Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.106.754/01
arrest van 27 november 2012
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. J.W. de Rijk te Helmond,
tegen
Stichting Woonmaatschappij Domein,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. C.G. Bunge te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 21 maart 2012 ingeleide hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank 's-Hertogenbosch gewezen vonnis in het kort geding van 22 februari 2012 tussen appellante – [appellante] – als gedaagde en geïntimeerde – Domein – als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 242138/KG ZA 12-47)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellante] drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog afwijzen van de vordering van Domein, zulks met veroordeling van Domein in de kosten van beide instanties vermeerderd met de wettelijke rente over die proceskosten vanaf de 14e dag na de datum van het te wijzen arrest.
2.2. Bij memorie van antwoord met een productie heeft Domein de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In het procesdossier van Domein ontbreekt de brief van [appellante] aan de rechtbank ’s-Hertogenbosch d.d. 9 februari 2012 met twee producties.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in het hoger beroep om het volgende.
4.1.1.Domein heeft de woning gelegen aan de [woonadres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) voor onbepaalde tijd verhuurd aan [appellante].
4.1.2.In februari 2011 heeft de politie in het gehuurde een professionele en bedrijfsmatige hennepkwekerij met 251 hennepplanten ontmanteld. Op het terrein van het gehuurde zijn eveneens 263 voedingsbodems met wortelstelsels afkomstig van de hennepoogst aangetroffen. Voorts is vastgesteld dat illegaal stroom van de hoofdschakelaar is afgetapt.
4.1.3.Begin maart 2011 heeft een huisbezoek door Domein bij [appellante] plaatsgevonden. Tijdens dit huisbezoek is door medewerkers van Domein met [appellante] besproken dat [appellante] een termijn van acht dagen zou krijgen om vrijwillig tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan.
4.1.4.Bij brief van 14 maart 2011 heeft Domein [appellante] gesommeerd om vrijwillig tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan, nu in het gehuurde een bedrijfsmatige hennepkwekerij is ontmanteld. De huuropzegging van [appellante] van 7 maart 2011 is door Domein op 15 maart 2011 ontvangen. In deze huuropzegging is de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 mei 2011. [appellante] diende uiterlijk op dat moment het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren aan Domein.
4.1.5.De (opvolgend) advocaat van [appellante], te weten mr. H.H.C.Th. Mulders, heeft begin juni 2011 contact opgenomen met Domein om alsnog een langere ontruimingstermijn te kunnen verkrijgen. De advocaat van Domein stelt in de brief van 14 juni 2012 een langere ontruimingstermijn voor en wel tot en met uiterlijk 31 december 2011. Deze brief heeft [appellante] op 15 juni 2012 voor akkoord getekend.
4.1.6.Een begeleider van stichting Lunetzorg heeft Domein bij brief van oktober 2011 namens [appellante] gevraagd om het besluit te herzien en haar nog een kans te geven haar woning in [woonplaats] te behouden. Domein heeft in de brief van 11 oktober 2011 Lunetzorg hierop meegedeeld dat [appellante] zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat [appellante] en Domein overeenstemming hebben bereikt over de uiterlijke datum waarop het gehuurde ontruimd dient te worden.
4.1.7.Op 25 oktober 2011 heeft [appellante] aangifte gedaan van bedreiging door twee mannen die in haar huis een hennepkwekerij hebben opgezet, wat zij niet wenste maar doordat zij haar hebben bedreigd, zou hebben toegelaten.
4.1.8.Bij brief van 27 december 2011 heeft de advocaat van [appellante] de buitengerechtelijke vernietiging ingeroepen van de kennelijk overeengekomen ontbinding van de huurovereenkomst.
4.2.Domein heeft in eerste aanleg ontruiming van het gehuurde gevorderd en heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [appellante] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Volgens Domein heeft zij geheel onverplicht [appellante] een langere ontruimingstermijn gegeven, namelijk tot 31 december 2011. [appellante] heeft de huurovereenkomst vrijwillig opgezegd en dient voor een juiste oplevering van het gehuurde zorg te dragen, aldus Domein.
4.3.[appellante] heeft verweer gevoerd en aangevoerd dat zij door Domein onder druk is gezet om in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst. Zij stelt dat zij heeft gedwaald bij het instemmen van de beëindiging. Volgens [appellante] heeft zij terecht de buitengerechtelijke vernietiging ingeroepen van de door Domein gestelde huurbeëindigingsovereenkomst.
4.4.De voorzieningenrechter heeft de vordering van Domein toegewezen, met dien verstande dat [appellante] binnen twee weken na betekening van het vonnis het gehuurde moest ontruimen. De voorzieningrechter heeft hierbij geoordeeld dat [appellante] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij onder invloed van een wilsgebrek de huurovereenkomst heeft opgezegd, althans de opzegging niet heeft gewild. Evenmin heeft [appellante] volgens de voorzieningenrechter aannemelijk gemaakt dat de handtekening op de brief van mr Bunge van 14 juni 2011 die door mr Mulders op 8 juli 2011 aan mr Bunge is geretourneerd niet door haar is gezet.
