Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.105.286/01
arrest van 2 juli 2013
in de zaak van
stichting Tiwos, Tilburgse Woonstichting,
gevestigd te Tilburg,
appellante,
advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers te Best,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.J.P.M. Mooren te Goirle,
op het bij exploot van dagvaarding van 30 maart 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Breda, team kanton Tilburg gewezen vonnis van 29 februari 2012 tussen appellante – Tiwos – als eiseres en geïntimeerde – [geïntimeerde] – als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr./rolnr. 671865 CV EXPL 11-6155)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
a. [geïntimeerde] huurt op grond van een op 4 juli 2007 tot stand gekomen schriftelijke huurovereenkomst van Tiwos de woning aan de [straatnaam huisnummer] in [woonplaats] (hierna: ‘de woning’). De maandelijkse huurprijs bedroeg laatstelijk € 461,69.
b. Tiwos hanteert algemene voorwaarden. Hierin is onder meer het volgende bepaald:
“5.3.
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
5.4.
(…) Hij zal het gehuurde (…) overeenkomstig de bestemming en met inachtneming van de door verhuurder te geven aanwijzingen gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.
5.7.
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
c. Op 22 december 2010 is de politie de woning binnengetreden om te trachten [geïntimeerde] alsmede diens broer, [broer geïntimeerde], aan te houden. Zij moesten beiden opgelegde gevangenisstraffen (van respectievelijk 35 en 22 dagen) uitzitten en stonden daarom ‘gesignaleerd’.
d. De politie heeft op 22 december 2010 onder meer in de woning aangetroffen:
een pistool (in drie onderdelen) en twee houders met patronen;
gram (netto) hasjiesj;
sealzakken;
een sealapparaat;
een vacuümapparaat;
een stofzuigerzak gevuld met hennepplantdelen;
gram (netto) aan door de politie als amfetamine aangeduide stof;
een boormachine met mengijzer besmeurd met amfetamine;
een schaar besmeurd met amfetamine;
een weegschaal met amfetamine.
e. In een brief van haar gemachtigde van 7 januari 2011 heeft Tiwos [geïntimeerde] medegedeeld dat een procedure tot ontruiming van de woning aanhangig zou worden gemaakt indien [geïntimeerde] de woning niet uiterlijk op 4 februari 2011 vrijwillig zou ontruimen.
f. Op 26 januari 2011 is [geïntimeerde] aangehouden door de politie in verband met de verdenking van bezit van een vuurwapen, softdrugs en harddrugs.
g. Over de verhoren van [geïntimeerde] is in het proces-verbaal van de politie onder meer (pagina 28/29) vermeld:
“Op woensdag 26 januari 2011, te 11.12 uur, werd verdachte [geïntimeerde] gehoord.
Hij bekende in het bezit te zijn van een plakkaat hasjiesj.
Hij ontkende in het bezit te zijn van amfetamine.
Hij gaf toe eigenaar te zijn van het sealapparaat, maar ontkende iets af te weten van een betonmixer en schaar.
(…)
Hij bekende de resten van hennep in de stofzuigerzak.
Hij gaf toe dat het vuurwapen in zijn woning lag, maar ontkende eigenaar te zijn van het vuurwapen.”
(…)
“Op donderdag 27 januari 2010, te 10.36 uur, werd verdachte [geïntimeerde] gehoord.
Hij ontkende een keukenweegschaal te hebben.
(…)
Hij ontkende iets af te weten van twee patroonhouders.”
h. [geïntimeerde] is niet tot vrijwillige ontruiming van de woning overgegaan.
4.2.
Bij inleidende dagvaarding 7 juli 2011 heeft Tiwos onderhavige procedure aanhangig gemaakt en – samengevat weergegeven – gevorderd bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst te ontbinden, althans voor ontbonden te verklaren;
[geïntimeerde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, onder afgifte van de sleutels, de woning te verlaten en te ontruimen met al hetgeen van hem is en met al degenen die in de woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking van Tiwos te stellen, met machtiging van Tiwos om indien [geïntimeerde] in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [geïntimeerde], desnoods met behulp van de sterke arm;
[geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 461,69 per maand voor elke maand dat hij na de ontbinding van de huurovereenkomst in de woning verblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden;
[geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten.
4.3.
De kantonrechter heeft in het vonnis van 29 februari 2012 de vordering afgewezen onder veroordeling van Tiwos in de proceskosten.
4.4.
Tiwos heeft acht grieven tegen het vonnis aangevoerd.
- In grief 1 betoogt Tiwos dat de kantonrechter ten onrechte niet bij de feiten heeft genoemd dat door de politie in het gehuurde een vuurwapen (in drie delen) is aangetroffen.
- In grief 2 stelt Tiwos dat de kantonrechter in het vonnis ten onrechte niets heeft overwogen over de door haar gestelde strijd met de woonbestemming.
- In grief 3 stelt Tiwos dat onduidelijk is op welke grond de vordering is afgewezen. Tiwos stelt dat sprake is van twee tekortkomingen: het wijzigen van de woonbestemming en het handelen in strijd met artikel 5.7 van de algemene voorwaarden.
