Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.106.390/01
arrest van 5 maart 2013
in de zaak van
1. [X.],
wonende te [woonplaats] (België),
2. [Y.],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. J.J.H. Cuijpers,
tegen:
Vereniging van Eigenaren “Residence Du Commerce”,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts,
op het bij exploot van dagvaarding van 14 maart 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Roermond gewezen vonnis van 4 januari 2012 tussen appellanten - [appellant sub 1] en [appellant sub 2] - als eisers en geïntimeerde - de VvE - als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer/rolnummer 107653/HA ZA 11-225)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zijn tijdig van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] onder overlegging van drie producties acht grieven aangevoerd, hun eis gewijzigd en geconcludeerd zoals aan het slot van deze memorie staat vermeld.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft de VvE de grieven bestreden.
2.3 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben in samenwerking met [Z.] Bouw & Vastgoed BV aan de [straatnaam] in Echt een appartementencomplex, bestaande uit 4 commerciële ruimten en 17 appartementen, gerealiseerd. Deze samenwerking is neergelegd in een schriftelijke overeenkomst van 11 juni 1999 waarin - onder meer - is opgenomen de opdracht aan [Z.] Bouw & Vastgoed BV tot de bouw en de verkoop van het appartementencomplex.
b) Op 1 november 1999 is tussen [Z.] Bouw & Vastgoed BV en [bestuurder VvE], thans bestuurder van de VvE, en diens echtgenote
een koop-/aannemingsovereenkomst tot stand gekomen; ook andere appartementen zijn verkocht.
c) Op 16 november 1999 is aan [Z.] Bouw & Vastgoed BV een bouwvergunning en vrijstelling ex artikel 19 WRO voor de bouw van het complex verleend. Aan de vergunning is onder meer de volgende voorwaarde verbonden:
Voordat de woningen (appartementen) in gebruik genomen worden dient het geluidsscherm, zoals dit is berekend in het aanvullende akoestische onderzoek van [onderzoeksbureau], d.d.
20-09-1999, is berekend, met een lengte van 35.50 m en een hoogte van 3.00 m gerealiseerd te zijn. Zonder het aanbrengen van dit geluidsscherm is het ingebruik nemen van de woningen (appartementen) niet toegestaan.
d) Bij akte van 10 maart 2000 heeft de splitsing van het appartementencomplex plaatsgevonden en is de VvE opgericht met [appellant sub 1] en [appellant sub 2] als eerste bestuurders. Levering van het appartement van het echtpaar [bestuurder VvE] vond op 13 maart 2000 plaats.
e) Tussen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en NS Vastgoed BV is een huurovereenkomst gesloten waarbij met ingang van 1 januari 2001 [appellant sub 1] en [appellant sub 2] voor onbepaalde tijd een strook grond van 31 m² huurden ten behoeve van de plaatsing van het geluidsscherm. De overeenkomst is op 11 maart 2000 getekend door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en op 27 april 2000 door NS Vastgoed BV.
f) Bij brief van 12 december 2006 hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] de VvE aangeschreven met de mededeling dat zij al zes jaar de huur van de grond betaalden en dat zij deze bedragen bij de VvE in rekening wilden brengen en alle rechten en verplichtingen aan de VvE wilden overdragen. Volgens [appellant sub 1] en [appellant sub 2] was daarvoor al telefonisch contact geweest met (het administratiekantoor van) de VvE; de VvE betwist dat.
g) De VvE heeft niet ingestemd met de brief van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en evenmin met een soortgelijk verzoek van hen bij e-mail van 28 september 2009. Na verdere correspondentie begin 2011 tussen (de advocaat van) [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en de VvE hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] bij dagvaarding van 7 maart 2011 de onderhavige procedure geëntameerd.
