Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.117.720/01 en HD 200.118.879/01
arrest van 17 december 2013
in de navolgende gevoegde zaken:
hoofdzaak HD 200.117.720/01:
1.[appellant],wonende te [woonplaats 1],
2.
[appellante],wonende te [woonplaats 1],
[appellante],wonende te [woonplaats 1],
appellanten,
advocaat: mr.drs. P.C. van Nielen,
tegen
1.[geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats 2], Duitsland,
advocaat: mr. N.P.H. Vissers,
2.
[geïntimeerde 2],voorheen wonende te [woonplaats 3], Frankrijk, inmiddels wonende te [woonplaats 4],
[geïntimeerde 2],voorheen wonende te [woonplaats 3], Frankrijk, inmiddels wonende te [woonplaats 4],
advocaat: mr. D.C. Bitter,
geïntimeerden,
op het bij exploot van dagvaarding van 15 november 2012 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Roermond gewezen vonnissen van 6 juli 2011 en 12 september 2012 tussen appellanten als eisers en geïntimeerden als gedaagden.
vrijwaringszaak HD 200.118/879/01:
[geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats 2], Duitsland,
advocaat: mr. N.P.H. Vissers,
appellant
tegen
[geïntimeerde 2],voorheen wonende te [woonplaats 3], Frankrijk, inmiddels wonende te [woonplaats 4],
advocaat: mr. D.C. Bitter,
geïntimeerde,
als vervolg op het op 4 juni 2013 gewezen arrest in het incident in het hoger beroep van het op 12 september 2012 door de rechtbank Roermond onder nr. 108013/HA ZA 11-258 gewezen vonnis.
1.Het geding in eerste aanleg in de hoofdzaak (zaaknr. 103853/HAZA 10-727)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep in de hoofdzaak
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken.
Dagvaarding in hoger beroep
Memorie van grieven met twee producties
Memorie van antwoord van [geïntimeerde 1]
Memorie van antwoord van [geïntimeerde 2] met een productie
Uittreksel uit de roladministratie waaruit blijkt dat op 4 juni 2013 het bezwaar van [geïntimeerde 2] tegen het verzoek van [appellant] om een akte te mogen nemen is toegewezen, dat op verzoek van [appellant] pleidooi is bepaald, en dat het daartegen gerichte bezwaar van [geïntimeerde 2] is afgewezen.
H12-formulier van 20 augustus 2013 waarbij [appellant] nadere producties (3 tot en met 61) in het geding heeft gebracht.
Deze producties werden voorafgegaan door een stuk getiteld "productielijst ter zake nadere producties t.b.v. pleidooi" voorzien van een uitgebreide toelichting per productie, zodat het stuk uiteindelijk (effectief) 13 bladzijden lang is.
H12-formulier van 9 september 2013 waarbij [geïntimeerde 2] vijf nadere producties - nummers 2 tot en met 6 - in het geding heeft gebracht.
H3-formulier van 10 september 2013 waarbij [appellant] een nader processtuk, te weten een akte eisvermeerdering tevens akte houdende nadere aanvulling van grondslagen, in het geding heeft gebracht.
Faxbericht van 11 september 2013 waarbij [appellant] een nadere productie 62 heeft toegezonden, wederom voorzien van een toelichting.
H14-formulier van 11 september 2013 waarbij [geïntimeerde 1] bezwaar heeft gemaakt tegen het indienen van producties en tegen de productielijst van 20 augustus 2013 alsmede tegen de nadere productie 62 met begeleidende brief van 11 september 2013.
H14-formulier van 11 september 2013 waarbij [geïntimeerde 1] bezwaar heeft gemaakt tegen de akte houdende eisvermeerdering.
Twee H14-formulieren van 11 september 2013 waarbij [geïntimeerde 2] bezwaar heeft gemaakt tegen het indienen van producties en tegen de productielijst van 20 augustus 2013 alsmede tegen de nadere productie 62 met begeleidende brief van 11 september 2013.
H14-formulier van 11 september 2013 waarbij [geïntimeerde 2] bezwaar heeft gemaakt tegen de akte houdende eisvermeerdering.
Faxbericht van 11 september 2013 (de brief is ook gevoegd als bijlage achter de pleitnota van [appellant]) waarbij [appellant] heeft gereageerd op de bezwaren.
Vervolgens hebben partijen - [appellant] c.s. gezamenlijk, [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] elk afzonderlijk - hun standpunten doen bepleiten door hun advocaten; de pleitnotities zijn bij de stukken gevoegd evenals het proces-verbaal van de zitting.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep in de vrijwaringszaak
Het verloop van het geding in de vrijwaringszaak blijkt uit in het incident in de vrijwaringszaak op 4 juni 2013 gewezen arrest, waarbij de voeging van de vrijwaringszaak HD 200.118.879/01 werd gelast met de hoofdzaak HD 200.117.720/01.
Nadat [geïntimeerde 2] een memorie van antwoord heeft genomen, met een productie, hebben partijen arrest gevraagd.
4.De gronden van het hoger beroep in de hoofdzaak
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven. Tegen het tussenvonnis zijn geen grieven gericht.
5.De beoordeling in de hoofdzaak
5.1.
Vaststaande feiten en korte omschrijving van het geschil
5.1.1.
Het gaat in deze zaak om een woning, een voormalige boerderij, aan de [straatnaam 1] in [woonplaats 1]. In het eerste decennium van deze eeuw hebben er ontwikkelingen plaatsgevonden welke hebben geleid tot de vorming van een "landbouwontwikkelingsgebied" (LOG) genaamd [LOG]. De [straatnaam] loopt midden door dat LOG.
In 1995 is in die woning gaan wonen het echtpaar [geïntimeerde 1]-[geïntimeerde 2]. [geïntimeerde 1] was tandtechnicus en wilde aldaar (in de bijgebouwen) zijn tandtechnisch laboratorium vestigen, waartoe hij vooraf toestemming heeft gevraagd; in 1995 heeft de Gemeente schriftelijk bevestigd dat hij aan dat adres mocht wonen en zijn tandtechnisch laboratorium mocht vestigen.
In februari 2007 zijn [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van echt gescheiden; feitelijk was [geïntimeerde 1] reeds in oktober 2005 metterwoon vertrokken. Na de echtscheiding is de woning in het kader van de boedelverdeling te koop gezet; [geïntimeerde 2], die daar feitelijk woonde, verrichtte daartoe mede namens [geïntimeerde 1] de noodzakelijke handelingen. Dit heeft geresulteerd in een op 1 oktober 2007 gesloten overeenkomst, waarbij [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de onroerende zaak voor € 435.000,-- hebben verkocht aan [appellant]. Het transport vond plaats op 1 februari 2008.
In 1995 is in die woning gaan wonen het echtpaar [geïntimeerde 1]-[geïntimeerde 2]. [geïntimeerde 1] was tandtechnicus en wilde aldaar (in de bijgebouwen) zijn tandtechnisch laboratorium vestigen, waartoe hij vooraf toestemming heeft gevraagd; in 1995 heeft de Gemeente schriftelijk bevestigd dat hij aan dat adres mocht wonen en zijn tandtechnisch laboratorium mocht vestigen.
In februari 2007 zijn [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van echt gescheiden; feitelijk was [geïntimeerde 1] reeds in oktober 2005 metterwoon vertrokken. Na de echtscheiding is de woning in het kader van de boedelverdeling te koop gezet; [geïntimeerde 2], die daar feitelijk woonde, verrichtte daartoe mede namens [geïntimeerde 1] de noodzakelijke handelingen. Dit heeft geresulteerd in een op 1 oktober 2007 gesloten overeenkomst, waarbij [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de onroerende zaak voor € 435.000,-- hebben verkocht aan [appellant]. Het transport vond plaats op 1 februari 2008.
5.1.2.
Vanaf april 2008 is [appellant] bezwaren gaan uiten in de richting van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. Het hof zal hierna, tenzij expliciet onderscheid gemaakt dient te worden tussen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gezamenlijk aanduiden met "[geïntimeerde 2]", die immers de feitelijke contactpersoon was.
5.1.3.
De bezwaren van [appellant] (zoals die in het huidige stadium van de procedure door [appellant] aan de orde zijn gesteld) bestaan uit drie deelbezwaren:
gebleken is dat de woning is gelegen midden in een gebied, waarin grootschalige ontwikkelingen op het gebied van (vooral) intensieve veeteelt waren voorgenomen en inmiddels gaande zijn, welke ver uitgaan boven de normale algemene ontwikkelingen welke [appellant] bij aankoop van een woning in een agrarisch gebied moest verwachten, hetgeen [geïntimeerde 2] hem wel had moeten mededelen doch hem niet medegedeeld heeft;
gebleken is dat de woning, die is verkocht als burgerwoning/woonhuis, gelegen is op een perceel dat een agrarische bestemming heeft, zodat bewoning anders dan als agrarische woning niet is toegestaan, met alle mogelijke gevolgen van dien, hetgeen [geïntimeerde 2] hem wel had moeten mededelen doch hem niet medegedeeld heeft;
de woning bleek allerlei gebreken te bevatten.
5.1.4.
[geïntimeerde 2] weerspreekt alle bezwaren. Volgens haar heeft zij alles medegedeeld wat haar omtrent te verwachten ontwikkelingen bekend was en heeft [appellant] vervolgens zijn onderzoeksplicht verzaakt. Voorts bestrijdt zij dat er feitelijk dusdanig vergaande ontwikkelingen gaande of redelijkerwijze te verwachten zijn, als door [appellant] wordt gesteld.
Met betrekking tot de bestemming van de woning stelt zij dat zij in die woning heeft mogen wonen en dat er geen enkele aanwijzing is dat [appellant] dit niet ook zal mogen doen.
Tenslotte betwist zij de gestelde gebreken.
Met betrekking tot de bestemming van de woning stelt zij dat zij in die woning heeft mogen wonen en dat er geen enkele aanwijzing is dat [appellant] dit niet ook zal mogen doen.
Tenslotte betwist zij de gestelde gebreken.
5.2.
Procesgang in eerste aanleg
5.2.1.
Bij inleidende dagvaarding van 26 juli 2010 heeft [appellant] [geïntimeerde 2] in rechte betrokken.
Hierbij is het hiervoor onder r.o. 5.1.3 sub b) aangevoerde bezwaar nog niet aan de orde gesteld.
Het onder c) aangevoerde bezwaar mondde niet uit in een rechtstreekse vordering.
Wel werden verbouwingskosten, volgens [appellant] deels noodzakelijk in verband met gestelde gebreken, via een omweg in de vordering tot uiting gebracht.
heeft de woning namelijk laten taxeren in januari 2010; deze taxatie kwam uit op € 376.000,--. [appellant] stelde echter dat hij toen reeds voor € 67.770,-- aan verbouwingen had doen uitvoeren, zodat geconcludeerd moest worden dat zonder die verbouwingen de taxatie op een navenant lager bedrag zou zijn uitgekomen.
heeft zich bij de inleidende dagvaarding beroepen op dwaling. Om hem moverende redenen vorderde hij geen vernietiging van de overeenkomst, doch vermindering van de koopprijs, welke vermindering hij stelde op het prijsverschil ad € 59.000,-- plus de verbouwingskosten ad € 67.770,--, ergo € 126.770,--.
Hierbij is het hiervoor onder r.o. 5.1.3 sub b) aangevoerde bezwaar nog niet aan de orde gesteld.
Het onder c) aangevoerde bezwaar mondde niet uit in een rechtstreekse vordering.
Wel werden verbouwingskosten, volgens [appellant] deels noodzakelijk in verband met gestelde gebreken, via een omweg in de vordering tot uiting gebracht.
heeft de woning namelijk laten taxeren in januari 2010; deze taxatie kwam uit op € 376.000,--. [appellant] stelde echter dat hij toen reeds voor € 67.770,-- aan verbouwingen had doen uitvoeren, zodat geconcludeerd moest worden dat zonder die verbouwingen de taxatie op een navenant lager bedrag zou zijn uitgekomen.
heeft zich bij de inleidende dagvaarding beroepen op dwaling. Om hem moverende redenen vorderde hij geen vernietiging van de overeenkomst, doch vermindering van de koopprijs, welke vermindering hij stelde op het prijsverschil ad € 59.000,-- plus de verbouwingskosten ad € 67.770,--, ergo € 126.770,--.
