Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.099.918/01
arrest van 2 oktober 2012
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. E. Kweens,
tegen:
Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. C.G. Bunge,
op het bij exploot van dagvaarding van 9 december 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank
’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnis van 27 oktober 2011 tussen appellante – huurster – als gedaagde en geïntimeerde – verhuurster – als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 749527 / rolnr. 11-3306)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft huurster acht producties overgelegd, twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van verhuurster, met veroordeling van verhuurster in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft verhuurster drie producties overgelegd en de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben ieder nog een akte genomen, waarbij huurster nog twee producties heeft overgelegd.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
i. Huurster huurt van verhuurster met ingang van 3 oktober 2006 een woning aan de [perceel] te [plaatsnaam].
ii. Op 11 januari 2011 heeft de politie op de zolder van de woning een hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld. Er werden 270 hennepplanten, 34 assimilatielampen, een dompelpomp en diverse andere attributen voor een hennepkwekerij aangetroffen.
iii. De hennepkwekerij in de woning is geëxploiteerd door de heer [exploitant hennepkwekerij].
4.2.De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis op vordering van verhuurster onder meer de huurovereenkomst van partijen ontbonden, huurster veroordeeld tot ontruiming van de woning, verhuurster gemachtigd de woning te doen ontruimen en huurster veroordeeld om aan verhuurster de verschuldigde huurpenningen per maand te betalen voor elke maand dat huurster in gebreke blijft de woning ter beschikking te stellen aan verhuurster, alsmede de geldende huurverplichting dan wel de verschuldigde schadevergoeding, te rekenen vanaf september 2011 tot aan de dag van de ontruiming.
4.3.Huurster kan zich met deze uitspraak niet verenigen en is ervan met twee grieven in hoger beroep gekomen. Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van huurster. Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het woonbelang van huurster niet zwaarder weegt dan het belang van verhuurster.
4.4.Ad grief I
4.4.1.De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat niet is komen vast te staan dat huurster gedurende de tijd dat de hennepkwekerij in de woning aanwezig is geweest, daarvan niet op de hoogte is geweest en heeft geoordeeld dat dit een tekortkoming aan de zijde van huurster oplevert.
4.4.2. Huurster voert hiertegen aan dat zij niet kan worden aangesproken voor de gedragingen van de heer [exploitant hennepkwekerij], omdat zij van de hennepkwekerij niets afwist en hij zonder haar goedvinden gebruik van haar woning heeft gemaakt. Zij stelt daartoe de volgende feiten en omstandigheden. [exploitant hennepkwekerij] is een kennis van haar die in de zomer van 2010 een tijdje bij haar heeft gelogeerd. Zij heeft toen aan hem de sleutel van de woning gegeven. Later heeft zij het contact met hem verbroken en hij heeft de sleutel aan haar teruggegeven. Huurster is op 10 december 2010 naar Suriname vertrokken met de bedoeling om in maart 2011 weer terug te keren. In de weken voorafgaande aan haar vertrek was zij overdag weinig thuis. Haar zoon zou tijdens haar afwezigheid voor de post zorgen. Kennelijk heeft [exploitant hennepkwekerij] de sleutel van de woning laten bijmaken, zich met behulp van de sleutel toegang tot haar woning verschaft en in haar woning een hennepkwekerij opgezet. Zij heeft [exploitant hennepkwekerij] niet gevraagd om voor haar op de woning te passen. Onjuist zijn volgens huurster de overwegingen van de kantonrechter dat de hennepkwekerij geruime tijd in de woning aanwezig was, dat [exploitant hennepkwekerij] in de woning woonde en dat het ongeloofwaardig is dat de zoon van huurster de keren dat hij de post kwam halen niets van het verblijf van [exploitant hennepkwekerij] of de aanwezigheid van een hennepkwekerij heeft gemerkt.
4.4.3.Verhuurster heeft de stellingen van huurster gemotiveerd betwist.
4.4.4.Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Verhuurster vordert (onder meer) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en stelt daartoe dat huurster zich niet als een goed huurder van de woning heeft gedragen door in haar woning een hennepkwekerij te hebben. Zo zij al niet geweten heeft van de hennepkwekerij in haar woning, dan had zij daarvan in ieder geval behoren te weten, zodat huurster ten minste kan worden verweten dat zij tekortgeschoten is in de zorgplicht die zij als huurster heeft door onvoldoende toezicht op het gehuurde te hebben uitgeoefend, aldus (samengevat de stellingen van) verhuurster.