4.2 In deze procedure stellen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] dat zij de huurovereenkomst en het geluidsscherm abusievelijk niet onmiddellijk na de oprichting van de VvE aan haar hebben overgedragen. Volgens [appellant sub 1] en [appellant sub 2] handelt de VvE jegens hen onrechtmatig door te weigeren daar alsnog aan mee te werken en/of is sprake van handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid aan de zijde van de VvE, van ongerechtvaardigde verrijking doordat de VvE de huurpenningen niet vergoedt dan wel van zaakwaarneming van de kant van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] waarbij de gemaakte kosten en verplichtingen voor rekening van de VvE komen. Op grond hiervan vorderden [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in eerste aanleg, samengevat, medewerking van de VvE aan overdracht van het geluidsscherm en van de huurovereenkomst, op verbeurte van een dwangsom, en veroordeling van de VvE tot betaling van de tot dan toe door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] aan NS Vastgoed BV betaalde huurpenningen (€ 6.476,17), met rente en kosten. De VvE heeft deze vorderingen gemotiveerd bestreden.
4.3 Bij het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank geoordeeld dat ervan uitgegaan moet worden dat NS Vastgoed BV door natrekking eigenaar is geworden van het geluidsscherm, zodat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet bevoegd zijn om tot overdracht over te gaan en de vordering tot overdracht van het geluidsscherm reeds om deze reden afgewezen moet worden. Met betrekking tot de vorderingen tot medewerking aan de overdracht van de huurovereenkomst en tot betaling van huurpenningen heeft de rechtbank geoordeeld dat deze op geen van de vier door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] aangevoerde gronden toewijsbaar zijn. De rechtbank heeft alle vorderingen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten.
4.4 [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben tegen dit vonnis acht grieven aangevoerd. De eerste vier grieven betreffen de vaststelling van de feiten, grief V betreft een eiswijziging en de grieven VI, VII en VIII respectievelijk de verwerping van de grondslagen onrechtmatig handelen, ongerechtvaardigde verrijking en zaakwaarneming. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] vorderen thans, samengevat, veroordeling van de VvE tot:
- medewerking aan de overdracht van de huurovereenkomst met NS Vastgoed BV, op verbeurte van een dwangsom;
- betaling van het bedrag van € 6.476,17 met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg en vermeerderd met de nadien verschenen huurtermijnen;
- betaling van een bedrag van € 833,= aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente van de dag der dagvaarding in eerste aanleg;
- betaling van de proceskosten in beide instanties.
In hoger beroep is niet langer aan de orde de vordering van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot medewerking aan de overdracht van het geluidsscherm. Ook hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] geen grief gericht tegen het afwijzen van een van de vier grondslagen, te weten het gestelde handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid.
4.5 Met het commentaar van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op de vaststelling van de feiten door de rechtbank heeft het hof in de hiervoor onder 4.1 opgenomen weergave rekening gehouden. Voor zover de desbetreffende vier grieven slagen, leidt dit overigens op zich nog niet tot een andere beslissing. Het punt dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] blijkens de toelichting op deze grieven willen maken, namelijk dat de noodzaak van het oprichten van een geluidsscherm al in een vroeg stadium bij de kopers van appartementen bekend was, komt bij de bespreking van de overige grieven aan de orde.
4.6 [appellant sub 1] en [appellant sub 2] stellen zich op het standpunt dat de kopers, en dus ook [bestuurder VvE] en diens echtgenote, voorafgaande aan de ondertekening van de
koop-/aannemingsovereenkomsten op de hoogte waren van de perikelen rond het geluidsscherm en in ieder geval daarvan op de hoogte hadden kunnen zijn door middel van gemeentelijke publicaties. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] waren met NS Vastgoed BV in contact gekomen in verband met hun voornemen een voorliggend terrein te huren als parkeerruimte voor hun commerciële ruimten in het complex. Zij hebben ten behoeve van het geluidsscherm de strook grond van NS Vastgoed BV gehuurd, zodat aan de voorwaarde voor de bouwvergunning die daarop betrekking had, kon worden voldaan. Volgens [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hadden zij als eerste bestuurders van de VvE de huurovereenkomst namens de VvE kunnen sluiten; wanneer zij dat hadden gedaan zou er geen andere huurovereenkomst met NS Vastgoed BV zijn gesloten dan thans het geval is. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] achten het niet juist dat zij aan de huurovereenkomst blijven vastzitten terwijl deze is gesloten om bewoning van de appartementen mogelijk te maken. Voor gebruik van de commerciële ruimten was het geluidsscherm niet nodig. De situatie dient volgens [appellant sub 1] en [appellant sub 2] alsnog rechtgezet te worden. Volgens hen was de VvE op de hoogte van de vergissing die [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben gemaakt althans behoorde de VvE daarvan op de hoogte te zijn en in ieder geval is de VvE daarvan door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in kennis gesteld.
