Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.082.974/01
arrest van 19 februari 2013
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats] (Duitsland),
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant],
advocaat: mr. A.M.B.J. Derks-Höppener te Sittard,
tegen
[Y.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde],
advocaat: mr. M.G.M. Reinaerts te Kerkrade,
op het bij exploot van dagvaarding van 18 februari 2011 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen van 15 december 2010, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in voorwaardelijke reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiser in voorwaardelijke reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr./rolnr. 372550 CV EXPL 10-1253)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot beëindiging van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per de datum van het door het hof te wijzen arrest.
2.2. Bij memorie van antwoord met één productie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.
2.3. De partijen hebben hun standpunten door hun advocaten doen bepleiten ter zitting van 18 januari 2013. Beide advocaten hebben daarbij gebruik gemaakt van door hen overgelegde pleitnotities. Aan beide pleitnota’s zijn producties gehecht die in het geding gebracht zijn. De advocaten hebben over en weer geen bezwaar gemaakt tegen het in het geding brengen van die producties.
2.4. Na afloop van het pleidooi hebben de partijen uitspraak gevraagd op de vooraf toegezonden kopieën van de gedingstukken.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) [appellant] en zijn moeder hebben met ingang van 1 juni 2005 aan [geïntimeerde] het pand aan de [vestigingsadres sub 1.] te [vestigingsplaats] verhuurd voor de duur van vijf jaar. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde door de huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als restaurant en woonruimte. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing verklaard.
b) [geïntimeerde] exploiteert in het gehuurde een Thais restaurant.
c) Bij brief van hun toenmalig advocaat van 17 juni 2008 hebben [appellant] en zijn moeder de huurovereenkomst opgezegd “Per datum einde huur, zijnde 30 mei 2010”. In de brief is verder onder meer vermeld dat [geïntimeerde] bepaalde huurtermijnen niet betaald heeft en dat sprake is van onderverhuur van het woongedeelte aan medewerkers van het restaurant.
d) De moeder van [appellant] is op 17 januari 2009 overleden. [appellant] is nu de enige verhuurder van de verhuurde ruimte.
e) Bij brief van 27 februari 2009 heeft de toenmalig advocaat van [appellant] aan de advocaat van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:
“Voor wat betreft de huurovereenkomst wordt namens de heer [appellant] meegedeeld dat de opzegging in een eerder stadium heeft plaatsgevonden, nu cliënt het gehuurde dringend nodig heeft wegens eigen gebruik. Als zodanig zal de huur in ieder geval eindigen per 31 mei 2010, danwel zoveel eerder.”
f) Bij brief van 13 maart 2009 heeft de toenmalig advocaat van [appellant] aan de advocaat van [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:
“Onder verwijzing naar uw faxschrijven d.d. 3 maart 2009 bericht ik u namens mijn cliënt dat dezerzijds onverkort wordt vastgehouden aan de gedane huuropzegging d.d. 17 juni 2008, waarbij mijn cliënt uiterlijk tegen het einde van de huurovereenkomst, zijnde 31 mei 2010, gebruik wenst te maken van de door uw cliënt gehuurde bedrijfsruimte.
Grondslag voor de ingebruikname vormt dringend eigen gebruik.”
g) [geïntimeerde] heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst per 31 mei 2010.
4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in eerste aanleg in conventie vaststelling door de kantonrechter van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:295 lid 2 BW op 31 mei 2010 althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum.
Aan deze vordering heeft [appellant] de twee in artikel 7:296 lid 1 BW genoemde gronden ten grondslag gelegd:
a. volgens [appellant] is de bedrijfsvoering van [geïntimeerde] niet geweest zoals een goed huurder betaamt;
b. [appellant] heeft gesteld dat hij samen met zijn geregistreerde partner het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en dat hij het verhuurde daarom dringend nodig heeft.
4.2.2.[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. [geïntimeerde] heeft in voorwaardelijke reconventie veroordeling van [appellant] gevorderd om aan [geïntimeerde] een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten te betalen. Het hof gaat er onder verwijzing naar artikel 7:297 BW vanuit dat de aan deze vordering verbonden voorwaarde inhoudt dat de vordering alleen behandeld hoeft te worden als ondanks het in conventie gevoerde verweer een tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst wordt vastgesteld.