5.2.2.
[geïntimeerde 2] heeft bij wege van verweer aangevoerd dat ofschoon de vordering gebaseerd is op dwaling, de klachttermijn van art. 7:23 lid 1 BW overeenkomstig van toepassing is en dat [appellant] te laat heeft geklaagd, en voorts dat de vordering is verjaard op grond van art. 7:23 lid 2. [appellant] betwistte dat hij te laat heeft geklaagd, stelde dat voor zover de termijn van art. 7:23 lid 2 BW van toepassing zou zijn deze op 30 juli 2008 rechtsgeldig is gestuit, en stelde voorts dat art. 7:23 lid 2 helemaal niet van toepassing is omdat het om dwaling gaat. [geïntimeerde 2] betwistte dat de door [appellant] bedoelde stuiting rechtsgeldig had plaatsgevonden.
5.2.3.
De rechtbank heeft een comparitie gelast en bij de voorbereiding op die comparitie was aan [appellant], naar hij stelde, gebleken dat de woning een agrarische bestemming had. Vervolgens heeft hij bij gelegenheid van de comparitie - blijkens een vooraf opgestelde akte met die strekking zijn eis, althans de grondslag daarvan, gewijzigd of aangevuld met een beroep op art. 7:15 BW. Dit ziet op de kwestie welke hiervoor is aangeduid in r.o. 5.1.3 sub b). Subsidiair baseerde hij zijn vorderingen nu mede op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming en eveneens subsidiair vorderde hij het hiervoor genoemde bedrage bij wijze van schadevergoeding. In verband met deze subsidiaire grondslag heeft [appellant] bij comparitie nog aangevoerd dat de klachttermijn van art. 7.23 BW bij een geval dat wordt beheerst door art. 7:15 BW niet van toepassing is.
Bij gelegenheid van de comparitie heeft [geïntimeerde 2] wel gesteld dat met de eiswijziging geen rekening mocht worden gehouden, maar in verband met deze op art. 7:15 BW gestoelde vordering niet het verweer gevoerd dat dienaangaande te laat was geklaagd en/of dat de vordering, voor zover daarop gebaseerd, zou zijn verjaard. [geïntimeerde 1] heeft bij akte van 9 november 2011 sub 2 er wel een beroep op gedaan dat in verband met deze kwestie door [appellant] te laat zou zijn geklaagd c.q. de vordering zou zijn verjaard.
Bij gelegenheid van de comparitie heeft [geïntimeerde 2] wel gesteld dat met de eiswijziging geen rekening mocht worden gehouden, maar in verband met deze op art. 7:15 BW gestoelde vordering niet het verweer gevoerd dat dienaangaande te laat was geklaagd en/of dat de vordering, voor zover daarop gebaseerd, zou zijn verjaard. [geïntimeerde 1] heeft bij akte van 9 november 2011 sub 2 er wel een beroep op gedaan dat in verband met deze kwestie door [appellant] te laat zou zijn geklaagd c.q. de vordering zou zijn verjaard.
5.2.4.
De rechtbank heeft in haar vonnis van 12 september 2012 in r.o. 5.6 het in de laatste volzin van de voorgaande alinea omschreven verweer verworpen.
Met betrekking tot het - in het kader van de primaire grondslag van de vordering van [appellant] - door [geïntimeerde 2] gedane beroep op een beweerdelijk te laat klagen (ex art. 7:23 lid 1 BW) en het beroep op verjaring als bedoeld in lid 2 van dat artikel overwoog de rechtbank in r.o. 5.3 tot en met 5, kort gezegd, dat de vordering enkel was gebaseerd op dwaling en niet op een non-conformiteit, zodat art. 7:17 en dus art. 7:23 BW niet van toepassing waren, maar mogelijk wel art. 6:89 BW. Daaromtrent overwoog de rechtbank dat van een gebrekkige prestatie geen sprake was, en dat het om dwaling ging die op iets anders zag dan op dwaling met betrekking tot eigenschappen van de woning zelf. Daarom kon [geïntimeerde 2], aldus de rechtbank, aan [appellant] niet tegenwerpen dat deze niet tijdig heeft geprotesteerd. Het beroep op verjaring werd afgewezen omdat voor dwaling een verjaringstermijn van drie jaren geldt en [appellant] de dagvaarding binnen die termijn heeft uitgebracht.
Met betrekking tot het - in het kader van de primaire grondslag van de vordering van [appellant] - door [geïntimeerde 2] gedane beroep op een beweerdelijk te laat klagen (ex art. 7:23 lid 1 BW) en het beroep op verjaring als bedoeld in lid 2 van dat artikel overwoog de rechtbank in r.o. 5.3 tot en met 5, kort gezegd, dat de vordering enkel was gebaseerd op dwaling en niet op een non-conformiteit, zodat art. 7:17 en dus art. 7:23 BW niet van toepassing waren, maar mogelijk wel art. 6:89 BW. Daaromtrent overwoog de rechtbank dat van een gebrekkige prestatie geen sprake was, en dat het om dwaling ging die op iets anders zag dan op dwaling met betrekking tot eigenschappen van de woning zelf. Daarom kon [geïntimeerde 2], aldus de rechtbank, aan [appellant] niet tegenwerpen dat deze niet tijdig heeft geprotesteerd. Het beroep op verjaring werd afgewezen omdat voor dwaling een verjaringstermijn van drie jaren geldt en [appellant] de dagvaarding binnen die termijn heeft uitgebracht.
5.2.5.
De rechtbank heeft om redenen als weergegeven in r.o. 5.8 tot en met 5.13 van het vonnis overwogen dat [geïntimeerde 2] in de concrete omstandigheden van dit geval haar mededelingsplicht niet heeft geschonden, zodat de dwaling waarin [appellant] stelt te hebben verkeerd voor zijn eigen rekening behoort te blijven.
Het beroep op schending van de in art. 7:15 BW vastgelegde verplichting, samenhangende met het bezwaar zoals hiervoor weergegeven in r.o. 5.1.3 sub b), werd door de rechtbank verworpen in r.o. 5.15 omdat [appellant] daartoe onvoldoende concrete feiten en omstandigheden had gesteld.
Tevens verwierp de rechtbank in r.o. 5.16 de vorderingen voor zover deze waren gebaseerd op art. 12 van de koopovereenkomst, waarin ook mededelingsplichten tot uitdrukking waren gebracht.
Het beroep op schending van de in art. 7:15 BW vastgelegde verplichting, samenhangende met het bezwaar zoals hiervoor weergegeven in r.o. 5.1.3 sub b), werd door de rechtbank verworpen in r.o. 5.15 omdat [appellant] daartoe onvoldoende concrete feiten en omstandigheden had gesteld.
Tevens verwierp de rechtbank in r.o. 5.16 de vorderingen voor zover deze waren gebaseerd op art. 12 van de koopovereenkomst, waarin ook mededelingsplichten tot uitdrukking waren gebracht.
5.3.
Hoger beroep, korte omschrijving van de grieven
5.3.1.
In hoger beroep heeft [appellant] op lapidaire wijze enkele grieven geformuleerd. Grieven 4 tot en met 10 behelzen in feite een woordelijke weergave van rechtsoverwegingen van de rechtbank onder toevoeging van de opmerking dat de rechtbank ten onrechte aldus heeft overwogen, zonder dat aldaar wordt uitgelegd waarom dat ten onrechte zou zijn.
heeft vervolgens onder randnummer 39 e.v. in de toelichting een betoog ontwikkeld. Bij deze stand van zaken laat het hof grieven 4 tot en met 10 onbesproken (behoudens voor zover het hof daarop uitdrukkelijk in gaat) en concentreert het hof zich op de daadwerkelijke bezwaren zoals die uit de toelichting bij de verzamelde grieven kunnen worden gedestilleerd.
heeft vervolgens onder randnummer 39 e.v. in de toelichting een betoog ontwikkeld. Bij deze stand van zaken laat het hof grieven 4 tot en met 10 onbesproken (behoudens voor zover het hof daarop uitdrukkelijk in gaat) en concentreert het hof zich op de daadwerkelijke bezwaren zoals die uit de toelichting bij de verzamelde grieven kunnen worden gedestilleerd.
5.3.2.
Grief 1 en randnr. 40 van de memorie van grieven zijn gericht tegen de vaststelling van de rechtbank dat [appellant] bij de derde bezichtiging reeds een concept koopovereenkomst bij zich zou hebben gehad. [geïntimeerde 2] handhaaft dat zulks wel het geval was. Het hof komt voorlopig tot de conclusie dat niet vast staat of dit het geval was zodat dit niet als vaststaand kan worden aangemerkt zodat in zoverre grief 1 slaagt. Of dit van doorslaggevend belang is, komt eventueel later aan de orde. Vooralsnog leidt dit niet tot vernietiging van het vonnis. Mocht dit van wezenlijk belang blijken te zijn, dan kan eventueel bewijslevering volgen.
5.3.3.
Grief 3 is gericht tegen r.o. 5.7 waarin de rechtbank overwoog dat de door [appellant] in het geding gebrachte producties 13 tot en met 18 buiten beschouwing moeten worden gelaten. Ook randnummer 42 van de memorie van grieven heeft op deze kwestie betrekking.
heeft bij deze grief geen belang, nu het hof voor zoveel nodig (en voor zoveel [appellant] daarop een beroep heeft gedaan) aandacht zal besteden aan die producties.
heeft bij deze grief geen belang, nu het hof voor zoveel nodig (en voor zoveel [appellant] daarop een beroep heeft gedaan) aandacht zal besteden aan die producties.
5.3.4.
De volgende passages:
- grieven 4 tot en met 8,
- memorie van grieven, randnummers 41 tot en met 63 en 82 en 83
- pleitnota [appellant] randnummers 5 tot en met 21
- pleitnota [appellant] randnummers 40 tot en met 50
- pleitnota [appellant] randnummers 58 tot en met 64
hebben - voor zover het de stellingen van [appellant] betreft - betrekking op de dwaling en het verwijt dat [geïntimeerde 2] haar mededelingsplicht in verband met de planologische ontwikkelingen heeft verzaakt.
Het hof zal deze kwestie als eerste behandelen.
Het hof zal deze kwestie als eerste behandelen.
5.3.5.
Overigens heeft [geïntimeerde 2] er hierbij uitdrukkelijk op gewezen dat indien het hof het vonnis op een van deze gronden zou vernietigen, alsnog de verweren van [geïntimeerde 2] omtrent de ontijdigheid van de klacht en de verjaring aan de orde dienen te komen.
De randnummers 51 tot en met 57, alsmede 70 en 71, van de pleitnota van [appellant] hebben daarop betrekking
De randnummers 51 tot en met 57, alsmede 70 en 71, van de pleitnota van [appellant] hebben daarop betrekking
5.3.6.
Grief 2 houdt in dat de rechtbank ten onrechte zou hebben overwogen dat [appellant] de woning als woning zou kunnen blijven gebruiken. Dit ziet kennelijk op de kwestie inzake de agrarische bestemming van de woning. Grief 9 is gericht tegen de overwegingen van de rechtbank op dit onderdeel. Verder hebben randnummers 64 tot en met 81 van de memorie van grieven betrekking op dit onderdeel (randnummer 82 sluit niet aan op randnummer 81 en behoort vermoedelijk achter randnummer 63 te volgen). Ook randnummers 22 tot en met 39 van de pleitnota van de raadsman van [appellant] hebben betrekking op deze kwestie en dat geldt ook voor randnummers 65 tot en met 69.
5.3.7.
Grief 10 heeft betrekking op de overweging in verband met art. 12 van de overeenkomst en grief 11 is een verzamelgrief die geen afzonderlijke bespreking behoeft.
5.4.
Wijziging/aanvulling grondslag van de eis
5.4.1.
Zoals hiervoor onder 2. sub H) reeds is aangeduid heeft [appellant] de grondslagen van zijn eis in hoger beroep vermeerderd c.q. aangevuld.
