Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.092.689/01
arrest van 26 maart 2013
in de zaak van
1. [Appellant sub 1.]
2. [Appellante sub 2.],
beiden wonende te [woonplaats] (België),
appellanten,
verder: verhuurders,
advocaat: mr. J.A. van Wijmen,
tegen:
1. Petdesign V.O.F. (thans in liquidatie),
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [Geintimeerde sub 2.],
wonende te [woonplaats],
3. [Geintimeerde sub 3.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
verder: huurders,
advocaat: mr. K.H.A. Troeijen,
als vervolg op het incidenteel arrest van dit hof van 24 januari 2012 in het hoger beroep van het door de rechtbank
’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ’s-Hertogenbosch, tussen partijen onder zaaknummer/rolnummer 709158 CV EXPL 10-7751 gewezen vonnis van 19 mei 2011.
5. Het verdere verloop van het geding
5.1 Bij genoemd incidenteel arrest heeft het hof verhuurders deels niet-ontvankelijk verklaard in hun incidentele vordering en deze vordering voor het overige afgewezen, met veroordeling van verhuurders in de kosten van het incident. In de hoofdzaak heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor memorie van grieven aan de zijde van verhuurders en iedere verdere beslissing aangehouden.
5.2 Bij memorie van grieven hebben verhuurders onder overlegging van producties (nrs. 5-17) drie grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals aan het slot van deze memorie staat vermeld.
5.3 Bij memorie van antwoord hebben huurders onder overlegging van producties (nrs. 5-7) de grieven bestreden.
5.4 Verhuurders hebben onder overlegging van producties (nrs. 18-19) een akte tot rectificatie tevens akte overlegging bewijsstukken genomen.
5.5 Huurders hebben onder overlegging van producties (nrs. 7-8) een antwoordakte rectificatie tevens overlegging bewijsstukken genomen.
5.6 Partijen hebben op 25 januari 2013 hun standpunten door hun advocaten aan de hand van pleitnota’s doen bepleiten. Huurders hebben daarbij een in het vooraf toegezonden kopiedossier ontbrekende dvd (prod. 6 mva) overhandigd.
5.7 Ten slotte hebben partijen uitspraak gevraagd op het vooraf toegezonden procesdossier, tenzij zij binnen twee weken na het pleidooi alsnog een minnelijke regeling zouden bereiken. Beide advocaten hebben vervolgens het hof laten weten dat geen regeling is bereikt en verzocht arrest te wijzen.
6. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
7. De verdere beoordeling
7.1 Het gaat om het volgende. Huurders huurden tot voor kort van verhuurders de winkelruimte aan het adres [vestigingsadres] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde). In eerste aanleg hebben verhuurders - kort weergegeven - ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van huurders tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van huurders tot betaling van achterstallige huur en schadevergoeding gevorderd. In reconventie hebben huurders na vermeerdering van eis de ontbinding van de huurovereenkomst, herstel van de lekkages op straffe van verbeurte van een dwangsom, huurprijsverlaging en schadevergoeding gevorderd wegens gebreken aan het gehuurde (wateroverlast door lekkages tengevolge van gebreken aan het gehuurde).
7.2 Verhuurders hebben in eerste aanleg een voorlopige voorziening gevraagd tot - kort gezegd - veroordeling van huurders tot betaling van 85% van de huurachterstand tot en met december 2010 en 85% van de daarop volgende maandelijkse huur. Bij incidenteel vonnis van 10 februari 2011 heeft de kantonrechter de vordering toegewezen tot 70% van de volgens huurders tot en met oktober 2010 bestaande huurachterstand en 70% van de met ingang van 1 november 2010 verschuldigde huurpenningen.
De mondelinge behandeling van de gevraagde voorziening vond plaats gelijktijdig met de comparitie van partijen in de bodemzaak, op 19 januari 2011, gevolgd door een descente op 21 januari 2011.