4.3.De kantonrechter heeft in het beroepen vonnis geoordeeld, zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang:
- dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en/of voor gebruik door zijn geregistreerde partner;
- dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat de andere beëindigingsgrond, zijnde niet goed huurderschap, zich voordoet.
Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vordering in conventie afgewezen en [appellant] in de kosten van het geding in conventie veroordeeld.
De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat op de vordering in reconventie niet beslist hoeft te worden omdat de voorwaarde waaronder die ingesteld is, niet vervuld is. De kantonrechter heeft de kosten van het geding in reconventie gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen kosten dient te dragen.
Grief I: dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 sub b BW)
4.4.1.Door middel van grief I betoogt [appellant] dat zijn vordering in conventie (vaststelling tijdstip beëindiging huurovereenkomst) moet worden toegewezen omdat aan zijn zijde sprake is van dringend eigen gebruik zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW.
Ter onderbouwing hiervan heeft [appellant] aangevoerd dat hij en zijn geregistreerd partner in het verhuurde een frituur/cafetaria willen gaan exploiteren om daarmee in hun inkomen te voorzien.
4.4.2.Voor toewijzing van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b is noodzakelijk dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij (en/of zijn geregistreerde partner) het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. De vraag of de verhuurder het verhuurde voor het door hem beoogde gebruik dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten.
4.4.3.Het hof oordeelt in dit geval als volgt. [appellant] heeft wel gesteld dat hij samen met zijn partner het verhuurde zelf in gebruik wil nemen, maar hij heeft niet of nauwelijks onderbouwd dat zij het verhuurde daadwerkelijk zelf in gebruik zullen nemen voor het door [appellant] gestelde doel: een frituur/cafetaria. Ook is niet onderbouwd dat een dergelijke ingebruikname, indien die er komt, duurzaam zal zijn. [appellant] heeft de plannen met betrekking tot deze frituur/cafetaria uiteengezet op één A-viertje. Enige financiële onderbouwing is daarbij niet gegeven. Daardoor blijkt niet of [appellant] en zijn partner in staat zijn om de investeringen, die gemoeid zijn met de start van een dergelijke nieuwe onderneming (van andere aard dan het thans in het gehuurde gevestigde Thaise restaurant), te dragen. Een begroting van die investeringen is niet gegeven. Evenmin blijkt of een bank of andere financier bereid is om de voor dergelijke investeringen benodigde gelden aan [appellant] en zijn partner te lenen. Het hof tekent hierbij aan dat [appellant] heeft gesteld dat hij zelf een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt en dat ook zijn partner medische beperkingen (samenhangend met hartproblemen) heeft en daardoor beperkingen heeft bij het verrichten van arbeid. Deze omstandigheden zullen het verkrijgen van een financiering voor een door [appellant] en zijn partner te starten frituur/cafetaria niet vergemakkelijken. Verder ontbreken gegevens over de omzet die [appellant] en zijn partner in het verhuurde verwachten te realiseren. Dat de exploitatie voldoende rendabel zal zijn om de met de exploitatie samenhangende onkosten en financieringslasten duurzaam te dragen is in het geheel niet onderbouwd. Dat het daadwerkelijk tot een ingebruikname van het verhuurde door [appellant] en zijn partner zelf kan komen is gelet op deze feiten en omstandigheden onvoldoende aannemelijk gemaakt.
4.4.4.Het hof acht bovendien van belang dat [appellant] bij gelegenheid van het pleidooi heeft verklaard dat hij eigenaar is van het naast het verhuurde gelegen pand aan de [vestigingsadres sub 2.]. Bij gelegenheid van het pleidooi is gebleken dat in dit pand door een huurder een shoarmatent wordt geëxploiteerd en dat deze huurovereenkomst eind februari 2013 zal eindigen. Deze omstandigheid doet afbreuk aan de door [appellant] gestelde dringendheid van het eigen gebruik dat hij wil gaan maken van het aan [geïntimeerde] verhuurde pand ([vestigingsadres sub 1.]). [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat het vrijkomende pand aan de [vestigingsadres sub 2.] groot genoeg is om daarin de door [appellant] beoogde frituur/cafetaria te exploiteren. [appellant] heeft dat weliswaar betwist, maar die betwisting op geen enkele manier concreet gemaakt met gegevens over de omvang van de panden met de huisnummers [huisnummer vestigingsadres sub 1.] en [huisnummer vestigingsadres sub 2.]. [appellant] heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat exploitatie van de frituur/cafetaria niet in zijn pand aan de [vestigingsadres sub 2.] kan plaatsvinden.
