Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.101.877
arrest van de zevende kamer van 31 juli 2012
in de zaak van
Stichting Wocom,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. M.M.A. Vermin,
tegen:
[X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. S.J.L.M. van de Reek,
op het bij exploot van dagvaarding van 3 februari 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sectie kanton, locatie Helmond, gewezen vonnis van 23 november 2011 tussen appellante - Wocom - als eiseres en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 776388/11-3333)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. In het exploot van dagvaarding in hoger beroep heeft Wocom onder overlegging van acht producties twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog toewijzen van de vorderingen van Wocom.
2.2. Wocom heeft vervolgens bij conclusie van eis geconcludeerd overeenkomstig de eis in voormelde dagvaarding.
2.3. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] onder overlegging van zeven producties de grieven bestreden.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar het exploit van dagvaarding in hoger beroep.
4. De beoordeling
4.1. Het hof gaat in het hoger beroep uit van de navolgende vaststaande feiten.
4.1.1. Bij schriftelijke huurovereenkomst d.d. 1 april 2008 heeft Wocom met ingang van gelijke datum voor onbepaalde tijd aan [geïntimeerde] verhuurd de eengezinswoning met schuur, staande en gelegen te [woonplaats], [straatnaam] [huisnummer B]. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden van Wocom d.d. 1 januari 2006 (hierna: AHV).
4.1.2. Artikel 6.3. AHV houdt in dat de huurder het gehuurde zal gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
Artikel 6.4. AHV bepaalt dat de huurder – onder meer – verplicht is om het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te wijzigen.
In artikel 6.6. AHV is bepaald dat de huurder zich dient te onthouden van het veroorzaken van overlast.
Artikel 6.7. AHV houdt in dat het de huurder verboden is om in het gehuurde geestverruimende planten te kweken of hieraan gerelateerde bedrijfsmatige activiteiten uit te voeren dan wel andere activiteiten die krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
4.1.3. Op 5 mei 2011 kreeg de politie Brabant Zuid Oost de melding dat er een sterke henneplucht waarneembaar was tussen de percelen [straatnaam] [huisnummer A] en [huisnummer B]. Bij een ingesteld onderzoek is gebleken dat vanuit de schuur van [geïntimeerde] een henneplucht kon worden waargenomen.
4.1.4. De politie trof daarop in de schuur een in werking zijnde hennepkwekerij aan van ongeveer 4 m2 met 16 hennepplanten. De hennepkwekerij bestond uit een groepenkast met schakelbord, twee transformatoren en condensatoren, twee assimilatielampen van elk 600 Watt, een hygrometer, een koolstoffilter, een luchtfilter en ventilatieapparatuur. Verder trof de politie aan resten van hennepplanten en henneptoppen in twee schoenendozen en in een potje.
4.2. Bij brief van 25 mei 2011 heeft Wocom [geïntimeerde] de mogelijkheid geboden tot vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan voordat Wocom een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zou starten. [geïntimeerde] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
4.3. Wocom heeft vervolgens [geïntimeerde] in rechte betrokken en ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en een veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde en in de proceskosten gevorderd. Wocom heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] door de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de schuur van het gehuurde te kort is geschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en dat deze tekortkoming ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt.
[geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd.
4.4. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Wocom afgewezen en Wocom veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] weliswaar toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Wocom, maar dat deze tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, niet de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. De kantonrechter heeft overwogen dat in het onderhavige geval in redelijkheid niet kan worden gesproken over bedrijfsmatige kweek van hennep en dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] uit de opbrengst van de geteelde hennep winst heeft getrokken. Voorts is volgens de kantonrechter niet gebleken dat de benodigde elektriciteit door diefstal of kunstgrepen is verkregen en dat sprake is geweest van gevaarzetting voor de woonomgeving. Tot slot heeft [geïntimeerde] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de hennep in de bij haar woning behorende schuur voor eigen gebruik heeft gekweekt, ook al gaat het om meer dan vijf planten, aldus de kantonrechter.
4.5. Wocom heeft 2 grieven opgeworpen. In de eerste grief stelt Wocom onder meer dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat in het onderhavige geval bij een teelt van zestien hennepplanten geen sprake is geweest van bedrijfsmatige hennepteelt, maar uitsluitend kweek voor eigen gebruik. Volgens Wocom is de kantonrechter er ten onrechte aan voorbij gegaan dat [geïntimeerde] op grond van artikel 6.7 AHV niet is toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Bij teelt van meer dan vijf plantjes, zoals hier het geval is, is volgens de Opiumwet sprake van beroeps- of bedrijfsmatige teelt, wat strafbaar is. Reeds hierdoor is er al sprake van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van één van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus Wocom.