7.3 Bij eindvonnis van 19 mei 2011 heeft de kantonrechter in conventie, samengevat, huurders hoofdelijk veroordeeld tot betaling van achterstallige huur over de periode voorafgaande aan 15 juni 2010 en tot betaling van 70% van de huur vanaf 1 maart 2011 tot het moment van deugdelijke reparatie in verband met de lekkages en over de periode nadien tot 1 augustus 2011 de volledige huur. In reconventie heeft de kantonrechter de huurovereenkomst per 1 augustus 2011 ontbonden, de huurprijs met ingang van 15 juni 2010 tot aan de deugdelijke reparatie met 30% verlaagd en verhuurders veroordeeld tot het doen uitvoeren van deugdelijke reparatie in verband met de lekkages, tot betaling van € 2.500,= aan schadevergoeding wegens schade aan een systeemplafond en tot vergoeding van verdere schade op te maken bij staat. In conventie en in reconventie is het meer of anders gevorderde afgewezen en zijn de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.
7.4 Het hoger beroep van verhuurders richt zich tegen het provisionele vonnis van 10 februari 2011 en het eindvonnis van 19 mei 2011. Verhuurders wensen alsnog toewijzing van hun vorderingen in conventie, met uitzondering van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dit laatste houdt verband met het feit dat de huurovereenkomst inmiddels per 1 augustus 2011 feitelijk is beëindigd. Bij brief van 18 mei 2010 hebben huurders de huurovereenkomst tegen 1 augustus 2011 opgezegd. Wat betreft de toegewezen reconventionele vorderingen wensen verhuurders, afgezien van de ontbinding van de huurovereenkomst, alsnog afwijzing ervan.
7.5 Grief 1 van verhuurders betreft de weergave van de feiten (onder 2) en de standpunten van partijen (onder 3 en 4) in elk van beide vonnissen. Verhuurders hebben hierbij met name bezwaar tegen wat zij noemen de vaststelling van feiten onder 4. Dit bezwaar berust op een verkeerde lezing van de vonnissen, aangezien dat onderdeel de weergave van het standpunt van huurders betreft. Dat verhuurders het met dat standpunt niet eens zijn, betekent niet dat de weergave ervan in de vonnissen onjuist is. Tegen beide andere onderdelen hebben verhuurders geen relevante bezwaren geuit. Overigens zou, ook indien deze grief zou slagen, dit op zich nog niet tot een andere beslissing leiden. Bij gebrek aan belang wordt de grief daarom verworpen. De kwesties die verhuurders in de toelichting op deze grief naar voren brengen, komen voor zover nodig bij de behandeling van grief III aan de orde.
7.6 Grief II van verhuurders betreft het dictum van het provisionele vonnis van 10 februari 2011 en met name het feit dat de kantonrechter huurders - voorlopig - heeft veroordeeld tot betaling van 70% van de huurachterstand en van de toekomstige huurpenningen, terwijl verhuurders 85% daarvan hadden gevorderd. Bij deze grief hebben verhuurders geen belang, aangezien de voorlopige voorziening haar werking heeft verloren doordat inmiddels in de zaak waar de voorziening betrekking op heeft een eindvonnis is gewezen. In de toelichting op de grief voeren verhuurders aan dat in het provisionele vonnis is voorbijgegaan aan aanspraken op boeten en kosten. Op boeten had de provisionele vordering evenwel geen betrekking, terwijl over de proceskosten in het incident (van andere kosten is geen sprake) eerst bij het eindvonnis van 19 mei 2011 is beslist (r.o. 6). De inhoudelijke kwesties waar verhuurders in de toelichting op deze grief op ingaan, zijn dezelfde als in het eindvonnis aan de orde zijn en komen voor zover nodig bij de behandeling van grief III aan de orde. Grief II wordt verworpen.
7.7 Grief III betreft het dictum van het eindvonnis van 19 mei 2011 voor zover inhoudende, kort samengevat, de door de kantonrechter toegepaste huurprijsvermindering vanaf 15 juni 2010 en de veroordeling van verhuurders tot het doen uitvoeren van reparaties en tot het betalen van schadevergoeding. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zijn, zoals gezegd, in hoger beroep niet langer aan de orde.