4.4.5.Het hof concludeert dat [appellant] niet in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat hij samen met zijn geregistreerde partner het verhuurde dringend nodig heeft om het persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen. Dit brengt mee dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet op deze grond kan worden toegewezen. Grief I faalt.
Grief II: bedrijfsvoering niet zoals goed huurder betaamt (art. 7:296 lid 1 sub a BW)
4.5.1.Door middel van grief II betoogt [appellant] dat zijn vordering in conventie (vaststelling tijdstip beëindiging huurovereenkomst) moet worden toegewezen omdat de bedrijfsvoering door [geïntimeerde] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub a BW. [appellant] heeft in dit kader aangevoerd:
- dat [geïntimeerde] milieuvoorschriften overtreedt door afgewerkt vet in het openbaar riool te gieten;
- dat [geïntimeerde] een huurachterstand heeft;
- dat sprake zou zijn van hennepteelt in het gehuurde;
- dat sprake is van niet toegestane onderverhuur van woonruimte boven het restaurant;
- dat [geïntimeerde] het pand slecht onderhoudt en aan [appellant] stelselmatig toegang tot het pand weigert.
4.5.2.De vraag of sprake is geweest van een slechte bedrijfsvoering moet worden beantwoord met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.
Het hof stelt voorop dat [appellant] niet heeft betwist dat het Thaise restaurant, dat door [geïntimeerde] in het gehuurde wordt geëxploiteerd, goed loopt en een goede winstgevendheid bezit. In zoverre is van een slechte bedrijfsvoering in elk geval geen sprake.
4.5.3.Dat [geïntimeerde] afgewerkt vet in het riool zou lozen is door [appellant] op geen enkele wijze onderbouwd. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord een “Rapport integrale controle” overgelegd. Dit rapport is opgemaakt door de gemeente Sittard-Geleen naar aanleiding van een melding van [appellant] dat [geïntimeerde] afgewerkt vet in het riool zou gieten. Uit het rapport blijkt dat lozing van het bedrijfsafvalwater plaatsvindt via een slibvanger en een olie/vet-afscheider. De conclusie van het rapport is dat van lozing van afgewerkt vet op het riool niet gebleken is en dat van de zijde van [geïntimeerde] recente facturen en bonnen zijn overgelegd betreffende het schoonmaken/ledigen van de vetput door de firma [firma A.] en betreffende het ophalen van afgewerkte oliën en vetten door de firma [firma B.]. Ook overigens blijkt uit het rapport niet van tekortkomingen of overtredingen van milieuvoorschriften.
4.5.4.De door [appellant] gestelde huurachterstand betreft naar de kern genomen één maandtermijn uit 2005 en één maandtermijn uit 2006. [geïntimeerde] heeft gesteld dat hij die twee omstreden maandtermijnen wel betaald heeft aan de moeder van [appellant]. Naar het oordeel van het hof kan die kwestie in het kader van de onderhavige procedure in het midden blijven. Indien [geïntimeerde] de twee maandtermijnen onbetaald heeft gelaten, is in zoverre sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [geïntimeerde]. [appellant] kan nakoming vorderen en zich eventueel beraden op verder strekkende vorderingen, zoals een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dergelijke vorderingen zijn in dit hoger beroep echter niet aan de orde. Dat een geschil bestaat over één maandtermijn uit 2005 en één maandtermijn uit 2006 levert in elk geval geen slechte bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 7:296 lid 2 sub a BW op, nu het restaurant, naar niet bestreden is, goed loopt en winstgevend is.
