ECLI:NL:GHSHE:2013:4289 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Uitleg meerwaardeclausule bij verkoop grond aan waterscha...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.121.216/01

arrest van 10 september 2013

in de zaak van

1.[appellant 1.],wonende te [woonplaats],

2. [appellante 2.],wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant 1.] en [appellante 2.],

advocaat: mr. F.K. van den Akker te Eindhoven,

tegen

Het Waterschap De Dommel,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als het waterschap,

advocaat: mr. J.A.M. van Heijningen te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 17 december 2012 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch van 20 september 2012, gewezen tussen [appellant 1.] en [appellante 2.] als eisers en het waterschap als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 826614/221 en rolnummer 12-4258)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis, met producties;

- de akte houdende verzet tegen de vermeerdering van eis;

- de memorie van antwoord;

- het pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd;

- de bij brief van 2 juli 2013 door mr. Van den Akker toegezonden twee producties (genummerd 4 en 5), die [appellant 1.] en [appellante 2.] bij het pleidooi bij akte in het geding hebben gebracht.

De partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4.De beoordeling

4.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. a) Het waterschap heeft in 2007 plannen ontwikkeld om in [plaats] te komen tot nieuwbouw en renovatie van een bestaande rioolwaterzuiveringsinstallatie (hierna ook aan te duiden als rwzi) en de realisatie van een zogenaamde waterharmonica (bestaande uit buffervijvers, rietsloten en een paaivijver). Het waterschap is daarom in onderhandeling getreden met [appellant 1.] en [appellante 2.] die eigenaars waren van percelen (gelegen aan de westzijde naast het terrein van de oude rioolwaterzuiveringsinstallatie) die het waterschap hiervoor wilde gebruiken.

b) [appellant 1.] en [appellante 2.] hebben bij een omstreeks oktober/november 2007 gesloten overeenkomst aan het waterschap drie percelen grond verkocht met een totale oppervlakte van 4.67.60 ha (46.760 m2). Deze percelen zijn met de nummers [perceelnummer 1.], [perceelnummer 2.] en [perceelnummer 3.] aangeduid op de tekening die als productie 1 bij de memorie van grieven is overgelegd. Op blz. 1 van de koopovereenkomst staat onder meer:

“overwegende, dat de koper tot de aankoop van de hierbij verkochte grond(en) is overgegaan omdat die noodzakelijk is voor de realisatie van de renovatie/nieuwbouw van een rioolwaterzuivering en de realisatie van een zogemaand “waterharmonica”.”

c) Ten tijde van het sluiten van de verkoopovereenkomst gold ter plaatse een bestemmingsplan uit 1987. Volgens dat bestemmingsplan hadden de drie verkochte percelen deels de bestemming “Algemene voorzieningen met de specificatie Bedrijfsgebouwen ten behoeve van het pluimveeproefbedrijf” en deels de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden (…)”. Bovendien was een deel van de percelen bestemd tot zone voor een rioolpers- en brandstofleiding.

d) [appellant 1.] en [appellante 2.] hebben de drie percelen bij notariële akte van 28 april 2008 aan het waterschap geleverd.

e) Tussen het moment van de verkoop en het moment van de levering zijn partijen nog een meerwaardeclausule (hierna: MWC) overeengekomen. Die MWC is onder het kopje “AANVULLENDE OVEREENKOMST” opgenomen in de notariële transportakte en houdt onder meer het volgende in:

“Gedurende de onderhandelingen zijn partijen er van uitgegaan dat een oppervlakte van maximaal één hectare vijftig are zal worden aangewend voor de renovatie/nieuwbouw van de bestaande rioolwaterzuivering “[plaats]”. Tengevolge van deze aanname is voor bedoelde oppervlakte een aanmerkelijk hogere waarde bedongen.