4.7 Het hof overweegt hierover het volgende. De kopers hebben een
koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met [Z.] Bouw & Vastgoed BV. De bouwvergunning met vrijstelling ex artikel 19 WRO is aangevraagd door [Z.] Bouw & Vastgoed BV en aan deze vennootschap verleend, onder de voorwaarde van het oprichten van het geluidsscherm. Het vervullen van deze voorwaarde gold daarmee deze vennootschap en niet de partners in de ontwikkeling van het project, [appellant sub 1] en [appellant sub 2], of de reeds aangemelde kopers van de appartementen, zoals [bestuurder VvE] en diens echtgenote, dan wel de toekomstige kopers van appartementen of de ten tijde van de verlening van de vergunning nog op te richten VvE. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben ervoor gezorgd dat het geluidsscherm gerealiseerd kon worden en daarmee een mogelijke blokkade voor de voortgang van het project voorkomen. Degenen die een koop-/aannemingsovereenkomst hebben gesloten, hebben er vanzelfsprekend belang bij dat de verkoper/aannemer er is slaagt de ontwikkeling van het project tot een goed einde te brengen in die zin dat de gekochte appartementen ook daadwerkelijk in gebruik genomen kunnen worden. Zij zijn evenwel niet verantwoordelijk voor het nakomen van de voorwaarde of voor de wijze waarop, wanneer en door wie dit geschiedt. Of de VvE al dan niet op de hoogte was, kon zijn of behoorde te zijn van de kwestie van het geluidsscherm is in dit verband dan ook niet van belang. De kopers zijn immers de afnemers, niet de projectontwikkelaars, bouwers of aannemers. Evenmin zijn zij de enige partij die belang heeft bij het nakomen van de voorwaarde: [Z.] Bouw & Vastgoed BV en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gaan hen wat dat betreft voor aangezien zij hun project niet kunnen uitvoeren op een wijze die in overeenstemming is met de verleende bouwvergunning wanneer het geluidsscherm niet zou worden opgericht. Het ligt voor de hand dat appartementen die niet in gebruik genomen kunnen worden, ook niet worden verkocht. Tegen deze achtergrond beziet het hof de drie grondslagen die [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in hoger beroep voor hun vorderingen hebben aangevoerd.
4.8 Met betrekking tot de gestelde onrechtmatige daad overweegt het hof het volgende. Volgens [appellant sub 1] en [appellant sub 2] dient er nu iets te worden rechtgezet, in die zin dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst met NS Vastgoed BV vanaf de aanvang daarvan voor rekening van de VvE komen. De VvE handelt volgens hen onrechtmatig door daar niet aan mee te werken. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] beroepen zich hiermee op het bepaalde in artikel 6:162 BW. Artikel 6:162 lid 2 BW bepaalt dat als onrechtmatige daad worden aangemerkt een inbreuk op een recht en een doen of laten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, een en ander behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond. Door niet mee te werken aan overdracht van de huurovereenkomst handelt de VvE in de visie van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. In hun visie vindt dit toepassing in een situatie als de onderhavige, waarin [appellant sub 1] en [appellant sub 2] per (begrijpelijke) vergissing een huurovereenkomst zijn aangegaan die feitelijk door de VvE had moeten worden aangegaan en waarvan alleen de VvE profijt van heeft.
4.9 Het hof kan zich in deze visie niet vinden. Niet valt in te zien dat de VvE een probleem waar zij part noch deel aan heeft, voor [appellant sub 1] en [appellant sub 2] moet oplossen. Dat dit voortvloeit uit hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, is door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] wel gesteld, maar daarmee is het nog niet aannemelijk geworden. Het kan zijn dat het destijds de bedoeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] is geweest dat de huurovereenkomst ten name van de VvE zou worden gesteld, maar dat hadden zij (samen met [Z.] Bouw & Vastgoed BV) op het juiste moment moeten bewerkstelligen, dat wil zeggen op het moment dat de kopers daarmee rekening konden houden bij hun aankoopbeslissing. Door dat toen na te laten hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] het risico genomen dat zij zelf aan de huurovereenkomst gebonden zouden blijven. Het gaat te ver om van de VvE te verlangen dat risico achteraf en met terugwerkende kracht van hen over te nemen.
