Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.096.522/01
arrest van 14 mei 2013
in de zaak van
[de man],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. S.J.M. Jaasma te Amsterdam,
tegen
Gemeente Breda,
gevestigd te Breda,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E.F. Sandijck te Middelburg,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 20 december 2011 en 2 april 2013 in het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, team kanton Breda, onder zaaknummer 630753/CV/10-8856 gewezen vonnis van 3 augustus 2011.
9 Het verdere verloop van de procedure
Het verloop van de procedure tot dan toe blijkt uit het tussenarrest van 2 april 2013 waarbij het hof de door de gemeente ingestelde vordering in het incident heeft afgewezen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten van het incident, en in de hoofdzaak de zaak heeft verwezen naar de rol voor arrest.
Blijkens de rolkaart heeft, nadat de memorie van antwoord was genomen, de zaak in de hoofdzaak op de rol gestaan voor beraad. De gemeente heeft in de hoofdzaak toen arrest gevraagd. Het hof doet recht op de overgelegde stukken van de eerste aanleg en, voor wat betreft het hoger beroep, op de stukken in het griffiedossier.
10.De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de (vijf) grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
11.De beoordeling
11.1
Zoals in het tussenarrest van 2 april 2013 aangegeven, gaat het in deze zaak om het volgende.
11.1.1.
Partijen hebben op 14 november 1985 een huurovereenkomst gesloten, krachtens welke [appellant] van de Gemeente met ingang van 1 november 1985 voor onbepaalde tijd een stuk grond, groot circa 2.850 m2, gelegen nabij de Mijkenbroek te [plaats] in huur verkreeg voor het uitsluitend gebruik als standplaats voor één woonwagen en enkele pakwagens tegen een huurprijs van fl. 400,- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 230,11 per maand.
11.1.2.
Artikel 4 van Pro de huurovereenkomst luidt:
Verhuurder verleent aan huurder een optierecht tot koop van het gehuurde. Zodra huurder schriftelijk aan verhuurder te kennen geeft het gehuurde te willen kopen zal hem de koopprijs bekend worden gemaakt. Ter vaststelling van de koopprijs zal alsdan worden uitgegaan van een prijs van F 40.000,- in 1985, welke prijs dient te worden aangepast aan de prijsontwikkelingen, die zich sedert 1985 voor bedrijfs- en industrieterreinen hebben voorgedaan.
11.1.3.
De Gemeente vordert in conventie, na vermeerdering van eis, in eerste aanleg, kort weergegeven:
- de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellant] het gehuurde te ontruimen met de zijnen;
- veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurachterstand en tot betaling van huur c.q. gebruiksvergoeding ad € 230,11 vanaf 1 mei 2011;
- veroordeling van [appellant] tot betaling van de proceskosten.
[appellant] vordert in reconventie:
- een verklaring voor recht dat de Gemeente toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar onderhoudsverplichting met veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- veroordeling van de gemeente om de koopprijs uit de koopoptie bekend te maken;
- verwijzing van de gemeente in de proceskosten.
11.1.4.
In het vonnis waarvan beroep is in conventie de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken en de ontruiming gelast. [appellant] is veroordeeld de Gemeente aan huurachterstand (€ 27.723,33 (ongeveer 125 maanden) verminderd met € 15.000,- en vermeerderd met € 761,13 is) € 13.484,46 (per saldo ruim 58 maanden) te betalen, vermeerderd met wettelijke rente. Ook de huur en gebruiksvergoeding zijn toegewezen. In reconventie is de gemeente veroordeeld de koopprijs bekend te maken. De overige vorderingen zijn afgewezen (hoewel niet in het dictum vermeld). De proceskosten zijn gecompenseerd.
11.2.
De omvang van de rechtsstrijd in hoger beroep
11.2.1.
De memorie van grieven bestaat uit vijf grieven en een toelichting daarop. Een petitum ontbreekt. In de appeldagvaarding staat wel een petitum. Daarin wordt de vernietiging van het vonnis waarvan beroep gevorderd, met veroordeling van de gemeenste in de kosten.
11.2.2.
Het hof neemt aan dat [appellant] niet beoogt het bestreden vonnis te doen vernietigen voor zover zijn vordering in reconventie is toegewezen. Overigens heeft de Gemeente inmiddels een koopprijs vastgesteld. In grief 3 wordt een bedrag genoemd van € 356.250,-.