Ten overvloede heeft de voorzieningenrechter hierbij overwogen dat Domein in plaats van [appellante] te laten kiezen tussen beëindiging door Domein en opzegging door [appellante] ervoor had kunnen kiezen ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen op grond van het feit dat in de woning door de politie een hennepkwekerij is aangetroffen. De voorzieningenrechter heeft hierbij geoordeeld dat voor een ontbinding van de huurovereenkomst een tekortkoming niet toerekenbaar hoeft te zijn.
De voorzieningenrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat het belang van Domein dat [appellante] thans het gehuurde zal verlaten en zij de woning aan een derde kan verhuren dient te prevaleren boven het belang van [appellante] om (voorshands) in het gehuurde te kunnen blijven.
4.5.Domein heeft bij de memorie van antwoord gesteld dat na betekening van het bestreden vonnis op 1 maart 2012 de ontruiming van het gehuurde op dezelfde dag is aangezegd tegen 21 maart 2012.
4.6.Domein heeft bij de memorie van antwoord tevens gesteld dat [appellante] vervolgens bij de voorzieningenrechter te ’s-Hertogenbosch een gerechtelijk procedure heeft aangespannen en hierbij schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis heeft gevorderd totdat uitspraak is gewezen in de appelprocedure. De voorzieningenrechter heeft de vordering bij vonnis van 19 maart 2012 afgewezen. De ontruiming van het gehuurde heeft op 21 maart 2012 plaatsgevonden, aldus Domein.
4.7.[appellante] heeft tegen het bestreden vonnis drie grieven gericht. In de eerste grief stelt [appellante] dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij onder invloed van een wilsgebrek de huurovereenkomst heeft opgezegd, althans de opzegging van de huurovereenkomst niet heeft gewild.
Grief II is gericht tegen de door de voorzieningenrechter opgenomen overweging ten overvloede waarin de voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat Domein in plaats van [appellante] te laten kiezen tussen beëindiging door Domein en opzegging door [appellante] ervoor had kunnen kiezen de huurovereenkomst te ontbinden op grond van het feit dat in de woning door de politie een hennepkwekerij is aangetroffen. De voorzieningenrechter heeft hierbij geoordeeld dat bij een ontbinding van de huurovereenkomst een tekortkoming niet toerekenbaar hoeft te zijn. Grief III is gericht tegen deze laatste overweging.
4.8.In de toelichting op grief I stelt [appellante] dat zij beschikt over een IQ van 50 (zwak begaafd) en dat zij een aantoonbare medische objectiveerbare verstandelijke beperking heeft waardoor zij niet weerbaar is tegen dwang en druk en zéér makkelijk te beïnvloeden is. [appellante] stelt vervolgens dat zij door onbekenden enorm onder dreiging van geweld en met een vuurwapen onder druk is gezet om haar medewerking te verlenen aan het ter beschikking stellen van haar zolder in het gehuurde ten behoeve van een hennepkwekerij.
Daarnaast stelt [appellante] dat het (door Domein vooraf ingevulde) huuropzeggingsformulier door haar onder dwang en onder het geven van de verkeerde voorstelling van zaken aan haar door Domein met betrekking tot de juridische consequenties, die aan een dergelijke ondertekening verbonden zijn, is ondertekend. Zo heeft Domein [appellante] niet geadviseerd om haar te doen laten informeren met betrekking tot de juridische consequenties van de opzegging, aldus [appellante]. [appellante] stelt dat Domein onder de gegeven omstandigheden misbruik maakt van de omstandigheden waarin zij toen verkeerde en in feite op grond van haar verstandelijke vermogens nog steeds verkeerd.
Ten aanzien van het voor akkoord ondertekenen van de brief van 14 juni 2011 van de raadsman van Domein stelt [appellante] dat zij door haar voormalige advocaat niet, althans volstrekt onvolledig is geïnformeerd aangaande de consequenties van de ondertekening daarvan, daar de betreffende advocaat, zeker gelet op de persoonlijke omstandigheden van [appellante], niet had mogen volstaan met het tijdens zijn vakantie door het secretariaat van het kantoor door laten zenden van voormelde brief ter ondertekening.
[appellante] stelt dat, gelet op de hiervoor vermelde omstandigheden een gerechtvaardigd beroep kan doen op het bepaalde van artikel 3:34 BW, nu ten tijde van de ondertekening van respectievelijk het huuropzeggingsformulier en de brief van de advocaat van Domein van 14 juni 2011, die omstandigheden het voor [appellante] onmogelijk hebben gemaakt om zich redelijkerwijs haar positie en haar belangen op voldoende wijze te kunnen inschatten.
4.9.Het hof stelt het volgende voorop. De onderhavige procedure betreft een procedure in kort geding. Het hof dient allereerst te onderzoeken of Domein voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Naar het oordeel van het hof is dat het geval.
Verder stelt het hof voorop dat de door Domein gevorderde voorziening – ontruiming van de huurwoning - in kort geding alleen toewijsbaar is indien voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure zou worden geoordeeld dat [appellante] de huurovereenkomst inderdaad heeft opgezegd zodat een vordering tot ontruiming ook in een eventuele bodemprocedure waarschijnlijk zou worden toegewezen.