4.10 Met betrekking tot het beroep van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op ongerechtvaardigde verrijking geldt het volgende. Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten kosten van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Voor een beroep op deze bepaling is vereist dat sprake is van verrijking van de ene partij, verarming van de andere partij, verband tussen de verrijking en de verarming en het ontbreken van rechtvaardiging voor de verrijking. Wanneer in dit geval aangenomen zou kunnen worden dat aan de eerste drie vereisten is voldaan, hetgeen de VvE overigens betwist, dan nog gaat het beroep van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op artikel 6:212 lid 1 BW niet op. De rechtvaardiging voor de gestelde verrijking is erin gelegen dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] er niet voor hebben gezorgd dat de huurovereenkomst met NS Vastgoed BV meteen op het juiste moment op naam van de VvE is gesteld, hetgeen ertoe heeft geleid dat de kopers ten tijde van hun aankoopbeslissing (en het bereiken van overeenstemming over de aankoopprijs) geen rekening behoefden te houden met de huur als een van de kostenposten waarin zij als lid van de VvE zouden moeten bijdragen. Dit rechtvaardigt dat zij ook op een later moment niet met de kosten belast mogen worden, ook indien hierin voor hen een verrijking is gelegen. Dit betekent dat aan het vierde vereiste voor toepassing van deze bepaling niet is voldaan.
4.11 Met betrekking tot het beroep op zaakwaarneming overweegt het hof het volgende. Volgens artikel 6:198 BW is zaakwaarneming het zich willens en wetens en op redelijke grond inlaten met de behartiging van eens anders belang, zonder de bevoegdheid daartoe aan een rechtshandeling of een elders in de wet geregelde rechtsverhouding te ontlenen. Volgens [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hadden zij geen belang bij het oprichten van het geluidsscherm, omdat dit voor de commerciële ruimten niet nodig was en de appartementen voor rekening en risico van [Z.] Bouw & Vastgoed BV werden gebouwd. Wanneer de huurovereenkomst beëindigd zou worden, zouden [appellant sub 1] en [appellant sub 2] voor afbraak van het geluidsscherm moeten zorgen, hetgeen tot onbewoonbaarheid van de appartementen zou leiden, aldus [appellant sub 1] en [appellant sub 2]. Ook wanneer wordt uitgegaan van de juistheid van deze stellingen, leidt dit nog niet tot een geslaagd beroep op artikel 6:198 BW. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben immers steeds gesteld dat de huurovereenkomst met NS Vastgoed BV door hen bij vergissing op eigen naam is gesloten. Daarmee is niet te verenigen dat zij zich willens en wetens zouden hebben ingelaten met de behartiging van eens anders belang, zoals deze bepaling vereist. Ook overigens acht het hof niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval sprake is van zaakwaarneming. Het ging bij het sluiten van de huurovereenkomst immers om het voldoen aan de voorwaarde van de bouwvergunning die aan [Z.] Bouw & Vastgoed BV was verleend; daarmee is het eigen belang van deze vennootschap en van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gegeven.
4.12 Een en ander leidt tot conclusie dat de vorderingen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2], zoals in hoger beroep gewijzigd, op geen van de grondslagen die zij met hun grieven hebben voorgelegd, voor toewijzing in aanmerking komen. Voor bewijslevering is bij deze stand van zaken geen grond aanwezig zodat het bewijsaanbod van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] als niet relevant wordt gepasseerd. De grieven worden daarom verworpen, het vonnis waarvan beroep wordt bekrachtigd en het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, vermeerderde met de wettelijke rente als door de VvE gevorderd.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;
veroordeelt [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de VvE begroot op € 666,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en O.G.H. Milar in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 maart 2013.