Uitspraak
GERECHTSHOF `s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.119.240/01
arrest van 12 februari 2013
in de zaak van
[Appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
verder: de man,
advocaat: mr. M. Burgers,
tegen:
[Geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
verder: de vrouw,
in hoger beroep niet verschenen,
op het bij exploot van dagvaarding van 27 december 2012 ingeleide hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank ’s-Hertogenbosch gewezen vonnis in kort geding van 4 december 2012 tussen de man als eiser en de vrouw als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer/rolnummer 253862/KG ZA 12-712)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 De man is tijdig van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij appeldagvaarding heeft de man onder overlegging van producties drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van zijn vorderingen.
2.2 De vrouw is in hoger beroep niet verschenen; tegen haar is verstek verleend.
2.3 De man heeft nog drie producties in het geding gebracht (nrs. 6-8), een conclusie van eis genomen overeenkomstig de appeldagvaarding en uitspraak gevraagd op het griffiedossier.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de appeldagvaarding.
4. De beoordeling
4.1 De vaststelling van de feiten onder 2. van het vonnis waarvan beroep is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.
4.2 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) Partijen zijn onder huwelijkse voorwaarden met elkaar gehuwd geweest. In hun huwelijk is bij beschikking van 30 december 2011 de echtscheiding uitgesproken. Deze beschikking is op 16 januari 2012 ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.
b) De man heeft na het feitelijk verbreken van de relatie in 2007 de echtelijke woning verlaten en is gaan wonen in een huurwoning in [woonplaats A.]. De vrouw is in de echtelijke woning aan de [woonadres] te [woonplaats B.] blijven wonen. De hypotheekschuld daarop bedraagt ongeveer € 180.000,=. De woning is in opdracht van beide partijen getaxeerd door [taxateur van [Makelaardij A.] Makelaardij; diens rapport van 5 oktober 2010 komt uit op een bedrag van € 325.000,= bij onderhandse verkoop vrij van huur en gebruik.
c) In de echtscheidingsprocedure hebben partijen afgesproken dat de vrouw de echtelijke woning zou blijven bewonen en dat zij de helft van de overwaarde daarvan, een bedrag van € 72.500,=, aan de man dient te voldoen. Een en ander is in de echtscheidingsbeschikking opgenomen.
d) Het is voor de vrouw niet mogelijk gebleken een financiering te verkrijgen om de woning volledig op haar naam te verkrijgen. Op voorstellen van de man om de woning in de verkoop te doen is door de vrouw afwijzend gereageerd.
e) De man heeft een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de thans door hem gehuurde woning met uiterlijk 1 maart 2013 als leveringsdatum en 1 februari 2013 als uiterste datum waarop een beroep op het financieringsvoorbehoud kan worden gedaan.
4.3 In dit kort geding stelt de man dat de vrouw haar verplichtingen uit de echtscheidingsbeschikking niet nakomt met als gevolg dat hij nog niet is ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld en de vordering uit de verrekening van de overwaarde niet is voldaan. Voor het verkrijgen van de financiering van de door hem gekochte woning is het noodzakelijk dat hij wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld en heeft hij het door de vrouw aan hem verschuldigde bedrag nodig. Op grond hiervan vorderde de man in eerste aanleg, samengevat:
1. hem op grond van artikel 3:174 BW te machtigen de voormalige echtelijke woning te verkopen voor een minimumprijs van € 225.000,= en te leveren conform de door hem overgelegde conceptakte;
2. hem te machtigen om alles te doen wat noodzakelijk is voor de verkoop van de woning;
3. te bepalen dat de beschikking [bedoeld is kennelijk: het vonnis] in de plaats komt van de toestemming van de vrouw tot het onderhands verkopen van de woning bij makelaar [makelaar B.];
4. te bepalen dat de beschikking [het vonnis] in de plaats komt van de toestemming van de vrouw voor de overdracht en levering;
5. de vrouw te veroordelen in de proceskosten.
4.4 De vrouw heeft deze vorderingen gemotiveerd bestreden. Volgens haar is de man in 2009 akkoord gegaan met een constructie waarbij zijn geld in de woning zou blijven en hij uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen zou kunnen worden (a). Zij betwist dat sprake is van een spoedeisend belang (b) en dat de zaak zich leent voor een kort geding (c). In de echtscheidingsbeschikking is alleen een verrekeningsbedrag vermeld en niets over de wijze van verrekening/betaling (d). Het bedrag dat de man als minimumkoopprijs vermeldt, is € 100.000,= lager dan het taxatiebedrag, waarop ook het verrekeningsbedrag is gebaseerd, zodat verkoop tegen die prijs te zeer in het nadeel van de vrouw is (e). Een belangenafweging dient volgens de vrouw ook in haar voordeel uit te vallen, omdat zij door verkoop van de woning een huisvestingsprobleem heeft, terwijl de man dat bij het niet doorgaan van de door hem aangevoerde koopovereenkomst niet heeft nu hij de beoogde woning thans reeds huurt (f).
