Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.121.209/01
arrest van 6 augustus 2013
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant],
advocaat: mr. E. Frins te Sittard,
tegen
Nouveau Real Estate N.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als NRE,
niet verschenen in hoger beroep,
op het bij exploot van dagvaarding van 9 januari 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, van 9 oktober 2012, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en NRE als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 322825/CV EXPL 11-5919)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- het tegen NRE verleende verstek;
- de memorie van grieven met drie producties;
NRE heeft arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
In de inleidende dagvaarding wordt melding gemaakt van twee producties. Het hof heeft die producties niet aangetroffen bij het door [appellant] overgelegde afschrift van de inleidende dagvaarding en daarop dus geen acht kunnen slaan.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4.De beoordeling
4.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
NRE is eigenaresse van een appartementencomplex aan de [straatnaam] [huisnummer A-F] te [plaats]. Het complex bestaat uit zes appartementen die alle zes door NRE verhuurd worden.
[appellant] is in augustus 2010 op basis van een mondelinge huurovereenkomst huurder geworden van een van de appartementen: het appartement aan de [straatnaam] [huisnummer D].
NRE heeft in verband hiermee een schriftelijk huurcontract d.d. 24 juli 2010 opgesteld. Volgens artikel 4.4 van dit contract is [appellant] aan NRE per maand een huurprijs van € 540,-- verschuldigd en een voorschot op de vergoeding van bijkomende leveringen en diensten van € 125,--, zodat [appellant] per maand in totaal € 665,-- moet voldoen. [appellant] heeft dit huurcontract niet ondertekend.
[appellant] heeft bij aan NRE gerichte brieven van 1 september 2010, 15 september 2010 en 15 december 2010 geklaagd over gebreken aan het gehuurde.
Bij brief van 18 maart 2011 heeft NRE aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:
“Wij delen u mede dat wij de kale huur modereren tot 60% tot de dag dat alle gebreken zijn verholpen hetgeen inhoud:
U betaald € 324,00 kale huur alsmede € 125,00 servicekosten gas, water en elektra met terugwerkende kracht vanaf 1 augustus 2010.”
(…)
Wij verzoeken zorg te dragen voor voldoende saldo op uw rekening opdat wij € 1.149,13 kunnen incasseren (medio 22 maart 2011).”
De zojuist bedoelde incasso heeft niet plaatsgevonden. [appellant] heeft geen verdere huurbetalingen aan NRE gedaan.
[appellant] heeft het door hem gehuurde appartement omstreeks eind januari 2012 ontruimd en is elders gaan wonen.
4.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde NRE in eerste aanleg:
- ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
- veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;
- veroordeling van [appellant] tot betaling van € 4.678,95 (€ 4.292,13 aan achterstallige huur tot en met oktober 2011, € 357,-- aan buitengerechtelijke kosten en € 29,82 aan tot de dag van de dagvaarding verschenen rente), vermeerderd met de wettelijke rente over het totaalbedrag vanaf de dag van de dagvaarding (10 oktober 2011);
- veroordeling van [appellant] tot betaling van € 449,-- voor iedere maand dat [appellant] het gehuurde vanaf 1 november 2011 in gebruik houdt;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
4.2.2.
Aan deze vordering heeft NRE de stelling ten grondslag gelegd dat [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is door een huurachterstand te laten ontstaan. Bij de berekening van deze huurachterstand is NRE ervan uitgegaan dat [appellant] vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet de in het huurcontract genoemde vergoeding van € 665,-- per maand (€ 540,-- kale huur vermeerderd met € 125,-- aan servicekosten) verschuldigd is maar de vanwege de aanwezige gebreken door NRE gematigde vergoeding van € 449,-- per maand (€ 324,-- kale huur vermeerderd met € 125,-- aan servicekosten).
4.2.3.
[appellant] heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
4.3.1.
In het beroepen vonnis van 9 oktober 2012 heeft de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming afgewezen omdat [appellant] het gehuurde ten tijde van de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen al had ontruimd.
De kantonrechter heeft daarnaast [appellant] veroordeeld om aan NRE te betalen:
- € 4.678,95 vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.292,13 vanaf 10 oktober 2011, met bepaling dat daarop in mindering kan strekken hetgeen daarop reeds door [appellant] is betaald;
- € 449,-- voor elke maand die is ingegaan in de periode vanaf 1 november 2011 tot aan de dag van het vonnis (waarbij de huurovereenkomst is ontbonden).
Tot slot heeft de kantonrechter [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
4.3.2.
[appellant] heeft twee grieven tegen dit vonnis aangevoerd. Het hof zal deze grieven in het onderstaande behandelen.
