Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.113.660/01
arrest van 23 juli 2013
in de zaak van
Maesteyn B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
verder: de verhuurster,
advocaat: mr. H.M.P.A. Wolters,
tegen:
1.[geïntimeerde 1.],
2.
[geïntimeerde 2.],
[geïntimeerde 2.],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in het principaal appel,
appellanten in het incidenteel appel,
verder: de huurders,
advocaat: mr. F. Bouyagaghjdane,
op het bij exploot van dagvaarding van 21 augustus 2012 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo gewezen vonnissen van 28 december 2011 en 23 mei 2012 tussen de verhuurster als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en de huurders als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 326078\CV EXPL 11-4679)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met dertien producties en vermindering van eis;
- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidenteel appel met zes producties;
- de memorie van antwoord in het incidenteel appel met een productie (nr. 14).
De verhuurster heeft arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
In het principaal appel en in het incidenteel appel
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memories van grieven.
4.De beoordeling
In het principaal appel en in het incidenteel appel
4.1
De verhuurster heeft tegen het tussenvonnis van 28 december 2011 geen grieven gericht, zodat zij in haar hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk wordt verklaard.
4.2
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
Bij schriftelijke huurovereenkomst van 21 april 2008 hebben de huurders van de verhuurster gehuurd de woning aan de [straatnaam 1 huisnummer A] te [woonplaats] tegen een huurprijs die bij aanvang € 837,= per maand en per 1 juli 2011 € 923,30 per maand bedroeg.
Naar aanleiding van de huurverhoging in 2010 hebben de huurders bij brief van 23 mei 2010 aan de verhuurster laten weten daar niet mee in te stemmen in verband met de door hen in hun woonomgeving ondervonden overlast. Het ging hierbij om geluidsoverlast, vandalisme en drugshandel in en rond de grotendeels leegstaande woningen aan de [straatnaam 2 huisnummer A-J], schuin tegenover de woning van de huurders, die op de nominatie stonden om herontwikkeld dan wel gesloopt te worden. Eenzelfde bezwaar hebben de huurders tegen de huurverhoging in 2011 gemaakt.
Vanaf mei 2011 hebben de huurders in verband met de door hen ervaren overlast de huurbetalingen geheel gestopt.
In verband met de daardoor ontstane huurachterstand van meer dan vijf maanden heeft de verhuurster bij dagvaarding van 5 december 2011 de onderhavige procedure tegen de huurders geëntameerd.
De woningen aan de [straatnaam 2] zijn in juni 2012 gesloopt.
4.3
In deze procedure vorderde de verhuurster in eerste aanleg in conventie op grond van de ontstane huurachterstand, kort samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van de huurders tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van de huurachterstand met buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van in totaal € 5.459,98 en van huur/schadevergoeding ten bedrage van € 923,30 per maand tot aan de ontruiming. De huurders hebben deze vorderingen bestreden en daartoe aangevoerd dat de verhuurster tekortgeschoten is in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat zij de omstandigheden heeft geschapen waardoor de overlast is ontstaan. Op grond daarvan vorderden de huurders in reconventie partiële ontbinding van de huurovereenkomst, een vermindering van de huurprijs met € 250,= per maand (na eiswijziging) vanaf mei 2010 en een verhuiskostenvergoeding.
4.4
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 28 december 2011 een comparitie van partijen annex descente bepaald. Deze heeft op 26 januari 2012 plaatsgevonden. Daarbij is afgesproken dat de huurders met ingang van 1 januari 2012 een huurbedrag van € 650,= per maand zouden gaan betalen. Bij eindvonnis van 23 mei 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat ter plaatse een volstrekt onwenselijk situatie bestond, waar de huurders terecht tegen opkwamen en waarvoor de verhuurster een vergaande verantwoordelijkheid droeg. De kantonrechter oordeelde op grond daarvan een vermindering van de huurprijs met € 250,= per maand vanaf mei 2010 gerechtvaardigd. De vorderingen van de verhuurster in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van huur/schadevergoeding tot aan de ontruiming en buitengerechtelijke incassokosten heeft de kantonrechter afgewezen. Aan huurachterstand over de periode van juli 2011 tot en met december 2011 heeft de kantonrechter een bedrag van € 5.404,08 toegewezen. In reconventie heeft de kantonrechter een bedrag van € 5.000,= als vermindering van de huurprijs met € 250,= per maand over de periode van mei 2010 tot en met december 2011 toegewezen en de vorderingen van de huurders voor het overige afgewezen. In conventie en in reconventie zijn de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.