5.4.2.
De wijziging van de grondslag van de eis in hoger beroep - het gaat dus uitdrukkelijk niet om de aanvulling van de grondslag van de eis in eerste aanleg, zoals omschreven in r.o. 5.2.3 - houdt in dat [appellant] zich zowel in verband met de planologische ontwikkelingen als in verband met de agrarische bestemming tevens wenst te beroepen op non-conformiteit als bedoeld in art. 7:17 BW.
Niet geheel duidelijk is of het hierbij in de visie van [appellant] gaat om een primaire, subsidiaire dan wel nevengeschikte grondslag. Ook de reactie van [appellant] op de bezwaren van [geïntimeerde 2] en de pleitnota van [appellant] bieden dienaangaande geen duidelijkheid.
Niet geheel duidelijk is of het hierbij in de visie van [appellant] gaat om een primaire, subsidiaire dan wel nevengeschikte grondslag. Ook de reactie van [appellant] op de bezwaren van [geïntimeerde 2] en de pleitnota van [appellant] bieden dienaangaande geen duidelijkheid.
5.4.3.
[appellant] heeft geen ongelijk als hij stelt dat het hof onder omstandigheden zelfs ambtshalve de rechtsgronden zou moeten aanvullen, en dat de thans aangevoerde grondslagen op zichzelf in lijn kunnen liggen met de eerder aangevoerde grondslagen.
heeft echter bij comparitie van partijen expliciet gesteld dat de vordering - bedoeld werd hier: de vordering, gebaseerd op het verwijt dat de planologische ontwikkelingen door [geïntimeerde 2] waren verzwegen - juist níet op non-conformiteit was gebaseerd, doch op dwaling, en de rechtbank heeft het desbetreffende verweer van [appellant] dan ook gevolgd in r.o. 5.3. Tegen die rechtsoverweging is dan ook geen grief gericht.
heeft echter bij comparitie van partijen expliciet gesteld dat de vordering - bedoeld werd hier: de vordering, gebaseerd op het verwijt dat de planologische ontwikkelingen door [geïntimeerde 2] waren verzwegen - juist níet op non-conformiteit was gebaseerd, doch op dwaling, en de rechtbank heeft het desbetreffende verweer van [appellant] dan ook gevolgd in r.o. 5.3. Tegen die rechtsoverweging is dan ook geen grief gericht.
5.4.4.
Wat er ook van zij of [appellant] bij memorie van grieven een andere koers had kunnen gaan varen - in het algemeen zal niet snel gesteld kunnen worden dat dit ontoelaatbaar zou zijn -, gelet op de eerdere expliciete standpuntbepaling van [appellant] bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg kan niet gesteld worden dat de eerst bij de akte aangevoerde wijziging van de grondslag van de eis geheel in lijn ligt met de eerdere grondslagen; ook een ambtshalve aanvulling van rechtsgronden ligt in een geval als het onderhavige niet voor de hand. Voor het overige geldt dat deze wijziging van grondslag van de eis te laat is ingediend en dat [geïntimeerde 2] daartegen uitdrukkelijk en bij herhaling bezwaar heeft gemaakt.
5.4.5.
Mitsdien dient de - ten aanzien van het verwijt dat [geïntimeerde 2] de haar bekende planologische ontwikkelingen tegenover [appellant] heeft verzwegen - gewijzigde grondslag van de eis buiten beschouwing te worden gelaten.
5.4.6.
De gewijzigde grondslag van de eis kan wel in behandeling worden genomen bij de beoordeling van het verwijt dat [geïntimeerde 2] ten onrechte heeft nagelaten [appellant] te wijzen op de agrarische bestemming van de woning; daarvoor geldt immers niet dat [appellant] in een eerder stadium van de procedure uitdrukkelijk te kennen had gegeven zijn verwijten niet te willen baseren op non-conformiteit.
5.5.
Vermeerdering van eis en schade door feitelijke gebreken aan de woning
5.5.1.
Hiervoor, in r.o. 5.2.1, is reeds aangehaald op welke wijze [appellant] de door hem tot 2010 bestede verbouwingskosten tot onderwerp van de schade heeft gemaakt. Die redenering als zodanig is niet geheel en al onlogisch, ook al valt daar in de concrete uitwerking mogelijk het een en ander op af te dingen.
5.5.2.
Zoals hiervoor onder 2. sub H) reeds is aangeduid heeft [appellant] zijn eis in hoger beroep vermeerderd. Deze eisvermeerdering houdt in dat de verbouwingskosten, welke aanvankelijk op € 67.770,-- waren gesteld, uiteindelijk € 170.123,60 incl. btw blijken te hebben belopen. Mitsdien dient volgens [appellant] bij het prijsverschil ad € 99.000,-- zoals in punt 18 van de dagvaarding omschreven een bedrag van € 170.123,60 te worden opgeteld, zodat aan [appellant] in totaal € 269.123,60 toe komt.
5.5.3.
Deze eisvermeerdering in hoger beroep is te laat ingediend. Terecht heeft [geïntimeerde 2] erop gewezen dat alle bonnen en facturen welke thans door [appellant] worden opgevoerd dateren van vóór de memorie van grieven. Voorts is de situatie zoals in het door [appellant] aangehaalde arrest van 19 juni 2009, LJN BI8771 niet aan de orde: de situatie dat aan de hand van achterhaalde of onjuiste gegevens zou moeten worden beslist doet zich niet voor.
5.5.4.
Daarbij komt het volgende.
Bij inleidende dagvaarding werden de verbouwingskosten niet als zelfstandige kosten in verband met een beweerde tekortkoming aan de woning zèlf als kosten gevorderd, doch werd uitgegaan van de fictie dat het tweede taxatierapport op een navenant lager bedrag zou zijn uitgekomen als die werkzaamheden niet zouden zijn uitgevoerd, zodat het prijsverschil alsdan even zoveel groter zou zijn geweest.
Die redenering gaat echter niet op ten aanzien van verbouwingskosten na het tweede taxatierapport welke [appellant] thans bij wege van vermeerdering van eis aan [geïntimeerde 2] in rekening wenst te brengen. Immers, dat tweede taxatierapport was opgemaakt met inachtneming van de staat waarin die woning op dàt moment verkeerde, dus inclusief de eventuele gebreken welke nadien tot herstel noopten. Die waren dus in die waarde verdisconteerd.
Dat alles betekent dat de thans gevorderde kosten een geheel nieuwe grondslag kennen, te weten kosten welke voortspruiten uit gestelde tekortkomingen aan de woning zelf. Dat ligt, anders dan [appellant] stelt, in het geheel niet in de lijn van de eerdere vorderingen.
Bij inleidende dagvaarding werden de verbouwingskosten niet als zelfstandige kosten in verband met een beweerde tekortkoming aan de woning zèlf als kosten gevorderd, doch werd uitgegaan van de fictie dat het tweede taxatierapport op een navenant lager bedrag zou zijn uitgekomen als die werkzaamheden niet zouden zijn uitgevoerd, zodat het prijsverschil alsdan even zoveel groter zou zijn geweest.
Die redenering gaat echter niet op ten aanzien van verbouwingskosten na het tweede taxatierapport welke [appellant] thans bij wege van vermeerdering van eis aan [geïntimeerde 2] in rekening wenst te brengen. Immers, dat tweede taxatierapport was opgemaakt met inachtneming van de staat waarin die woning op dàt moment verkeerde, dus inclusief de eventuele gebreken welke nadien tot herstel noopten. Die waren dus in die waarde verdisconteerd.
Dat alles betekent dat de thans gevorderde kosten een geheel nieuwe grondslag kennen, te weten kosten welke voortspruiten uit gestelde tekortkomingen aan de woning zelf. Dat ligt, anders dan [appellant] stelt, in het geheel niet in de lijn van de eerdere vorderingen.
5.5.5.
Reeds op grond van het vorenstaande dient deze eisvermeerdering buiten beschouwing te worden gelaten.
[geïntimeerde 2] had nog bij wijze van verweer aangevoerd dat er ten aanzien van vermeende gebreken aan de woning nimmer was geklaagd noch in gebreke was gesteld, waarop [appellant] zich op art. 6:82 lid 2 BW heeft beroepen, doch deze kwesties kunnen onbesproken blijven.
[geïntimeerde 2] had nog bij wijze van verweer aangevoerd dat er ten aanzien van vermeende gebreken aan de woning nimmer was geklaagd noch in gebreke was gesteld, waarop [appellant] zich op art. 6:82 lid 2 BW heeft beroepen, doch deze kwesties kunnen onbesproken blijven.
5.5.6.
Gelet op het voorgaande dient ook de vermeerderde eis buiten beschouwing te worden gelaten.
5.6.
Planologische ontwikkelingen/dwaling/tekortkoming
5.6.1.
Het NGB, het LOG en ontwikkelingen buiten het LOG.
5.6.2.
[appellant] betrekt bij zijn klachten ook ontwikkelingen die zich buiten het LOG - maar wel in de nabijheid (dat wil zeggen: binnen een gering aantal kilometers) - afspelen: de ontwikkelingen inzake de Greenport Venlo, zandwinningsinstallatie, Floriade, Californië (een in de buurt gesitueerd tuinbouwgebied), uitbreiding A73, veiling ZON.
Grief 4 is gericht tegen r.o. 5.8, waarin besloten ligt dat het volgens de rechtbank voor de vraag op wie een mededelingsplicht rust verschil kan uitmaken of het gaat om gegevens welke in het privédomein, dan wel in het publieke domein berusten. Als het gaat om omvangrijke ontwikkelingen, welke op enkele kilometers van de zaak waarom het in een concreet geschil gaat, zijn gesitueerd, waarbij het gaat om ontwikkelingen welke zich geheel in het publieke domein afspelen en waaromtrent brede kennis onder de bevolking bestaat, zal er veelal geen mededelingsplicht van de verkoper meer bestaan. Niet valt in te zien waarom [geïntimeerde 2] ook een mededelingsplicht had met betrekking tot de klachten buiten het LOG.
Grief 4 is gericht tegen r.o. 5.8, waarin besloten ligt dat het volgens de rechtbank voor de vraag op wie een mededelingsplicht rust verschil kan uitmaken of het gaat om gegevens welke in het privédomein, dan wel in het publieke domein berusten. Als het gaat om omvangrijke ontwikkelingen, welke op enkele kilometers van de zaak waarom het in een concreet geschil gaat, zijn gesitueerd, waarbij het gaat om ontwikkelingen welke zich geheel in het publieke domein afspelen en waaromtrent brede kennis onder de bevolking bestaat, zal er veelal geen mededelingsplicht van de verkoper meer bestaan. Niet valt in te zien waarom [geïntimeerde 2] ook een mededelingsplicht had met betrekking tot de klachten buiten het LOG.
5.6.3.
In de procedure is sprake van een "NGB", hetgeen staat voor "Nieuw Gemengd Bedrijf". Anders dan de naam zou kunnen doen vermoeden gaat het daarbij niet om een abstract concept, maar om een zeer concreet voornemen voor een bedrijf, waarin zeer grote aantallen varkens en kippen gehouden zouden worden en ook bio-vergisting plaats zou vinden, op een drietal locaties gelegen in het LOG dan wel, wat de bio-vergisting betreft, naast het LOG, aan de overzijde van de A73.
Het hof komt verderop meer gedetailleerd te spreken over het NGB.
Het hof komt verderop meer gedetailleerd te spreken over het NGB.
5.6.4.
Ofschoon [appellant] zijn verwijten aan het adres van [geïntimeerde 2] aldus heeft geformuleerd dat hij aan [geïntimeerde 2] verwijt dat deze hem niet of onvoldoende heeft voorgelicht omtrent de komst van het LOG en de gevolgen daarvan, blijkt uit de concrete uitwerking van [appellant] verwijt dat hij zijn bezwaren vooral richt tegen het verzuim van [geïntimeerde 2] om hem in te lichten omtrent de komst van het NGB, een belangrijke component van het LOG, en in mindere mate tegen verzuimen van [geïntimeerde 2] om hem in te lichten omtrent de komst van het LOG als zodanig. Het hof werkt dit uit.
