Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.074.591
arrest van 21 augustus 2012
in de zaak van
[huurster],
wonende te [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. G.A.J.M. Niederer,
tegen:
[verhuurder],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. N.M. van Wijk,
op het bij exploot van dagvaarding van 8 september 2010 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen, gewezen vonnissen van 7 april 2010 en 9 juni 2010 tussen appellante – huurster – als gedaagde en geïntimeerde – verhuurder – als eiser.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 354679 CV EXPL 09-4604)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft huurster een productie overgelegd, drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en tot verklaring voor recht dat het bij overeenkomst van 25 mei 2007 tussen huurster en verhuurder opgenomen beding ter zake van de door huurster jegens verhuurder verschuldigde waarborgsom nietig is en voor het overige tot niet-ontvankelijkverklaring van verhuurder in zijn vorderingen, althans tot ontzegging aan verhuurder van zijn vorderingen, met veroordeling van verhuurder in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft verhuurder de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
i. Huurster huurt met ingang van 1 juni 2007 woonruimte van verhuurder. De huurprijs bedraagt € 450,- per maand en de prijs voor gas, water en elektra € 75,- per maand.
ii. In de huurovereenkomst is onder meer de volgende bepaling opgenomen:
“(…)
Artikel 16: waarborgsom
1. Bij het aangaan van de huurovereenkomst voldoet huurder, tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit deze huurovereenkomst, aan verhuurder een waarborgsom die gelijk is aan twee maanden kale huur.
Borg 2x 525,- = Euro 1.050,- (twee maanden)( kale huur).
2. De waarborgsom zal aan huurder worden terugbetaald binnen drie maanden na de beëindiging van de huur overeenkomst, onder aftrek van hetgeen verhuurder nog van huurder heeft te vorderen.
(…)”.
iii. Bij uitspraak van de huurcommissie van 10 november 2008 is de huurprijs verlaagd naar € 250,52 met ingang van 1 april 2008.
iv. Huurster heeft een huurachterstand doen ontstaan.
4.2. De kantonrechter heeft in de bestreden vonnissen – kort gezegd – op vordering van verhuurder de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en huurster veroordeeld tot ontruiming van de woonruimte en tot betaling van de huurachterstand.
4.3. Huurster kan zich hiermee niet verenigen en is in hoger beroep gekomen.
Grieven I en II zijn, kort gezegd, gericht tegen de vaststelling van het bedrag dat huurster aan verhuurder verschuldigd is en tegen het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van een huurachterstand die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Grief III is gericht tegen de proceskostenveroordeling.
Huurster vordert in haar memorie van grieven een verklaring voor recht. Een dergelijke vordering kan echter niet voor het eerst in hoger beroep worden ingesteld (artikel 353 Rv).
Het hof zal de grieven hierna achtereenvolgens bespreken.
4.4.Grief 1 Huurprijs over april 2009
4.4.1. De kantonrechter heeft in de bestreden vonnissen bij het bepalen van de huurachterstand een bedrag van € 100,- op de totale huurachterstand in mindering gebracht in verband met het afsluiten van de watertoevoer door verhuurder in april 2009.
4.4.2. Huurster stelt dat de kantonrechter bij het bepalen van de huurachterstand geen € 100,- maar de huurprijs over april 2009 van € 250,52 in mindering had moeten brengen op de totale huurachterstand. Daartoe voert zij aan dat de watertoevoer in die maand ongeveer 15 dagen afgesloten is geweest, dat verhuurder daardoor in zodanig ernstige mate is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als verhuurder dat van huurster naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet gevergd kan worden over de maand april 2009 huur te betalen en dat verhuurder aldus onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, als gevolg waarvan huurster extra kosten heeft moeten maken zoals het kopen van water.
4.4.3. Verhuurder bestrijdt dat de afsluiting van de watertoevoer 15 dagen heeft geduurd. Volgens hem is een vermindering van de huurprijs in april 2009 met € 100,-, gelet op alle omstandigheden, redelijk.
4.4.4. Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Partijen zijn het erover eens dat de huurprijs in april 2009 dient te worden verminderd als gevolg van de afsluiting van de watertoevoer. Zij strijden echter over de hoogte van de vermindering.
De stellingen van huurster begrijpt het hof achtereenvolgens als een beroep op artikel 7:207 lid 1 BW (vermindering van de huurprijs evenredig aan de vermindering van het woongenot als gevolg van een gebrek), een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW (de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid) en een beroep op artikel 7:208 BW (vergoeding van door een gebrek veroorzaakte schade).
Uit het als productie 1 bij de memorie van grieven overgelegde tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen, van 22 juni 2009 kan worden afgeleid dat de watertoevoer in het gehuurde afgesloten is geweest op 1 april 2009 en van 6 april 2009 tot en met 20 april 2009. Hierdoor is het woongenot weliswaar verminderd, maar niet geheel onmogelijk gemaakt. Gelet op de huurprijs voor de maand april 2009, de duur van de vermindering van het huurgenot en de mate van vermindering van het huurgenot is naar het oordeel van het hof een vermindering van de huurprijs met € 100,- (ongeveer 40%) redelijk.
Het beroep van huurster op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid brengt het hof niet tot een ander oordeel. De afsluiting van de watertoevoer gedurende 15 dagen in een maand brengt naar het oordeel van het hof nog niet zonder meer met zich dat verhuurder in die mate tekortgeschoten is in het nakomen van zijn verplichtingen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn huurpenningen over die maand te innen. Andere omstandigheden heeft huurster niet aan haar beroep ten grondslag gelegd.