Indien binnen tien jaar na heden meer dan één hectare vijftig are van de hierbij verworven percelen na een bestemmingswijziging (door middel van een door Gedeputeerde Staten vastgesteld bestemmingsplan) kunnen worden benut voor de bouw/uitbreiding van de bestaande waterzuivering, zal door koper met verkoper deze meerwaarde voor de oppervlakte die boven laatstgemelde oppervlakte uitkomt, alsnog worden verrekend.

De overeengekomen koopsom (…) is als volgt opgebouwd (…)(hof: kort gezegd 1,5 ha voor € 15,-- per m2 en 3,17 ha voor € 5,-- per m2)

De verrekening vindt plaats op basis van het verschil tussen de prijs per heden van bedoelde één hectare vijftig are en drie hectare zeventien are, zijnde tien euro (…) per centiare, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over het verschuldigde bedrag, gerekend vanaf heden tot de dag van uitbetaling van bedoeld verschuldigd bedrag.”

f) De gemeente heeft op 22 september 2009 een nieuw bestemmingsplan “Rioolwaterzuivering [plaats]” vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 14 januari 2010 onherroepelijk geworden. In het bestemmingsplan is aan de aan het waterschap geleverde percelen de bestemming “Bedrijf-waterzuiveringsinstallatie” toegekend zoals zichtbaar is op de kleurentekening die als productie 2 bij de memorie van grieven is overgelegd.

g) Op de percelen is in het bestemmingsplan een bouwvlak vastgesteld met een omvang van 2.55.00 ha. Dit bouwvlak is met een dikke lijn aangeduid op de zojuist genoemde kleurentekening. Binnen dit bouwvlak is de bouw van gebouwen en van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegelaten. Art. 3.3.2 sub b van de bepalingen van het bestemmingsplan luidt als volgt:

“In tegenstelling tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij het bebouwd oppervlak maximaal 1.200 m2 mag bedragen.”

Buiten het bouwvlak mogen geen gebouwen worden opgericht maar wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming “Bedrijf-waterzuiveringsinstallatie”.

h) Op blz. 7 van de bij het bestemmingsplan behorende toelichting staat onder meer het volgende:

“De nieuwe rwzi wordt vrij compact gebouwd op een terrein van ca. 1,5 ha. Hij bestaat uit een overkapte voorzuivering en een aantal bouwwerken en gebouwen waar in een aantal stappen het afvalwater chemisch wordt gezuiverd. (…)

De waterharmonica heeft geen zuiveringstechnische taak; het doel ervan is het ecologiseren van het gezuiverde afvalwater.”

Op de bladzijdes 9 en 10 van de toelichting staat onder meer het volgende:

“De westelijke helft van het plangebied(hof: dit betreft de door [appellant 1.] en [appellante 2.] aan het waterschap geleverde percelen)
wordt in zijn geheel bestemd voor “Bedrijf-Waterzuiveringsinstallatie”. Op deze gronden komt het grootste deel van de nieuwe rwzi te liggen, te weten 1,5 ha voor de zuivering en ca. 3 ha voor de waterharmonica. (…) Daarbij wordt het bouwvlak van deze bestemming gesitueerd rond het kerngebied van de rioolwaterzuivering, de eigenlijke zuivering. Buiten dit bouwvlak ligt het bijbehorende terrein, waar de openbaar toegankelijke waterharmonica een plaats zal krijgen.”

Op bladzijde 11 van de toelichting staat een kleurenplattegrond van het plangebied.

i. i) Over het bouwvlak loopt een olietransportleiding. Aan weerszijden van deze pijpleiding ligt een zogenaamde belemmeringenstrook van vijf meter breed. Deze strook grond heeft in het bestemmingsplan de medebestemming “Leiding-Olie” gekregen. Deze strook heeft een overlap van 0.18.00 ha met het bouwvlak. Bij gelegenheid van het pleidooi is van de zijde van het waterschap gesteld dat deze strook op de zojuist genoemde kleurenplattegrond is aangeduid met de blauwe lijn met “blokjes” die met twee knikken van links naar rechts over de plattegrond loopt. Van de zijde van [appellant 1.] en [appellante 2.] is dit beaamd.

j) De bestemmingsplanregels bepalen met betrekking tot deze strook grond het volgende:

“5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor “Leiding-Olie” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van een olietransportleiding.

