni 2010 (22.54 uur, [geintimeerden c.s.] aan [appellanten c.s.]) (productie 18 voor de comparitie van 8 maart 2012 in eerste aanleg)

(…) We hebben nog wel contact gehad met [roepnaam eigenaar perceel] die n.a.v. dat telefoongesprek zijn tekening heeft aangepast.

In onderstaande mail maken we onze verdere stappen duidelijk en geven we nog een laatste reactie op jullie eerdere mail. Eerdere discussies achten wij hierna gesloten. Ook wij willen graag een positieve afloop en op korte termijn tot een afgerond geheel komen, zodat de koopovereenkomst opgesteld kan worden, deze door de drie partijen kan worden ondertekend, het kadaster de percelen kan inmeten en de gang naar de notaris kan worden ingezet.

(…) Aangezien we met [roepnaam eigenaar perceel] zijn overeengekomen dat hij 15 cm over de gehele grens tussen zijn en ons perceel extra overneemt (…), zal ook bij jullie ter hoogte van het zogenaamde ‘drielandenpunt’ de grens met 15 centimeter naar het oosten verplaatst worden. Vandaar loopt de grens dan weer richting knik (op 25,5 m vanaf voorzijde, zodat wij aldaar 17 m breedte behouden). Dat graag ook in jullie tekening aangeven en naar ons mailen. (…)

(…) Gelieve alleen de tekening aan te leveren waarop staat wat we overeengekomen zijn. Het is prima om aan te geven wat het aantal m2’s naar alle waarschijnlijkheid wordt o.b.v. de gemaakte afspraken, maar uiteindelijk wordt dat definitief bepaald aan de hand van de inmeting door het kadaster, die de tekening als uitgangspunt hanteert (…).

(…) Wat [roepnaam geintimeerde 2.] en mij vooral bevreemd en zelfs verbaasd heeft, is de discussie rond de overdrachtsbelasting. (…)

De concept-tekst die jullie ondertekenden en de door jullie nog aan te leveren definitieve tekening, zal door René van der Laar in een koopovereenkomst worden gegoten. (…) De overeengekomen afspraken zal hij daarbij uiteraard als uitgangspunt hanteren, maar het kan wel zijn dat de door hem gekozen formulering tekstueel (en niet inhoudelijk) hiervan licht afwijken. Na ondertekening van de overeenkomsten door alle drie partijen zal het kadaster door ons worden ingeschakeld en vervolgens de notaris t.b.v. de overdracht.

Kan [roepnaam appellant] aan de slag met de finale versie van de tekening? (…).

E-mail 7 augustus 2010 (17.36 uur, [geintimeerden c.s.] aan [appellanten c.s.]) (productie 3 bij antwoord in eerste aanleg)

Wij hebben contact opgenomen met de notaris.

Daaruit blijkt dat zolang er geen tweezijdig ondertekende (en door de notaris opgestelde) overeenkomst ligt in de vorm van een koopovereenkomst of akte van levering er in juridische zin geen sprake is van overeenstemming en er derhalve geen overeenkomst ligt. Mails e.d. zijn in deze juridisch niet bindend en hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Even los van de vraag wiens interpretatie van mails juist is.

Daarnaast gaf de notaris aan dat het niet ongebruikelijk is om in de koopovereenkomst/akte van levering een passage op te nemen t.a.v. het geen bezwaar maken tegen een bouwvergunning.

Verder blijken jullie geen initiatief te nemen om de gemeente te verzoeken om de reguliere voortuingrens t.a.v. ons perceel te hanteren, terwijl dat een voorwaarde voor doorverkopen van de grond is.

Derhalve schorten wij nu de onderhandelingen met jullie op m.b.t. het doorverkopen van een deel van ons perceel.

Mochten jullie nog interesse hebben in een deel van ons perceel, dan kunnen jullie ons dit voor 15 september a.s. via de mail laten weten, vergezeld van een concept-verzoek aan de gemeente Sint-Oedenrode in verband met het komen tot een reguliere voortuingrens van het betreffende perceel. Dan zullen wij jullie medio oktober a.s. een o.i. passend aanbod doen.