5.6.5.
Voorts merkt het hof het volgende op.
[appellant] bezigt herhaaldelijk de terminologie dat [geïntimeerde 2] "moet hebben geweten" van het bestaan van bepaalde ontwikkelingen. Desgevraagd verklaarde [appellant] dat hij daarmee zowel doelt op het verwijt dat [geïntimeerde 2] bepaalde ontwikkelingen had behoren te kennen (zodat het niet-weten eventueel aan haar kan worden toegerekend), als op het verwijt dat "het niet anders kan dan dat [geïntimeerde 2] van de ontwikkelingen wist".
Voor zover het eerste verwijt aan de orde is komt het hof daar verderop op terug. Voor het andere geval lost de vraag "of het niet anders kan dan dat [geïntimeerde 2] van de ontwikkelingen wist" zich eventueel op in bewijslevering.
5.6.6. Volgens [appellant] is niet alleen sprake van dwaling, maar ook van een tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde 2]. [appellant] verwijst daartoe naar artikel 12 van de koopovereenkomst dat volgens hem inhoudt dat [geïntimeerde 2] verplicht was alle informatie te verstrekken met betrekking tot het gekochte en daaronder vallen ook planologische ontwikkelingen. Het hof stelt voorop dat voor de uitleg van deze bepaling in de koopovereenkomst van belang is dat partijen ter gelegenheid van het pleidooi hebben verklaard dat over de tekst van de overeenkomst niet is onderhandeld en dat daarover zelfs in het geheel niet is gesproken en dat het een door de makelaar opgesteld standaardcontract betreft. Partijen hebben niet gesteld dat één van hen bijzondere rechtskennis heeft.
heeft wel gesteld dat [appellant] als hypotheekadviseur bekend is of moet zijn met het belang van planologische ontwikkelingen, maar [appellant] heeft dat betwist. Wat daarvan zij, het hof is van oordeel dat uit artikel 12 van de koopovereenkomst geen andere informatieplichten voortvloeiden dan overigens reeds op [geïntimeerde 2] rustten. In elk geval valt daaruit niet af te leiden dat op [geïntimeerde 2] de verplichting rustte om zelf actief bij de gemeente en/of andere instanties te informeren naar de inhoud en reikwijdte van eventuele plannen van de gemeente of andere instanties met betrekking tot de omgeving waarin het huis was gelegen, enkel teneinde [appellant] dienaangaande te kunnen informeren. [appellant] was daartoe zelf minstens zo goed in staat als [geïntimeerde 2]. Het hof schaart zich achter het oordeel van de rechtbank (r.o. 5.16). Uit grief 10 en de toelichting valt niet af te leiden waarom deze overweging van de rechtbank niet juist zou zijn.
[appellant] bezigt herhaaldelijk de terminologie dat [geïntimeerde 2] "moet hebben geweten" van het bestaan van bepaalde ontwikkelingen. Desgevraagd verklaarde [appellant] dat hij daarmee zowel doelt op het verwijt dat [geïntimeerde 2] bepaalde ontwikkelingen had behoren te kennen (zodat het niet-weten eventueel aan haar kan worden toegerekend), als op het verwijt dat "het niet anders kan dan dat [geïntimeerde 2] van de ontwikkelingen wist".
Voor zover het eerste verwijt aan de orde is komt het hof daar verderop op terug. Voor het andere geval lost de vraag "of het niet anders kan dan dat [geïntimeerde 2] van de ontwikkelingen wist" zich eventueel op in bewijslevering.
5.6.6. Volgens [appellant] is niet alleen sprake van dwaling, maar ook van een tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde 2]. [appellant] verwijst daartoe naar artikel 12 van de koopovereenkomst dat volgens hem inhoudt dat [geïntimeerde 2] verplicht was alle informatie te verstrekken met betrekking tot het gekochte en daaronder vallen ook planologische ontwikkelingen. Het hof stelt voorop dat voor de uitleg van deze bepaling in de koopovereenkomst van belang is dat partijen ter gelegenheid van het pleidooi hebben verklaard dat over de tekst van de overeenkomst niet is onderhandeld en dat daarover zelfs in het geheel niet is gesproken en dat het een door de makelaar opgesteld standaardcontract betreft. Partijen hebben niet gesteld dat één van hen bijzondere rechtskennis heeft.
heeft wel gesteld dat [appellant] als hypotheekadviseur bekend is of moet zijn met het belang van planologische ontwikkelingen, maar [appellant] heeft dat betwist. Wat daarvan zij, het hof is van oordeel dat uit artikel 12 van de koopovereenkomst geen andere informatieplichten voortvloeiden dan overigens reeds op [geïntimeerde 2] rustten. In elk geval valt daaruit niet af te leiden dat op [geïntimeerde 2] de verplichting rustte om zelf actief bij de gemeente en/of andere instanties te informeren naar de inhoud en reikwijdte van eventuele plannen van de gemeente of andere instanties met betrekking tot de omgeving waarin het huis was gelegen, enkel teneinde [appellant] dienaangaande te kunnen informeren. [appellant] was daartoe zelf minstens zo goed in staat als [geïntimeerde 2]. Het hof schaart zich achter het oordeel van de rechtbank (r.o. 5.16). Uit grief 10 en de toelichting valt niet af te leiden waarom deze overweging van de rechtbank niet juist zou zijn.
5.7.
NGB
5.7.1.
Bij gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg verklaarde [appellant] dat [geïntimeerde 2] bij de bezichtigingen had gezegd dat achter de woning één boer was die varkens hield en één die kippen hield en dat je dat soms kon ruiken. Aanvankelijk stelde [appellant] ter comparitie zich niet te kunnen herinneren dat was gesproken over uitbreidingsplannen maar nader herinnerde hij zich dat er toch wel was gesproken over uitbreidingen door de varkensboer. Iets anders werd door [geïntimeerde 2] niet gemeld, aldus [appellant].
[geïntimeerde 2] verklaarde dat zij bij die bezichtigingen tegen [appellant] heeft gezegd dat de 800 meter achter haar woning gevestigde varkensboer plannen had om uit te breiden, maar deze plannen alleen mocht uitvoeren indien er een fusie tot stand zou komen met een nabij gelegen kippenboerderij, doch dat zij toen heeft gezegd dat er hoogstwaarschijnlijk geen uitbreiding zou komen in verband met protesten uit het dorp. In de procedure heeft [geïntimeerde 2] een gelijkluidend standpunt ingenomen ten aanzien van datgene wat zij aan [appellant] heeft gezegd. De rechtbank heeft in het eindvonnis in r.o. 5.9 aan deze uitlatingen van partijen gerefereerd.
Grief 5 komt weliswaar op tegen rechtsoverweging 5.9 in zijn geheel, maar in de toelichting komt [appellant] in het geheel niet op tegen de weergave in r.o. 5.9 van de uitlating van [geïntimeerde 2] ter comparitie, noch betwist [appellant] de juistheid van die uitlating ter comparitie als zodanig. Mitsdien neemt het hof als vast staand aan dat bij gelegenheid van de bezichtiging is gesproken over uitbreidingsplannen van de varkensboer achter de woning en dat deze verband hielden met een fusie met een kippenboer nabij de woning.
Bij gelegenheid van het pleidooi heeft het hof aan [geïntimeerde 2] gevraagd of het bij het NGB feitelijk ging om dezelfde varkensboer en kippenboer als waarover zij bij gelegenheid van de comparitie had gesproken, hetgeen door haar werd bevestigd en dat werd door [appellant] niet weersproken.
[geïntimeerde 2] verklaarde dat zij bij die bezichtigingen tegen [appellant] heeft gezegd dat de 800 meter achter haar woning gevestigde varkensboer plannen had om uit te breiden, maar deze plannen alleen mocht uitvoeren indien er een fusie tot stand zou komen met een nabij gelegen kippenboerderij, doch dat zij toen heeft gezegd dat er hoogstwaarschijnlijk geen uitbreiding zou komen in verband met protesten uit het dorp. In de procedure heeft [geïntimeerde 2] een gelijkluidend standpunt ingenomen ten aanzien van datgene wat zij aan [appellant] heeft gezegd. De rechtbank heeft in het eindvonnis in r.o. 5.9 aan deze uitlatingen van partijen gerefereerd.
Grief 5 komt weliswaar op tegen rechtsoverweging 5.9 in zijn geheel, maar in de toelichting komt [appellant] in het geheel niet op tegen de weergave in r.o. 5.9 van de uitlating van [geïntimeerde 2] ter comparitie, noch betwist [appellant] de juistheid van die uitlating ter comparitie als zodanig. Mitsdien neemt het hof als vast staand aan dat bij gelegenheid van de bezichtiging is gesproken over uitbreidingsplannen van de varkensboer achter de woning en dat deze verband hielden met een fusie met een kippenboer nabij de woning.
Bij gelegenheid van het pleidooi heeft het hof aan [geïntimeerde 2] gevraagd of het bij het NGB feitelijk ging om dezelfde varkensboer en kippenboer als waarover zij bij gelegenheid van de comparitie had gesproken, hetgeen door haar werd bevestigd en dat werd door [appellant] niet weersproken.
5.7.2.
Dit alles betekent dat, ook al zou de term "NGB" (ook wel populair aangeduid als megastallen) niet zijn genoemd en ook al is evenmin gesproken - dat blijkt althans niet - over de enorme schaal van de uitbreidingen welke de komst van het NGB met zich zou brengen, er tussen partijen wel is gesproken over de aanzet van precies die concrete ontwikkelingen welke blijkens de processuele opstelling van [appellant] nu juist de grootste bezwaren opleveren, te weten: de komst van het NGB. Anders gezegd: als [appellant] naar aanleiding van de uitlatingen van [geïntimeerde 2] enkel díe aanwijzing verder had onderzocht, dan had hij reeds moeten stuiten op het NGB.
5.8.
LOG
5.8.1.
Als prod. 6 bij inleidende dagvaarding heeft [appellant] een overzicht overgelegd van data welke van belang zijn bij de totstandkoming van het LOG.
Aangezien voor de vraag of er sprake is geweest van dwaling en/of een toerekenbare tekortkoming het telkens gaat om de overeenkomst - en niet om de levering - zijn vooral de gebeurtenissen welke zich hebben afgespeeld vóór 1 oktober 2007 relevant.
De eerste twee onderwerpen - vaststelling reconstructiewet en aanwijzing LOG's - zijn niet voorzien van een datum.
Dan wordt verwezen naar een tweetal presentaties van de "Commissie Ruimte " - naar het hof aanneemt raadscommissies van de gemeente [woonplaats 1] - van april en juni 2007. Indien het inderdaad gaat om Raadscommissies, zullen die presentaties openbaar toegankelijk zijn geweest.
Vervolgens komt aan de orde een opiniërende behandeling van de Gebiedsvisie [LOG] in de gemeenteraad op 4 september 2007, en ten slotte een Powerpointpresentatie aan de dorpsraden op 17 september 2007.
Aangezien voor de vraag of er sprake is geweest van dwaling en/of een toerekenbare tekortkoming het telkens gaat om de overeenkomst - en niet om de levering - zijn vooral de gebeurtenissen welke zich hebben afgespeeld vóór 1 oktober 2007 relevant.
De eerste twee onderwerpen - vaststelling reconstructiewet en aanwijzing LOG's - zijn niet voorzien van een datum.
Dan wordt verwezen naar een tweetal presentaties van de "Commissie Ruimte " - naar het hof aanneemt raadscommissies van de gemeente [woonplaats 1] - van april en juni 2007. Indien het inderdaad gaat om Raadscommissies, zullen die presentaties openbaar toegankelijk zijn geweest.
Vervolgens komt aan de orde een opiniërende behandeling van de Gebiedsvisie [LOG] in de gemeenteraad op 4 september 2007, en ten slotte een Powerpointpresentatie aan de dorpsraden op 17 september 2007.
5.8.2.
