ECLI:NL:GHSHE:2013:2740

• Datum uitspraak: 2 juli 2013
• Publicatiedatum: 2 juli 2013
• Zaaknummer: HD 200.103.471-01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. Meulenbroek; W.H.B. den Hartog Jager; Th.J.A. Kleijngeld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte en bestemmingsplan: Verhuurder verzwijgt relevante informatie

In deze zaak, behandeld door het Gerechtshof 's-Hertogenbosch, gaat het om een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte die op 30 juli 2009 is gesloten tussen [appellant] en [geïntimeerde]. De gemeente Leudal heeft na het sluiten van de overeenkomst meegedeeld dat de bestemming van de gehuurde ruimte niet toelaat dat er een garagebedrijf of APK-station wordt geëxploiteerd. [geïntimeerde] heeft de ruimte daarom niet in gebruik genomen en heeft de huurovereenkomst op grond van bedrog en dwaling willen ontbinden. De verhuurder, [appellant], heeft echter gesteld dat de bestemming wel zou voldoen aan het bestemmingsplan.

Het hof heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de verhuurder niet heeft voldaan aan zijn verplichting om de huurder het rustig genot van de gehuurde zaak te verschaffen. De verhuurder was op de hoogte van de planologische bezwaren en had deze informatie aan de huurder moeten verstrekken. Het hof oordeelt dat de verhuurder in gebreke is gebleven en dat dit een tekortkoming is die de (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De grieven van de verhuurder worden verworpen, en het hof bekrachtigt het eindvonnis van de rechtbank, waarbij de verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak van het hof benadrukt de verplichtingen van verhuurders om transparant te zijn over de gebruiksmogelijkheden van de gehuurde ruimte en de gevolgen van bestemmingsplannen. Dit arrest is gewezen op 2 juli 2013 en onderstreept het belang van goede communicatie tussen partijen bij het aangaan van huurovereenkomsten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.103.471/01

arrest van 2 juli 2013

in de zaak van

[de man] ,

h.o.d.n. Autobedrijf [Autobedrijf],

wonende te [woonplaats],

appellant in principaal appel,

geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. M.F.J.M. van Rooy te Boxtel,

tegen

[de man],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde in principaal appel,

appellant in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. G. Tajjiou te Brunssum,

op het bij exploot van dagvaarding van 2 maart 2012 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond gewezen vonnissen van 30 augustus 2011 en 21 februari 2012 tussen appellant – [appellant] – als opposant in conventie, eiser in reconventie en geïntimeerde – [geïntimeerde] – als geopposeerde in conventie, tevens gedaagde in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 292707 CV EXPL 10-6605)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen, het verstekvonnis van 21 september 2010 (zaak-/rolnummer 285299 CV EXPL 10-4295) en het comparitievonnis van 19 april 2011.

2 Het geding in hoger beroep

2.1.

Bij memorie van grieven met één productie heeft [appellant] tien grieven aangevoerd (er zijn twee grieven met nummer 6) en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] en tot toewijzing van zijn vorderingen in reconventie.

2.2.

Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Voorts heeft hij voorwaardelijk (voor het geval één of meer grieven slagen) incidenteel appel ingesteld en daartoe één (niet-genummerde) grief voorgesteld.

2.3.

[appellant] heeft een memorie van antwoord met één productie in incidenteel appel genomen.

2.4.

[geïntimeerde] heeft een akte genomen; [appellant] een antwoordakte.

2.5.

Partijen hebben daarna uitspraak gevraagd. Alleen [appellant] heeft een aantal de stukken overgelegd (namelijk die tot en met de memorie van grieven). Het hof heeft het dossier deels gecompleteerd aan de hand van het griffiedossier. Van de als productie B bij memorie van grieven aangekondigde verklaring van [getuige] heeft het hof alleen de eerste bladzijde aangetroffen. De producties bij de inleidende dagvaarding ontbreken.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memories.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

4.1.1.

Tussen partijen is op 30 juli 2009 een huurovereenkomst bedrijfsruimte, een loods met voor- en achterterrein gelegen aan de[vestigingsadres] te [vestigingsplaats], gesloten. In het huurcontract wordt de bestemming, overeenkomstig de wil van [geïntimeerde], omschreven als:
DHZ-garagebedrijf, APK-station e.e.a. in de meest ruime zin van het woord. Het hof begrijpt dat de letters DHZ staan voor Doe-Het-Zelf (eindvonnis rov. 5 eerste alinea).