7.7.

Uit de hiervoor aangehaalde e-mails heeft [appellanten c.s.] naar het oordeel van het hof redelijkerwijs niet mogen afleiden dat [geintimeerden c.s.] zich wenste te verbinden tot verkoop van de strook grond aan hem. In de aangehaalde e-mails is door [geintimeerden c.s.] voldoende duidelijk tot uitdrukking gebracht dat de bedoeling van partijen was dat een koopakte zou worden opgemaakt (zie de hiervoor aangehaalde e-mails van 11 april 2010, eerste zin; 18 april 2010, eerste zin; 3 mei 2010, eerste zin; en 2 juni 2010, waarin een ondertekende koopovereenkomst, een inmeting door het kadaster en de gang naar de notaris worden genoemd). Uit de door [geintimeerden c.s.] in deze e-mails gebezigde bewoordingen kan redelijkerwijs niets anders worden afgeleid dan dat [geintimeerden c.s.] pas afspraken wilde maken als alle details zouden zijn uitgewerkt en vastgelegd in een koopakte en tot die tijd de vrijheid wilde hebben van de voorgenomen koop af te zien en andere plannen te ontwikkelen. Dit volgt uit (a) de nadruk in zijn eerste mails (april, begin mei) op een schriftelijke vastlegging, een tekening en overleg met de architect en (b) de kadastrale inmeting waarvan hij in aanvulling op de schriftelijke vastlegging melding maakt in zijn e-mail van 2 juni 2010. [appellanten c.s.] heeft, gelet op de nadruk op deze punten, uit deze e-mails redelijkerwijs niet mogen opmaken dat [geintimeerden c.s.], vooruitlopend op deze vastlegging, een overeenkomst wilde aangaan voor de koop van de strook grond. [appellanten c.s.] heeft gelet op de e-mails redelijkerwijs niets anders mogen verwachten dan dat [geintimeerden c.s.] overleg wenste te voeren over mogelijke afspraken die partijen zouden kunnen maken indien zij na vastlegging van alle details in de koopakte overeenstemming zouden hebben en ten blijke daarvan de koopakte zouden ondertekenen.

7.8.

Het hof neemt bij dit oordeel bovendien in aanmerking dat partijen steeds met elkaar en met [eigenaar perceel] overleg hebben gevoerd en er (naar [geintimeerden c.s.] onvoldoende weersproken aanvoert) van uit zijn gegaan dat de strook grond, indien zij tot overeenstemming zouden komen, in één transactie deels aan [appellanten c.s.] en deels aan [eigenaar perceel] zou worden overgedragen, waardoor de grens tussen de percelen een duidelijk en logisch verloop zou behouden. Ook tegen deze achtergrond moest [appellanten c.s.] redelijkerwijs begrijpen dat [geintimeerden c.s.] pas afspraken wilde maken indien partijen en [eigenaar perceel] na vastlegging van alle details in de koopakte overeenstemming zouden hebben en ten blijke daarvan de koopakte zouden ondertekenen.

7.9.

Het hof betrekt verder bij zijn oordeelsvorming dat partijen (toekomstige) buren zijn die elkaar ’s-avonds en ’s-nachts hebben gemaild over een strook grond, gelegen in de tuin van [geintimeerden c.s.]. [appellanten c.s.] heeft, gezien het onderwerp van gesprek, redelijkerwijs moeten begrijpen dat alle (in de hiervoor aangehaalde e-mails genoemde) details van de koop, en in het bijzonder de exacte grenzen van de strook grond, voor [geintimeerden c.s.] van wezenlijk belang waren. Deze grenzen zouden pas na inmeting door het kadaster en vastlegging in de koopakte vaststaan, hetgeen eveneens redengevend is voor het oordeel dat [appellanten c.s.] redelijkerwijs niet heeft mogen aannemen dat hij met [geintimeerden c.s.] reeds volledige overeenstemming had bereikt.

7.10.