Als prod. 5 bij inleidende dagvaarding heeft [appellant] overgelegd de "Gebiedsvisie LOG [LOG]". Dit rapport is niet gedateerd, maar uit de in het rapport genoemde data valt af te leiden dat dit rapport moet dateren van omstreeks de jaarwisseling 2007-2008 (plus of min enkele maanden). Volgens [appellant] dateert dit van februari 2008 en dat zou goed kunnen kloppen. Tegelijk blijkt uit het rapport zelf dat het om een rapport gaat, waarover vanaf 23 april 2007 is gesproken en dat in de loop van de tijd is geëvolueerd. Gerefereerd wordt aan een verdere commissievergadering op 26 juni 2007, opiniërende raadsvergaderingen op 4 september en op 11 december 2007, en aan een, op dat moment kennelijk nog toekomstige, raadsvergadering van 12 februari 2008.
Als prod. 29, overgelegd ter voorbereiding op het pleidooi, is overgelegd een "informatiedocument gebiedsvisie" van 20 augustus 2007. Slechts blz. 1-5 en 24 zijn overgelegd. Het doel van dit stuk is niet bekend, maar de redactie doet vermoeden dat dit stuk bestemd is geweest om ruimer verspreid te worden dan de "gebiedsvisie" zelf en daartoe in een wat toegankelijker vorm is opgesteld. Overigens heeft [geïntimeerde 2] later nog andere bladzijden uit dit stuk overgelegd, doch dat is gebeurd in verband met de hierna te bespreken kwestie of het zou gaan om een burgerwoning dan wel agrarische woning.
Als prod. 29, overgelegd ter voorbereiding op het pleidooi, is overgelegd een "informatiedocument gebiedsvisie" van 20 augustus 2007. Slechts blz. 1-5 en 24 zijn overgelegd. Het doel van dit stuk is niet bekend, maar de redactie doet vermoeden dat dit stuk bestemd is geweest om ruimer verspreid te worden dan de "gebiedsvisie" zelf en daartoe in een wat toegankelijker vorm is opgesteld. Overigens heeft [geïntimeerde 2] later nog andere bladzijden uit dit stuk overgelegd, doch dat is gebeurd in verband met de hierna te bespreken kwestie of het zou gaan om een burgerwoning dan wel agrarische woning.
5.8.3.
Vooralsnog kan uit deze stukken niet de conclusie worden getrokken dat het niet anders kan dan dat [geïntimeerde 2] van de ontwikkelingen op de hoogte is geweest dan wel dat zij daarvan op de hoogte had behoren te zijn. Dat - naast grote groepen van mensen die daarin wèl geïnteresseerd zijn - een niet gering deel van de bevolking weinig geïnteresseerd is in planologische ontwikkelingen, dan wel afhaakt na summiere kennisneming vanwege de complexiteit van de materie, mag algemeen bekend heten. Als het gevolg is dat betrokkenen daarvan zelf nadeel ondervinden omdat zij niet op de hoogte zijn van ontwikkelingen waarvan zij wel kennis hadden kunnen nemen, kan mogelijk worden gezegd dat zulks voor hun eigen risico komt, maar dat gaat niet zover dat zij dan ook geacht moeten worden jegens derden zaken te hebben verzwegen waarvan zij op de hoogte hadden kunnen zijn.
Voor bovenstaande stukken geldt dat het weliswaar openbare stukken waren, maar dat deze vooral bekend zullen zijn gemaakt binnen de overheid zelf.
Deze stukken bieden dus geen steun voor het standpunt van [appellant] dat [geïntimeerde 2] van de ontwikkelingen omtrent het LOG op de hoogte moet zijn geweest.
Voor bovenstaande stukken geldt dat het weliswaar openbare stukken waren, maar dat deze vooral bekend zullen zijn gemaakt binnen de overheid zelf.
Deze stukken bieden dus geen steun voor het standpunt van [appellant] dat [geïntimeerde 2] van de ontwikkelingen omtrent het LOG op de hoogte moet zijn geweest.
5.8.4.
[appellant] heeft verwezen naar een aantal stukken welke in eerste aanleg in het geding zijn gebracht bij akte van 6 oktober 2011 en welke door de rechtbank zijn geweigerd; grief 3 heeft daarop betrekking. Het gaat onder meer om de volgende stukken:
5.8.5.
Prod. 14: een verslag van een MER-avond van 8 november 2006 betreffende het NGB.
Prod. 15: een krantenartikel van - volgens penaantekening - 12 december 2006, waarin wordt gerefereerd aan protesten tegen een megafarm, te weten een groot varkens- en kippenbedrijf aan de [LOG], dus het NGB.
Prod. 16: een nieuwsbrief NGB van mei 2007, afkomstig van de initiatiefnemers van het NGB en gericht aan "omwonenden".
Prod. 17: een nieuwsbrief van de werkgroep "Behoud de Parel" van - vermoedelijk - augustus of september 2007, welker vooral het NGB en in iets mindere mate ook in algemene zin de ontwikkelingen op landbouwgebied tot onderwerp had, zonder dat specifiek aandacht wordt besteed aan het LOG.
Prod. 18a: een agenda van een info-avond over het NGB op 6 september 2007.
Prod. 18b: een stuk zonder aanhef of herkomst aanduiding, hetwelk inhoudt of zou inhouden een gespreksverslag van 7 augustus 2007 tussen [X.], [Y.] en [Z.], welk verslag, zo begrijpt het hof, eveneens ziet op de NGB-kwestie (zie de verwijzing naar de MER-rapportage en naar de groep Behoud de Parel).
Het gaat bij deze stukken voor het overgrote deel om stukken die betrekking hebben op het NGB, niet op het LOG of de landbouwkundige ontwikkelingen als geheel.
5.8.6.
Ter voorbereiding op het pleidooi in hoger beroep zijn door [appellant] stukken overgelegd. De bezwaren daartegen van de zijde van [geïntimeerde 2] worden verworpen. Deze stukken zijn omstreeks vijf weken voor het pleidooi aangekondigd, zodat [geïntimeerde 2] voldoende tijd heeft gehad om zich daarop voor te bereiden.
5.8.6.1. Prod. 3a is een stuk uit 2011 dat niet relevant is voor de zaak.
Prod. 4 en prod. 12 tonen een tijdlijn betreffende het NGB, waaruit blijkt dat de eerste plannen daarvoor dateren uit 2004. Dit zegt niets dat voor de huidige zaak relevant is.
Prod. 5 is een pagina van de website van de Provincie Limburg waaruit blijkt dat het Reconstructieplan reeds in 2004 is opgesteld. In het licht van de aan de orde zijnde vraag, welke in essentie erop neer komt of [geïntimeerde 2] in haar mededelingsplicht tekort is geschoten, is dit gegeven niet relevant; [appellant] licht die relevantie althans niet toe.
Prod. 6 is een Voorontwerp Bestemmingsplan LOG [LOG] waaruit volgens [appellant] blijkens een passage op pag. 14 valt af te leiden dat reeds in 2004 bekend was dat het bewuste LOG zou worden gesitueerd op de plaats waar dit uiteindelijk is gesitueerd. Over de vraag of daarmee ook vast staat dat [geïntimeerde 2] haar mededelingsplicht heeft geschonden zegt dit niets, reeds omdat nergens uit blijkt - noch gemotiveerd is gesteld - dat een en ander aan [geïntimeerde 2] bekend was.
Prod. 7 betreft pag. 87 (bijlage 2) bij een stuk getiteld "Botsende beelden" etc. van mei 2010. Op die blz. 87 - en kennelijk ook op blz. 88, maar die is niet overgelegd - wordt een tijdslijn omschreven waarin besloten ligt dat in 2004 het Reconstructieplan wordt vastgesteld, dat in november 2005 voor het eerst het NGB op de weblog van de burgemeester wordt genoemd, dat in maart 2006 verkiezingen zijn geweest en aan B&W wordt geadviseerd om een gebiedsvisie te doen opstellen, dat in november 2006 in de Raadsvergadering voor het eerst wordt gesproken over de invulling van het LOG [LOG] en het initiatief NGB, dat op 2 november 2006 de wethouder voor het eerst schrijft over het NGB en dat er op 8 november 2006 een informatieavond is geweest (zie hiervoor; hof). Voorts wordt vermeld dat op 24 april 2007 de actiegroep Behoud de Parel is opgericht. Hier eindigt het overzicht. In het begeleidende stuk vermeldt [appellant] dat uit pag. 87 tevens zou blijken dat die actiegroep in september 2007 met een stickeractie is begonnen hetgeen [geïntimeerde 2] niet kàn zijn ontgaan. Zie over die stickeractie r.o. 5.8.7.5.
Prod. 8 tot en met 11 betreffen het Provinciaal Omgevingsplan van 22 september 2006. [appellant] licht niet toe wat daaruit kan worden afgeleid ten aanzien van de vraag of [geïntimeerde 2] enige mededelingsplicht heeft geschonden.
Prod. 13 en 14 betreffen een startnotitie van Arcadis betreffende het NGB van oktober 2006. Deze betreft dus in hoofdzaak het NGB. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde 2] met dit stuk bekend was.
Prod. 15 komt verderop aan de orde.
Prod. 16 betreft een van de website van Behoud de Parel afkomstig verslag van een interpellatiedebat, waaruit blijkt dat op 14 november 2006 indringend over het NGB in de Raad is gesproken.
Prod. 17 betreft richtlijnen voor de MER-rapportage met betrekking tot het NGB.
Prod. 18 komt verderop aan de orde.
Prod. 4 en prod. 12 tonen een tijdlijn betreffende het NGB, waaruit blijkt dat de eerste plannen daarvoor dateren uit 2004. Dit zegt niets dat voor de huidige zaak relevant is.
Prod. 5 is een pagina van de website van de Provincie Limburg waaruit blijkt dat het Reconstructieplan reeds in 2004 is opgesteld. In het licht van de aan de orde zijnde vraag, welke in essentie erop neer komt of [geïntimeerde 2] in haar mededelingsplicht tekort is geschoten, is dit gegeven niet relevant; [appellant] licht die relevantie althans niet toe.
Prod. 6 is een Voorontwerp Bestemmingsplan LOG [LOG] waaruit volgens [appellant] blijkens een passage op pag. 14 valt af te leiden dat reeds in 2004 bekend was dat het bewuste LOG zou worden gesitueerd op de plaats waar dit uiteindelijk is gesitueerd. Over de vraag of daarmee ook vast staat dat [geïntimeerde 2] haar mededelingsplicht heeft geschonden zegt dit niets, reeds omdat nergens uit blijkt - noch gemotiveerd is gesteld - dat een en ander aan [geïntimeerde 2] bekend was.
Prod. 7 betreft pag. 87 (bijlage 2) bij een stuk getiteld "Botsende beelden" etc. van mei 2010. Op die blz. 87 - en kennelijk ook op blz. 88, maar die is niet overgelegd - wordt een tijdslijn omschreven waarin besloten ligt dat in 2004 het Reconstructieplan wordt vastgesteld, dat in november 2005 voor het eerst het NGB op de weblog van de burgemeester wordt genoemd, dat in maart 2006 verkiezingen zijn geweest en aan B&W wordt geadviseerd om een gebiedsvisie te doen opstellen, dat in november 2006 in de Raadsvergadering voor het eerst wordt gesproken over de invulling van het LOG [LOG] en het initiatief NGB, dat op 2 november 2006 de wethouder voor het eerst schrijft over het NGB en dat er op 8 november 2006 een informatieavond is geweest (zie hiervoor; hof). Voorts wordt vermeld dat op 24 april 2007 de actiegroep Behoud de Parel is opgericht. Hier eindigt het overzicht. In het begeleidende stuk vermeldt [appellant] dat uit pag. 87 tevens zou blijken dat die actiegroep in september 2007 met een stickeractie is begonnen hetgeen [geïntimeerde 2] niet kàn zijn ontgaan. Zie over die stickeractie r.o. 5.8.7.5.
Prod. 8 tot en met 11 betreffen het Provinciaal Omgevingsplan van 22 september 2006. [appellant] licht niet toe wat daaruit kan worden afgeleid ten aanzien van de vraag of [geïntimeerde 2] enige mededelingsplicht heeft geschonden.