Haar niet nader onderbouwde stelling dat zij vanwege de afsluiting kosten heeft moeten maken, leidt het hof evenmin tot een ander oordeel.
4.4.5. Het voorgaande betekent dat grief I van huurster ongegrond is.
4.5. Grief II Waarborgsom
4.5.1. De kantonrechter heeft in de bestreden vonnissen vastgesteld dat huurster per 31 oktober 2009 een huurachterstand van € 1.858,84 heeft laten ontstaan en dat de huurachterstand per 31 mei 2010 is opgelopen tot € 2.084,36. De stelling van huurster dat de door haar betaalde borgsom van € 1.050,- in mindering strekt op de huurachterstand is door de kantonrechter verworpen. Huurster is in het bestreden eindvonnis veroordeeld tot betaling van € 2.084,36.
4.5.2. Huurster stelt in hoger beroep opnieuw dat de door haar betaalde borgsom van € 1.050,- op de huurachterstand in mindering dient te worden gebracht. Zij voert daartoe aan dat het beding in de huurovereenkomst, op basis waarvan zij de borgsom heeft betaald, moet worden aangemerkt als een beding waarbij voor een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen (artikel 7:264 BW). Door verhuurder, zo stelt huurster, wordt geen rente voldaan over de door haar betaalde som en de som is, gelet op de door de huurcommissie verlaagde huurprijs, nu gelijk aan vier maanden huur. Huurster vordert een verklaring voor recht dat het beding nietig is en wil verrekening van de huurachterstand met de waarborgsom.
4.5.3. Naar het oordeel van het hof is hetgeen door huurster is aangevoerd ontoereikend om te kunnen concluderen tot nietigheid als bedoeld in artikel 7:264 BW. Reeds om die reden gaat haar beroep op verrekening niet op.
4.5.4. Het voorgaande betekent dat grief II van huurster in zoverre faalt.
4.6. Grief II Ontbinding van de huurovereenkomst
4.6.1. De kantonrechter heeft in de bestreden vonnissen geoordeeld dat de huurachterstand per 31 mei 2010 van € 2.084,36 ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.6.2. Huurster stelt dat, uitgaande van een huurachterstand per 31 oktober 2009 van € 1.758,84, zijnde de huurprijs van april 2009 na aftrek van de vermindering met € 100,-, minus € 150,52 en minus € 1.050,-, zijnde de waarborgsom, een schuld aan verhuurder resteert van € 558,32 die ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
4.6.3. Verhuurder heeft de stelling van huurster gemotiveerd betwist.
4.6.4. Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Vaststaat dat huurster maanden achtereen geen huur heeft betaald en dat de huurachterstand per 31 mei 2010 € 2.084,36 heeft bedragen. Aldus is huurster tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontbinding is gerechtvaardigd, tenzij huurster zich met succes verweert door te wijzen op de bijzondere aard of de geringe omvang van deze tekortkoming.
De kantonrechter heeft in het eindvonnis de huurachterstand tot en met mei 2010 vastgesteld op € 2.084,36 per 31 mei 2010. Daartegen is niet gegriefd.
Hiervoor heeft het hof al overwogen dat en waarom op de huurachterstand niet € 250,52 maar € 100,- in mindering dient te worden gebracht in verband met de afsluiting van de watertoevoer door verhuurder in april 2009, zodat ook in zoverre de stelling van huurster niet kan worden aanvaard.
Hiervoor is ook al overwogen dat en waarom de waarborgsom niet verrekend kan worden met de schuld tot betaling van de huurachterstand. Daarnaast doet het feit dat huurster een vordering op verhuurder tot terugbetaling van de waarborgsom heeft niet af aan het feit dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 2.084,36 per 31 mei 2010, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De eventuele aanspraak van huurster op terugbetaling van de waarborgsom na einde huur kan de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst niet meer ongedaan maken.
4.6.5. Het voorgaande betekent dat grief II van huurster ook in zoverre faalt.
4.7. Grief III Proceskosten
4.7.1. De kantonrechter heeft huurster in de kosten van de procedure in eerste aanleg veroordeeld.
4.7.2. Huurster stelt dat zij ten onrechte in de kosten van de procedure in eerste aanleg is veroordeeld, aangezien de vorderingen van verhuurder als eiser, op de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de gedeeltelijke toewijzing van de betaling van de huurachterstand na, allemaal afgewezen zijn.
4.7.3. Verhuurder heeft de stelling van huurster gemotiveerd betwist.
4.7.4. Het hof overweegt dienaangaande het volgende. In eerste aanleg heeft verhuurder – behalve veroordeling van huurster in de proceskosten – kort gezegd het volgende gevorderd:
1) ontbinding van de huurovereenkomst;
2) ontruiming van het gehuurde;
3) betaling van de huurachterstand;
4) betaling van de nota afvalstoffenheffing/rioolrecht 2008;
5) betaling van het waterverbruik.
Huurster heeft verweer gevoerd tegen alle vorderingen.
De kantonrechter heeft de vorderingen onder 1), 2) en 3) toegewezen en die onder 4) en 5) afgewezen.
Naar het oordeel van het hof heeft huurster te gelden als de in het ongelijk gestelde partij, nu in eerste aanleg het grootste deel van het gevorderde is toegewezen en deze toewijzingen in hoger beroep in stand blijven.
4.7.5. Het voorgaande betekent dat grief III van huurster faalt.
4.8. Conclusie is dat alle grieven in hoger beroep van huurster falen. Het hof zal huurster als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
veroordeelt huurster in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van verhuurder worden begroot op € 263,- aan verschotten en op € 894,- aan salaris advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en W.H.B. den Hartog Jager en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 augustus 2012.