4.5
De verhuurster heeft in het principaal appel zeven grieven aangevoerd, waarmee het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling wordt voorgelegd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. In hoger beroep heeft de verhuurster haar vorderingen opnieuw geformuleerd. Deze houden nu in, samengevat, (a) ontbinding van de huurovereenkomst, (b) veroordeling van de huurders tot ontruiming van het gehuurde, (c) hoofdelijke veroordeling van de huurders tot betaling van de achterstallige huurpenningen en verdere huurtermijnen met inbegrip van de jaarlijkse huurverhogingen en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata en (d) schadevergoeding gelijk aan de huur vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming. Onderdeel (c) van deze vorderingen heeft de verhuurster ten opzichte van de dagvaarding in hoger beroep bij memorie van grieven (punt 95) als eisvermindering gewijzigd, zodat verder van deze laatste formulering wordt uitgegaan. De vordering inzake buitengerechtelijke incassokosten maakt in hoger beroep niet langer deel uit van de vorderingen van de verhuurster zodat dit onderdeel verder niet aan de orde is.
4.6
Het incidenteel appel van de huurders betreft hun reconventionele vordering; volgens hen is er ook na de sloop van de woningen nog sprake van overlast doordat het terrein met hekken is omringd waardoor het toegankelijk is en gekenmerkt wordt door vuilnis en bouwafval. Op grond daarvan vorderen zij vanaf juni 2012 nog steeds een huurprijsvermindering van € 250,= dan wel een andere huurprijsvermindering. De verhuurster heeft de beschrijving van de huidige situatie door de huurders en de daarop gebaseerde vordering gemotiveerd betwist. Het hof verwerpt de grief. Hetgeen de huurders over de huidige situatie ter plaatse naar voren hebben gebracht biedt volstrekt onvoldoende onderbouwing voor een vordering tot huurprijsvermindering als door hen in het incidenteel appel ingesteld, zodat deze vordering reeds om deze reden en los van hetgeen in het principaal appel zal worden beslist niet voor toewijzing in aanmerking kan komen.
4.7
Voor het overige hebben de huurders de beslissing van de kantonrechter op hun reconventionele vorderingen niet aangevochten, zodat wat die vorderingen betreft in het hierna volgende alleen de toegewezen vermindering van de huurprijs met € 250,= per maand over de periode van mei 2010 tot en met december 2011 aan de orde is.
4.8
Het verweer van de huurders tegen de jaarlijkse huurverhogingen en hun vordering tot huurprijsvermindering zijn gebaseerd op hun stelling dat in de relevante periode, mei 2010 tot en met december 2011, sprake was van overlast door de situatie in en rond de panden aan de [straatnaam 2] waardoor zij niet het huurgenot hebben gehad dat zij hadden mogen verwachten. Zij voeren hierbij onder meer aan dat de verhuurster heeft nagelaten hen bij de aanvang van de huurovereenkomst te informeren over de te verwachten ontwikkelingen in dat gebied. Indien zij daarvan op de hoogte waren geweest, aldus de huurders, zouden zij de woning niet hebben gehuurd. Of dit laatste al dan niet het geval is en of daarmee sprake is van een beroep op dwaling kan buiten beschouwing blijven aangezien de huurders geen daarop gebaseerde vordering hebben ingesteld. Onjuiste of ontbrekende informatie van een verhuurder over de te verwachten stoornissen in het huurgenot kan op zich ertoe leiden dat die verhuurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen (zie met name conclusie AG voor HR 27 april 2012, LJN:BV7337). In het onderhavige geval is de huurovereenkomst aangegaan op 21 april 2008 en dateert de gestelde overlast vanaf mei 2010, dat wil zeggen twee jaar later. Met betrekking tot de informatie van de kant van de verhuurster over het te verwachten huurgenot is door de huurders alleen verwezen naar het gebruikelijke promotiemateriaal. Aan de huurders kan worden toegegeven dat dit promotiemateriaal, gelet op de bij de aanvang van de huurovereenkomst reeds vergevorderde plannen tot aankoop van de panden aan de [straatnaam 2] en de leegstand aldaar, terughoudender van toon had mogen zijn. Echter, dat neemt niet weg dat de huurders daaraan niet de verwachting konden ontlenen dat het huurgenot nooit zou worden aangetast. Daar komt bij dat de huurders zelf uit [woonplaats] kwamen en dat het de huurders bij de aanvang van de huurovereenkomst niet zal zijn ontgaan dat de buurt ook toen al een mindere uitstraling had dan in het promotiemateriaal werd voorgespiegeld. Door de huurders zijn verder geen feiten of omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat de verhuurster in 2008 had kunnen en moeten voorzien dat zich in de toekomst de gestelde overlast zou gaan voordoen, zodat de huurders aan de verhuurster ook niet het ontbreken van dergelijke informatie kunnen verwijten.