Prod. 13 en 14 betreffen een startnotitie van Arcadis betreffende het NGB van oktober 2006. Deze betreft dus in hoofdzaak het NGB. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde 2] met dit stuk bekend was.
Prod. 15 komt verderop aan de orde.
Prod. 16 betreft een van de website van Behoud de Parel afkomstig verslag van een interpellatiedebat, waaruit blijkt dat op 14 november 2006 indringend over het NGB in de Raad is gesproken.
Prod. 17 betreft richtlijnen voor de MER-rapportage met betrekking tot het NGB.
Prod. 18 komt verderop aan de orde.
5.8.6.1. Producties 19 tot en met 39 betreffen, op enkele uitzonderingen na, krantenartikelen of andere publiciteitsuitingen daterend van voor 1 oktober 2007 welke [appellant] tot de overtuiging brengen dat het niet anders kan dan dat [geïntimeerde 2] van de op til zijnde, en deels reeds in gang gezette, ontwikkelingen op de hoogte is geweest. De artikelen zijn vaak voorzien van handgeschreven data. Vooralsnog neemt het hof aan dat die data correct zijn weergegeven.
Prod. 19 is een vertrouwelijk verslag van een vergadering van Behoud de Parel van 24 april 2007. Reeds het vertrouwelijke karakter brengt met zich dat nergens uit blijkt dat [geïntimeerde 2] hiervan op de hoogte is geweest.
Prod. 20 betreft een algemeen krantenartikel van 22 maart 2007 over protest in diverse dorpen tegen de komst van varkensbedrijven.
Prod. 21 tot en met 24 zijn krantenartikelen voorafgaand aan of volgend op een informatiebijeenkomst in [woonplaats 1]. Hierin passeren allerlei ontwikkelingen de revue: ontwikkelingen buiten het LOG (Greenport Venlo, Floriade, zandwinning, veiling ZON, Californië) en het NGB. Andere ontwikkelingen binnen het LOG, anders dan het NGB, worden niet genoemd.
Prod. 24 gaat over een Polenhotel en over Californië, beide buiten het LOG, en over het NGB.
Prod. 25 gaat over het NGB en prod. 26 over Californië.
Prod. 27 komt verderop aan de orde.
Prod. 28 gaat weer over het NGB en over Californië.
Prod. 29 betreft het hiervoor (r.o. 5.8.2) besproken informatiedocument gebiedsvisie.
Prod. 30 is een artikel uit De Limburger over "varkensflats" in het gehele land. Over wetenschap van [geïntimeerde 2] omtrent de ontwikkelingen in haar woonomgeving zegt dit niets. Prod. 31 betreft het NGB, en dat geldt ook voor prod. 32.
Prod. 33 betreft de agenda van de raadsvergadering van 4 september 2007 zoals gepubliceerd in het Mededelingenblad van de gemeente, waarin het LOG [LOG] aan de orde komt. Aangenomen dat deze publicatie voldoende is om aan te nemen dat de gemeente aan haar verplichting tot openbaarmaking heeft voldaan, dat hieruit volgt dat [geïntimeerde 2] weet had van de ontwikkelingen met betrekking tot het LOG blijkt hieruit niet. Deze productie bevat ook een publicatie uit een vaktijdschrift "Agrarisch Dagblad" waarvan gesteld noch gebleken noch aannemelijk is dat het echtpaar [geïntimeerde 1]-[geïntimeerde 2] dat las.
Prod. 34 houdt algemene bespiegelingen in over de komst van varkensflats en alternatieven daarvoor. Voor de mededelingsplicht van [geïntimeerde 2] is dit stuk niet van belang.
Prod. 35, een krantenartikel van 6 september 2007, heeft betrekking op het NGB, maar tevens op verdergaande ontwikkelingen aan de [LOG].
Prod. 36 komt verderop aan de orde.
Prod. 37 heeft betrekking op Sevenum, dat elders ligt.
Prod. 38 komt verderop aan de orde.
Prod. 39 heeft betrekking een open brief van de werkgroep Behoud de Parel aan de Gemeente gepubliceerd in een weekblad. Waarom [geïntimeerde 2] daarvan op de hoogte geweest moet zijn blijkt niet.
Prod. 19 is een vertrouwelijk verslag van een vergadering van Behoud de Parel van 24 april 2007. Reeds het vertrouwelijke karakter brengt met zich dat nergens uit blijkt dat [geïntimeerde 2] hiervan op de hoogte is geweest.
Prod. 20 betreft een algemeen krantenartikel van 22 maart 2007 over protest in diverse dorpen tegen de komst van varkensbedrijven.
Prod. 21 tot en met 24 zijn krantenartikelen voorafgaand aan of volgend op een informatiebijeenkomst in [woonplaats 1]. Hierin passeren allerlei ontwikkelingen de revue: ontwikkelingen buiten het LOG (Greenport Venlo, Floriade, zandwinning, veiling ZON, Californië) en het NGB. Andere ontwikkelingen binnen het LOG, anders dan het NGB, worden niet genoemd.
Prod. 24 gaat over een Polenhotel en over Californië, beide buiten het LOG, en over het NGB.
Prod. 25 gaat over het NGB en prod. 26 over Californië.
Prod. 27 komt verderop aan de orde.
Prod. 28 gaat weer over het NGB en over Californië.
Prod. 29 betreft het hiervoor (r.o. 5.8.2) besproken informatiedocument gebiedsvisie.
Prod. 30 is een artikel uit De Limburger over "varkensflats" in het gehele land. Over wetenschap van [geïntimeerde 2] omtrent de ontwikkelingen in haar woonomgeving zegt dit niets. Prod. 31 betreft het NGB, en dat geldt ook voor prod. 32.
Prod. 33 betreft de agenda van de raadsvergadering van 4 september 2007 zoals gepubliceerd in het Mededelingenblad van de gemeente, waarin het LOG [LOG] aan de orde komt. Aangenomen dat deze publicatie voldoende is om aan te nemen dat de gemeente aan haar verplichting tot openbaarmaking heeft voldaan, dat hieruit volgt dat [geïntimeerde 2] weet had van de ontwikkelingen met betrekking tot het LOG blijkt hieruit niet. Deze productie bevat ook een publicatie uit een vaktijdschrift "Agrarisch Dagblad" waarvan gesteld noch gebleken noch aannemelijk is dat het echtpaar [geïntimeerde 1]-[geïntimeerde 2] dat las.
Prod. 34 houdt algemene bespiegelingen in over de komst van varkensflats en alternatieven daarvoor. Voor de mededelingsplicht van [geïntimeerde 2] is dit stuk niet van belang.
Prod. 35, een krantenartikel van 6 september 2007, heeft betrekking op het NGB, maar tevens op verdergaande ontwikkelingen aan de [LOG].
Prod. 36 komt verderop aan de orde.
Prod. 37 heeft betrekking op Sevenum, dat elders ligt.
Prod. 38 komt verderop aan de orde.
Prod. 39 heeft betrekking een open brief van de werkgroep Behoud de Parel aan de Gemeente gepubliceerd in een weekblad. Waarom [geïntimeerde 2] daarvan op de hoogte geweest moet zijn blijkt niet.
5.8.7.
Dan resteren producties 15, 18, 27, 36 en 38.
5.8.7.1. Prod. 15 betreft een kennisgeving, uitgaande van de Provincie Limburg, van de startnotitie betreffende het NGB en de daarmee samenhangende informatiebijeenkomsten.
In dit verband dient erop te worden gewezen dat de Raad van State in zijn uitspraak van 2 april 2013, LJN BZ7626, (het ging daarbij om de oprichtingsbeschikking van het NGB) heeft overwogen en beslist dat vast staat dat de editie [plaats]/[woonplaats 1] van het blad "De Trompetter" niet in [woonplaats 1] wordt verspreid. Dat de andere bladen waaraan in de als prod. 15 overgelegde kennisgeving wel in [woonplaats 1] worden verspreid is gesteld noch gebleken. Bij pleidooi heeft [appellant] nog wel gesteld dat "de" huis-aan-huiskrant in [woonplaats 1] wel werd verspreid, doch nadere gegevens daaromtrent ontbreken. Voorts stelde [appellant] dat de makelaar van [geïntimeerde 2], [makelaar], ter plaatse goed is ingevoerd en vanzelfsprekend van alle ontwikkelingen wel op de hoogte was, welke kennis aan [geïntimeerde 2] dient te worden toegerekend, doch voor een dergelijk ruime toerekening van kennis is geen plaats. Een makelaar is geen gevolmachtigde. Overigens blijkt nergens uit en is ook niet aangetoond dat de makelaar van [geïntimeerde 2] van een en ander op de hoogte was; de makelaar van [appellant] was evenmin van deze ontwikkelingen op de hoogte. Ten slotte moet worden opgemerkt dat ook dit stuk weer ziet op het NGB en niet op het LOG als geheel.
In dit verband dient erop te worden gewezen dat de Raad van State in zijn uitspraak van 2 april 2013, LJN BZ7626, (het ging daarbij om de oprichtingsbeschikking van het NGB) heeft overwogen en beslist dat vast staat dat de editie [plaats]/[woonplaats 1] van het blad "De Trompetter" niet in [woonplaats 1] wordt verspreid. Dat de andere bladen waaraan in de als prod. 15 overgelegde kennisgeving wel in [woonplaats 1] worden verspreid is gesteld noch gebleken. Bij pleidooi heeft [appellant] nog wel gesteld dat "de" huis-aan-huiskrant in [woonplaats 1] wel werd verspreid, doch nadere gegevens daaromtrent ontbreken. Voorts stelde [appellant] dat de makelaar van [geïntimeerde 2], [makelaar], ter plaatse goed is ingevoerd en vanzelfsprekend van alle ontwikkelingen wel op de hoogte was, welke kennis aan [geïntimeerde 2] dient te worden toegerekend, doch voor een dergelijk ruime toerekening van kennis is geen plaats. Een makelaar is geen gevolmachtigde. Overigens blijkt nergens uit en is ook niet aangetoond dat de makelaar van [geïntimeerde 2] van een en ander op de hoogte was; de makelaar van [appellant] was evenmin van deze ontwikkelingen op de hoogte. Ten slotte moet worden opgemerkt dat ook dit stuk weer ziet op het NGB en niet op het LOG als geheel.
5.8.7.1. Prod. 18 betreft een besluit van GS houdende vaststellen van de richtlijnen voor de MER-rapportage met betrekking tot het NGB. [appellant] stelt daarin dat uit het chronologisch overzicht blijkt dat het gaat om een niet meer terug te draaien situatie. Dat staat echter niet in dit stuk en berust kennelijk op een conclusie van [appellant] zelf.
Voorts vermeldt [appellant] dat die niet meer terug te draaien situatie grote bekendheid geniet bij de bewoners uit de regio. Voor zover hij daarmee bedoelt te stellen dat ook [geïntimeerde 2] hiervan heeft geweten, kan die conclusie uit dit stuk niet worden getrokken.
Voorts vermeldt [appellant] dat die niet meer terug te draaien situatie grote bekendheid geniet bij de bewoners uit de regio. Voor zover hij daarmee bedoelt te stellen dat ook [geïntimeerde 2] hiervan heeft geweten, kan die conclusie uit dit stuk niet worden getrokken.
5.8.7.1. Prod. 27 - een krantenartikel uit "Echo aan de Maas" en een artikel in het Mededelingenblad van de Gemeente - noemt het NGB en de reeds eerder genoemde grote projecten buiten het LOG, maar daarnaast ook een kalvermesterij aan de [straatnaam]. Dat is een relevante ontwikkeling, want deze ligt binnen het LOG en betreft niet het NGB. Nadere gegevens ontbreken.
5.8.7.1. Prod. 36 betreft een verslag, gepubliceerd op de website van Behoud de Parel, van een discussieavond NGB van 6 september 2007. Het ging destijds grotendeels om het NGB, maar het LOG als geheel kwam meer dan enkel terloops aan de orde.