11.2.3.
Ten aanzien van de afgewezen reconventionele vordering die betrekking heeft op de onderhoudsverplichting van de gemeente en de daaraan verbonden vordering tot betaling van schadevergoeding zijn geen grieven geformuleerd. Deze vorderingen blijven derhalve buiten de beoordeling.
11.3.
Grief 5, de hoogte van de huurachterstand
In deze grief wordt betoogd dat de huurschuld tussen 1 september 1989 en 9 oktober 1992, de periode waarover [appellant] failliet was (het faillissement is opgeheven, naar het hof begrijpt bij gebrek aan baten), niet in aanmerking had mogen worden genomen.
11.3.1.
Dit betoog is onjuist. Een faillissement ontslaat een schuldenaar niet uit een betalingsverplichting. Niet gesteld wordt dat er betalingen door de curator zijn gedaan die in mindering op de huurachterstand strekken. Van een akkoord is geen sprake. Na de opheffing van een faillissement bij gebrek aan baten kan de schuldeiser (hier: de Gemeente) onverminderd betaling verlangen.
11.3.2.
Daarbij komt dat de kantonrechter waarschijnlijk (partijen hebben zich hierover nog niet uitgelaten) geen huur over de faillissementsperiode heeft toegewezen. Op het door de Gemeente gevorderde bedrag van € 29.436,46 is door de kantonrechter (rov. 3.4) namelijk een bedrag van € 15.000,- in mindering gebracht ter verrekening van een vordering van [appellant] op de Gemeente uit hoofde van inrichtingskosten. Deze verrekening strekt in mindering op de oudste huurtermijnen (toen ook de inrichtingskosten zijn gemaakt). Toegewezen is een huurachterstand tot ongeveer 5 jaar vóórafgaande aan het vonnis, dus vanaf ongeveer ultimo 2006.
11.3.3.
De conclusie is dat de grief faalt en bijgevolg door de kantonrechter vastgestelde achterstand in de huurbetalingen vaststaat.
11.4.
Grief 4, de ex-echtgenote
In deze grief wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van mevrouw [ex-echtgenote van appellant], de ex-echtgenote van [appellant], van wie hij van echt is gescheiden, maar met wie hij nog immer op het gehuurde terrein samenwoonde. De Gemeente had mevrouw [ex-echtgenote van appellant] mede moeten dagvaarden, aldus [appellant].
11.4.1.
Dit betoog faalt. Er bestaat geen wettelijke verplichting om mevrouw [ex-echtgenote van appellant] mede in rechte te betrekken. Zodanige bepaling wordt ook niet genoemd. Als mevrouw [ex-echtgenote van appellant] meende eigen rechten te kunnen aanvoeren die aan haar ontruiming in de weg zouden staan, dan had zij zich kunnen voegen aan de zijde van [appellant], dan wel kunnen tussenkomen. Van die processuele mogelijkheden is geen gebruik gemaakt. De kantonrechter heeft derhalve terecht de ontruiming gelast van [appellant] met de zijnen.
11.4.2.
Grief 4 faalt.
11.5.
Grief 2, de Woonwagenwet
In deze grief wordt betoogd dat de oude Woonwagenwet, die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst gold, nog immer van kracht is, hoewel deze wet in 1999 is ingetrokken. [appellant] verwijst naar het overgangsrecht (stb. 1998/459, artikel IX lid 7). Ingevolge artikel 61 van Pro de Woonwagenwet (oud) ‘mocht er slechts ontruimd worden als er naar een andere standplaats werd gesleept’, aldus [appellant]. Hij verwijst naar HR 9 juli 1990, NJ 1991/394 (dat overigens is achterhaald door HR 7 mei 2004, NJ 2005/23).
11.5.1.
Ingevolge artikel 61, eerste lid, van de Woonwagenwet (oud), voor zover thans van belang, zijn burgemeester en wethouders bevoegd woonwagens, die niet krachtens artikel 8 op Pro een centrum zijn toegelaten of die in strijd met artikel 10, eerste lid, standplaats hebben buiten een centrum, op kosten en voor risico van de hoofdbewoner en zo nodig met behulp van de sterke arm naar een door hen aangewezen plaats op of buiten een centrum binnen de gemeente te doen overbrengen.