4.5.5.Voor wat betreft de door [appellant] gestelde verdenking van hennepteelt in het gehuurde, oordeelt het hof als volgt. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] zijn stellingen dienaangaande nader geconcretiseerd. [appellant] heeft gesteld dat de politie een hennepkwekerij heeft opgerold in een pand aan de [pand sub 3.] te [plaatsnaam] (bezien vanuit het gehuurde betreft dat de overzijde van de [weg]). [geïntimeerde] heeft dit erkend en uiteengezet dat dit pand weliswaar mede-eigendom is van [geïntimeerde], maar dat de begane grond bewoond wordt door de ouders van [geïntimeerde] en dat de eerste verdieping, waar de hennepkwekerij is ontdekt, verhuurd was aan een derde, terwijl [geïntimeerde] van de aanwezigheid van die hennepkwekerij niet op de hoogte was. [appellant] heeft dat niet gemotiveerd betwist. Dat [geïntimeerde] zelf betrokken zou zijn bij hennepgerelateerde activiteiten is door [appellant] onvoldoende onderbouwd. Dat in het verhuurde sprake is geweest van hennepteelt is door [appellant] alleen maar gesteld. Elke concrete onderbouwing ontbreekt. Het hof concludeert dat op dit punt onvoldoende aanknopingspunten aanwezig zijn om een slechte bedrijfsvoering in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub a BW aan te nemen.
4.5.6.Dat sprake is van onderverhuur van (een deel van) de woonruimte boven het restaurant is door [geïntimeerde] betwist. Naar het oordeel van het hof kan in de onderhavige procedure in het midden blijven of van dergelijke onderverhuur sprake is. Een dergelijke onderverhuur voert in dit geval niet tot de conclusie dat de bedrijfsvoering door [geïntimeerde] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Het hof neemt daarbij de overige feiten en omstandigheden in aanmerking:
- de bedrijfsruimte wordt geëxploiteerd overeenkomstig de in het huurcontract genoemde bestemming van Thais restaurant;
- het restaurant loopt goed en is winstgevend;
- uit bovengenoemd “Rapport integrale controle” blijkt niet van enige overtreding van voorschriften.
4.5.7.De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] het pand slecht onderhoudt is door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist en door [appellant] niet geconcretiseerd. Uit de stellingen van [appellant] kan niet worden afgeleid op welk onderdeel sprake zou zijn van slecht onderhoud en ook niet of dat onderhoud betreft dat voor rekening van [geïntimeerde] als huurder komt. Daar komt bij dat niet gebleken is dat de bedrijfsvoering op enigerlei wijze negatief wordt beïnvloed door achterstallig onderhoud.
4.5.8.Dat [geïntimeerde] aan [appellant] stelselmatig toegang tot het pand weigert is ook niet komen vast te staan. Duidelijk is dat de verstandhouding tussen partijen verstoord is geraakt en dat [geïntimeerde] [appellant] niet op elk door [appellant] gewenst moment in het gehuurde wil toelaten. Dat levert in de gegeven omstandigheden naar het oordeel van het hof geen slechte bedrijfsvoering in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub a BW op. [appellant] heeft zijn stellingen op dit punt niet geconcretiseerd en geen concrete voorvallen genoemd waarbij [geïntimeerde] aan [appellant] redelijkerwijs toegang tot het pand had moeten verlenen maar dat desondanks geweigerd heeft.
4.5.9.Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat de bedrijfsvoering door [geïntimeerde] niet is geweest zoals goed huurder betaamt. Ook op die grond is de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst dus niet toewijsbaar. Grief II faalt.
Conclusie
4.6.1.[appellant] heeft nog gesteld dat [geïntimeerde] ook elders in [vestigingsplaats] een restaurant exploiteert. [geïntimeerde] heeft dat gemotiveerd betwist. De juistheid van deze stelling kan in het midden blijven. Ook indien [geïntimeerde] elders een (tweede) restaurant zou exploiteren, laat dan onverlet:
- dat [appellant] niet in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat hij samen met zijn geregistreerde partner het verhuurde dringend nodig heeft om het persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen;
- dat niet is komen vast te staan dat de bedrijfsvoering door [geïntimeerde] niet is geweest zoals goed huurder betaamt.
4.6.2.Omdat beide grieven falen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
Deze kostenveroordeling wordt, zoals door [geïntimeerde] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen onder zaaknummer 372550 CV EXPL 10-1253 tussen partijen gewezen vonnis van 15 december 2010;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 284,-- aan vast recht en op € 2.682,-- aan salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 februari 2013.