5.2.

Bouwregels

Op de in 5.1 bedoelde gronden zijn uitsluitend toegestaan bouwwerken ten dienste van de leiding.

5.3.

Ontheffing van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in 5.2. teneinde het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemmingen toe te staan, mits hierbij uit hoofde van de bescherming van de leidingen geen bezwaar bestaat; dienaangaande wordt voor de verlening van de bouwvergunning door burgemeester en wethouders advies ingewonnen bij de betrokken beheerder.

Voorts zijn de regels van de betreffende hoofdbestemming van toepassing.”

k) Het waterschap heeft aan [appellant 1.] en [appellante 2.] op basis van de MWC een bedrag nabetaald van € 87.000,-- vermeerderd met wettelijke rente.

l) Dit nabetaalde bedrag is gebaseerd op de volgende redenering van het waterschap. Het in het bestemmingsplan voor de waterzuivering vastgestelde bouwvlak heeft een oppervlakte van 25.500 m2. Bij de notariële overdracht is al de hoge prijs betaald voor 15.000 m2 van dit bouwvlak, zodat nog 10.500 m2 resteert waarop de MWC van toepassing zou kunnen zijn. Daarop dient de oppervlakte van de in het bouwvlak liggende strook met de medebestemming “Leiding-Olie” in mindering te worden gebracht aangezien de MWC niet van toepassing is op die strook. Er resteert van het bouwvlak dus 8700 m2 waarop de MWC van toepassing is.

4.2.1.

In de onderhavige procedure vorderden [appellant 1.] en [appellante 2.] in eerste aanleg veroordeling van het waterschap tot betaling van een hoofdsom van € 18.000,-- vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten zoals in de inleidende dagvaarding vermeld.

Aan deze vordering hebben [appellant 1.] en [appellante 2.] ten grondslag gelegd dat de MWC ook van toepassing is op de in het bouwvlak liggende strook grond met de medebestemming “Leiding-Olie”, zodat het waterschap ook over die strook grond van 1.800 m2 nog € 10,-- per m2 vermeerderd met wettelijke rente moet nabetalen.

4.2.2.

Het waterschap heeft betwist dat de MWC van toepassing is op de strook grond met de medebestemming “Leiding-Olie”. Het waterschap meent op grond van de hierboven in rechtsoverweging 4.1 sub l weergegeven redenering dat zij niets meer aan [appellant 1.] en [appellante 2.] verschuldigd is.

4.3.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat, mede gezien artikel 5.2. van het bestemmingsplan (zie onderdeel 4.1.j.), de MWC niet van toepassing is op de strook grond met de medebestemming “Leiding-Olie”. Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter de vordering van [appellant 1.] en [appellante 2.] afgewezen en [appellant 1.] en [appellante 2.] in de proceskosten veroordeeld.

Toelaatbaarheid van de eisvermeerdering

4.4.1.

[appellant 1.] en [appellante 2.] hebben in hun memorie van grieven hun eis vermeerderd. Zij vorderen nu veroordeling van het waterschap tot betaling van:

- een hoofdsom van € 230.600,--;

- € 952,-- aan buitengerechtelijke kosten;

vermeerderd met de wettelijke rente over het totaal van deze twee bedragen (€ 231.552,--) vanaf 28 april 2008.

4.4.2.

Aan deze vermeerderde eis hebben [appellant 1.] en [appellante 2.] het volgende ten grondslag gelegd.