Wocom is voorts van mening dat [geïntimeerde] door de aanwezigheid van zestien hennepplanten in de schuur van het gehuurde ook in strijd heeft gehandeld met de verplichting van haar om zich als een goed huurder te gedragen (art 7:214 BW en artikel 6.3 AHV). Het belang dat Wocom heeft bij strikte handhaving van het door haar gevoerde beleid ten aanzien van het weren van hennepkwekerijen in haar woningbezit is groot, niet alleen in verband met het commerciële en strafbare karakter van de hennepkwekerij en het voorkomen van precedentwerking maar ook vanwege de daaraan in de regel verbonden gevaarzetting en overlast voor omwonenden in de vorm van verloedering van de wijk en daardoor verminderde verhuurbaarheid van de (omliggende) woningen. Volgens Wocom zijn haar belangen meer zwaarwegend dan de persoonlijke belangen van [geïntimeerde].
De tweede grief houdt in dat de kantonrechter Wocom ten onrechte als de in het ongelijk gestelde partij heeft veroordeeld in de proceskosten.
4.6. [geïntimeerde] heeft de grieven van Wocom gemotiveerd bestreden. Zij stelt onder meer dat ontbinding van de huurovereenkomst bij een hennepkwekerij met een omvang van zestien planten, waarvan is aangetoond dat die voor eigen gebruik is en er geen sprake is geweest van enige gevaarzetting voor de omwonenden, een buitenproportionele sanctie is. Volgens haar is de tekortkoming te gering van betekenis om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen en is er dus voldaan aan de zogenaamde ‘tenzij-clausule’. Ontbinding en ontruiming zouden in dit geval voorts leiden tot een noodtoestand zodat de ontbinding en ontruiming ook op grond van de redelijkheid en billijkheid achterwege zouden moeten blijven.
4.7.1. Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Naar het oordeel van het hof levert het kweken van zestien hennepplanten in de bij het gehuurde behorende schuur aan de zijde van [geïntimeerde] een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst.
Dat Wocom de kweek van zestien hennepplanten in de schuur van het gehuurde niet zou tolereren, moet aan [geïntimeerde] duidelijk zijn geweest op grond van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Op grond van artikel 6.7 AHV is het immers uitdrukkelijk verboden in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. [geïntimeerde] heeft ook verklaard dat zij wist dat het kweken van zestien hennepplanten strafbaar was.
4.7.2. De stelling van [geïntimeerde] dat nimmer sprake was van gevaarzetting kan haar niet baten. Om te kunnen spreken van strijd met de zorgplicht van de huurder is het niet noodzakelijk dat de hennepkwekerij daadwerkelijk heeft geleid tot schade, gevaar of overlast. Voldoende is dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de schuur van het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat Wocom of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Dat is hier het geval.
4.7.3. Naar het oordeel van het hof levert het voorgaande een tekortkoming van [geïntimeerde] op in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen die niet zodanig gering is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. De stelling van [geïntimeerde] dat zij de hennepopbrengst van de zestien planten geheel nodig had voor eigen gebruik – wat daar ook van zij – voert niet tot een ander oordeel. Wocom hoeft een hennepkwekerij van deze aard niet te dulden in haar huurwoningen, ook niet indien een huurder de opbrengst geheel voor eigen gebruik zou aanwenden.
4.8.1. Vervolgens dient de tekortkoming van [geïntimeerde] te worden afgezet tegen haar (woon)belang. [geïntimeerde] heeft in dit kader aangevoerd dat zij sinds de inval door de politie alle begeleiding die zij kon krijgen heeft aanvaard en dat voor de behandeling een thuishaven nodig is. Uit een rapportage van GGZ van 8 augustus 2011 blijkt dat er in het geval van [geïntimeerde] sprake is van aanpassingsstoornis met angstige en depressieve kenmerken, wat de kans op wanhoopsdaden vergroot. Bij verlies van de woonruimte valt volgens [geïntimeerde] niet uit te sluiten dat zij daadwerkelijk een wanhoopsdaad begaat. Daarnaast heeft [geïntimeerde] een WAO-uitkering, zodat zij alleen in aanmerking komt voor sociale huurwoningen. Op grond van een aanpassing in het beleid van de woningbouwcorporaties in [woonplaats] zal er een blokkade van één jaar gelden voor een huurder die vanwege hennep uit de woning is geplaatst. [geïntimeerde] kan zich dan ook niet bij andere woningbouwcorporaties in schrijven, aldus [geïntimeerde].