- Met grief 4 komt Tiwos op tegen het oordeel van de kantonrechter dat handelen in strijd met artikel 5.7 van de algemene voorwaarden niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, doch dat bijkomende omstandigheden (zoals handel, gevaar en/of overlast) daarvoor zijn vereist.
- Grief 5 is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat het woonbelang van [geïntimeerde] prevaleert boven de belangen van Tiwos.
- De grieven 6 en 7 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de strekking van artikel 5.7.
- Grief 8 is gericht tegen de veroordeling van Tiwos in de proceskosten.
4.4.1.
Tiwos concludeert tot vernietiging van de bestreden vonnissen en tot het (alsnog) toewijzen van haar vorderingen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
4.4.2.
[geïntimeerde] heeft de grieven gemotiveerd bestreden.
4.5.
Het hof oordeelt als volgt.
Het vuurwapen (grief 1)
4.5.1.
Hiervoor heeft het hof de – verder niet bestreden – door de kantonrechter vastgestelde feiten weergegeven en waar nodig aangevuld. Daarbij is (onder d.) ook de vondst van het pistool (in delen) vermeld. Gelet daarop heeft Tiwos bij de verdere bespreking van de grief geen belang meer.
De overige grieven
4.5.2.
Met de overige grieven is het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd. Tiwos stelt dat uit de bevindingen van de politie volgt dat [geïntimeerde] in strijd met de Opiumwet heeft gehandeld en daardoor in strijd met artikel 5.7 van de algemene voorwaarden. Tiwos stelt dat derhalve sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, zodat de vordering tot ontbinding van die overeenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning toewijsbaar zijn.
4.5.3.
[geïntimeerde] heeft (in de conclusie van antwoord sub 3) allereerst betwist dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn. [geïntimeerde] betwist dat de algemene voorwaarden door Tiwos aan hem ter hand zijn gesteld.
4.5.4.
Het hof oordeelt over dit verweer als volgt.
Met zijn ondertekening van de huurovereenkomst waarin naar de algemene voorwaarden is verwezen, heeft [geïntimeerde] de gelding van de door Tiwos gebruikte voorwaarden aanvaard. Zelfs als Tiwos die voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst niet aan [geïntimeerde] ter hand heeft gesteld, tast dit de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden als zodanig niet aan. Enkel de gestelde niet-ter-hand-stelling maakt artikel 5.7 van de algemene voorwaarden ook nog niet vernietigbaar. [geïntimeerde] beroept zich op vaagheid van dit artikel maar hij onderbouwt en concretiseert niet, althans onvoldoende, dat en waarom dit beding, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, voor hem onredelijk bezwarend zou zijn.
4.5.5.
[geïntimeerde] heeft voorts aangevoerd dat artikel 5.7 van de algemene voorwaarden (enkel) verbiedt het kweken van hennep in de woning. Het hof verstaat zijn verweer aldus dat hij stelt dat het, hem door Tiwos verweten, aanwezig hebben van een (in het kader van de Opiumwet relevante) hoeveelheid drugs geen strijd oplevert met artikel 5.7 van de algemene voorwaarden.
4.5.6.
Het hof passeert dit verweer. Uit de tekst van artikel 5.7 van de algemene voorwaarden valt redelijkerwijs niet af te leiden dat het daarin neergelegde verbod beperkt is tot het (doen) kweken van hennep in de woning. Expliciet bepaald is immers dat een huurder in het gehuurde geen handelingen mag verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet. Daaronder valt ook het bezit van (hard- en soft-) drugs. Het artikel kan redelijkerwijs niet anders worden verstaan dan dat Tiwos daarmee elke aanwezigheid van drugs in haar woningen wenst tegen te gaan. Door [geïntimeerde] is niets concreets gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat de door hem voorgestane beperkte uitleg van artikel 5.7 de juiste is.
4.5.7.
Gelet op het vorenstaande dient te worden beoordeeld of het in artikel 5.7 van de algemene voorwaarden neergelegde verbod door [geïntimeerde] is overtreden. Allereerst kan, gelet op de bekentenis van [geïntimeerde] tegenover de politie (als hiervoor weergegeven onder g.), worden aangenomen dat (in ieder geval) de aangetroffen hennep van [geïntimeerde] was, hetgeen in deze procedure ook niet is betwist. Derhalve is sprake van overtreding van de Opiumwet (artikel 3 onder C Opiumwet juncto lijst II) door bezit van deze softdrugs. Het gaat om 96 gram hennep, terwijl uit de Aanwijzing Opiumwet (door Tiwos overgelegd als productie 5 bij inleidende dagvaarding) volgt dat bezit van (slechts) vijf gram wordt gedoogd en (dus) wordt afgedaan met een sepot en vanaf dertig gram een strafrechtelijke reactie volgt. De in de woning aangetroffen hoeveelheid hennep gaat die hoeveelheden ver te boven. Daarbij komt nog de door de politie aangetroffen amfetamine alsmede de diverse spullen die daarvan sporen vertoonden en de overige spullen die verband houden met de verwerking van en/of handel in drugs. [geïntimeerde] betwist dat sprake is van amfetamine, doch het hof is van oordeel dat zulks kan worden aangenomen gelet op de door de politie uitgevoerde test. [geïntimeerde] heeft niets gesteld op grond waarvan niet van de uitkomst van deze door de politie uitgevoerde test kan worden uitgegaan.