Het waterschap is op grond van de MWC niet alleen gehouden om een nabetaling te doen over de in het bouwvlak gelegen oppervlakte van de geleverde percelen maar ook over de buiten het bouwvlak gelegen oppervlakte van de geleverde percelen. Ook dat deel van de percelen heeft de bestemming “Bedrijf-waterzuiveringsinstallatie” gekregen. Ook dat deel kan dus na de bestemmingsplanwijziging “worden benut voor de bouw/uitbreiding van de bestaande waterzuivering” in de zin van de MWC. Omdat de geleverde percelen tezamen een oppervlakte van 4.67.60 ha hebben en bij de eigendomsoverdracht voor 1.50.00 ha de hoge prijs per m2 betaald is, is de MWC van toepassing op 3.17.60 ha. Het waterschap heeft de verschuldigde nabetaling al voldaan over 0.87.00 ha zodat het waterschap de nabetaling nog moet voldoen over de resterende 2.30.60 ha (23.060 m2).

4.4.3.

Het waterschap heeft op de voet van art. 130 Rv Pro. bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering van eis. Volgens het waterschap hadden [appellant 1.] en [appellante 2.] de vermeerderde eis al in eerste aanleg kunnen en moeten instellen en moet de vermeerdering van eis in hoger beroep in strijd worden geacht met de goede procesorde omdat de vermeerderde vordering nu slechts in één feitelijke instantie kan worden beoordeeld.

4.4.4.

Het hof verwerpt dit bezwaar. Op grond van artikel 353 Rv Pro in verband met 130 Rv is een eisvermeerdering in hoger beroep in beginsel toegestaan. Dat de vermeerderde eis dan slechts in één feitelijke instantie wordt behandeld staat daar niet aan in de weg. De eisvermeerdering is bovendien zodanig tijdig gedaan (direct in de memorie van grieven) dat het waterschap daarop bij memorie van antwoord inhoudelijk heeft kunnen reageren. De vermeerderde eis hangt bovendien nauw samen met het geschil in eerste aanleg. Het hof acht de eisvermeerdering om deze redenen toelaatbaar. Het hof zal eerst de vermeerderde eis inhoudelijk beoordelen. Daarna zal het hof de grieven behandelen.

Inhoudelijke behandeling van de vermeerderde eis

4.5.1.

Het waterschap heeft tegen de vermeerderde eis aangevoerd dat [appellant 1.] en [appellante 2.] in hun conclusie van dupliek hun vordering uitdrukkelijk hebben beperkt tot een stuk grond van 2,55 hectare. Volgens het waterschap hebben [appellant 1.] en [appellante 2.] hun aanspraak op een vergoeding voor een grotere oppervlakte daardoor prijsgegeven. Het waterschap heeft in dit verband ook gewezen op correspondentie die in het voorjaar van 2010 tussen partijen is gevoerd. Volgens het waterschap ligt in die correspondentie besloten dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de toepasselijkheid van de MWC op het bouwvlak van 2,55 hectare waarbij alleen nog punt van discussie was of de daarvan onderdeel uitmakende belemmeringenstrook van 0.18 ha buiten beschouwing moest worden gelaten.

4.5.2.

Het hof verwerpt dit verweer van het waterschap. Uit de proceshouding van [appellant 1.] en [appellante 2.] in het geding in eerste aanleg en uit de tussen partijen gevoerde correspondentie is niet af te leiden dat [appellant 1.] en [appellante 2.] hun aanspraak op een vergoeding op grond van de MWC over de buiten het bouwvlak van 2,55 ha gelegen gronden uitdrukkelijk hebben prijsgegeven.

4.6.1.

De partijen verschillen van mening over de vraag of het waterschap voor de buiten het bouwvlak van 2,55 ha gelegen grond, die net als de in het bouwvlak gelegen grond de bestemming “Bedrijf-Waterzuiveringsinstallatie” heeft gekregen, op grond van de MWC een vergoeding aan [appellant 1.] en [appellante 2.] moet betalen. Volgens [appellant 1.] en [appellante 2.] is dat het geval en volgens het waterschap niet.

