Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.106.412/01
arrest van 11 december 2012
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. D. Strijbosch te Eindhoven,
tegen
Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. C.G. Bunge te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 23 april 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank
‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, gewezen vonnis van 22 maart 2012 tussen appellante – [appellante] – als gedaagde en geïntimeerde – SWS – als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 788877/11-10781)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven met drie producties heeft [appellante] elf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het afwijzen van de vorderingen van SWS, zulks met veroordeling van SWS in de kosten van beide instanties.
2.2.Bij memorie van antwoord met vijf producties heeft SWS de grieven bestreden.
2.3.[appellante] heeft een akte houdende uitlating producties tevens houdende overleggen producties genomen. SWS heeft hierop met een antwoordakte gereageerd.
2.4.Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In het procesdossier van SWS ontbreken de volgende producties uit de eerste aanleg: producties 7 en 8 overgelegd door SWS en productie 7 overgelegd door [appellante].
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1.Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.1.1.Met ingang van 13 augustus 2008 huurt [appellante] van SWS voor onbepaalde tijd een zelfstandige woonruimte, staande en gelegen te [plaatsnaam A.], [perceel] (hierna te noemen: het gehuurde).
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden van SWS d.d. 1 november 2004 (hierna: AHV).
4.1.2.In artikel 6.2.1. AHV staat het volgende vermeld:
“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.
Een gebruik van het gehuurde of de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, voor bedrijfsmatige activiteiten wordt aangemerkt als een schending van voornoemd gebod. (…)”
Artikel 6.7.2 AHV houdt in dat het de huurder niet is toegestaan is om in het gehuurde hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als een hennepkwekerij.
Artikel 6.7.3 AHV houdt in dat het de huurder niet is toegestaan om qat, softdrugs, harddrugs of andere van overheidswege verboden middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde.
De twee laatstgenoemde artikelen eindigen allebei met de navolgende volzin: “Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde op kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.”
4.1.3.Volgens het proces-verbaal van bevindingen (productie 8 eerste aanleg aan de zijde van SWS) zijn twee anonieme meldingen gedaan, te weten op 21 januari 2011 over een enorme wietlucht bij het gehuurde en op 1 februari 2011 over een henneplucht bij het gehuurde.
4.1.4.Op 22 maart 2011 heeft de politie een onderzoek ingesteld in het gehuurde op grond van het vermoeden dat in de woning in strijd met de Opiumwet werd gehandeld. De politie heeft blijkens de “afstandsverklaring in beslag genomen voorwerpen” toen het volgende in beslag genomen : ca 4.000 joints met wiet, 258 gram hasjiesj en een aantal eenheden/stuks hennep met een totaal gewicht van ruim 5,5 kilogram, alsmede 99 gripzakjes “wiet”. Daarnaast is een gebruikt verwarmingselement (en mesje) en documenten met vermelding van data, namen, aantallen en prijzen van verdovende middelen aangetroffen. Het netto totaalgewicht van de verdovende middelen bedroeg 12,49 kilogram.
4.1.5.Bij brief van 11 mei 2011 heeft SWS [appellante] de mogelijkheid geboden tot vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan voordat SWS een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zou starten. [appellante] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
4.1.5.Bij brief van 23 mei 2011 heeft de toenmalige advocaat van [appellante] gereageerd op voormelde brief van SWS. Hierop heeft SWS bij brief van 27 juli 2011 [appellante] nogmaals gesommeerd om vrijwillig tot huuropzegging over te gaan.
[appellante] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
4.2.SWS heeft vervolgens [appellante] in rechte betrokken en - voor zover in hoger beroep van belang - gevorderd:
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde;
- veroordeling van [appellante] tot betaling van een bedrag ter hoogte van de (laatst) verschuldigde maandelijkse huurprijs vanaf de datum van dagvaarding tot de dag der ontruiming;
- veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
SWS heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat het gehuurde in strijd met de wet, de huurovereenkomst en artikel 6.2.1 AHV gebruikt is voor bedrijfsmatige activiteiten, terwijl de bestemming van het gehuurde woonruimte is, zodat sprake is van een ernstige verwijtbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarnaast heeft de handel in drugs de nodige overlast voor de omgeving van het gehuurde veroorzaakt. [appellante] heeft zich volgens SWS dan ook niet als een goed huurster in de zin van artikel 7:213 en 7:214 BW gedragen. De tekortkomingen rechtvaardigen volgens SWS de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.