7.8 Centraal in het dispuut tussen partijen staan de lekkages die volgens huurders zijn opgetreden vanwege de slechte onderhoudstoestand van het gehuurde. Huurders voeren aan dat sprake is van de volgende gebreken aan het gehuurde:
- niet goed aansluitende loodslabben tussen het plat dak en de achterzijde van de gevel;
- een scheur in de betonnen onderdorpel van het rechterraam bij het plat dak;
- een te hoge afvoer op het plat dak;
- optrekkend vocht in de muren van het magazijn (met schimmelvorming);
- vochtplekken in het achterste winkelgedeelte onder het plat dak en een gat in het plafond;
- sporen van lekkage langs de achtergevel;
- vochtplekken op de plafonds op de eerste en tweede verdieping;
- houtrot aan een van de kozijnen op de eerste verdieping.
Huurders stellen dat verhuurders ondanks aandringen van de kant van huurders nalatig zijn geweest de gebreken te herstellen en de oorzaken van de lekkages weg te nemen Op grond daarvan maken zij aanspraak op huurprijsvermindering, herstel van de gebreken en schadevergoeding. Volgens verhuurders gaat het om wateroverlast die het gevolg is van het onvoldoende schoonhouden van de goten door huurders. Zij betwisten dat sprake is van achterstallig onderhoud en van een grond voor huurprijsvermindering en/of schadevergoeding. Volgens hen zijn huurders sinds juli 2009 nalatig in het tijdig en volledig voldoen van de huurpenningen en zijn hun klachten een reactie op het aanspreken op die nalatigheid door de verhuurders en op het niet ingaan op de wens van de huurders om het pand aan te kopen.
7.9 Het hof stelt vast dat drie maal sprake is van een concrete melding van wateroverlast, namelijk in juni 2009, in september 2010 en in januari 2011. Deze laatste twee meldingen dateren van na de opzegging van de huurovereenkomst door huurders op 18 mei 2010. Naar aanleiding van deze meldingen hebben verhuurders een deskundige ingeschakeld, VKB. Uit de rapporten van VKB van 28 september 2010 en 14 juli 2010 en de brief van VKB van 18 januari 2011 blijkt dat deze geen lekkages heeft vastgesteld. Deze bevindingen vinden bevestiging in de rapporten van Dekra Experts van december 2010 en de door huurders ingeschakelde deskundige [deskundige]. Alleen de inspectie door A&S Bouwmanagement op 12 oktober 2010, in opdracht van huurders, rept van lekkages als gevolg van mankementen aan het dak.
7.10 Wanneer zich in het gehuurde waterlekkage voordoet, is dat in beginsel aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Volgens het tweede lid van deze bepaling is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
7.11 De verhuurder is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW gehouden de gebreken te verhelpen, tenzij zich de uitzondering van artikel 7:206 lid 2 BW voordoet. Uit hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, blijkt dat in dit geval verhuurders na de meldingen van wateroverlast steeds reparateurs hebben ingeschakeld om die wateroverlast te verhelpen.
Volgens huurders is dat niet adequaat gebeurd, maar die stelling houdt geen stand aangezien van aanhoudende wateroverlast op dezelfde plaats door huurders geen melding is gemaakt. De stelling van huurders houdt in dat sprake is van achterstallig onderhoud, hetgeen verhuurders gemotiveerd betwisten, maar dat betekent niet dat het gemelde gebrek niet adequaat is verholpen. De vordering van huurders in reconventie is ook niet gebaseerd op het niet nakomen van hun herstelverplichtingen maar op het optreden van wateroverlast, volgens de huurders als gevolg van lekkages, volgens de verhuurders als gevolg van het niet goed onderhouden en schoonmaken van de goten. Dat de wateroverlast in dit geval steeds uitsluitend het gevolg is geweest van het niet of niet voldoende schoonhouden van de goten acht het hof niet voldoende aannemelijk gemaakt. Echter, met betrekking tot de drie momenten van een concrete melding van wateroverlast is niet voldoende onderbouwd dat sprake is geweest van waterintreding als gevolg van een lek dak, een lek kozijn of een lekke gevel. Bovendien is in geen van deze gevallen sprake geweest van voortdurende waterintreding, hetgeen bij de (structurele) oorzaak die huurders aangeven toch wel het geval geweest had moeten zijn. Van het veronachtzamen door verhuurders van een verplichting om aantoonbare lekkages aan dak of achtergevel te verhelpen is dan ook geen sprake. Met betrekking tot de eerste melding, op zondag 7 juni 2009, merkt het hof op dat verhuurders deze de dag erop hebben laten verhelpen (waarbij overigens vervuiling van de goot/overloopbak is geconstateerd) en dat sindsdien ruim een jaar geen concrete meldingen zijn geweest.