4.6.2.

De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.6.3.

Bij de uitleg van het beding acht het hof het allereerst van belang om vast te stellen welke betekenis partijen in redelijkheid hebben mogen toekennen aan de woorden “de bestaande rioolwaterzuivering” en “de bestaande waterzuivering” in de zinnen:

“Gedurende de onderhandelingen zijn partijen er van uitgegaan dat een oppervlakte van maximaal één hectare vijftig are zal worden aangewend voor de renovatie/nieuwbouw vande bestaande rioolwaterzuivering“[plaats]”. Tengevolge van deze aanname is voor bedoelde oppervlakte een aanmerkelijk hogere waarde bedongen.

Indien binnen tien jaar na heden meer dan één hectare vijftig are van de hierbij verworven percelen na een bestemmingswijziging (door middel van een door Gedeputeerde Staten vastgesteld bestemmingsplan) kunnen worden benut voor de bouw/uitbreiding vande bestaande waterzuivering, zal door koper met verkoper deze meerwaarde voor de oppervlakte die boven laatstgemelde oppervlakte uitkomt, alsnog worden verrekend.”

4.6.4.

Naar het oordeel van het hof hebben partijen deze woorden “rioolwaterzuivering” en “waterzuivering” in de gegeven omstandigheden in redelijkheid niet anders kunnen begrijpen dan dat deze betrekking hadden op de bouwwerken waarin het rioolwater chemisch werd/zou worden gezuiverd en niet op het deel dat zou worden benut voor het ecologiseren van het gezuiverde water. Het hof acht hierbij allereerst van belang dat de partijen in de considerans van de koopovereenkomst een duidelijk onderscheid hebben gemaakt tussen enerzijds de renovatie/nieuwbouw van de rioolwaterzuivering en anderzijds de realisatie van de zogenaamde waterharmonica. In de notariële transportakte is expliciet verwezen naar deze koopovereenkomst en is geen afstand genomen van dit gemaakte onderscheid. Verder acht het hof van belang dat partijen bij het vaststellen van de koopprijs uitsluitend voor het deel waar de eigenlijke waterzuivering naar verwachting zou komen (ongeveer anderhalve hectare) een hogere prijs per vierkante meter zijn overeengekomen en voor het restant, waar kort gezegd de waterharmonica zou komen, een lagere prijs. Dat de term (riool)waterzuivering op deze beperkte wijze moet worden opgevat (alleen de eigenlijke chemische zuivering en niet de waterharmonica bestemd voor het ecologiseren voor het afvalwater) heeft tot slot bevestiging gevonden in de toelichting op het bestemmingsplan, waarin eenzelfde onderscheid is gemaakt.

4.6.5.

Het is dan vervolgens de vraag of de buiten het bouwvlak gelegen gronden “
na een bestemmingswijziging (door middel van een door Gedeputeerde Staten vastgesteld bestemmingsplan) kunnen worden benut voor de bouw/uitbreiding van de bestaande waterzuivering”.Bij de uitleg van de woorden “kunnen worden benut” komt het evenzeer aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Een redelijke uitleg van die bewoordingen brengt naar het oordeel van het hof, zoals ook door het waterschap bepleit, mee dat sprake moet zijn van een reële mogelijkheid om de buiten het bouwvlak gelegen gronden te benutten voor de bouw/uitbreiding van de eigenlijke chemische waterzuivering, in plaats van een louter theoretische respectievelijk louter formele mogelijkheid.

4.6.6.