Het hof kan bovendien uit de hiervoor aangehaalde e-mails (andere relevante stellingen hebben partijen niet aangereikt) wat betreft de redenen waarom partijen niet tot een akkoord zijn gekomen redelijkerwijs niets anders opmaken dan dat in de loop van de tijd in de verhouding tussen partijen fricties zijn ontstaan. De e-mails moeten in dit licht worden gelezen. Het hof weegt dit mee bij zijn oordeel dat [geintimeerden c.s.] in de e-mails voldoende duidelijk heeft gemaakt de vrijheid te willen hebben van de voorgenomen koop af te zien en dat [appellanten c.s.] er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat hij de strook grond reeds definitief had gekocht.

7.11.

Aan [appellanten c.s.] kan worden toegegeven dat [geintimeerden c.s.] in de hiervoor aangehaalde e-mails bewoordingen heeft gebezigd zoals
‘mondelinge afspraken’(11 april 2010),
‘definitief afspreken’(18 april 2010) en
‘bereid om grond over te laten nemen door jullie’(22 mei 2010). Deze bewoordingen zijn echter, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de context van het overleg tussen partijen (r.o. 7.7 tot en met 7.10), onvoldoende voor de door [appellanten c.s.] verdedigde conclusie dat partijen een overeenkomst zijn aangegaan voor de koop van de strook grond. [appellanten c.s.] heeft tegenover de betwisting van dat standpunt door [geintimeerden c.s.] geen enkel concreet tijdstip aangereikt waarop partijen (en [eigenaar perceel]) op alle wezenlijke punten tot overeenstemming zijn gekomen over de voorgenomen overdracht van de strook grond.

7.12.

Partijen zijn het erover eens dat de koopakte niet (door [geintimeerden c.s.]) is ondertekend. Andere concrete uitlatingen of gedragingen, die van belang kunnen zijn voor de rechtsverhouding tussen partijen, zijn niet gesteld of te bewijzen aangeboden.

Gelet op het voorgaande verwerpt het hof, als onvoldoende concreet onderbouwd, de stelling van [appellanten c.s.], dat partijen met betrekking tot de koop van de strook grond een (romp)overeenkomst zijn aangegaan.

7.13.

Gelet op het voorgaande kan (zonder nadere toelichting, die ontbreekt) naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat [geintimeerden c.s.] onrechtmatig heeft gehandeld. [appellanten c.s.] heeft er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de onderhandelingen zouden worden voortgezet of dat een overeenkomst van enigerlei strekking tot stand zou komen. De omstandigheid, dat [geintimeerden c.s.] de onderhandelingen heeft afgebroken, is in dit geval, gelet op al het voorgaande, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Uit de algemene plicht van [geintimeerden c.s.] zijn gedrag mede door de gerechtvaardigde belangen van [appellanten c.s.] te laten bepalen, vloeit niet voort dat [geintimeerden c.s.] de onderhandelingen moest voortzetten of in die onderhandelingen enig concreet resultaat moest accepteren. [geintimeerden c.s.] is niet gehouden eventuele schade, die [appellanten c.s.] in verband met de onderhandelingen of het afbreken daarvan heeft geleden, te vergoeden. Bij dit alles laat het hof nog daar dat [appellanten c.s.] ter comparitie bij de rechtbank heeft verklaard dat hij niet op het verzoek van [geintimeerden c.s.] om door te onderhandelen (van augustus 2010) heeft gereageerd.

7.14.

Het voorgaande betekent dat het gevorderde (primair, subsidiair en meer subsidiair) terecht door de rechtbank is afgewezen. De grieven, die geen afzonderlijke behandeling meer behoeven, falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld.

8.De uitspraak

Het hof:

8.1.

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

8.2.

veroordeelt [appellanten c.s.] in de kosten in hoger beroep, tot op heden begroot op € 291,- voor verschotten en € 1.631,- (tarief IV x 1 punt) voor salaris advocaat, te vermeerderen met de nakosten en met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de dag van dit arrest;

8.3.

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.W.T. Vriezen, L.R. van Harinxma thoe Slooten en L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 april 2014.