Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.107.526/01
arrest van 5 maart 2013
in de zaak van
1. [X.],
2. [Y.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna respectievelijk te noemen: “[appellant sub 1]”, “[appellante sub 2]” en gezamenlijk “[appellanten]”
advocaat: mr. A. Cinar te Heerlen,
tegen
Stichting Woonpunt, ook h.o.d.n. Woonpunt Parkstad,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.M.H. van den Mosselaar,
op het bij exploot van dagvaarding van 23 mei 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, gewezen vonnis van 29 februari 2012 tussen [appellanten] als gedaagden en geïntimeerde – Woonpunt – als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 438026 CV EXPL 11-7343)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 12 oktober 2011.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven met twee producties hebben [appellanten] vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot afwijzing van de vorderingen van Woonpunt met veroordeling van Woonpunt in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Woonpunt de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In het procesdossier van [appellanten] ontbreekt de door hemzelf in eerste aanleg genomen antwoordakte alsmede de pagina’s 18 en 19 van de memorie van antwoord.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.1.1. [appellanten] hebben van Woonpunt met ingang van 16 augustus 2005 de woning, staande en gelegen te [woonplaats] aan het [adres] (hierna: het gehuurde) voor onbepaalde tijd gehuurd.
4.1.2. In artikel 2 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst staat:
“Het gehuurde is bestemd om door huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt.”
4.1.3. In de bij het huurcontract behorende Algemene Voorwaarden staat in de artikelen 7.3 en 7.7 vermeld:
“7.3. Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”
“7.7. Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar is gesteld.”
4.1.4. Op 18 april 2011 zijn agenten van de politie Regio Limburg Zuid, District Heerlen, BE Heerlen Noord, het gehuurde binnengetreden. De politie heeft hierbij 724 gram hennep aangetroffen. Volgens bladzijde 34 van het door Woonpunt overgelegde proces-verbaal van de politie heeft de politie op de eerste verdieping in een kamer een tent met hierin een kweekinrichting voor hennepplanten aangetroffen. Het proces-verbaal vermeldt daarover het volgende:
“Op de eerste verdieping in een kamer trof ik, verbalisant, een kwekerij (henneptent) voor hennepplanten aan. De henneptent had een oppervlakte van 2,4 meter x 1,25 meter.
Ik zag dat:
- er geen hennepplanten aanwezig waren in de kwekerij/henneptent, zie foto nr. 2 en 4;
- dat er gemiddeld 20 planten per m2 hadden gestaan gezien de afdrukken in het grondzeil;
- er een koolstoffilter hing, zie foto 3;
- er 2 zakken met hennep in openstaande dozen lagen, zie foto nr. 5 en 6, met respectievelijk 278 gram en 403 gram gedroogde hennep;
- er een openstaande doos met hennepresten stond in de tent, zie foto nr. 7, met 43 gram gedroogde hennep;
- er droogrekken stonden en lagen naast de tent, zie foto nr. 8 en 9
- er groei- en bloeimiddelen stonden bovenaan de trap van de kelder, zie foto nr. 12 en 13.”
4.1.5. Bij brief van 28 juni 2011 heeft de gemachtigde van Woonpunt [appellanten] medegedeeld dat [appellanten] door de aanwezigheid van hennep en een niet in werking zijnde hennepkwekerij in strijd hebben gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. [appellanten] zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.
[appellanten] hebben hiervan geen gebruik gemaakt.
4.2. Woonpunt heeft vervolgens [appellanten] in rechte betrokken en gevorderd:
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van het gehuurde;
- veroordeling van [appellanten] tot betaling van een bedrag gelijk aan de huur als schadevergoeding voor de niet-ontruiming respectievelijk het gebruik van het gehuurde vanaf de dag van de ontbinding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van algehele voldoening.
[appellanten] hebben hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. Zo hebben [appellanten] aangevoerd dat zij de hennep in bewaring hebben genomen voor een derde en uit angst voor represailles durfden zij de identiteit van die derde niet prijs te geven. Verder hebben [appellanten] gesteld dat er nooit sprake is geweest van een hennepteelt of een gevaarzettende situatie. [appellant sub 1] heeft gesteld dat hij als hobby modelbouw heeft en dat hij in de aangetroffen tent onder meer eindproducten spuit, waarbij de koolstoffilter de verfgeur afzuigt. [appellanten] hebben tot slot nog verwezen naar rechtspraak waaruit volgens hen volgt dat de enkele aanwezigheid van hennep in een woning, zonder bijkomende omstandigheden, niet de ontbinding van een huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.3. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter geoordeeld dat gelet op de aangetroffen materialen in het gehuurde sprake is geweest van een bedrijfsmatige hennepteelt en dat het bedrijfsmatig karakter van de hennepplantage zich niet verdraagt met de (woon)bestemming van het gehuurde. Dit heeft volgens de kantonrechter in beginsel een tekortkoming aan de zijde van [appellanten] opgeleverd in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft hierbij geoordeeld dat – alle omstandigheden in aanmerking nemend – de aard en de ernst van de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vorderingen van Woonpunt toegewezen.