Huurster spreekt niet tegen dat in de door haar gehuurde woning een hennepkwekerij aanwezig was, maar beroept zich erop dat de hennepkwekerij is geëxploiteerd door [exploitant hennepkwekerij], dat zij niets wist van de hennepkwekerij, dat [exploitant hennepkwekerij] zonder haar goedvinden gebruik van haar woning heeft gemaakt en dat haar niet verweten kan worden onvoldoende toezicht te hebben uitgeoefend.
Niet in geschil is dat door het exploiteren van een hennepkwekerij en het aanleggen van een illegale stroomaansluiting schade is toegebracht aan de woning. Dit rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Vaststaat dat [exploitant hennepkwekerij] de hennepkwekerij in de woning van huurster heeft geëxploiteerd. In geschil is of huurster wist van de hennepkwekerij, of [exploitant hennepkwekerij] met goedvinden van huurster gebruik heeft gemaakt van haar woning en of huurster verweten kan worden onvoldoende toezicht op het gehuurde te hebben uitgeoefend. Als komt vast te staan dat [exploitant hennepkwekerij] zonder goedvinden van huurster gebruik heeft gemaakt van haar woning, huurster niet op de hoogte was van de hennepkwekerij en haar niet verweten kan worden onvoldoende toezicht te hebben uitgeoefend, dan kan dit aan de ontbinding van de huurovereenkomst in de weg staan (vergelijk HR 29 mei 2009, LJN BH 2952).
Vooralsnog acht het hof bewezen dat huurster op de hoogte was van de aanwezigheid van de hennepkwekerij in haar woning en dat [exploitant hennepkwekerij] met haar goedvinden gebruik heeft gemaakt van haar woning. Immers: blijkens het als productie 1 bij de memorie van antwoord overgelegde proces-verbaal heeft de politie al op de dag dat huurster naar Suriname vertrok een indringende henneplucht geconstateerd op de zolder van haar buren, afkomstig van haar woning en dat wijst erop dat de hennepkwekerij al enkele weken voor haar vertrek is opgebouwd en in bedrijf is genomen. [exploitant hennepkwekerij] beschikte bovendien over een sleutel van de woning en hij heeft tegenover de politie verklaard dat hij met toestemming van huurster van de woning gebruik maakte.
Voor het geval na levering van tegenbewijs niet vaststaat dat huurster op de hoogte was van de aanwezigheid van de hennepkwekerij en dan evenmin vaststaat dat zij aan [exploitant hennepkwekerij] toestemming heeft verleend om zich in de woning te bevinden, acht het hof vooralsnog bewezen dat huurster tekortgeschoten is in de zorgplicht die zij als huurster heeft door onvoldoende toezicht op het gehuurde te hebben uitgeoefend. Naar het voorlopig oordeel van het hof zou immers bij voldoende toezicht van huurster niet al enige tijd voor haar vertrek naar Suriname zonder dat zij het wist een hennepkwekerij in haar woning kunnen zijn opgezet. Huurster mag echter het tegendeel bewijzen.
Anders dan verhuurster is het hof van oordeel dat huurster een ter zake dienend en concreet bewijsaanbod heeft gedaan. Voor het te leveren tegenbewijs geldt bovendien dat daaraan niet de eis mag worden gesteld dat het voldoende gespecificeerd is. Het hof zal huurster toelaten tot het leveren van tegenbewijs. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
laat huurster toe tegenbewijs te leveren tegen de volgende voorshands bewezen geachte stellingen:
a) huurster wist van de hennepkwekerij in haar woning;
b) [exploitant hennepkwekerij] heeft met goedvinden van huurster gebruik gemaakt van haar woning;
c) huurster is tekortgeschoten in de zorgplicht die zij als huurster heeft door onvoldoende toezicht op het gehuurde te hebben uitgeoefend;
bepaalt, voor het geval huurster bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. N.J.M. van Etten als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rol van 16 oktober 2012 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de advocaat van huurster tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, I.B.N. Keizer en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 oktober 2012.