4.9
De gestelde overlast is volgens de huurders aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Een gebrek in de zin van deze bepaling is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Hierin ligt de grondslag voor de reconventionele vordering van de huurders en voor hun verweer tegen de vorderingen in conventie van de verhuurster. Van de werking van artikel 7:204 BW en daarmee ook van artikel 7:207 lid 1 BW is ingevolge artikel 7:204 lid 3 BW (voor zover hier van belang) de feitelijke stoornis door derden uigesloten. In dit geval is dat aan de orde: de gestelde overlast betreft geluidsoverlast, vandalisme en drugshandel in en rond de grotendeels leegstaande woningen aan de [straatnaam 2 huisnummer A-J], die door derden is veroorzaakt. In beginsel is dergelijke overlast niet aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op dit beginsel zijn in de rechtspraak in zoverre uitzonderingen ontwikkeld dat de verhuurder toch jegens de huurder aansprakelijk kan zijn voor stoornissen in het huurgenot door gedragingen van derden wanneer de verhuurder een bijzondere mate van zeggenschap over die gedragingen heeft en over de middelen beschikt om daartegen op te treden. Het gaat dan in het algemeen over situaties waarbij de verhuurder ook verhuurder is van degenen die de overlast veroorzaken. Die situatie doet zich hier niet voor. Dat betekent dat de meest voor de hand liggende uitzondering op artikel 7:204 lid 3 BW hier niet speelt. Het is echter niet uitgesloten te achten dat ook in andere situaties een verhuurder een daarmee vergelijkbare bijzondere mate van zeggenschap over de storende gedragingen heeft en over de middelen beschikt om daartegen op te treden. De vraag is of zich in dit geval een dergelijke bijzondere situatie voordoet. Naar het oordeel van het hof is dat niet het geval. De huurders baseren de zeggenschap van de verhuurster hierop dat zij eigenaar is van de panden waarin en rondom de overlast wordt bezorgd en dat zij in die hoedanigheid de mogelijkheid heeft om tegen overlastveroorzakers op te treden door bijvoorbeeld een bord met verboden toegang te plaatsen en de deuren had kunnen voorzien van metalen sloten (mva/mvg punt 15). Deze stelling mist evenwel feitelijke grondslag. Bij memorie van grieven heeft de verhuurster een aantal kadastrale uittreksels overgelegd waaruit - onbestreden - blijkt dat in de jaren 2005 tot en met 2008 de eigendom van de desbetreffende panden is verworven door de Stichting Woonwenz. Niet gesteld of gebleken is dat de eigendom van deze panden nadien door de verhuurster is verkregen, zodat optreden van de verhuurster als eigenaar niet aan de orde is. Dat de verhuurster op enige andere grond een bijzondere mate van zeggenschap zou hebben gehad over de gedragingen van de overlastveroorzakers, vereist om een uitzondering op artikel 7:204 lid 3 BW aan te nemen, is door de huurders niet gesteld en evenmin uit de overgelegde stukken gebleken. Overigens acht het hof het aan twijfel onderhevig of de maatregelen die de huurders kennelijk voor ogen hadden tot vermindering van de gestelde overlast geleid zouden hebben, gelet op het ervaringsfeit dat vandalen en drugsdealers zich niet snel door een bordje met verboden toegang of metalen sloten zullen laten afschrikken.
4.1
Een en ander leidt tot de slotsom dat de aanspraak van de huurders op huurprijsvermindering wordt verworpen. Voor hun bezwaren tegen de gebruikelijke jaarlijkse huurverhogingen, die op dezelfde aansprakelijkheid van de verhuurster voor het optreden tegen de gestelde overlast is gebaseerd, bestaat gezien het vorenstaande evenmin grond. Vaststelling van aard en omvang van die overlast, waarover partijen van mening verschillen, is daarom ook niet nodig.
