Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.094.826
arrest van de zevende kamer van 20 maart 2012
in de zaak van
1. CONCARIS ZAANDAM B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. NORTHERN & CENTRAL INTERNATIONAL B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellanten,
advocaat: mr. M.A.J. Kemps,
tegen:
[X.], h.o.d.n. LE PAPILLON,
zaakdoende te [zaaksplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. T. de Mos,
op het bij exploot van dagvaarding van 23 september 2011 ingeleide hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch gewezen vonnis in kort geding van 22 september 2011 tussen appellanten - Concaris en NCI - als eiseressen en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer/rolnummer 235196/KG ZA 11-591)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Concaris en NCI zijn tijdig van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij appeldagvaarding hebben zij onder overlegging van acht producties vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van hun vorderingen.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
2.3 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de appeldagvaarding.
4. De beoordeling
4.1 De vaststelling van de feiten door de voorzieningenrechter in het vonnis waarvan beroep onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.
4.2 Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.
a) Concaris en NCI zijn eigenaren van het bedrijfsverzamelgebouw, genaamd European Business Center, aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats], waarbij Concaris wordt aangeduid als economisch eigenaar. Het gebouw is onderverdeeld in units die aan verschillende partijen worden verhuurd.
b) NCI heeft bij schriftelijke huurovereenkomst unit 048 verhuurd aan Optic Investments BV (verder: Optic), ingaande 1 januari 2006 voor een periode van vijf jaar, derhalve eindigend op 31 december 2010. Bij gebreke van opzegging wordt deze termijn met vijf jaar verlengd, tot en met 31 december 2015 (artikel 3 huurovereenkomst).
c) In de unit is vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de lunchroom Le Papillon, eenmanszaak van [geïntimeerde], gevestigd, op basis van een mondelinge onderhuurovereenkomst tussen Optic en [geïntimeerde].
d) Bij brief van 20 december 2009 heeft Optic NCI verzocht om indeplaatststelling van [geïntimeerde] in de huurovereenkomst, met de mededeling dat de vennootschap wegens emigratie geliquideerd zou worden. Naar aanleiding van dit verzoek is tussen NCI en [geïntimeerde] correspondentie ontstaan. Dit heeft niet geleid tot indeplaatsstelling van [geïntimeerde].
e) Op 6 juli 2010 is in het handelsregister geregistreerd dat de onderneming van Optic per 30 juni 2010 is opgeheven en dat de ontbonden rechtspersoon is opgehouden te bestaan omdat geen bekende baten meer aanwezig zijn met ingang van die datum. Bij brief van 24 december 2010 heeft NCI aan [geïntimeerde] laten weten hiervan op de hoogte te zijn geraakt, dat Optic geen rechten meer kan ontlenen aan de huurovereenkomst en dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, zodat zij dit dient te verlaten. NCI biedt in deze brief [geïntimeerde] verder de gelegenheid om tegen betaling van een gebruiksvergoeding overeenkomstig de verschuldigde huur tot 1 april 2011 in de unit te blijven en oppert de mogelijkheid van een nieuw huurcontract.
f) Naar aanleiding hiervan is tussen partijen correspondentie en overleg gevoerd, dat evenwel niet heeft geleid tot een nieuwe, rechtstreekse huurovereenkomst tussen NCI en [geïntimeerde]. Ook na 1 april 2011 is [geïntimeerde] de lunchroom in unit 048 blijven exploiteren.
g) Bij brief van 25 juli 2011 heeft NCI aan [geïntimeerde] laten weten dat zij een andere huurder voor de unit heeft geselecteerd en [geïntimeerde] verzocht unit 048 per 1 oktober 2011 te ontruimen. [geïntimeerde] heeft dit geweigerd op de grond dat zij naar haar mening niet zonder recht of titel in de unit verblijft.