[appellante] heeft hiertegen verweer gevoerd, inhoudende dat zij geen enkele wetenschap heeft gehad van of toestemming heeft gegeven voor de aanwezigheid van verdovende middelen in het gehuurde. Haar ex-partner, de heer [ex-partner] (hierna: [ex-partner van appellante]), heeft bij haar tijdelijk de verdovende middelen opgeslagen in de periode dat [appellante] bij haar zus was. Van een bedrijfsmatige bestemming is geen sprake geweest, aldus [appellante].
4.3.Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter – kort gezegd – geoordeeld dat sprake is geweest van het gebruik van (een deel van) het gehuurde voor bedrijfsmatige activiteiten, wat een tekortkoming betekent in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter de vordering van SWS toegewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten.
4.4.[appellante] kan zich met dit vonnis niet verenigen en heeft hoger beroep ingesteld. Daarnaast heeft zij een kort geding gestart teneinde de ontruiming van het gehuurde te voorkomen gedurende het hoger beroep. De voorzieningenrechter van de rechtbank ’s-Hertogenbosch heeft bij vonnis van 25 april 2012 deze vorderingen afgewezen.
Volgens SWS heeft de ontruiming op 25 april 2012 plaatsgevonden.
4.5.[appellante] heeft tegen het bestreden vonnis elf grieven gericht. [appellante] heeft in de onderhavige procedure als belangrijkste verweer gevoerd dat zij geen wetenschap heeft gehad van de aanwezigheid van verdovende middelen in het gehuurde. [appellante] betwist bovendien dat buiten die periode sprake is geweest van handelsactiviteiten vanuit het gehuurde (grieven 1, 2, 4).
Vervolgens stelt [appellante] dat de kantonrechter heeft miskend dat aan de overtreding van artikel 6.2.1 AHV niet de zin is verbonden dat het handelen in strijd met dit verbod dermate ernstig is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt (grief 3).
[appellante] komt daarnaast onder meer op tegen het feit dat de kantonrechter het door haar gedane bewijsaanbod over de door haar gestelde onwetendheid heeft gepasseerd (grief 5, 6).
Verder stelt [appellante] dat, zo er al sprake is van een tekortkoming aan haar zijde, de tekortkoming de ontbinding en de ontruiming niet rechtvaardigt (grief 7 en 8).
In het verlengde hiervan stelt [appellante] in grief 8 en 10 dat de kantonrechter blijkbaar toepassing heeft willen geven aan artikel 7:219 BW die op de huurder een risicoaansprakelijkheid legt voor gedragingen van degene die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden. Volgens [appellante] kan deze wetsbepaling alleen worden ingeroepen ten aanzien van gedragingen die tot schade aan het gehuurde heeft geleid, wat niet het geval is, aldus [appellante].
Vervolgens stelt [appellante] dat de kantonrechter het beroep van [appellante] op haar woonbelang niet nader heeft onderzocht (grief 9).
In grief 11 stelt [appellante] ten slotte dat de kantonrechter ten onrechte niet toekomt aan beoordeling van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd wordt vanwege het handelen in strijd met goed huurderschap.
Gezien de onderlinge samenhang zal het hof de grieven gezamenlijk behandelen.
4.6.SWS voert in haar memorie van antwoord aan dat [appellante] niet opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] door haar handelwijze haar zorgplicht voor het gehuurde en jegens de woonomgeving heeft geschonden, noch tegen de conclusie dat dit een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens SWS is in hoger beroep nog slechts in geschil of de geconstateerde tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gepaard gaande gevolgen kan rechtvaardigen. Het hof leest in de toelichting op de grieven dat [appellante] wel opkomt tegen het oordeel dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst.
Het hof zal dan ook bezien of [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.7.1. Het hof stelt ten aanzien hiervan voorop dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het feit dat ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden, ontneemt [appellante] niet het belang bij dit hoger beroep.