Het waterschap heeft naar het oordeel van het hof terecht aangevoerd dat een reële mogelijkheid om buiten het bouwvlak de eigenlijke chemische waterzuivering te realiseren niet aanwezig is. Het hof verwijst in dit verband naar de hiervoor in rechtsoverweging 4.1 sub h geciteerde passages uit de toelichting op het bestemmingsplan en naar de op blz 11 van de toelichting afgebeelde kaart van het plangebied. Hoewel het in theorie wellicht mogelijk is om buiten het bouwvlak bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de eigenlijke waterzuivering op te richten, blijkt uit de toelichting en de betreffende kaart dat dit geen reële mogelijkheid is omdat op de buiten het bouwvlak gelegen delen van de geleverde percelen belangrijke onderdelen van de waterharmonica moeten worden gerealiseerd. Dat [appellant 1.] en [appellante 2.] hun vordering in de in het voorjaar van 2010 gevoerde correspondentie en in het geding in eerste aanleg zelf nog hebben beperkt tot de binnen het bouwvlak gelegen gronden komt in het licht hiervan ook begrijpelijk voor.

4.6.7.

Tijdens de behandeling van het pleidooi is komen vast te staan dat die realisatie inmiddels heeft plaatsgevonden: op het zuidwestelijke deel van de geleverde percelen is, overeenkomstig de kaart van het plangebied, een voor het publiek toegankelijk waterpark gerealiseerd en op het noordwestelijke deel van de geleverde percelen bevinden zich inmiddels overeenkomstig de kaart van het plangebied sloten althans waterpartijen die een functie hebben bij het ecologiseren van het gezuiverde rioolwater. De eigenlijke waterzuivering is gerealiseerd overeenkomstig de bestektekeningen die [appellant 1.] en [appellante 2.] bij de memorie van grieven hebben overgelegd. Dat deze eigenlijke waterzuivering het bouwvlak overschrijdt is niet gesteld of gebleken.

De realisatie heeft dus inmiddels plaatsgevonden overeenkomstig de toelichting op het bestemmingsplan en er is niet gesteld of gebleken dat de eigenlijke (chemische) waterzuivering daarbij redelijkerwijs buiten het bouwvlak had kunnen worden gerealiseerd. Bij deze stand van zaken kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat de situatie waarvoor de MWC bedoeld was – een reële mogelijkheid voor het waterschap om meer dan 1,5 hectare te benutten voor de eigenlijke chemische waterzuivering – zich heeft gerealiseerd voor de buiten het bouwvlak van 2,55 hectare gelegen gronden. Het hof concludeert dat ten aanzien van de buiten het bouwvlak gelegen gronden niet aan de MWC is voldaan. Dit brengt mee dat de vermeerderde eis moet worden afgewezen.

Naar aanleiding van de grieven 1, 2 en 3

4.6.1.

Het hof zal de grieven 1, 2 en 3 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de MWC niet van toepassing is op de in het bouwvlak liggende strook grond van 1.800 m2 waarop de medebestemming “Leiding-Olie” rust.

4.6.2.

In de toelichting op deze grieven betogen [appellant 1.] en [appellante 2.] dat de MWC wel van toepassing is op de betreffende strook grond. Zij hebben daartoe, kort samengevat, het volgende aangevoerd.

Op de strook grond met de medebestemming “Leiding-Olie” rust ook de bestemming “Bedrijf-waterzuiveringsinstallatie”. Daaruit is af te leiden dat de planwetgever bebouwing op de strook toelaatbaar acht. De medebestemming “Leiding-Olie” brengt geen absoluut verbod mee voor het oprichten van bebouwing op de strook grond. Er is immers voorzien in een ontheffingsmogelijkheid. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het oprichten van bebouwing op de strook grond zodanig wordt ingericht dat de bebouwing geen gevaar vormt voor de olieleiding, mag de aanvraag niet afgewezen worden. De gronden met de bestemming “Leiding-Olie” kunnen dus benut worden voor de bouw-uitbreiding van de waterzuivering.

4.6.3.

Het waterschap heeft als verweer, samengevat, het volgende aangevoerd.