4.5.8.
In de woning was derhalve een aanzienlijke hoeveelheid hard- en softdrugs aanwezig, spullen (zoals de weegschaal, het mengijzer, het sealapparaat en de sealzakken) om drugs te verwerken en bovendien een vuurwapen. Deze combinatie van zaken duidt evident op de verwerking van en/of handel in drugs door [geïntimeerde]. [geïntimeerde] heeft daartegen enkel ingebracht dat de amfetamine, en de materialen die daarvan sporen vertoonden, niet van hem waren en hij niet op de hoogte was van de aanwezigheid daarvan in de woning. [geïntimeerde] stelt dat de amfetamine en de genoemde spullen (kennelijk) door een ander in de woning zijn gebracht zonder medeweten van [geïntimeerde]. Het hof acht die enkele, niet door feiten of omstandigheden onderbouwde, stelling onvoldoende om voornoemd vermoeden van verwerking van en/of handel in drugs door [geïntimeerde] te weerleggen. Voorts kan, zo al zou moeten worden aangenomen dat de amfetamine en overige zaken niet van [geïntimeerde] zelf waren, op zijn minst worden vastgesteld dat [geïntimeerde] heeft toegestaan dat (een) derde(n) in de woning zaken hebben opgeslagen terwijl [geïntimeerde] niet zou hebben geweten waar het om ging. Door [geïntimeerde] is niets gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat hij erop mocht vertrouwen dat hij de opslag van zaken in de woning door deze derde(n) zonder meer kon toestaan. Voor het gevonden vuurwapen geldt hetzelfde.
4.5.9.
Gelet op het voorgaande is sprake van een tekortkoming van [geïntimeerde] bij de uitvoering van de huurovereenkomst door het handelen in strijd met artikel 5.7 van de algemene voorwaarden.
4.5.10.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.
4.5.11.
[geïntimeerde] heeft een beroep gedaan op de ‘tenzij’ voorwaarde van artikel 6:265 BW (memorie van antwoord sub 10) en heeft (aldus) betoogd dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
4.5.12.
Naar het oordeel van het hof faalt dit beroep van [geïntimeerde] reeds omdat hij geen feiten of omstandigheden heeft gesteld om zijn beroep op de ‘tenzij’ voorwaarde te onderbouwen. Er is niets gesteld op grond waarvan moet worden geoordeeld dat de hiervoor vastgestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van geringe betekenis of bijzondere aard is als gevolg waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn.
4.5.13.
Tenslotte dient de tekortkoming te worden afgezet tegen het door [geïntimeerde] gestelde woonbelang. Daarbij stelt het hof voorop dat Tiwos belang heeft bij het voeren, en kunnen handhaven, van een strikt anti-drugsbeleid en dus handhaving van artikel 5.7 van de algemene voorwaarden (als invulling van artikel 7:213 BW). [geïntimeerde] stelt een bijzonder woonbelang te hebben en heeft daarbij gesteld dat een medewerkster van de reclassering [woonplaats], mevrouw [medewerkster reclassering], hem heeft omschreven als een gemotiveerde en kansrijke veelpleger alsmede dat zij het (daarom) onwenselijk acht indien [geïntimeerde] zijn woning verliest (conclusie van antwoord sub 12). Die omstandigheid is naar het oordeel van het hof van onvoldoende gewicht om te oordelen dat het woonbelang van [geïntimeerde] aan toewijzing van de vordering in de weg staat, al dan niet omdat die toewijzing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (6:2 juncto 6:248 BW). [geïntimeerde] heeft immers niet aannemelijk gemaakt dat hij specifiek aan de van Tiwos gehuurde woning gebonden is. Voorts is niet gesteld dat [geïntimeerde] als gevolg van toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in een noodtoestand zal raken.
Slotsom
4.5.14.
Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen. De overigens onweersproken vorderingen van Tiwos worden toegewezen, behoudens de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie. Deze kan niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.
4.5.15.
[geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.
5.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen Tiwos en [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst ter zake van de woning aan de [straatnaam huisnummer] in [woonplaats];
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vijf dagen na betekening van dit arrest de woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels aan Tiwos, met al hetgeen van hem is en eenieder die bij hem hoort, en de woning ter vrije en algehele beschikking van Tiwos te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Tiwos van een bedrag van € 461,69 per maand, steeds te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid tot de datum van algehele voldoening, voor elke maand dat [geïntimeerde] na de ontbinding van de huurovereenkomst in de woning verblijft tot de datum van ontruiming;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg, aan de zijde van Tiwos begroot op € 90,81 aan dagvaardingskosten, € 106,-- aan griffierecht en € 300,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in hoger beroep, tot deze uitspraak aan de zijde van Tiwos begroot op € 90,64 aan dagvaardingskosten, € 666,-- aan griffierecht en € 894,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, B.A. Meulenbroek en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 juli 2013.