4.5 De voorzieningenrechter heeft de verschillende verweren van de vrouw verworpen, met uitzondering van het onder (e) vermelde verweer. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de vordering van de man in beginsel toewijsbaar is, maar dat de verkoop dan wel voor een marktconforme prijs zal moeten geschieden aangezien de vrouw onevenredig in haar financiële positie wordt getroffen indien de woning voor een (te) lage prijs wordt verkocht. Zij is dan niet alleen haar woning kwijt, maar er blijft dan ook onvoldoende overwaarde over om de vordering van de man te kunnen voldoen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan van de vrouw niet worden gevergd dat zij akkoord gaat met een prijs die niet marktconform is en kan bij gebreke van een recente taxatie niet worden beoordeeld of de belangen van de vrouw voldoende zijn gewaarborgd. Op grond hiervan heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van de man afgewezen. Hiertegen richten zich de grieven van de man. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.6 Ter onderbouwing van zijn grieven heeft de man twee taxatierapporten overgelegd, een rapport d.d. 4 januari 2013 van makelaar [makelaar B.] en een rapport d.d. 3 januari 2013 van makelaar [makelaar C.].
Het taxatierapport van [makelaar B.] komt uit op een marktwaarde vrij van huur en gebruik van
- € 245.000,= bij verkoop binnen 4 maanden,
- € 255.000,= bij verkoop binnen 9 maanden en
- € 260.000,= bij verkoop binnen 12 maanden.
Het taxatierapport van [makelaar C.] komt uit op een marktwaarde van
- € 237.000,= bij verkoop binnen 3 maanden,
- € 250.000,= bij verkoop binnen 9 maanden en
- € 260.000,= bij verkoop binnen 12 maanden.
Ook heeft de man een uittreksel uit het audiëntieblad van de behandeling van het kort geding in eerste aanleg overgelegd, waaruit blijkt dat hij subsidiair als minimumprijs heeft voorgesteld 90% van de WOZ-waarde. Voor het belastingjaar 2012 bedroeg de WOZ-waarde van de woning € 280.000,= (bijlage 2 pleitnota vrouw in eerste aanleg), zodat de man hierbij een bedrag van € 252.000,= op het oog heeft
4.7 Het hof overweegt hierover het volgende. Anders dan in eerste aanleg het geval was, zijn thans twee recente taxatierapporten beschikbaar. De vrouw heeft de juistheid van deze taxaties niet bestreden, zodat deze vooralsnog gehanteerd kunnen worden bij de beoordeling van de vorderingen van de man, waarbij wel in aanmerking genomen dient te worden dat de taxaties zijn uitgevoerd in opdracht van alleen de man en niet van partijen gezamenlijk. Daarnaast blijft van belang de taxatie uit 2010 aangezien deze in opdracht van beide partijen is uitgevoerd en de basis heeft gevormd voor de afspraak tussen hen over de toedeling van de woning en de bepaling van de overwaarde ervan, zij het dat daarbij rekening gehouden dient te worden met de algemene daling van de huizenprijzen in de twee jaar die sinds die taxatie zijn verstreken en die het hof stelt op 15%, zodat die taxatie tot een bedrag € 276.250,= in aanmerking genomen moet worden. Voorts dient als indicatie in aanmerking genomen te worden de WOZ-waarde zoals die voor 2012 is bepaald; voor het percentage dat de man daarop in mindering brengt, heeft het hof in zijn stellingen geen grond gevonden. Op basis van deze gegevens is een marktconforme prijs te bepalen, zodat de grieven van de man slagen voor zover deze zich richten tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat niet duidelijk is wat een marktconforme prijs is voor de woning. Uitgaande van het gemiddelde van de oorspronkelijke taxatie, gecorrigeerd voor het tijdsverloop, de WOZ-waarde en het middelste bedrag van beide nieuwe taxaties komt het hof vooralsnog uit op een bedrag van € 265.000,= als marktconforme prijs. Met dat bedrag als minimumkoopprijs acht het hof de vorderingen van de man in beginsel toewijsbaar.
4.8 Op grond van de devolutieve werking van het appel dient het hof de verweren van de vrouw in eerste aanleg, zoals hiervoor onder 4.4 als (a) tot en met (f) samengevat, in de beoordeling te betrekken. Het hof zal de verschillende onderdelen van dit verweer hierna achtereenvolgens bespreken.
