Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.109.637/01
arrest van 18 december 2012
in de zaak van
Gemeente Eindhoven,
zetelend te Eindhoven,
appellante,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,
tegen
[X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in hoger beroep niet verschenen,
op het bij exploot van dagvaarding van 10 mei 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnis van
1 maart 2012 tussen appellante – de gemeente – als eiseres en geïntimeerde – huurder – als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 783495 11/9669)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Nadat tegen huurder verstek is verleend, heeft de gemeente bij memorie van grieven met één productie acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde.
2.2. De gemeente heeft daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
i. Huurder huurt met ingang van 16 juli 1982 van de gemeente een woning aan de [straatnaam] [huisnummer] ([postcode]) te [woonplaats].
ii. Op 6 juli 2010 heeft de politie in het gehuurde 26,165 kilogram in zakken verpakte gedroogde hennep aangetroffen, op de zolder een niet meer in gebruik zijnde hennepkwekerij en in de tuin tien hennepplanten.
4.2. In deze procedure vordert de gemeente de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Volgens de gemeente heeft huurder het gehuurde niet gebruikt conform de bestemming “woning” en is huurder tekortgeschoten in zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn daarom volgens de gemeente gerechtvaardigd.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering van de gemeente afgewezen, overwegende dat de tekortkomingen onvoldoende ernstig zijn om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Daarbij heeft de kantonrechter opgemerkt dat de gemeente ruim één jaar heeft gewacht met de aanvang van de procedure, dat het feit dat zij de strafrechtelijke procedure tegen huurder heeft willen afwachten in haar risicosfeer ligt en dat, indien de tekortkomingen haar zo ernstig voorkwamen zoals zij in deze procedure stelt, het op haar weg had gelegen de procedure direct aan te vangen.
4.3. De gemeente kan zich met deze uitspraak niet verenigen en is ervan tijdig in hoger beroep gekomen.
4.4. Alvorens over te gaan tot de bespreking van de grieven, gaat het hof eerst in op het volgende. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter – kort gezegd – na een daartoe strekkend verweer van huurder opgemerkt dat de gemeente de procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde direct had dienen aan te vangen.
4.5. Onder nummers 50 tot en met 53 van de memorie van grieven heeft de gemeente uiteengezet waarom het beroep op rechtsverwerking dat huurder in eerste aanleg heeft gedaan niet kan slagen. De gemeente stelt daartoe dat huurder niets anders heeft gesteld dan dat de gemeente zou hebben stilgezeten vanaf het moment van ontdekken van de gedragingen en het uitbrengen van de dagvaarding waarmee deze procedure is begonnen. Op geen enkele wijze heeft huurder gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat aan de vereisten voor rechtsverwerking is voldaan. Overigens heeft de gemeente wel degelijk in een brief d.d. 8 juli 2010 aan huurder bericht dat zij de handel in drugs vanuit en de aanwezigheid van een hennepkwekerij in haar huurwoningen niet tolereert. Daarbij is huurder de gelegenheid gegeven de huur zelf binnen een week op te zeggen en is aangekondigd dat indien de opzegging niet (tijdig) geschiedt, de gemeente een gerechtelijke procedure aanhangig zal maken. Daarnaast had de gemeente goede redenen om niet eerder over te gaan tot het aanhangig maken van deze procedure. Zij wenste namelijk de uitkomst van de strafrechtelijke procedure af te wachten voordat zij een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst aanhangig zou maken. Toen in de loop van 2011 bleek dat de strafzaak nog steeds in behandeling was, heeft de gemeente een tweede brief, gedateerd 2 augustus 2011, naar huurder gestuurd en hem in de gelegenheid gesteld akkoord te gaan met een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 oktober 2011. Nadat huurder de termijn ongebruikt had laten verstrijken is zij deze procedure tot ontbinding gestart, aldus de gemeente.