7.12 De huurder kan op grond van artikel 7:207 lid 1 BW in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Lid 2 van deze bepaling beperkt onder omstandigheden de aanspraken van de huurder; in dit geval zou het daarbij ook gaan om het voldoende schoonhouden van de goten door huurders, maar dat uitsluitend daaraan de wateroverlast is te wijten, acht het hof, zoals gezegd, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dat wil niet zeggen dat huurders met vrucht een beroep op artikel 7:207 lid 1 BW kunnen doen. Niet iedere vermindering van het huurgenot leidt immers tot een huurprijsvermindering. Naar het oordeel van het hof is in dit geval niet voldoende onderbouwd dat sprake is geweest van structurele wateroverlast/lekkages als gevolg van achterstallig onderhoud aan het gehuurde. Genoemde meldingen wijzen op het zodanig incidenteel voorkomen van wateroverlast (wat daarvan ook de precieze oorzaak is geweest) dat niet aannemelijk is gemaakt dat sprake is van een zodanige genotvermindering dat deze enige huurprijsvermindering rechtvaardigt. In ieder geval hebben huurders niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid van de kant van verhuurders, waarvan sprake zou moeten zijn gelet op de contractuele beperking van hun aansprakelijkheid.
7.13 Het hof hecht bij dit alles ook waarde aan de rapporten van Liberty Expertisebureau bv van 17 juni 2011 en 9 december 2011, overgelegd bij memorie van grieven. Huurders menen dat deze rapporten buiten beschouwing moeten blijven, primair omdat deze na het eindvonnis zijn opgesteld en subsidiair omdat het eenzijdige en onjuiste rapporten zijn. Het primaire bezwaar van huurders gaat niet op: niet valt in te zien waarom alleen rapportages die dateren van voor het eindvonnis in eerste aanleg in aanmerking genomen zouden moeten/mogen worden. Wat het subsidiaire bezwaar van huurders aangaat kan aan hen worden toegegeven dat zij bij de opstelling ervan niet zijn betrokken. De rapporten zijn opgemaakt in opdracht van de verzekeraar van verhuurders en bevatten inlichtingen die van verhuurders afkomstig zijn.
Dat betekent evenwel niet dat de rapporten daardoor zonder betekenis zijn. De bevindingen van de rapporteur, een register-expert van wie de deskundigheid op zich niet in twijfel wordt getrokken en die niet handelde in opdracht van verhuurders maar in opdracht van hun verzekeraar, zijn niet alleen gebaseerd op de inlichtingen die hij van verhuurders heeft verkregen, maar vooral op zijn eigen waarnemingen ter plaatse terwijl hij kennis droeg van het eindvonnis van 19 mei 2011 en de daaruit voor de verhuurders voortvloeiende verplichtingen. De kritiekpunten die huurders in hun memorie van antwoord hebben aangegeven, doen naar het oordeel van het hof niet af aan de conclusies van deze rapportages die in grote lijnen inhouden dat geen sprake is (geweest) van lekkages vanwege achterstallig onderhoud en dat de werkzaamheden naar aanleiding van het eindvonnis van de kantonrechter adequaat zijn uitgevoerd. Het hof acht deze conclusies voldoende gemotiveerd en onderbouwd. Naast de rapporten van Liberty Expertisebureau bv en de hiervoor genoemde rapporten zijn in de procedure door beide partijen nog verschillende verklaringen, foto’s en filmpjes overgelegd. Kennisneming hiervan brengt het hof niet tot andere inzichten.