4.8.2. Naar het oordeel van het hof volgt uit genoemde rapportage van GGZ en ook uit de overige door [geïntimeerde] in het geding gebrachte producties, waaronder de brieven van de Gaya geneeskundige, niet, althans onvoldoende dat er een noodtoestand zal ontstaan, indien [geïntimeerde] het gehuurde dient te ontruimen en te verlaten. Immers, niet is komen vast te staan dat de psychische dan wel lichamelijke problematiek van [geïntimeerde] meebrengt dat zij specifiek in het gehuurde moet blijven en gesteld, noch gebleken is dat vervangende woonruimte of opvang voor [geïntimeerde] op geen enkele wijze beschikbaar is. Het hof is dan ook van oordeel dat aan hetgeen door [geïntimeerde] is aangevoerd onvoldoende gewicht toekomt om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen tegen te houden.
De gerechtvaardigheid van de blokkade van de inschrijvingstermijn van één jaar is in hoger beroep niet aan de orde. Het is aan Wocom, en andere woningbouwverenigingen, om te bezien of de psychische toestand van [geïntimeerde] en het door haar ingeslagen verbetertraject reden zijn om deze termijn te bekorten en haar – zonodig – aanstonds, dus aansluitend op de ontruiming, elders woonruimte te bieden.
4.9. Uit het bovenstaande volgt dat grief 1 van Wocom slaagt. Het slagen van de grief brengt mee dat het hof de in eerste aanleg verworpen en/of niet behandelde verweren die in hoger beroep niet zijn prijsgegeven, opnieuw dient te beoordelen.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gesteld dat, indien geconcludeerd wordt tot een tekortkoming, aan haar een “terme de grace” geboden dient te worden. Tevens heeft zij gesteld zij dat, indien de vordering wordt toegewezen, deze niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard.
4.10. Voor respijt in de vorm van een terme de grace vindt het hof, gelet op de ernst van de tekortkoming, geen aanleiding, nog daargelaten of zodanige terme de grace kan voorzien in de ontstane situatie nu geen sprake is van een ‘alsnog’ aan zijn verplichtingen te voldoen als bedoeld in artikel 7:280 BW.
4.11. Voor wat betreft het verweer van [geïntimeerde] tegen het toewijzen van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad overweegt het hof dat bij de beoordeling van een dergelijke vordering de belangen van partijen moeten worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van Wocom zwaarder weegt dan dat van [geïntimeerde] bij behoud van de bestaande toestand totdat de rechterlijke uitspraak onherroepelijk is geworden.
Het hof is met Wocom van oordeel dat het belang dat Wocom heeft bij strikte handhaving van het door haar gevoerde beleid ten aanzien van het weren van hennepkwekerijen in haar woningbezit groot is, niet alleen in verband met het commerciële en strafbare karakter van hennepkweek en het voorkomen van precedentwerking maar ook vanwege de daaraan in de regel verbonden gevaarzetting en overlast voor omwonenden in de vorm van verloedering van de wijk en daardoor verminderde verhuurbaarheid van de (omliggende) woningen. Dit belang is meer zwaarwegend dan de persoonlijke belangen van [geïntimeerde].
Het hof zal de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad dan ook toewijzen.
4.12. [geïntimeerde] biedt vervolgens nog bewijs aan van haar stellingen. Aan bewijslevering wordt echter niet toegekomen, omdat geen feiten te bewijzen zijn aangeboden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
4.13. Op grond van het vorenstaande is het hof van oordeel dat de vorderingen van Wocom alsnog kunnen worden toegewezen, met dien verstande dat het hof de ontruimingstermijn, gelet op de rapportage van GGZ, zal vaststellen op drie maanden na de dag van betekening van dit arrest.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie kan niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van de Politiewet de hulp van de politie kan inroepen.
4.14. De tweede grief van Wocom, die betrekking heeft op de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, slaagt eveneens. De kantonrechter heeft Wocom naar het oordeel van het hof ten onrechte in het ongelijk gesteld en dus ten onrechte in de proceskosten veroordeeld.
4.15. Uit het bovenstaande volgt dat het bestreden vonnis dient te worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en, opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer B] te [woonplaats];
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest voornoemde woning te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich daar bevinden en de woning met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wocom te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties en begroot deze aan de zijde van Wocom in eerste aanleg op € 182,31 voor verschotten en € 400,00 salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 742,17 voor verschotten en op € 894,00 aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 juli 2012.