4.6. Het hof is van oordeel dat van rechtsverwerking geen sprake is. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist, als gevolg waarvan hetzij bij huurder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gemeente haar aanspraak niet meer geldend zou maken, hetzij huurder in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gemeente haar aanspraak alsnog geldend zou maken; enkel tijdsverloop of het enkele stilzitten van de wederpartij is onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen.
De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij bij brief van 8 juli 2010 en bij brief van
2 augustus 2011 haar voornemen een procedure te starten met als doel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aan huurder kenbaar heeft gemaakt. Beide brieven zijn als productie 4 en 5 bij de inleidende dagvaarding gevoegd. Huurder heeft slechts gesteld dat de gemeente niet dertien maanden had moeten blijven stilzitten en onmiddellijk in actie had moeten komen als zij zijn handelingen niet acceptabel vond.
Het door huurder gestelde houdt in feite niets anders in dan een beroep op stilzitten van de gemeente. Stilzitten is echter niet een bijzondere omstandigheid die een beroep op rechtsverwerking doet slagen.
Naar het oordeel van het hof is niet gebleken van de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden, als gevolg waarvan bij huurder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gemeente haar aanspraak niet meer geldend zou maken.
4.7. De grieven bestrijden in de kern het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkomingen toewijzing van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigen. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.8. De gemeente heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Huurder heeft in het gehuurde 26,165 kilogram (gedroogde) hennep aanwezig gehad, een hennepkwekerij in werking gehad en tien hennepplanten voorhanden gehad. Daarmee heeft huurder gehandeld in strijd met artikel 7:214 BW en 7: 213 BW. De handelingen zijn tekortkomingen die op grond van artikel 6:265 lid 1 BW de gemeente de bevoegdheid geven de huurovereenkomst te ontbinden. Er is geen sprake van tekortkomingen die, gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen, aldus de gemeente.
4.9. Huurder heeft erkend dat hij in de woning ongeveer 22 kilo voor de doorverkoop bestemde gedroogde hennep en een niet meer in werking zijnde hennepkwekerij aanwezig heeft gehad en in de tuin van de woning tien hennepplanten. Huurder stelt, kort gezegd, dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is, omdat de feiten daarvoor niet ernstig genoeg zijn en er rekening gehouden moet worden met zijn persoonlijke omstandigheden.
4.10. Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Vooropgesteld wordt dat op grond
van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Naar het oordeel van het hof levert het aanwezig hebben van ten minste 22 kilo gedroogde hennep, een niet meer in werking zijnde hennepkwekerij en tien hennepplanten in (de tuin van) het gehuurde aan de zijde van huurder een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst.
4.11. Met het aanwezig hebben van de aanzienlijke handelsvoorraad gedroogde hennep, een (voormalige) hennepkwekerij en de tien hennepplanten in (de tuin van) het gehuurde heeft huurder gehandeld in strijd met de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:214 BW).
De omstandigheden die huurder in dit verband heeft aangevoerd (geen binnenteelt met de daaraan verbonden risico’s maar buitenteelt; geen wijziging in de bestemming van het gehuurde; geen handel vanuit de woning) doen hieraan niet af, aangezien het geheel van hennepgerelateerde activiteiten zoals deze in en bij de woning zijn vastgesteld hoe dan ook in strijd is met goed huurderschap. Van een verhuurder kan niet worden gevergd dat hij die activiteiten in het gehuurde accepteert, ook niet in de omstandigheden die huurder aanvoert, zodat in het midden kan blijven of die omstandigheden zich daadwerkelijk hebben voorgedaan.
4.12. Dat de gemeente de gedroogde hennep, de hennepkwekerij en de hennepplanten in (de tuin van) het gehuurde niet zou tolereren, moet aan huurder duidelijk zijn geweest. Algemeen bekend is immers dat verhuurders als woningcorporaties en gemeenten die als verhuurster optreden sinds een aantal jaren een streng antihennepbeleid voeren (en volgens rechtspraak kunnen voeren), omdat het kweken van hennep in (de tuin van) de huurwoning en het vanuit de huurwoning verhandelen van hennep een aantasting van het gehuurde en de woonomgeving opleveren.