4.4. [appellanten] hebben tegen het bestreden vonnis vijf grieven gericht. In de grieven stellen [appellanten] – kort gezegd – dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat sprake is:
- van een bedrijfsmatige hennepkwekerij,
- van gevaarzetting ook al heeft het (brand)gevaar zich niet verwezenlijkt,
- van een situatie die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt,
- van het in strijd handelen met de wet en de algemene voorwaarden ten gevolge waarvan [appellanten] zich niet als een goed huurder hebben gedragen.
[appellanten] voeren hiertoe aan dat in het gehuurde geen enkele hennepplant is aangetroffen, dat de gevonden materialen betrekking hebben op de hobby modelbouw van [appellant sub 1] en dat zij niet met de meterkast geknoeid hebben.
[appellante sub 2] is in de strafrechtelijke procedure vrijgesproken voor de haar verweten gedragingen en [appellant sub 1] is enkel strafrechtelijk veroordeeld voor het medeplegen van opzettelijk handelen in strijd met het in artikel 3 onder c van de Opiumwet (het aanwezig hebben van hennep) gegeven verbod. Zij stellen zich op het standpunt dat, nu zij in de strafrechtelijke procedure zijn vrijgesproken voor het hebben van een hennepkwekerij en niet kan worden aangenomen dat zij de Opiumwet hebben overtreden, de conclusie van de kantonrechter dat zij in strijd met de wet en de algemene voorwaarden hebben gehandeld geen stand kan houden.
Daarnaast betwisten [appellanten] gemotiveerd dat sprake was van overlast dan wel gevaarzetting. Het bevreemdt hen dan ook dat de kantonrechter toch ontbinding van de overeenkomst op basis van juist die twee gronden een gerechtvaardigd gevolg vond.
Woonpunt heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
4.5.1. Gezien de onderlinge samenhang van de grieven zal het hof deze gezamenlijk behandelen.
Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.5.2. In de memorie van grieven beroepen [appellanten] zich er telkens op dat zij strafrechtelijk zijn vrijgesproken van het telen van hennep dan wel van het hebben van een hennepkwekerij. Hieraan verbinden zij de conclusie dat de kantonrechter onder meer ten onrechte heeft geoordeeld dat zij een bedrijfsmatige hennepkwekerij hebben gehad en dat zij derhalve in strijd hebben gehandeld met de wet en de algemene voorwaarden tengevolge waarvan zij zich niet als een goed huurder hebben gedragen.
Een vrijspraak in de strafzaak vormt naar het oordeel van het hof echter geen bewijs van de onschuld van [appellanten] met betrekking tot de door Woonpunt aan hen verweten gedragingen. Dit betekent slechts dat de politierechter de feiten — zoals destijds specifiek ten laste gelegd — niet voldoende vond vaststaan om tot een strafrechtelijke veroordeling te komen. In het bijzonder kan uit de vrijspraak niet worden afgeleid dat de politierechter een eventueel verweer van [appellanten] (afzuigen ten behoeve van de modelbouw) als vaststaand of geloofwaardig heeft bevonden. Uit de door [appellanten] in het geding gebrachte strafvonnissen blijkt ook niet waarvoor zij zijn vrijgesproken, nu de omschrijving van de strafbare feiten ontbreekt. De omstandigheid dat [appellanten] in een strafzaak is vrijgesproken, ontzenuwt niet dat zij niet te kort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het kan wel een aanwijzing zijn. De vrijspraak bindt de civiele rechter dan ook niet. Een civiele rechter zal zelf dienen te onderzoeken of een beweerde stelling bewezen geacht kan worden.
4.5.3. Het hof overweegt over de eventuele tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als volgt.
Woonpunt stelt dat door de politie in het gehuurde een henneptent is aangetroffen met de daarin aanwezige kweekinrichting waarmee hennep kon worden geteeld. De volgende apparatuur is daarbij blijkens het “proces-verbaal Kennisgeving van inbeslagname” in beslag genomen: 1 tl-lamp, 1 koolstoffilter, 1 ventilator 45 Watt, 3 droogrekken, 1 henneptent, 1 schakelbord en 5 jerrycans met groei-/bloeimiddel à 10 liter. De in beslag genomen hennep werd aangetroffen in één zak met 278 gram, één zak met 403 gram en één doos met 43 gram. Dit is door [appellanten] in deze procedure niet, dan wel onvoldoende, gemotiveerd betwist. In de strafrechtelijke procedure hebben zij zich weliswaar beroepen op hun zwijgrecht, maar dit wil in de civielrechtelijke procedure niet zeggen dat niet bewezen geacht kan worden dat er in het gehuurde – gezien de in beslag genomen hennep en apparatuur – een bedrijfsmatige hennepkwekerij aanwezig was.