5.8.7.1. Prod. 38 gaat weer over het NGB, en vermeldt voorts op vrijdag 21 september 2007 dat Behoud de Parel "deze week" - waarmee zal zijn bedoeld: de week die start met zaterdag 22 september 2007 - begint met een enkele weken durende stickeractie waarbij de leden van Behoud de Parel alle deuren in [woonplaats 1] langs gaan. Anders dan [appellant] stelt in de Productielijst behorende bij de ten behoeve van het pleidooi overgelegde producties, pag. 3 onderaan/pag. 4 bovenaan, staat niet vast dat de stickeraars bij [geïntimeerde 2] langs zijn geweest en staat al helemaal niet vast dat, zo zij wel langs zijn geweest, dit voor 1 oktober 2007 is geschied.
5.8.7.1. Enkele producties 27, 36 en 38, besteden in meer dan terloopse mate aandacht aan andere ontwikkelingen in het LOG, ofschoon ook deze producties hoofdzakelijk het NGB tot onderwerp hebben.
5.8.8.
Op 1 oktober 2007 is de koopovereenkomst gesloten. De latere producties zijn daarom van minder direct belang voor de aan de orde zijnde vraag. Wel moet worden opgemerkt dat producties 41 e.v. vooral betrekking hebben op de vraag of de beleidsvoornemens waarvoor [appellant] vreesde en vreest, al dan niet daadwerkelijk zijn of zullen worden geëffectueerd, zulks kennelijk in reactie op de stellingen van [geïntimeerde 2] dat niettegenstaande alle gebeurtenissen uit 2007-2008, er feitelijk slechts zeer mondjesmaat is uitgebreid. Het hof beziet later of deze producties in de beschouwingen moeten worden betrokken.
5.9.
Conclusie van het hof met betrekking tot NGB en LOG
5.9.1.
Het totaal aan gebeurtenissen, vergaderingen, bijeenkomsten, verslagen, krantenartikelen en wat dies meer zij, welke - zo begrijpt het hof - in de visie van [appellant] voor [geïntimeerde 2] even zovele signalen hadden moeten opleveren voor het op til zijn van grote planologische ontwikkelingen welke zij niet heeft kunnen missen en welke zij niet tegenover [appellant] heeft mogen verzwijgen, overziende, komt het hof tot de volgende bevindingen.
5.9.2.
Het overgrote deel van de signalen waarop [appellant] doelt heeft betrekking op het NGB, niet op het LOG als geheel, op andere concrete ontwikkelingen in dat LOG, of op andere potentiële toekomstige ontwikkelingen welke door het LOG mogelijk worden gemaakt.
Het hof verwijst naar r.o. 5.8.7.6. De aldaar genoemde artikelen zijn de enige waarin ook los van het NGB werd gewezen op ontwikkelingen met betrekking tot het LOG. Deze aanwijzingen zijn echter - aangenomen al dat [geïntimeerde 2] die krantenartikelen had gelezen - onvoldoende voor het oordeel dat [geïntimeerde 2] ermee bekend was of moest zijn dat er dusdanige (andere) ontwikkelingen (dan de ontwikkelingen in verband met het NGB) gaande waren met betrekking tot het LOG, dat zij [appellant] daarvan op de hoogte had moeten stellen.
Het hof verwijst naar r.o. 5.8.7.6. De aldaar genoemde artikelen zijn de enige waarin ook los van het NGB werd gewezen op ontwikkelingen met betrekking tot het LOG. Deze aanwijzingen zijn echter - aangenomen al dat [geïntimeerde 2] die krantenartikelen had gelezen - onvoldoende voor het oordeel dat [geïntimeerde 2] ermee bekend was of moest zijn dat er dusdanige (andere) ontwikkelingen (dan de ontwikkelingen in verband met het NGB) gaande waren met betrekking tot het LOG, dat zij [appellant] daarvan op de hoogte had moeten stellen.
5.9.3.
Juist als het gaat om het NGB geldt echter dat, ofschoon niet gebleken - en ook niet aannemelijk - is dat [geïntimeerde 2] [appellant] heeft gewaarschuwd voor de enorme schaal van de plannen die de varkensboer en de kippenboer (samen met nog een collega) hadden, tussen partijen vast staat dat [geïntimeerde 2] [appellant] wel heeft gewezen op het bestaan van uitbreidingsplannen van die varkensboer, eventueel in fusie met die kippenboer.
Het gaat om gegevens in het publieke domein waarover [appellant] net zo gemakkelijk of net zo moeilijk kan beschikken als [geïntimeerde 2]. [geïntimeerde 2] heeft in elk geval [appellant] wel op het spoor gezet van juist die ontwikkelingen welke kennelijk de kern van het verwijt van [appellant] betreffen (het NGB). [geïntimeerde 2] heeft voorts [appellant] , in algemene bewoordingen, ook gewezen op het bestaan van bezwaren uit het dorp.
Voorts merkt het hof op dat in de concrete omstandigheden van dit geval een eventuele gebrekkige kennis bij [geïntimeerde 2] niet aan haar kan worden toegerekend. Zij oefende zelf geen agrarisch bedrijf uit. Zij lag in scheiding en had wel wat anders aan haar hoofd. Haar voornemen was om uit de woning en uit de buurt te vertrekken. Dat laatste betekent niet dat zij allerlei haar bekende bezwaren mocht verzwijgen, maar wel, in samenhang met de overige omstandigheden, dat begrijpelijk is dat zij niet meer zo erg bezig was met datgene wat de rest van de buurt bezig hield, en daarom kennelijk de hiervoor aan de orde zijnde ontwikkelingen heeft gemist.
Bij die stand van zaken kan niet gezegd worden dat [geïntimeerde 2] haar mededelingsplicht heeft verzaakt.
Zelfs als haar gebrekkige wetenschap in de omstandigheden van het geval wel aan haar zou moeten worden toegerekend, en ook als [geïntimeerde 2] - anders dan zij stelt - wel op de hoogte is geweest van, bijvoorbeeld, de stickeractie van Behoud de Parel of van protestborden langs de kant van de weg, dan kan nog niet gezegd worden dat zij haar mededelingsplicht heeft verzaakt, gelet op de omstandigheden als verwoord in de tweede volzin van deze rechtsoverweging.
Het gaat om gegevens in het publieke domein waarover [appellant] net zo gemakkelijk of net zo moeilijk kan beschikken als [geïntimeerde 2]. [geïntimeerde 2] heeft in elk geval [appellant] wel op het spoor gezet van juist die ontwikkelingen welke kennelijk de kern van het verwijt van [appellant] betreffen (het NGB). [geïntimeerde 2] heeft voorts [appellant] , in algemene bewoordingen, ook gewezen op het bestaan van bezwaren uit het dorp.
Voorts merkt het hof op dat in de concrete omstandigheden van dit geval een eventuele gebrekkige kennis bij [geïntimeerde 2] niet aan haar kan worden toegerekend. Zij oefende zelf geen agrarisch bedrijf uit. Zij lag in scheiding en had wel wat anders aan haar hoofd. Haar voornemen was om uit de woning en uit de buurt te vertrekken. Dat laatste betekent niet dat zij allerlei haar bekende bezwaren mocht verzwijgen, maar wel, in samenhang met de overige omstandigheden, dat begrijpelijk is dat zij niet meer zo erg bezig was met datgene wat de rest van de buurt bezig hield, en daarom kennelijk de hiervoor aan de orde zijnde ontwikkelingen heeft gemist.
Bij die stand van zaken kan niet gezegd worden dat [geïntimeerde 2] haar mededelingsplicht heeft verzaakt.
Zelfs als haar gebrekkige wetenschap in de omstandigheden van het geval wel aan haar zou moeten worden toegerekend, en ook als [geïntimeerde 2] - anders dan zij stelt - wel op de hoogte is geweest van, bijvoorbeeld, de stickeractie van Behoud de Parel of van protestborden langs de kant van de weg, dan kan nog niet gezegd worden dat zij haar mededelingsplicht heeft verzaakt, gelet op de omstandigheden als verwoord in de tweede volzin van deze rechtsoverweging.
5.9.4.
Voor zowel het LOG als het NGB is voorts van belang dat de door [geïntimeerde 2] ingeschakelde makelaar niets heeft vermeld over deze ontwikkelingen, en dat ook de door [appellant] zelf ingeschakelde taxateur in zijn rapport van 16 oktober 2007 dat niet heeft gedaan. In dat licht bezien ligt het niet voor de hand dat [geïntimeerde 2], als ter zake ondeskundige, wel op de hoogte moet zijn geweest. Mede in dat licht bezien, kon [appellant] niet volstaan met de opmerking dat het niet anders kon zijn dan dat [geïntimeerde 2] op de hoogte moet zijn geweest van die ontwikkelingen.
5.9.5.
Het in r.o. 5.1.3 sub a) omschreven verwijt kan dus niet tot toewijzing van het gevorderde leiden, gelijk ook de rechtbank overwoog. Het hof komt aan bewijslevering niet toe.
Voor wat betreft het NGB niet, omdat uit de in dat verband tussen partijen vaststaande feiten kan worden afgeleid dat [geïntimeerde 2] niet in haar mededelingsplicht tekort is geschoten. Ook de verklaring van Niessen, prod. 13 bij akte van 6 oktober 2011, gaat grotendeels over dat NGB.
Voor wat betreft de overige ontwikkelingen in het LOG niet, omdat [appellant] onvoldoende voor bewijs vatbare feiten en omstandigheden heeft gesteld, waaruit kan blijken dat [geïntimeerde 2] dusdanige wetenschap had van die (overige) ontwikkelingen dat zij had moeten begrijpen dat het om voor [appellant] relevante en concrete informatie ging welke zij niet voor hem had mogen verzwijgen. Niet toereikend is de aanname van [appellant] dat 'het niet anders kan' dan dat [geïntimeerde 2] op de hoogte moest zijn van de ontwikkelingen.
Voor wat betreft het NGB niet, omdat uit de in dat verband tussen partijen vaststaande feiten kan worden afgeleid dat [geïntimeerde 2] niet in haar mededelingsplicht tekort is geschoten. Ook de verklaring van Niessen, prod. 13 bij akte van 6 oktober 2011, gaat grotendeels over dat NGB.
Voor wat betreft de overige ontwikkelingen in het LOG niet, omdat [appellant] onvoldoende voor bewijs vatbare feiten en omstandigheden heeft gesteld, waaruit kan blijken dat [geïntimeerde 2] dusdanige wetenschap had van die (overige) ontwikkelingen dat zij had moeten begrijpen dat het om voor [appellant] relevante en concrete informatie ging welke zij niet voor hem had mogen verzwijgen. Niet toereikend is de aanname van [appellant] dat 'het niet anders kan' dan dat [geïntimeerde 2] op de hoogte moest zijn van de ontwikkelingen.
5.9.6.
Het vorenoverwogene leidt er voorts toe dat de vraag of de eventuele vorderingen van [appellant] zouden zijn verjaard geen beantwoording meer behoeft.
5.10.
Woonbestemming
5.10.1.
Zoals hiervoor reeds aangegeven heeft [appellant] zijn vorderingen op dit onderdeel gebaseerd op art. 7:15 èn 7:17 BW. Voor art. 7:15 blijkt dat uit de memorie van grieven, randnummers 64 e.v., voor art. 7:17 blijkt dat uit de akte die in hoofdstuk 2 van dit arrest onder H, is aangeduid. Het gaat hierbij om het verwijt dat eerst bij gelegenheid van de comparitie - op zichzelf tijdig - naar voren is gebracht, te weten dat [geïntimeerde 2] een onroerende zaak aan [appellant] heeft gekocht en geleverd waarop een agrarische bestemming rust. Op dat perceel mag volgens [appellant] wel gewoond worden, doch alleen in het kader van een agrarische bedrijfsuitoefening. [appellant] stelt dat [geïntimeerde 2] dat wist en dus aan [appellant] mede had moeten delen, maar dit niet heeft medegedeeld. [appellant] lijdt, naar hij stelt, daardoor schade doordat hij te allen tijde het risico loopt een aanzegging te krijgen dat hij daar zal moeten vertrekken terwijl hij ook bij eventuele verkoop verplicht zal zijn deze omstandigheid te vermelden, waardoor de verkoop van de woning nog lastiger zal zijn dan zonder die bestemming reeds het geval is.