Ingevolge artikel IX, zevende lid, van de Wet tot wijziging van de Huisvestingswet, de Woningwet en enige andere wetten in verband met de integratie van de woonwagen- en woonschepenregelgeving, voor zover thans van belang, blijven op een standplaats waarvoor ontheffing is verleend op grond van artikel 10 van Pro de Woonwagenwet, en waarin geen termijn is genoemd, de daarop betrekking hebbende voorschriften van de Woonwagenwet van toepassing tot het tijdstip waarop de standplaats in een bestemmingsplan is opgenomen (RvS 20 aug. 2008, LJN BE8874, r.o. 2.1).
Ingevolge artikel IX, zevende lid, van de Wet tot wijziging van de Huisvestingswet, de Woningwet en enige andere wetten in verband met de integratie van de woonwagen- en woonschepenregelgeving, voor zover thans van belang, blijven op een standplaats waarvoor ontheffing is verleend op grond van artikel 10 van Pro de Woonwagenwet, en waarin geen termijn is genoemd, de daarop betrekking hebbende voorschriften van de Woonwagenwet van toepassing tot het tijdstip waarop de standplaats in een bestemmingsplan is opgenomen (RvS 20 aug. 2008, LJN BE8874, r.o. 2.1).
11.5.2.
Het beroep op artikel 61 Woonwagenwet Pro (oud) en het arrest van de Hoge Raad uit 1990 gaat niet op. Deze bepaling gaf een gemeente de mogelijkheid om een illegaal geplaatste woonwagen met bestuursdwang te verwijderen. Tegen die achtergrond is in het door [appellant] genoemde arrest geoordeeld dat de verwijdering van een woonwagen door de gemeente op grond van het (privaatrechtelijke) eigendomsrecht een onaanvaardbare doorkruising van de Woonwagenwet zou opleveren. Een situatie van ongeoorloofde doorkruising doet zich hier niet voor. De gemeente vordert ontruiming op grond van het niet-naleven van de (civielrechtelijke) verplichting waartoe [appellant] na de ontbinding van de huurovereenkomst was gehouden. De ontruiming vindt haar grondslag in de ontbinding van de huurrelatie tussen partijen (artikel 6:265 BW Pro: met haar gevolgen).
11.5.3.
De grief faalt.
11.6.
De grieven 1 en 3, bestemmingsplanwijziging
11.6.1.
[appellant] stelt onder grief 1 dat de gemeente, zonder zijn medeweten, de bestemming van het door hem gehuurde perceel heeft veranderd van een industriebestemming naar een groenbestemming en onder grief 3 dat de gemeente hem op grond van artikel 3:13 Awb Pro persoonlijk op de hoogte had moeten brengen van de bestemmingsplanwijziging.
[appellant] stelt dat de kantonrechter hiermee ten onrechte geen rekening heeft gehouden.
11.6.2.
De kantonrechter heeft niet ten onrechte met deze stellingen geen rekening gehouden. Deze waren in eerste aanleg niet aangevoerd. Hetgeen in de grieven wordt uiteengezet behelst kennelijk een wijziging van de grondslag van het verweer van [appellant].
11.6.3.
Aangezien deze stellingen geen betrekking hebben op (afgewezen) reconventionele vorderingen, zullen zij betrekking hebben op de conventioneel gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. [appellant] geeft evenwel niet aan op grond van welke wetsbepaling dan wel welke redenering de bestemmingsplanwijziging – die door de Gemeente niet wordt betwist – aan de ontbinding, met haar gevolgen, in de weg kan staan. Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming (hier: de huurachterstand) van een partij (hier: [appellant]) de wederpartij (hier de Gemeente) de bevoegdheid de (huur)overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De door de kantonrechter vastgestelde achterstand in de huurbetalingen zijn niet van bijzondere aard of geringe betekenis.
11.6.4.
De Gemeente stelt in haar reactie dat [appellant] planschade stelt te hebben. In de memorie van grieven wordt niet meer gesteld dan dat de koopoptie ‘van generlei waarde’ meer is. Een vordering tot vergoeding van schade wordt niet ingesteld en beroep op verrekening met de huurachterstand wordt evenmin gedaan.
11.6.5.
De grieven 1 en 3 kunnen mitsdien niet leiden tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep.
11.7.
Nu de grieven falen zal het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, bekrachtigd moeten worden met veroordeling van [appellant], als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.
12.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van de Gemeente worden begroot op € 1.769,- aan verschotten en op € 894,- aan salaris advocaat;
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en M. van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 mei 2013.
sheer