4.11
Partijen hebben in dit verband nog gewezen op de afspraak die bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg is gemaakt om met ingang van 1 januari 2012 een bedrag van € 650,= te betalen. Gezien de context ervan en hetgeen de kantonrechter nadien in het eindvonnis daarover heeft overwogen (r.o. 4.10), betrof dit een afspraak om de betalingen weer op gang te krijgen en niet een definitieve afspraak voor een nieuwe huurprijs. Voor de toewijsbaarheid van de vorderingen van de verhuurster heeft deze afspraak daarom geen gevolgen. Dat en waarom dit anders zou zijn, is door de huurders overigens ook niet betoogd.
4.12
De berekening van de huurachterstand in de memorie van grieven is door de huurders (afgezien van hun hiervoor verworpen verweren) niet afzonderlijk bestreden, zodat van de juistheid hiervan wordt uitgegaan. Ook overigens hebben de huurders geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, vanwege de devolutieve werking van het appel aan de orde komend, tot een ander oordeel leiden. Bij deze stand van zaken is ook geen aanleiding voor bewijslevering als aangeboden.
4.13
Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. In dit geval hebben de huurders een zeer grote huurachterstand doen ontstaan en laten voortbestaan, hetgeen een tekortkoming oplevert waarvan niet gezegd kan worden dat deze vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Wanneer vervolgens het woonbelang van de huurders wordt afgezet tegen de aldus vastgestelde tekortkoming, constateert het hof dat door de huurders geen omstandigheden zijn aangevoerd die meebrengen dat dit woonbelang dient te prevaleren.
4.14
De consequentie van het vorenstaande is dat de grieven van de verhuurster in het principaal appel slagen, dat het eindvonnis van 23 mei 2012 zowel in conventie als in reconventie wordt vernietigd en dat de vorderingen van de verhuurster, zoals gewijzigd bij memorie van grieven, toewijsbaar zijn. Het hof zal een ontruimingstermijn van vier weken opnemen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie zal niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.
4.15
De huurders worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
5.De uitspraak
Het hof:
in het principaal appel en in het incidenteel appel
verklaart Maesteyn niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van 28 december 2011;
vernietigt het eindvonnis van 23 mei 2012 in conventie en in reconventie en, opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende het gehuurde aan het adres Opaal nr. 2 te 5912 SH [woonplaats];
veroordeelt de huurders om het gehuurde aan het adres [straatnaam 1 huisnummer A] te [postcode] [woonplaats], omschreven in de huurovereenkomst, met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijk binnen vier weken na betekening van dit arrest volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen onder afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de verhuurster te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
veroordeelt de huurders hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de verhuurster te voldoen:
- de achterstallige huurpenningen over de periode juli 2011 tot en met december 2011 ad € 5.539,80 (zijnde zes maal € 923,30), alle opeisbare huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectieve vervaldata, zijnde de eerste van de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben, tot aan de dag der voldoening;
- de achterstallige huurpenningen over de periode januari 2012 tot en met september 2012 ad € 1.958,34, alle opeisbare huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectieve vervaldata, zijnde de eerste van de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben, tot aan de dag der voldoening;
- de achterstallige huurpenningen over de periode oktober 2012 tot en met januari 2013 ad € 2.877,20 (zijnde vier maal € 944,47 minus € 900,68), alle opeisbare huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectieve vervaldata, zijnde de eerste van de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben, tot aan de dag der voldoening;
- de ná januari 2013 nog verschenen en opeisbare huurpenningen, alle opeisbare huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectieve vervaldata, zijnde de eerste van de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben, tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt de huurders hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de verhuurster te voldoen een schadevergoeding per maand, gelijk aan de maandelijkse huur ad € 944,47 van het (voormalig) gehuurde, vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de eerste van de maand waarop de schadevergoeding betrekking heeft, tot aan de dag der voldoening;
wijst af de vorderingen van de huurders in reconventie;
veroordeelt de huurders in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot op deze uitspraak aan de zijde van de verhuurster begroot op € 104,80 aan kosten dagvaarding, op € 426,= aan vast recht en op € 250,= aan salaris gemachtigde;
veroordeelt de huurders hoofdelijk om al hetgeen de verhuurster ter uitvoering van het eindvonnis van 23 mei 2012 aan de huurders heeft voldaan aan de verhuurster terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling;
veroordeelt de huurders in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de verhuurster begroot op € 102,54 aan kosten dagvaarding, op € 1.815,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat in het principaal appel en op € 447,= aan salaris advocaat in het incidenteel appel;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, A.P. Zweers-van Vollenhoven en M. van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juli 2013.