5.10.2.
Wat art. 7:15 BW betreft:
5.10.3.
Vooreerst dient bezien te worden of en in hoeverre, in verband met het door [appellant] gedane beroep op art. 7:15 BW, sprake is van een last of beperking als bedoeld in dat artikel. Volgens de rechtbank, r.o. 5.15, had [appellant] daartoe onvoldoende gesteld en terecht had de rechtbank de eis gesteld dat voldoende duidelijk was dat [appellant] het bestaan van een last of beperking aan zijn vordering ten grondslag wilde leggen; zie ook Gerechtshof Leeuwarden, 3 juli 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BX4225.
In hoger beroep heeft [appellant] hiertoe echter naar ’s hofs oordeel met de memorie van grieven sub 64 en 65 voldoende gesteld. [appellant] heeft dit ook voldoende toegelicht met het door hem als productie 2 bij die memorie overgelegde gedeelten van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Bovendien heeft [geïntimeerde 2] niet gemotiveerd gesteld dat het perceel waarop het pand staat een woonbestemming (dat wil zeggen: een bestemming welke wonen, anders dan als woning behorend bij een agrarisch bedrijf, toe staat) zou hebben.
In hoger beroep heeft [appellant] hiertoe echter naar ’s hofs oordeel met de memorie van grieven sub 64 en 65 voldoende gesteld. [appellant] heeft dit ook voldoende toegelicht met het door hem als productie 2 bij die memorie overgelegde gedeelten van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Bovendien heeft [geïntimeerde 2] niet gemotiveerd gesteld dat het perceel waarop het pand staat een woonbestemming (dat wil zeggen: een bestemming welke wonen, anders dan als woning behorend bij een agrarisch bedrijf, toe staat) zou hebben.
5.10.4.
Dat [geïntimeerde 2] wist dat de onroerende zaak formeel een agrarische bestemming had is door deze niet betwist, blijkt overigens ook uit andere omstandigheden (de hierna te noemen brief uit 1995), en staat mitsdien in rechte vast, evenals onbetwist is en dus vast staat dat [geïntimeerde 2] dit aan [appellant] niet heeft gemeld.
[geïntimeerde 2] behoorde, op grond van art. 7:15 BW, als verkoper een bestemming welke afbreuk kan doen aan het bekende voorgenomen gebruik van het verkochte aan [appellant] te melden.
Het is niet ondenkbaar, zie hierna, dat [geïntimeerde 2] was "vergeten" dat het verkochte formeel geen woonbestemming had, doch als dat zo is kan zij daarop geen beroep doen. Zij heeft immers ooit geweten dat op het perceel geen woonbestemming rustte.
[geïntimeerde 2] behoorde, op grond van art. 7:15 BW, als verkoper een bestemming welke afbreuk kan doen aan het bekende voorgenomen gebruik van het verkochte aan [appellant] te melden.
Het is niet ondenkbaar, zie hierna, dat [geïntimeerde 2] was "vergeten" dat het verkochte formeel geen woonbestemming had, doch als dat zo is kan zij daarop geen beroep doen. Zij heeft immers ooit geweten dat op het perceel geen woonbestemming rustte.
5.10.5.
Door [geïntimeerde 2] is onweersproken gesteld dat voordat zij het pand kochten, dat pand reeds gedurende lange tijd werd bewoond door een bejaarde boer, die voorheen aldaar zijn boerderij had uitgeoefend doch dit al tien jaar of daaromtrent niet meer deed. Naar 's hofs oordeel komt aan die omstandigheid slechts een beperkt gewicht toe. De door [geïntimeerde 2] geschetste situatie is - naar algemeen bekend kan worden geacht - bepaald niet ongebruikelijk.
Toen [geïntimeerde 1], tandtechnicus, en [geïntimeerde 2] in 1995 het pand betrokken, hebben zij vooraf toestemming aan de Gemeente gevraagd. De brief waarmee dat is gebeurd is niet overgelegd; niet duidelijk is of in het verzoek de nadruk lag op toestemming om aldaar een tandtechnisch laboratorium te vestigen (hetwelk feitelijk in een van de bijgebouwen zou worden gesitueerd) dan wel op toestemming om aldaar te gaan wonen. Bij brief van de gemeente [woonplaats 1] van mei 1995 werd aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toestemming verleend om aldaar te gaan wonen en een tandtechnisch bedrijf uit te oefenen. In die brief ligt naar 's hofs oordeel besloten dat toestemming werd verleend om daar te gaan wonen
anders dan in de kader van de uitoefening van een agrarische onderneming. Herhaald zij: de exacte tekst van het verzoek is niet bekend, maar gelet op het antwoord moeten [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zich ervan bewust zijn geweest dat het verkrijgen van toestemming om (ook) aldaar te gaan wonen noodzakelijk of gewenst was.
Toen [geïntimeerde 1], tandtechnicus, en [geïntimeerde 2] in 1995 het pand betrokken, hebben zij vooraf toestemming aan de Gemeente gevraagd. De brief waarmee dat is gebeurd is niet overgelegd; niet duidelijk is of in het verzoek de nadruk lag op toestemming om aldaar een tandtechnisch laboratorium te vestigen (hetwelk feitelijk in een van de bijgebouwen zou worden gesitueerd) dan wel op toestemming om aldaar te gaan wonen. Bij brief van de gemeente [woonplaats 1] van mei 1995 werd aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toestemming verleend om aldaar te gaan wonen en een tandtechnisch bedrijf uit te oefenen. In die brief ligt naar 's hofs oordeel besloten dat toestemming werd verleend om daar te gaan wonen
anders dan in de kader van de uitoefening van een agrarische onderneming. Herhaald zij: de exacte tekst van het verzoek is niet bekend, maar gelet op het antwoord moeten [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zich ervan bewust zijn geweest dat het verkrijgen van toestemming om (ook) aldaar te gaan wonen noodzakelijk of gewenst was.
5.10.6.
De verleende toestemming kan niet worden aangemerkt als een zakelijk recht of kwalitatieve verbintenis. Deze toestemming gold dus [geïntimeerde 1] en niet automatisch diens rechtsverkrijgers.
5.10.7.
Het hof komt dus tot de tussenconclusie dat [geïntimeerde 2] art. 7:15 BW heeft geschonden. Het beroep van [geïntimeerde 2] op verjaring, art. 7:23 BW, gaat in zoverre niet op, aangezien dat artikel niet op vorderingen uit hoofde van art. 7:15 BW ziet. Daarvoor geldt de normale termijn van vijf jaren en [geïntimeerde 2] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat die termijn reeds was verlopen.
5.10.8.
Nu aan de orde is een situatie als bedoeld in art. 7:15 BW en van materiële gebreken aan de woning geen sprake is (daaromtrent is althans niet gesteld) mist art. 7:17 BW toepassing; zie Gerechtshof Arnhem 21 oktober 2008 ECLI:NL:GHARN:2008:BH1293.
5.10.9.
[geïntimeerde 2] heeft nog gewezen op de volgende feiten en omstandigheden.
Vanaf 1985 of daaromtrent (de bejaarde boer woonde daar toen nog) had de woning feitelijk alleen maar een woonfunctie, buiten verband met enige agrarische bedrijfsuitoefening. Vanaf 1995 tot 2007 werd bewoning expliciet toegestaan. Van 2008 tot heden wordt de bewoning feitelijk gedoogd. Niets is gesteld omtrent enig voornemen van de Gemeente om aan deze toestand een einde te maken. Bij de huidige stand van zaken is het ook geen vaststaand feit dat de Gemeente, na bijna 30 jaar lang de feitelijke bestaande situatie te hebben getolereerd of daar expliciet toestemming voor te hebben gegeven, daarop zonder meer zou kunnen terug komen.
Vanaf 1985 of daaromtrent (de bejaarde boer woonde daar toen nog) had de woning feitelijk alleen maar een woonfunctie, buiten verband met enige agrarische bedrijfsuitoefening. Vanaf 1995 tot 2007 werd bewoning expliciet toegestaan. Van 2008 tot heden wordt de bewoning feitelijk gedoogd. Niets is gesteld omtrent enig voornemen van de Gemeente om aan deze toestand een einde te maken. Bij de huidige stand van zaken is het ook geen vaststaand feit dat de Gemeente, na bijna 30 jaar lang de feitelijke bestaande situatie te hebben getolereerd of daar expliciet toestemming voor te hebben gegeven, daarop zonder meer zou kunnen terug komen.
5.10.10.
[geïntimeerde 2] heeft er onder overlegging van een aantal bladzijden uit het Informatiedocument Gebiedsvisie, welke door [appellant] nog niet waren overgelegd (zie prod. 29 van [appellant]), er voorts op gewezen dat in die gebiedsvisie de bewuste woning (en nog een andere woning aan de [straatnaam]) waren aangewezen als "burgerwoning". Volgens [appellant] is dat geen aanduiding waaraan enige formele status toekomt. Dat is op zichzelf juist doch laat naar ’s hofs oordeel onverlet dat de betekenis duidelijk genoeg is. De opstellers van de Gebiedsvisie hebben kennelijk het bestaan van die woningen, waarin ook buiten verband met een agrarische bedrijfsuitoefening werd gewoond, als een gegeven aanvaard. Enerzijds geeft dit een feitelijke aanwijzing over de status quo, anderzijds zegt dit niets over de formele status van de bewuste woningen.
5.10.11.
De in de beide voorgaande rechtsoverwegingen aangehaalde omstandigheden laten echter onverlet dat [appellant] terecht heeft gesteld dat als hij die woning ooit wil verkopen, hij verplicht is om deze omstandigheid aan de aspirant-kopers te melden, hetgeen een waardedrukkende invloed op de woning kan hebben.
5.10.12.
Het hof verlangt te dien aanzien een waardering door een of meer deskundigen. De te onderzoeken vragen luiden dan als volgt:
Uitgangspunten:
a) Het betreft een woning, voormalige boerderij met bijgebouwen, aan de [straatnaam] (thans) [huisnummer] te [woonplaats 1].
b) Het gaat om de configuratie van gebouwen c.a. zoals deze bestond op 1 oktober 2007. Voor de feitelijke staat van het gebouwde kan worden uitgegaan van een op 3, althans op 16 oktober 2007 door [taxateur] uitgevoerde taxatie (prod. 3 inleidende dagvaarding).
c) Bij de navolgende vraag dient rekening gehouden te worden met de omstandigheid dat de woning in een agrarisch gebied lag (met de normale in zo'n situatie te verwachten ontwikkelingen), doch geen rekening te worden gehouden met de invloed van het destijds - in 2007/2008 - voorgenomen LOG en/of NGB.
d) Het gaat bij de navolgende waarden telkens om de onderhandse verkoopwaarde op de vrije markt, leeg en vrij van huur.
e) Het gaat om de marktwaarde per datum van de koopovereenkomst.
Vraag:
Op welk bedrag taxeert u het verschil tussen de beide volgende waarden van de woning:
- de waarde van de woning, indien het zou zijn gegaan om een woning waaraan publiekrechtelijk een woonbestemming zou zijn gegeven,
- de waarde van de woning, gelet op de destijds geldende bestemming, met daaraan toegevoegd het gegeven dat de woning reeds bijna 30 jaar feitelijk als woning (dus niet als agrarische woning) werd gebruikt en krachtens een brief van 1995 door de vorige bewoners ook als woning mòcht worden gebruikt.
5.10.13.
Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen voorstellen te doen omtrent eventuele aanvullende vragen en omtrent een te benoemen deskundige. Het hof gaat ervan uit dat met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan.
6.De beoordeling in de vrijwaringszaak
Het hof houdt zijn oordeel aan in afwachting van het oordeel in de hoofdzaak.
7.De uitspraak
Het hof:
in de hoofdzaak:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 21 januari 2014 voor uitlating aan de zijde van partijen, [appellant] als eerste, zulks in verband met het voorgenomen deskundigenonderzoek;
houdt elke verdere beslissing aan;
in de vrijwaringszaak:
houdt elke beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, M. van Ham en M.J. Pesch en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 december 2013.