Woonpunt verwijst nog naar het proces-verbaal (pag 45) waarin vermeld staat dat Enexis heeft geconstateerd dat de meter gemanipuleerd is. Dit is door [appellanten] ook onvoldoende gemotiveerd betwist.
De stelling van [appellanten] dat de tent werd gebruikt voor modelbouw, dat de koolstoffilter werd gebruikt om de ‘rotzooi’ af te zuigen en dat in de tent dozen stonden met daarin spullen voor de modelbouw en andere spullen, acht het hof niet, dan wel onvoldoende, onderbouwd. Die stelling verklaart bovendien niet de aanwezigheid van hennepresten in de tent, droogrekken naast de tent en groei- en bloeimiddelen in de woning.
Op grond van het vorenstaande staat het voor het hof vast dat in het gehuurde een, weliswaar ten tijde van de inval niet in werking zijnde, hennepkwekerij aanwezig was en dat – gezien de aangetroffen hoeveelheid hennep en de 5 jerrycans met groei-/bloeimiddel – kort vóór de politie-inval sprake is geweest van een bedrijfsmatige hennepteelt.
4.5.4. Naar het oordeel van het hof levert het in bezit hebben van 724 gram hennep, hetgeen op grond van de Opiumwet strafbaar is gesteld, in combinatie met de aangetroffen hennepkwekerij in het gehuurde aan de zijde van [appellanten] een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Dat [appellanten] wisten dat Woonpunt de aanwezigheid van de hennepkwekerij niet zou tolereren, is ook door [appellant sub 1] erkend in de conclusie van antwoord. Daarnaast is algemeen bekend dat woningcorporaties zoals Woonpunt een streng anti-hennepbeleid voeren (en volgens rechtspraak kunnen voeren).
4.5.5. Door de aanwezigheid van een hennepkwekerij en hennep in het gehuurde is niet alleen in strijd gehandeld met het verbod, zoals neergelegd in artikel 7.7 van de algemene voorwaarden, maar ook met de verplichting van [appellanten] om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW en artikel 7.3 van de algemene voorwaarden). Bedrijfsmatige hennepteelt in woningen kan immers verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen meebrengen. In dit geval heeft zich dit risico daadwerkelijk verwezenlijkt door de omstandigheid dat de politie een inval in het gehuurde heeft gedaan hetgeen een negatieve uitstraling heeft op de woonomgeving.
4.5.6. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het voorgaande een tekortkoming van [appellanten] oplevert in de nakoming van hun uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen die niet zodanig gering is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. Het is – zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen - een feit van algemene bekendheid dat een hennepplantage met een opzet als deze juist door de daarbij behorende elektrische voorzieningen, warmte ontwikkeling door groeilampen en constante watertoevoer risico’s meebrengt, niet alleen voor het gehuurde, maar ook voor de omwonenden. Dat dit (brand)gevaar zich uiteindelijk niet heeft verwezenlijkt doet daar verder niet aan af. Voldoende is dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid heeft geschapen dat Woonpunt of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Dat is hier het geval.
4.5.6. Vervolgens dient de tekortkoming van [appellanten] te worden afgezet tegen hun (woon)belang. [appellanten] hebben in dit kader aangevoerd dat hun woonbelang zwaarder weegt dan het belang dat Woonpunt heeft bij ontruiming. Immers, Woonpunt kan niet aantonen dat zij zelf nadeel heeft ondervonden dan wel dat er sprake is geweest van hinder of gevaarzetting voor omwonenden. Daarnaast betreft het een eenmalig incident. In het geval het gehuurde ontruimd dient te worden, zullen [appellanten] particulier moeten gaan huren ten gevolge waarvan zij financieel aan lager wal raken, zo stellen zij.
Hetgeen [appellanten] ter zake hun woonbelang hebben aangevoerd, is naar het oordeel van het hof, afgezet tegen het belang van Woonpunt om misbruik van haar woningbestand te voorkomen en handhaving van haar beleid om exploitatie van hennepkwekerijen te ontmoedigen, niet toereikend om voorzetting van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Dat in dit geval sprake zou zijn van een noodtoestand is onvoldoende aangetoond. Gesteld noch gebleken is dat vervangende woonruimte op geen enkele wijze beschikbaar is. De stelling van [appellanten] dat zij particulier moeten gaan huren en hierdoor financieel aan lager wal zullen komen, rechtvaardigt niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege moet blijven.
Ook overigens is het hof geen omstandigheden gebleken die van voldoende gewicht zijn om de vordering tot ontbinding en ontruiming af te wijzen.
4.6. Nu [appellanten] geen feiten stellen die tot een ander oordeel leiden en aan hun bewijsaanbod niet wordt toegekomen, komt het hof dan ook tot de conclusie dat de grieven van [appellanten] falen en dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van dit hoger beroep en begroot deze aan de zijde van Woonpunt tot op heden op € 666,00 aan verschotten en op € 894,00 aan kosten advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 maart 2013.