7.14 Een en ander brengt het hof tot de slotsom dat de wateroverlast die zich in het gehuurde heeft voorgedaan geen huurprijsvermindering rechtvaardigt. Dit betekent dat de daartoe strekkende vordering van de huurders in reconventie afgewezen moet worden en dat het daarop gebaseerde verweer van de huurders tegen de vorderingen van de verhuurders in conventie verworpen wordt. Grief III slaagt om deze redenen. Door huurders zijn op dit onderdeel voor het overige geen gronden voor hun reconventionele vordering en/of voor hun verweer in conventie aangevoerd die, op grond van de devolutieve werking van het appel aan de orde komende, tot een ander oordeel leiden.
7.15 De vordering van de verhuurders tot betaling van de volledige huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente, is gezien het vorenstaande toewijsbaar. De nevenvorderingen van de verhuurders inzake contractuele boetes en buitengerechtelijke incassokosten zijn na de betwisting ervan in eerste aanleg door huurders en nihilstelling/ afwijzing door de kantonrechter in hoger beroep niet afzonderlijk aan de orde gesteld. De afwijzing van deze onderdelen van de vordering van verhuurders is wel vermeld in de memorie van grieven (punt 10 en grief III), maar deze vermelding heeft kennelijk de strekking te benadrukken dat de huurprijsvermindering gelet ook op het afwijzen van die onderdelen tot een onredelijk resultaat leidt. Dit situatie doet zich gezien het bovenstaande niet voor, terwijl een nadere onderbouwing ontbreekt, zodat deze onderdelen niet voor toewijzing in aanmerking komen. Aangezien in de loop van de procedure diverse bedragen zijn betaald, zal het hof verhuurders in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over betalingsverplichtingen van huurders van april 2010 (volgens de dagvaarding in eerste aanleg het beginpunt van de huurachterstand) tot en met 31 juli 2011 (het einde van de huurovereenkomst), de door hen daarop verrichte betalingen (met data en bedragen) en de thans nog resterende huurachterstand en wettelijke rente.
7.16 In reconventie komen de vorderingen van de huurders tot herstel en schadevergoeding vanwege het ontbreken van een genoegzame grondslag daarvoor niet voor toewijzing in aanmerking zodat deze onderdelen alsnog worden afgewezen. Met betrekking tot de toegewezen post van € 2.500,= wegens schade aan het plafond is de stand van zaken niet helemaal duidelijk. Het lijkt erop dat dit bedrag door de verzekeraar aan de verhuurders is betaald en door hen aan de huurders is doorbetaald. Wanneer dat inderdaad het geval is, ontvalt om deze reden aan dit onderdeel van de vordering van huurders het belang. Verhuurders zullen zich in hun akte eveneens over dit punt kunnen uitlaten.
7.17 Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor akte aan de zijde van verhuurders met het hiervoor onder 7.15 en 7.16 vermelde doel. Huurders zullen hierop bij antwoordakte kunnen reageren. Voor enig ander doel is deze aktewisseling niet bestemd; hetgeen partijen eventueel over andere kwesties naar voren brengen zal door het hof buiten beschouwing worden gelaten.
7.18 Het hof kan zich voorstellen dat partijen op basis van hetgeen tot dusver in de procedure is beslist alsnog onderling tot een afrekening komen. Met het oog daarop vermeldt het hof dat de huurders zowel in eerste aanleg als in hoger beroep hebben te gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zodat zij de kosten daarvan zullen moeten dragen.
7.19 Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
8. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 23 april 2013 voor akte aan de zijde van verhuurders met het hiervoor onder 7.15 en 7.16 vermelde doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.J.H.A Venner-Lijten en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 maart 2013.