Naar aanleiding van grief 1
4.4.1.
Met zijn eerste grief betoogt [appellant] naar de kern genomen dat de kantonrechter de door [appellant] per maand verschuldigde vergoeding op een aanzienlijk lager bedrag had moeten vaststellen dan het bedrag van € 449,-- per maand waar NRE vanuit is gegaan. Ter onderbouwing van deze grief heeft [appellant] verwezen naar:
- een uitspraak van de Huurcommissie van 29 november 2011 naar aanleiding van een verzoek van de bewoner van het appartement [straatnaam] [huisnummer B] tot tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met de aanwezigheid van gebreken;
- het vonnis van de kantonrechter Roermond van 1 mei 2012 in een procedure tussen NRE en de bewoner van [straatnaam] [huisnummer B], waarin het door de bewoner verschuldigde bedrag is vastgesteld in overeenstemming met de uitspraak van de Huurcommissie van 29 november 2011;
- een vonnis in kort geding van 6 april 2011, door de kantonrechter Roermond gewezen tussen NRE als eiseres en de bewoner van het appartement [straatnaam] [huisnummer E] als gedaagde, waarin de vordering van NRE tot veroordeling van de betreffende bewoner tot betaling van de huur slechts ten dele is toegewezen.
Onder verwijzing naar deze uitspraken heeft [appellant] aangevoerd dat de gebreken aan de door hem gehuurde woning een verdergaande verlaging van de huurprijs rechtvaardigen dan de door NRE gehanteerde en door de kantonrechter overgenomen verlaging tot € 324,-- aan kale huur en € 125,-- aan servicekosten.
4.4.2.
Het hof overweegt over deze grief het volgende. Als [appellant] vanwege de staat van onderhoud van het door hem gehuurde appartement (en van de gemeenschappelijke ruimtes in het appartementencomplex) een vermindering van de door hem verschuldigde huurprijs had willen bewerkstelligen, had hij daartoe twee wegen kunnen volgen:
[appellant] had op de voet van de artikelen 7:257 lid 1 in verband met artikel 7:207 BW bij de rechter een vermindering van de huurprijs kunnen vorderen (eventueel bij wege van verweer);
[appellant] had op de voet van de artikelen 7:257 lid 2 in verband met 7:241 BW de huurcommissie kunnen verzoeken een uitspraak te doen over de vermindering van de huurprijs wegens de aanwezige gebreken.
4.4.3.
[appellant] heeft in eerste aanleg gesteld dat hij de onder b bedoelde weg heeft gevolgd. NRE heeft dat echter in eerste aanleg gemotiveerd betwist. [appellant] heeft vervolgens in hoger beroep erkend dat een procedure bij de huurcommissie door hem niet aanhangig is gemaakt althans niet door hem is doorgezet. Het nu nog aanhangig maken van een dergelijke procedure is niet meer mogelijk vanwege de vervaltermijn die is neergelegd in artikel 7:257 lid 2 en 3 BW.
4.4.4.
Ook de onder a bedoelde weg is door [appellant] in eerste aanleg niet gevolgd. [appellant] heeft zich er in eerste aanleg enkel op beroepen dat hij de onder b bedoelde weg volgde (in samenhang met een beroep op een opschortingsrecht). Voor zover de memorie van grieven aldus zou moeten worden begrepen dat [appellant] in hoger beroep alsnog vermindering van de huurprijs door de rechter wil vorderen op de voet van de artikelen 7:257 lid 1 in verband met artikel 7:207 BW, geldt dat ook het volgen van die procedure ten tijde van het nemen van de memorie van grieven al niet meer mogelijk was vanwege de vervaltermijn die is neergelegd in artikel 7:257 lid 1 en 3 BW. Toen de memorie van grieven werd genomen was de huurovereenkomst immers al meer dan zes maanden beëindigd.
4.4.5.
De zojuist genoemde vervaltermijnen (die niet vatbaar zijn voor stuiting) moeten door het hof ambtshalve worden toegepast. Het hof verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 1998, NJ 1998, 766, LJN: ZC2687 en (het tweede deel van) onderdeel 12 van de conclusie van advocaat-generaal Strikwerda in die zaak. Het betoog van [appellant] dat de huurprijs op een lager bedrag moet worden vastgesteld kan daarom niet worden gehonoreerd. [appellant] heeft zijn vordering daartoe niet tijdig ingesteld. Er is verder geen rechtsregel op grond waarvan uitspraken die ten aanzien van bewoners van andere appartementen zijn gedaan over de door hen verschuldigde huurprijs, van toepassing kunnen worden geacht op de rechtsverhouding tussen NRE en [appellant].