4.10.Tegen de achtergrond van deze maatstaf oordeelt het hof over de eerste grief als volgt.
[appellante] beroept zich ter afwering van de vordering van Domein op het wilsgebrek dat in artikel 3:34 BW is geregeld. Volgens deze bepaling wordt, wanneer iemand wiens geestvermogens blijvend of tijdelijk zijn gestoord iets heeft verklaard, de met de verklaring overeenstemmende wil geacht te ontbreken, indien de stoornis een redelijke waardering der bij de handeling betrokken belangen belette of indien de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. Het gaat hierbij om de toestand van [appellante] op het moment van het opzeggen van de huurovereenkomst. Dat [appellante] op het moment van opzeggen van de huurovereenkomst de juridische consequenties niet kon overzien, ongeacht haar persoonlijke omstandigheden, acht het hof echter voorshands niet aannemelijk. Domein heeft ten aanzien van de opzegging gesteld dat medewerkers van Domein een huisbezoek hebben afgelegd en dat bij dit huisbezoek een vriend van [appellante] aanwezig was. Tijdens dit overleg heeft [appellante] in verband met de eventuele vrijwillige opzegging nog telefonisch contact opgenomen met de toenmalige advocaat, mr. Mol. Tevens is door de medewerkers van Domein met [appellante] en telefonisch met mr. Mol besproken dat [appellante] nog een extra termijn van acht dagen zou krijgen om alsnog vrijwillig tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan. Het opzeggingsformulier is vervolgens door de medewerkers in het gehuurde achtergelaten. [appellante] heeft later alsnog vrijwillig de huurovereenkomst opgezegd en deze opzegging een week na het huisbezoek door de medewerkers van Domein bij Domein ingeleverd. Dit alles is door [appellante] niet, althans onvoldoende, weersproken. Er moet daarom voorshands van worden uitgegaan dat de huuropzegging zelf niet gedaan is onder invloed van haar geestelijke stoornis en dat de met de verklaring overeenstemmende wil niet heeft ontbroken. In elk geval heeft Domein in de gegeven omstandigheden de indiening door [appellante] van het door haar ondertekende opzeggingsformulier mogen opvatten als een opzegging van de huurovereenkomst. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat een vordering van Domein tot ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de aanwezigheid van de bedrijfsmatige hennepkwekerij in het gehuurde vermoedelijk zou zijn toegewezen en dat [appellante] in een dergelijke procedure vermoedelijk in de proceskosten zou zijn veroordeeld. Aan de vrijwillige opzegging van de huurovereenkomst was voor [appellante] het voordeel verbonden dat een proceskostenveroordeling daarmee werd voorkomen. Bovendien kan zij via de vrijwillige opzegging beschikken over een relatief lange opzeggings- en ontruimingstermijn. Mede gelet op deze voordelen van de vrijwillige opzegging mocht Domein het handelen van [appellante] daadwerkelijk opvatten als een opzegging van de huurovereenkomst. Dit brengt mee dat ook het bepaalde in artikel 3:35 BW aan het door [appellante] gevoerde verweer in de weg staat.
Op grond van het bovenstaande is het hof voorts van oordeel dat [appellante] haar beroep op misbruik van omstandigheden voorshands onvoldoende heeft onderbouwd.
4.11.Ten aanzien van het gestelde over het niet informeren door de toenmalige advocaat van [appellante] over de juridische consequenties van de door [appellante] “voor akkoord” ondertekende brief van 14 juni 2011 overweegt het hof als volgt.
Door het tekenen van het huuropzeggingsformulier was de huurovereenkomst al opgezegd tegen 31 mei 2011. De opvolgende advocaat van [appellante], mr. Mulder, heeft in overleg met Domein voor [appellante] een langere ontruimingstermijn kunnen verkrijgen, namelijk tot 31 december 2011. Deze brief ging derhalve alleen over de verlenging van de ontruimingstermijn en niet over de opzegging van de huurovereenkomst. Die was immers al door [appellante] opgezegd. De vraag of mr. Mulder [appellante] wel of niet goed geïnformeerd heeft, is dan ook niet van belang. Dat de ontruimingstermijn met 7 maanden verlengd is, is overigens ook niet nadelig geweest voor [appellante]. Zij kreeg immers langer de tijd om andere woonruimte te zoeken.
4.12.[appellante] heeft in haar memorie van grieven nog bewijs aangeboden van haar stellingen. Het hof passeert dat bewijsaanbod omdat een procedure in kort geding zich in beginsel niet leent voor bewijslevering.
4.13.Op grond van het vorenstaande is het hof van oordeel dat grief I faalt. Dit brengt mee dat het beroepen vonnis bekrachtigd moet worden. Het hof komt dan ook niet toe aan de behandeling van de overige grieven, aangezien die gericht zijn tegen overwegingen ten overvloede en het eventuele slagen daarvan niet zal leiden tot een ander dictum.
4.14.Nu het hof het beroepen vonnis zal bekrachtigen, zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Domein worden begroot op € 666,00 aan verschotten en op € 894,00 aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 november 2012.