Ad (a)
Met de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat de vrouw niet aannemelijk heeft gemaakt dat partijen in 2009 een dergelijke afspraak hebben gemaakt. Uit de overgelegde producties is wel af te leiden dat er overleg is geweest over de wijze waarop een en ander zou worden afgewikkeld, maar niet dat dit tot een bepaalde afspraak heeft geleid.
Ad (b) en (c)
In het vonnis waarvan beroep heeft de voorzieningenrechter deze verweren in rechtsoverweging 4.1 respectievelijk 4.2 verworpen. Het hof kan zich vinden in deze oordelen en de gronden waarop deze berusten en sluit zich daarbij aan.
Ad (d)
Op zich is het juist dat in de echtscheidingsbeschikking alleen een bedrag aan te verrekenen overwaarde is vermeld, maar dit bedrag staat niet op zichzelf. De achtergrond ervan is dat de vrouw de gehele eigendom van de woning zou verkrijgen inclusief de daarop rustende hypotheekschuld. Dat betekent dat de man zijn aandeel in de eigendom dient prijs te geven en uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld ontslagen dient te worden. De vrouw is er kennelijk niet in geslaagd om na de echtscheidingsbeschikking van 30 december 2011 aan haar verplichtingen jegens de man met betrekking tot de woning te voldoen. Door haar is evenmin aangegeven op welke wijze en op welke termijn zij daaraan wel zal kunnen voldoen zonder dat dit de verkoop van de woning aan derden noodzakelijk zou maken. Met andere woorden: enig realistisch alternatief voor de door de man voorgestane werkwijze heeft zij niet gegeven. Verder uitstel is bij dit alles niet reëel. De verplichting van de vrouw tot uitbetaling van de overwaarde en het daarmee samenhangende ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid bevatten immers geen tijdsbepaling, zodat deze verplichtingen ingevolge artikel 6:38 BW terstond nagekomen dienen te worden.
Ad (e)
Dit onderwerp is hiervoor in 4.7 aan de orde geweest. De voorgestelde minimumprijs van € 225.000,= is niet aan te merken als marktconforme prijs; als zodanig heeft voorshands te gelden het door het hof berekende bedrag van € 265.000,=.
Ad(f)
Op zich heeft de vrouw gelijk dat verkoop van de voormalige echtelijke woning meebrengt dat zij naar andere huisvesting dient om te zien en dat het niet doorgaan van de door de man thans gewenste koopovereenkomst geen consequenties heeft voor diens huisvesting. Dat is evenwel niet het enige gegeven dat in dit geval bij de belangenafweging een rol speelt. Aan de zijde van de man staat het onmiskenbare belang om te geraken tot uitvoering van de verplichtingen die partijen uit hoofde van de afwikkeling van de echtscheiding jegens elkaar hebben. Het feit dat dit wat de woning betreft nog niet is gebeurd, hindert de man bij het in eigendom verwerven van woonruimte en het verkrijgen van een hypotheek daarvoor. Er is inmiddels reeds een jaar verstreken waarin hij op die afwikkeling heeft moeten wachten en er is geen enkel uitzicht op een spoedige wijziging in die situatie. De financiële problemen van de vrouw behoren, nu partijen gescheiden zijn, niet langer mede de problemen van de man te zijn. De belangen van de vrouw zijn bij deze stand van zaken niet zodanig dat die van de man daarvoor moeten wijken.
4.9 Een en ander leidt tot de slotsom dat de vorderingen van de man (waarvan de details door de vrouw verder niet afzonderlijk zijn betwist) toewijsbaar zijn, met dien verstande dat als minimum verkoopprijs een bedrag van € 265.000,= zal worden opgenomen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd, zij het dat de proceskosten in eerste aanleg vanwege de relatie die tussen partijen heeft bestaan, ook nu worden gecompenseerd. Dat geldt ook voor de proceskosten in hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
5.1 vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
5.2 machtigt de man op grond van artikel 3:174 BW de voormalige echtelijke woning aan de [woonadres] te [woonplaats B.] te verkopen voor een minimumprijs van € 265.000,= en te leveren conform de conceptakte die bij dagvaarding in eerste aanleg is overgelegd;
5.3 machtigt de man om alles te doen wat noodzakelijk is voor de verkoop van deze woning;
5.4 bepaalt dat dit arrest in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring van de vrouw tot het onderhands verkopen van de woning bij makelaar [makelaar B.];
5.5 bepaalt dat dit arrest in de plaats komt van de voor de eigendomsoverdracht en levering van de woning noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de vrouw;
5.6 compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep in die zin dat iedere partij daarvan de eigen kosten draagt;
5.7 verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
5.8 wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en G.J. Vossestein en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 februari 2013.