4.1.2.

Nadat partijen het huurcontract hadden gesloten heeft de gemeente Leudal [geïntimeerde] meegedeeld dat het bestemmingsplan niet toelaat dat er in het gehuurde een garagebedrijf of een APK-station wordt geëxploiteerd. [geïntimeerde] heeft de ruimte deswege niet in gebruik genomen. [geïntimeerde] heeft de buitengerechtelijke ontbinding en vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog en dwaling ingeroepen.

4.1.3.

Bij brief van 6 januari 2009, verzonden op 12 januari 2009, dus ongeveer een half jaar vóór het sluiten van de huurovereenkomst) heeft de gemeente Leudal met betrekking tot de later verhuurde ruimte [appellant] onder meer meegedeeld:

Aanvullend delen wij u mede dat is geconstateerd dat gebouw 1 (loods bestemd als groothandel in bouwmaterialen) strijdig wordt gebruikt omdat u hier auto’s stalt. U dient dit strijdig gebruik te beëindigen, danwel dient u op korte termijn een aanvraag in te dienen om de bestemming van het gebouw aan te passen aan het daadwerkelijk gebruik.

In de brief van de gemeente aan (de advocaat van) [geïntimeerde] van 28 november 2011 wordt dit bevestigd.

4.1.3.

Bij inleidende dagvaarding vordert [geïntimeerde] onder meer:

I primair de tussen partijen gesloten huurovereenkomst d.d. 30 juli 2009 te vernietigen, althans voor recht te verklaren dat deze huurovereenkomst tussen partijen is vernietigd door de buitengerechtelijke verklaring van 20 oktober 2009 van [geïntimeerde] (in zoverre op grond van bedrog dan wel dwaling);

II subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden, zodanig dat eiser wordt ontheven van de uit deze huurovereenkomst voortvloeiende (betalings)verplichting (dit op grond van wanprestatie).

In de verzetdagvaarding vordert [appellant], kort gezegd, de vernietiging van het verstekvonnis en hem te ontheffen van de veroordelingen alsmede - in reconventie - de nakoming van de huurovereenkomst (huurbetalingen).

4.1.4.

In het verstekvonnis is, onder verwijzing naar de inleidende dagvaarding, de vordering van [geïntimeerde] toegewezen (zonder vermelding van de grondslag). In het tussenvonnis in de verzetprocedure is een bewijsopdracht verstrekt. In het eindvonnis zijn de vorderingen van [appellant] in verzet – ook die in reconventie - afgewezen.

4.2.

[appellant] heeft bij memorie van grieven een deel uit het bestemmingsplan en een verklaring van de heer [getuige] overgelegd. Hij leidt uit het bestemmingsplan met betrekking tot de verhuurde locatie af:

Op deze gronden mag een garage/autoherstelbedrijf gevestigd worden dan wel een groothandel in bouwmaterialen.

4.3.

Grief 1 luidt:

Ten onrechte overweegt de Kantonrechter, onder “de vaststaande feiten”, dat gebleken was dat vestiging en exploitatie van een doe het zelf garage annex keuringsstation bestemmingsplantechnisch niet mogelijk was.

Het hof neemt in overweging dat de stelling van [getuige], waarop [appellant] zich beroept, als zou er volgens het bestemmingsplan in de gehuurde locatie een garage/ autoherstelbedrijf gevestigd
mogen worden – zoal juist, het bestemmingsplan geeft niet aan onder welke voorwaarden en omstandigheden; er staat ook niet dat zo’n bedrijf op 30 juni 2009 gevestigd
kon worden – voor de onderhavige zaak niet van doorslaggevend belang is.

Ingevolge artikel 7:203 BW is de verhuurder verplicht de verhuurde zaak (feitelijk) ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Dit overeengekomen gebruik is een DHZ-APK-garage. Anders gezegd: [appellant] dient [geïntimeerde] het rustig genot te verschaffen en niet een genot dat van overheidswege belemmerd of bemoeilijkt wordt. Voor voldoening aan deze verplichting is niet toereikend het juridische en abstracte antwoord op de vraag hoe het bestemmingsplan luidt en of dat plan een garagebedrijf toelaat. Het is aan [appellant] om feitelijk en daadwerkelijk te voorzien in het ter beschikking stellen aan [geïntimeerde] van het gehuurde voor het overeengekomen doel. Daaraan heeft hij niet voldaan, immers de gemeente laat een DHZ en APK-garage niet toe.