Het verweer van huurder dat hem geen beleid bekend was en dat in het huurcontract niets is bepaald over hennep wordt daarom gepasseerd.
4.13. Wat er verder ook zij van de stelling van huurder dat de gemeente handelt in strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat zij niet optreedt tegen huurders die gestolen goederen in huis hebben, deze stelling kan op geen enkele wijze afdoen aan het gegeven dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.14. Vervolgens dient de tekortkoming van huurder te worden afgezet tegen zijn (woon)belang. Huurder heeft in dit kader in eerste aanleg het volgende aangevoerd: dat hij achtentwintig jaar lang een goede huurder is geweest; dat hij een man op leeftijd is; dat hij verknocht is aan de woning, zeker nu zijn echtgenote met wie hij al die tijd samen in de woning woonde in 2010 is overleden; dat zijn gezondheid een verhuizing niet toelaat en dat hij gedurende vijf jaar niet in aanmerking zal komen voor een huurwoning in [woonplaats].
4.15. Naar het oordeel van het hof weegt wat door huurder is aangevoerd niet op tegen de hiervoor vastgestelde tekortkoming. Huurder is een bijna 64-jarige man, die zich uiteindelijk geen goed huurder heeft betoond. Het hof begrijpt dat huurder zich emotioneel met het huis verbonden voelt; gesteld noch gebleken is echter dat het huis bijzondere, op de man toegesneden voorzieningen heeft die de man aan de woning binden. De brief van de huisarts, die huurder bij zijn conclusie van antwoord in eerste aanleg heeft overgelegd, dateert van
21 september 2011. Niet duidelijk is of huurder nog steeds in een slechte lichamelijke en geestelijke toestand verkeert waardoor een verhuizing is af te raden. Dat door de ontruiming een acute noodtoestand zal ontstaan is niet gebleken.
Het ligt in de eerste plaats op de weg van huurder om de nadelige gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zoveel mogelijk te beperken. Hij kan dit door hem zelf veroorzaakte probleem niet op de gemeente afwentelen. Mogelijk komt hij gedurende vijf jaar niet in aanmerking voor een huurwoning in [woonplaats]; dat laat onverlet dat hij een woning in een van de omliggende gemeenten kan huren. Huurder kan gebruik maken van noodvoorzieningen die voor dit soort omstandigheden bestaan.
4.16. Slotsom is dat het bestreden vonnis van de kantonrechter niet in stand kan blijven en dat de vorderingen van de gemeente alsnog kunnen worden toegewezen, met dien verstande dat het hof de ontruimingstermijn zal vaststellen op één maand na de dag van betekening van dit arrest. De vordering van de gemeente om haar te machtigen de ontruiming desnoods zelf te bewerkstelligen, zal echter, gelet op het bepaalde in artikel 556 Rv, worden afgewezen.
4.17. Het hof zal huurder als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning, gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer] ([postcode]) te [woonplaats];
veroordeelt huurder om binnen één maand na betekening van dit arrest voornoemde woning te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen, de woning in goede staat geheel leeg en ontruimd conform de huurovereenkomst aan de gemeente op te leveren, de sleutels van de woning aan de gemeente af te geven en de woning na de ontruiming ontruimd en verlaten te houden;
veroordeelt huurder tot betaling van een vergoeding gelijk aan de laatstelijk geldende huurprijs voor de periode vanaf de ontbinding totdat gedaagde volledig heeft voldaan aan hetgeen waartoe hij in het voorgaande is veroordeeld;
veroordeelt huurder in de proceskosten van beide instanties en begroot deze aan de zijde van de gemeente in eerste aanleg op € 200,57 voor verschotten en € 300,- voor salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 762,59 voor verschotten en € 894,- voor salaris advocaat;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en M. van Ham en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 december 2012.