Op de strook grond met de bestemming “Leiding-Olie” is volgens artikel 5.2 van het bestemmingsplan alleen de realisatie van bouwwerken ten dienste van de olieleiding toegestaan. Van het verbod om op de strook andere bebouwing te realiseren kan weliswaar ontheffing worden gevraagd en verleend maar het bestuursorgaan is niet verplicht om een dergelijke ontheffing te verlenen en bovendien moet advies worden ingewonnen bij de leidingbeheerder, Sabic B.V. (hierna: Sabic). Het waterschap is niet voornemens om een verzoek tot ontheffing in te dienen. Het is ook niet aannemelijk dat een ontheffing verleend zal worden. De realisatie van bouwwerken op de strook grond maakt de leiding immers slecht bereikbaar hetgeen bezwaarlijk is bij lekkages en andere calamiteiten. Hoe dan ook is de realisatie van bouwwerken ten behoeve van de waterzuivering op de strook grond in het bestemmingsplan niet rechtstreeks toegestaan, zodat ten aanzien van de strook niet voldaan is aan de MWC.

4.6.4.

De partijen verschillen dus van mening over de vraag of ten aanzien van de binnen het bouwvlak gelegen strook grond met de medebestemming “Leiding-Olie” voldaan is aan de MWC, en meer in het bijzonder aan de daarin geformuleerde voorwaarde:
“Indien binnen tien jaar na heden meer dan één hectare vijftig are van de hierbij verworven percelenna een bestemmingswijziging (door middel van een door Gedeputeerde Staten vastgesteld bestemmingsplan) kunnen worden benutvoor de bouw/uitbreiding van de bestaande waterzuivering”(onderstreping door hof)
.De partijen zijn het niet eens over de uitleg die in dit geval aan deze voorwaarde gegeven moet worden. Het hof herhaalt ook ten aanzien van deze voorwaarde dat de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst vastgesteld moet worden aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Aan de tekst van het beding komt daarbij een belangrijke maar niet per definitie doorslaggevende betekenis toe.

4.6.5.

Omdat [appellant 1.] en [appellante 2.] hun vordering baseren op de door hen bepleite uitleg van de MWC, dragen zij op grond van de in artikel 150 Rv Pro neergelegde hoofdregel van bewijslastverdeling het bewijsrisico. Dat brengt mee dat als de door hen bepleite uitleg niet als juist komt vast te staan, hun vordering moet worden afgewezen.

4.6.6.

Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat de in geschil zijnde strook grond na (en door) de wijziging van het bestemmingsplan “
kan worden benut voor de bouw/uitbreiding van de bestaande waterzuivering”. In artikel 5.1 van de planvoorschriften is immers expliciet bepaald dat op de strook grond uitsluitend bouwwerken ten dienste van de leiding mogen worden opgericht. Dat van dit verbod ontheffing kan worden verleend doet hier naar het oordeel van het hof niet aan af. Uit de eigen stellingen van [appellant 1.] en [appellante 2.] volgt dat die ontheffing alleen aan de orde zal kunnen zijn bij bebouwing die geen gevaar vormt voor de olieleiding. Hierin ligt een belangrijke beperking besloten. Op voorhand kan niet worden aangenomen dat elke gevraagde ontheffing verleend zal worden.

4.6.7.

Pas als binnen de in de MWC genoemde termijn van 10 jaar een ontheffing wordt gevraagd en verkregen kan naar het oordeel van het hof ten aanzien van het deel van de belemmeringenstrook waar de ontheffing betrekking op heeft, worden gezegd dat voldaan is aan de voorwaarde dat het betreffende deel van de grond na een bestemmingswijziging “kan worden benut voor” de bouw/uitbreiding van de bestaande waterzuivering. Het waterschap heeft dit terecht aangevoerd in onderdeel 2.5 van haar conclusie van antwoord.

4.7.1.