4.7.2.Indien, zoals SWS stelt, vanuit het gehuurde activiteiten hebben plaatsgevonden die samenhangen met de handel in softdrugs, en de feiten en omstandigheden zodanig zijn dat [appellante] daarvan op de hoogte is geweest of had moeten zijn, levert dat naar het oordeel van het hof een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De belangen aan de zijde van [appellante] staan dan niet aan ontbinding in de weg.
Indien daarentegen, zoals [appellante] stelt, de activiteiten alleen hebben plaatsgevonden in de periode van 18 tot 22 maart 2011 terwijl [appellante] daarvan wegens haar afwezigheid niet wist en ook geen concrete aanleiding had om aan te nemen dat [ex-partner van appellante] tijdens haar afwezigheid van een paar dagen dergelijke activiteiten in het gehuurde zou ontplooien, is geen sprake van een tekortkoming van [appellante] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.7.3.In hoger beroep staat vast dat in het gehuurde door de politie is aangetroffen een partij verdovende middelen met een gewicht van circa 12,5 kilogram, bestaande uit onder andere (deels in gebruikershoeveelheden verpakte) joints en wiet die niet in één of meerdere dichte grotere verpakkingen zaten en henneptoppen, een gebruikt verwarmingselement, een plakkerig mesje en documenten met vermelding van data, namen, aantallen en prijzen van joints. Uit het proces-verbaal relaas van 3 augustus 2011 blijkt dat de verdovende middelen verspreid zijn aangetroffen in een kamer op de eerste verdieping. Tussen de verdovende middelen zaten poststukken geadresseerd aan [appellante] waarop aantallen van verschillende soorten joints vermeld staan. [appellante] heeft hierover bij de politie verklaard dat zij dit vreemd vond. Zowel tussen de verdovende middelen als in de woonkamer lagen volgens de verbalisant zichtbaar een hoeveelheid documenten. [ex-partner van appellante] heeft hierover verklaard dat dit niet kon.
Volgens de verbalisant wijzen de documenten op de handel in verdovende middelen.
4.7.4.Het hof is van oordeel dat door SWS wegens de door de politie feitelijk aangetroffen en vastgelegde situatie in beginsel voorshands voldoende bewijs is geleverd dat (een deel van) het gehuurde is gebruikt voor bedrijfsmatige en ongeoorloofde activiteiten, welke activiteiten al plaatsvonden voordat [appellante] in de periode van 18 tot en met 22 maart 2011 bij haar zus in [plaatsnaam B.] verbleef en dat [appellante] hiervan op de hoogte moet zijn geweest.
Voor het hof staat dan ook voorshands voldoende vast dat door [appellante] in strijd is gehandeld met de verplichting om het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming te gebruiken (artikel 7:214 BW, artikel 6.2.1 AHV). Het hof overweegt hierbij dat, ook al is aan de overtreding van artikel 6.2.1 AHV niet de zin verbonden dat het handelen in strijd met dit verbod dermate ernstig is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt, het hof bij de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst dient te beoordelen of de huurder in strijd handelt met zijn verplichtingen en of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof dient hierbij het huurcontract, de van toepassing zijnde algemene voorwaarden en de wet te betrekken.
4.7.5.[appellante] heeft echter uitdrukkelijk tegenbewijs aangeboden van de juistheid van de stelling van SWS, dat buiten de periode van 5 à 6 dagen dat zij bij haar zus in [plaatsnaam B.] verbleef sprake is geweest van bedrijfsmatige en ongeoorloofde handelsactiviteiten vanuit het gehuurde en dat zij hiervan op de hoogte was of gezien de feiten en omstandigheden redelijkerwijs op de hoogte had moeten zijn.
Het hof zal [appellante] dan ook toelaten tot het leveren van tegenbewijs.
4.7.6.Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
laat [appellante] toe tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat vóór de periode van 18 tot 22 maart 2011 al bedrijfsmatige en ongeoorloofde activiteiten in het gehuurde hebben plaatsgevonden en dat zij hiervan op de hoogte was of gezien de feiten en omstandigheden redelijkerwijs op de hoogte had moeten zijn;
bepaalt, voor het geval [appellante] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rol van 8 januari 2013 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de advocaat van [appellante] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 december 2012.