De gewraakte overweging van de kantonrechter dient in dit licht te worden gelezen en is derhalve feitelijk juist.

Het hof voegt hier aan toe dat aldus sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dit gebrek is een tekortkoming die de (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. Van een afwijkende contractuele bepaling, waarin het planologisch onderzoek bij huurder wordt gelegd, is niet gebleken. Het was aldus niet aan [geïntimeerde] om de gemeente tot andere gedachten te brengen of te bewegen de verlangde bestemming te gedogen of te legaliseren. Daartoe was [appellant] verplicht (HR 3 september 2009, LJN BM3980). Aan die verplichting heeft hij niet voldaan.

Bovendien wist [appellant] van de planologische bezwaren van de gemeente. Hij had deze (vooraf) kenbaar moeten maken aan [geïntimeerde]. Onder deze omstandigheden kan [appellant] zich ter afwering van het beroep op dwaling, niet beroepen op een eigen onderzoeksplicht van [geïntimeerde].

De grief faalt mitsdien.

4.4.

De g
rieven 2 , 3 en 4 luiden:

Ten onrechte heeft de Kantonrechter overwogen dat bestemminsgplantechnische bepalingen niet met zoveel woorden aan [[geïntimeerde]] zijn voorgehouden.

Ten onrechte gaat de Kantonrechter uit van een door [appellant] verzwegen omstandigheid.

Ten onrechte heeft de Kantonrechter beslist dat de huurovereenkomst voor vernietiging in aanmerking komt.

[appellant] stelt dat in de besprekingen voorafgaande aan het totstandkomen van de huurovereenkomst is meegedeeld
dat de bestemming was en is garagebedrijf/auto- herstelbedrijf, alsook groothandel bouwmaterialen . Er is aldus geen bedrog gepleegd noch is er sprake van dwaling omdat er niet is verzwegen.

Het hof verwerpt dit betoog. Zoals hiervoor overwogen komt het niet aan op wat het bestemmingsplan vermeldt, maar of [appellant] kan voldoen aan zijn verplichting het rustig genot te verschaffen. Het had op de weg van [appellant] gelegen om [geïntimeerde] er tijdens de onderhandelingen op te wijzen dat de voorgenomen bestemming niet de instemming had van de gemeente, waarvoor niet relevant is of dit standpunt van de gemeente al dan niet juist is. Dat [geïntimeerde] ook zelf had kunnen informeren bij de gemeente neemt niet weg dat [appellant] deze voor [geïntimeerde] essentiële mededeling tijdens de onderhandelingen zelf naar voren had behoren te brengen, bijvoorbeeld door het overleggen van een kopie van de brief van de gemeente van 6/12 januari 2009. [geïntimeerde] is mitsdien door [appellant] in dwaling gebracht (terwijl aannemelijk is dat hij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten zolang er planologische bezwaren aan de gemeente waren).

Ook neemt deze eigen onderzoeksmogelijkheid niet weg dat [appellant] niet heeft voldaan aan zijn verplichting [geïntimeerde] het rustig huurgenot te verschaffen (hetgeen toereikende grond is voor toewijzing van het subsidiaire beroep van [geïntimeerde]).

De grieven falen.

4.5.

De overige grieven bouwen op de hiervoor behandelde grieven voort en dienen derhalve het lot van de eerdere grieven te delen.

4.6.

Tegen het vonnis van 30 augustus 2011 (houdende een bewijsopdracht) zijn geen grieven aangevoerd. Het hoger beroep is in zoverre niet-ontvankelijk.

Aan de voorwaarde waaronder het voorwaardelijk ingestelde incidenteel appel werd ingesteld is niet voldaan, zodat het incidenteel appel niet behoeft te worden behandeld.

4.7.

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten in principaal appel worden verwezen. Het hof zal overeenkomstig het voorstel van [appellant] uitgaan van tariefgroep IV. Er bestaat geen aanleiding om een (halve) punt toe te kennen voor de akte.

5. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het tussenvonnis van 30 augustus 2011;

bekrachtigt het eindvonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] worden begroot op € 291,- aan verschotten en op € 1.631,- aan salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager, en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 juli 2013.