4.3 In dit kort geding stellen Concaris en NCI (primair) dat de huurovereenkomst met Optic is geëindigd en dat daardoor ook de onderhuurovereenkomst met [geïntimeerde] is geëindigd, zodat zij de unit dient te verlaten. Zij vorderen, kort gezegd, veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van unit 048 op verbeurte van een dwangsom. [geïntimeerde] heeft deze vordering gemotiveerd bestreden. De voorzieningenrechter heeft de vordering bij het vonnis waarvan beroep afgewezen. De voorzieningenrechter heeft hiertoe overwogen dat vooralsnog onvoldoende aannemelijk is geworden dat de huurovereenkomst tussen NCI en Optic rechtsgeldig is beëindigd en dat de omstandigheid dat Optic als rechtspersoon is ontbonden niet zonder meer meebrengt dat daardoor de huurovereenkomst is ontbonden of dat Optic van haar verplichtingen daaruit is ontslagen. Van ontbinding met wederzijds goedvinden is naar het oordeel van de voorzieningenrechter evenmin sprake (r.o. 4.3). Tegen deze oordelen richten zich de vier grieven van Concaris en NCI. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.4 Allereerst is de vraag aan de orde of de huurovereenkomst tussen NCI en Optic met wederzijds goedvinden is geëindigd. Met de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat dit niet aannemelijk is geworden. Wat het optreden van Optic in deze aangelegenheid aangaat, zijn er maar twee omstandigheden naar voren gekomen: het verzoek van Optic tot indeplaatsstelling van [geïntimeerde] en de inschrijving van de ontbinding [geïntimeerde]nootschap. De eerste omstandigheid wijst niet op een ontbinding van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden, maar juist op een voortzetting van die huurovereenkomst, zij het met een andere huurder. Uit de inschrijving van de ontbinding [geïntimeerde]nootschap kan niet worden afgeleid dat Optic zich tegenover NCI heeft uitgesproken over het al dan niet voortduren van de huurovereenkomst of dat Optic ervan blijk heeft gegeven dat zij de huurrelatie met NCI niet wenste voort te zetten.
4.5 Van een opzegging van de huurovereenkomst of een vordering tot ontbinding ervan is niets gebleken, zodat ook geen sprake is van een beëindiging van de huurovereenkomst op een van deze gronden.
4.6 Volgens Concaris en NCI blijkt uit het handelsregister dat ten aanzien van Optic zich de situatie voordoet als bedoeld in artikel 2:19 lid 4 BW, te weten dat de rechtspersoon ophoudt te bestaan indien deze op het moment van zijn ontbinding geen baten meer heeft. Op zich is het juist dat dit in het handelsregister is geregistreerd, maar dat wil nog niet zeggen dat deze registratie juist is. [geïntimeerde] heeft er in punt 4.7 van haar memorie van antwoord terecht op gewezen dat in dit geval sprake is van een bate, namelijk de huurovereenkomst. Daardoor kan in ieder geval op dit moment niet staande worden gehouden dat heropening van de vereffening op de voet van artikel 2:23c BW uitgesloten is. Dit betekent dat niet als vaststaand kan worden aangenomen, anders dan Concaris en NCI menen, dat Optic in de onderhavige aangelegenheid volledig uit beeld is geraakt en met haar de huurovereenkomst met NCI.
4.7 Uitgaande van de - voorshands door het hof verworpen - beëindiging van de huurovereenkomst tussen NCI en Optic hebben Concaris en NCI gesteld dat daardoor ook de onderhuurovereenkomst tussen Optic en [geïntimeerde] is geëindigd. Naar het voorlopig oordeel van het hof is ook dat standpunt niet houdbaar. Artikel 7:306 lid 1 BW, dat hier van belang is, bepaalt dat een onderhuurovereenkomst van een bedrijfsruimte eindigt als de hoofdhuur eindigt door toewijzing van een beëindigingvordering door de verhuurder. Die situatie doet zich hier evenwel niet voor, terwijl deze bepaling niet van toepassing is wanneer de hoofdhuur op andere wijze eindigt. Concaris en NCI hebben in dit verband aangevoerd dat het aannemelijk is dat de kantonrechter desgevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst tussen NCI en Optic zou uitspreken. [geïntimeerde] heeft dit betwist. Van een dergelijke vordering is tot dusver kennelijk geen sprake geweest en daarvan kan volgens Concaris en NCI nu ook geen sprake meer zijn, gelet op de ontbinding van Optic. Bij deze stand van zaken is in het kader van dit kort geding niet vast te stellen wat de uitkomst van het instellen van een beëindigingvordering tegen Optic zou zijn, zodat het hof vooralsnog aan de stelling van Concaris en NCI over het resultaat daarvan voorbijgaat.
4.8 Voorshands moet worden aangenomen dat de huurovereenkomst tussen NCI en Optic niet per 30 juni 2010 (of 7 juli 2010) en evenmin per 31 december 2010 als beëindigd beschouwd kan worden, zodat deze tot en met 31 december 2015 is verlengd, terwijl hetzelfde heeft te gelden voor de onderhuurovereenkomst tussen Optic en [geïntimeerde]. Dit betekent dat niet gezegd kan worden dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in unit 048 verblijft. Daarmee is de grondslag aan de vordering van Concaris en NCI in dit kort geding komen te ontvallen zodat deze afgewezen moet worden.
4.9 Het hof komt hiermee tot dezelfde slotsom als de voorzieningenrechter zodat de grieven worden verworpen en het vonnis waarvan beroep wordt bekrachtigd, met hoofdelijke veroordeling van Concaris en NCI als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Concaris en NCI hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 284 aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 maart 2012.