4.4.6.
[appellant] heeft in de toelichting op grief 1 ook nog betoogd dat de door hem verschuldigde servicekosten op nihil moeten worden gesteld overeenkomstig hetgeen ten aanzien van de bewoner van het appartement met huisnummer [huisnummer E] beslist is in het vonnis in kort geding van 6 april 2011. Dit betoog van [appellant] kan reeds niet gevolgd worden omdat het op een verkeerde lezing van het betreffende vonnis berust. In dat vonnis is het voor de servicekosten te betalen bedrag voor 100% gehandhaafd.
4.4.7.
Grief 1 kan om bovenstaande redenen geen doel treffen.
Naar aanleiding van grief 2
4.5.1.
Door middel van grief 2 betoogt [appellant] dat hij de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 15 januari 2012 schriftelijk heeft opgezegd per 1 februari 2012. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter dus ten onrechte aangenomen dat de huurovereenkomst ten tijde van het wijzen van het vonnis nog bestond en heeft de kantonrechter hem ten onrechte veroordeeld om huurtermijnen te betalen tot aan de datum van de het vonnis.
4.5.2.
Het hof verwerpt dit betoog over een opzegging bij aangetekende brief van de huurovereenkomst. NRE heeft in eerste aanleg betwist dat [appellant] de huur per brief heeft opgezegd. [appellant] heeft vervolgens in zijn memorie van grieven (punt 16) gesteld dat hij niet meer beschikt over het bewijs van aangetekende verzending van de huuropzegging. [appellant] heeft ook niet aangeboden om op andere wijze te bewijzen dat de huuropzegging per brief daadwerkelijk aan NRE verzonden is. Een opzegging van de huurovereenkomst per brief is dus niet komen vast te staan.
4.5.3.
[appellant] heeft in de toelichting op grief 2 (punt 15) verder aangevoerd dat NRE kennis heeft genomen van de brief die [appellant] op de deur van het gehuurde heeft achtergelaten toen hij omstreeks eind januari 2012 uit het gehuurde verhuisde naar elders. Het betoog van [appellant] komt erop neer dat NRE uit deze brief had moeten begrijpen dat [appellant] niet meer in de woning woonde en dat hij dus de huur had opgezegd.
4.5.4.
NRE heeft bij conclusie van repliek (productie 11) een kopie overgelegd van de brief die [appellant] op de deur heeft achtergelaten. De tekst van die brief luidt als volgt:
“Diegene, die deze deur open breekt, stel ik verantwoordelijk voor inbraak. Er loopt een gerechtelijke procedure tegen de huurbaas.
De huurbaas is schriftelijk op de hoogte gesteld dat ik niet meer woonachtig ben sinds 1 februari 2012. Maar dat ik wel de sleutel bij me moet houden i.v.m. de huurcommissie die nog moet langs komen om een oordeel te stellen over deze zaak.
Mocht u anders van mening zijn. Eis ik telefonisch op de hoogte gestelt te worden.
06-(…) 15 februari 2012
[appellant]”
NRE heeft gesteld dat zij deze brief heeft aangetroffen op de opengetrapte deur van de woning en dat zij van deze vernieling van de deur aangifte heeft gedaan bij de politie. Uit het proces-verbaal van de aangifte dat bij de conclusie van repliek is overgelegd blijkt dat NRE de vernieling van de deur op 16 februari 2012 heeft geconstateerd en dat zij dus toen bekend was met de inhoud van de brief. Naar het oordeel van het hof kan deze brief echter niet worden aangemerkt als een geldige opzegging van de huurovereenkomst. Uit de brief volgt immers niet dat [appellant] het gehuurde weer ter vrije beschikking aan NRE wilde stellen.
4.5.5.
Volledigheidshalve stelt het hof nog vast dat [appellant] geen bewijs heeft geleverd of aangeboden van zijn (door NRE bestreden) stelling dat hij de sleutels van de woning op een later moment alsnog aan NRE heeft toegezonden.
4.5.6.
Het hof concludeert dat er geen grond is om aan te nemen dat de huurovereenkomst eerder is beëindigd dan op 9 oktober 2012, de datum van het beroepen vonnis waarbij de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden. Grief 2 wordt dus verworpen.
Conclusie
4.6.1.
Omdat beide grieven worden verworpen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Het hof begroot die kosten aan de zijde van NRE op nihil omdat NRE in hoger beroep niet verschenen is.
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, onder zaaknummer 322825/CV EXPL 11-5919 tussen partijen gewezen vonnis van 9 oktober 2012;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van NRE tot op heden op nihil.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, I.B.N. Keizer en M. van Ham en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 augustus 2013.