[appellant 1.] en [appellante 2.] hebben zich er bij gelegenheid van het pleidooi, onder verwijzing naar de op voorhand door hen toegezonden producties en onder verwijzing naar de door hen bij de memorie van grieven overgelegde bestektekening deel III, op beroepen dat het waterschap daadwerkelijk heeft gebouwd op een deel van de belemmeringenstrook. Het waterschap heeft dit bij gelegenheid van het pleidooi erkend en zij heeft door haar houding bij het pleidooi naar het oordeel van het hof de rechtsstrijd op dit punt uitdrukkelijk aanvaard. Het hof leidt uit bestektekening III, bezien in het licht van de toelichting die partijen daar bij gelegenheid van het pleidooi op hebben gegeven, af dat over een relatief klein deel van de belemmeringenstrook (welke strook op de tekening is voorzien van de tekst “SABIC”) een betonnen bodem met wanden is gerealiseerd waarover water kan worden getransporteerd tussen “verdeelwerk 4” en de “uitstroom/flowforms”. Op deze bodem met wanden doelen [appellant 1.] en [appellante 2.]. Kennelijk is hiervoor de bovenbedoelde ontheffing verleend.

4.7.2.

Van de zijde van het waterschap is bij het pleidooi gesteld dat deze bodem met wanden, waarover water wordt getransporteerd, geen onderdeel uitmaakt van de eigenlijke waterzuivering, maar dat deze bodem wel deels in het bouwvlak ligt. Het hof gaat ervan uit dat het deel van de betonnen bodem dat over de belemmeringenstrook loopt, geheel in het bouwvlak ligt. Tussen partijen staat immers vast dat de belemmeringenstrook, voor zover die over de verkochte percelen loopt, helemaal in het bouwvlak ligt. [appellant 1.] en [appellante 2.] hebben de stelling van het waterschap dat de bodem met wanden niet tot de eigenlijke waterzuivering behoort (maar dus tot de voorzieningen t.b.v. het ecologiseren van het gezuiverde water in, kort gezegd, de waterharmonica met bijbehorende voorzieningen), niet betwist. Onder verwijzing naar hetgeen het hof hiervoor ten aanzien van de vermeerderde eis heeft overwogen, brengt dit mee dat ook ten aanzien van het kleine stukje grond waar de betonnen bak met wanden de belemmeringenstrook kruist, niet voldaan is aan de MWC. Ten aanzien van dat deel van de grond is weliswaar een bouwwerk toegestaan, maar dat betreft geen bouwwerk dat onderdeel vormt van de eigenlijke (riool)waterzuivering in de beperkte betekenis die daaraan blijkens het voorgaande moet worden verbonden.

4.7.3.

Het hof concludeert daarom dat ook de bij pleidooi ingenomen nieuwe stelling over bouw op een deel van de belemmeringenstrook niet meebrengt dat op grond van de MWC een nadere uitkering moet worden gedaan aan [appellant 1.] en [appellante 2.].

4.8.

Op bovenstaande gronden verwerpt het hof de grieven 1, 2 en 3.

Naar aanleiding van de grieven 4, 5 en 6

4.9.

De grieven 4, 5 en 6 hebben naast de grieven 1, 2 en 3 geen zelfstandige betekenis en worden dus eveneens verworpen.

Conclusie

4.10.

Uit het voorgaande volgt dat het beroepen vonnis bekrachtigd moet worden en dat de in hoger beroep vermeerderde eis van [appellant 1.] en [appellante 2.] moet worden afgewezen.

4.11.

Het hof zal [appellant 1.] en [appellante 2.] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente zoals gevorderd. Het hof zal deze kostenveroordeling, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch onder zaaknummer 826614/221 en rolnummer 12-4258 tussen partijen gewezen vonnis van 20 september 2012;

wijst de in hoger beroep vermeerderde eis van [appellant 1.] en [appellante 2.] af;

veroordeelt [appellant 1.] en [appellante 2.] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van het waterschap tot op heden begroot op € 1.815,-- aan vast recht en op € 9.789,-- aan salaris advocaat en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken kostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, R.R.M. de Moor en M.W.M. Souren en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 september 2013.