ECLI:NL:GHSHE:2012:BV7721

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.089.173

arrest van de zevende kamer van 28 februari 2012

in de zaak van

[X.],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. M.J.M. Strijbosch,

tegen:

STICHTING TRUDO,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Trudo,

advocaat: mr. W.J. Aardema,

op het bij exploot van dagvaarding van 7 juni 2011 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, van 26 mei 2011 zoals hersteld bij vonnis van 15 juni 2011, gewezen tussen Trudo als eiseres en [appellant] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 696985, rolnr. 10-6328)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 30 september 2010.

2. Het geding in hoger beroep

2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] negen grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Trudo.

2.2. Bij memorie van antwoord heeft Trudo de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.

2.3. De partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a) Bij schriftelijke huurovereenkomst van 8 januari 1998 heeft Trudo aan [appellant] de woning gelegen aan het [huuradres] te [plaatsnaam] verhuurd.

b) Artikel 6.1 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. Met name is het de huurder derhalve verboden aan het gehuurde enige bedrijfsmatige bestemming te geven.

Artikel 6.4 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Huurder mag niet zonder voorafgaande toestemming van verhuurster het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden.”

c) Bij brief van 17 september 1998 heeft Trudo aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

“Op 8 september 1998 heeft (…) relatiebeheerder van TRUDO, samen met (…) netwerker van de Politie (…) een bezoek gebracht aan de door u gehuurde woning, [hhuadres], alhier. Tijdens het gesprek, dat de heren (…) hadden met de bewoners, twee mannen uit Jordanië, is gebleken dat zij genoemde woning van u huren en dat u slechts éénmaal in de maand de woning bezoekt.

Conform de met u gesloten huurovereenkomst mag u niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming de gehele woning of een gedeelte daarvan verhuren of in gebruik geven aan derden. TRUDO is niet bereid de hierboven aangegeven situatie te accepteren. (…).

[appellant] heeft na ontvangst van deze brief het gebruik van de huurwoning door de in de brief genoemde personen laten beëindigen.

d) Bij brief van 15 maart 2006 heeft Trudo aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

“Wij hebben geconstateerd dat er meerdere mensen bij u in de woning aan het [huuradres] wonen. Conform de met u gesloten huurovereenkomst mag u niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming een gedeelte van de door u gehuurde woning verhuren of in gebruik geven aan derden.

Wij verzoeken u dringend met onmiddellijke ingang bovenstaande situatie te beëindigen en ons hiervan per omgaande schriftelijk in kennis te stellen. Indien u aan dit verzoek geen gehoor geeft, zij wij genoodzaakt juridische stappen te nemen.”

[appellant] heeft na ontvangst van deze brief het gebruik van de huurwoning door de in de brief bedoelde personen laten beëindigen.

e) Tijdens een buurtcontrole op 2 februari 2010 hebben medewerkers van Trudo een auto met een Hongaars kenteken geparkeerd zien staan voor de door [appellant] gehuurde woning.

f) Naar aanleiding daarvan hebben medewerkers van Trudo op 25 februari 2010 een bezoek gebracht aan het gehuurde. Zij hebben daar drie mannen van Hongaarse afkomst aangetroffen. [appellant] was niet aanwezig.

g) Trudo heeft zich vervolgens gewend tot het Bestuurlijk Interventieteam Eindhoven (hierna: BITE). BITE heeft op de avond van 24 maart 2010 een onderzoek ingesteld en vastgesteld dat er op dat moment twee mannen en een vrouw, allen van Hongaarse afkomst, in de woning verbleven. [appellant] was ook toen niet aanwezig in de woning.

4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde Trudo in eerste aanleg, na haar eis bij de comparitie van partijen te hebben verminderd, kort gezegd:

1) ontbinding van de huurovereenkomst;

2) veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;

3) veroordeling van [appellant] tot betaling aan Trudo van een vergoeding gelijk aan de laatst geldende huur per maand, voor elke maand gelegen tussen de dag van de ontbinding en de dag van de ontruiming;

4) veroordeling van [appellant] tot betaling van € 3.750,-- aan schadevergoeding wegens onrechtmatige onderverhuur, berekend over de maanden januari tot en met maart 2010;

5) veroordeling van [appellant] tot betaling van een schadevergoeding van € 1.250,-- per maand vanaf 1 juni 2010 tot aan de dag van de ontruiming;

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

4.2.2. Aan deze vordering heeft Trudo, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellant] is in de nakoming van de huurovereenkomst ernstig tekort geschoten door in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde bij herhaling aan derden onder te verhuren althans aan derden in gebruik te geven. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

Daarnaast heeft Trudo recht op schadevergoeding. Deze schadevergoeding kan gesteld worden op het bedrag dat [appellant] over de maanden januari tot en met maart 2010 aan onderhuur heeft ontvangen, zijnde € 3.750,-- (vijf huurders die elk € 250,-- per maand betaalden geeft € 1.250,-- per maand).

4.2.3. [appellant] heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

4.3.1. In het tussenvonnis van 30 september 2010 heeft de kantonrechter Trudo in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat [appellant] in de periode van maart 2009 tot en met maart 2010 zijn woning in gebruik heeft gegeven of heeft verhuurd aan derden, en dat [appellant] in de periode januari tot en met maart 2010 zijn woning heeft onderverhuurd aan vijf personen die ieder het bedrag van € 250,-- per maand aan hem hebben betaald.

4.3.2. In het eindvonnis van 26 mei 2011 heeft de kantonrechter bewezen geacht:

- dat [appellant] in de periode vanaf 15 januari 2010 tot en met eind maart 2010 zijn woning onder heeft verhuurd aan drie Hongaarse mannen tegen betaling van € 250,-- per persoon per maand;

- dat [appellant] in de periode van januari tot en met maart 2010 ook andere uit Hongarije afkomstige mensen in zijn woning heeft laten wonen waarbij de tegenprestatie bestond uit het verrichten van diensten door deze mensen.

De kantonrechter heeft de waarde van deze diensten gesteld op € 500,-- per maand.

De kantonrechter heeft voorts geoordeeld:

- dat de bewezen geachte feiten een tekortkoming van [appellant] opleveren in de nakoming van de huurovereenkomst en dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt;

- dat de door Trudo geleden schade begroot kan worden op € 1.250,-- per maand over de maanden januari tot en met maart 2010.

Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter, kort gezegd:

1) de huuroveenkomst ontbonden;

2) [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde;

3) [appellant] veroordeeld om aan Trudo € 284,09 te betalen voor elke maand of deel van een maand dat [appellant] vanaf 1 juni 2011 het gehuurde niet heeft ontruimd en verlaten;

4) [appellant] veroordeeld om aan Trudo een schadevergoeding van € 3.750,-- te betalen;

5) het meer of anders gevorderde afgewezen.

4.3.3. Bij het herstelvonnis van 15 juni 2011 heeft de kantonrechter het vonnis van 26 mei 2011 in die zin verbeterd dat [appellant] – zoals in de overwegingen van het vonnis van 26 mei 2011 al aangekondigd maar abusievelijk niet in het dictum van dat vonnis opgenomen – tevens is veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg.

4.4.1. Het hof zal eerst de grieven 2, 3 en 4 gezamenlijk behandelen.

Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in het eindvonnis dat Trudo erin is geslaagd om te bewijzen dat [appellant] de woning heeft verhuurd in de periode van 15 januari 2010 tot en met eind maart 2010 (het hof leest dit als: gedurende de periode van 15 januari 2010 tot en met eind maart 2010) aan drie Hongaarse mannen voor € 250,-- per persoon per maand. Door de grieven wordt aan het hof de vraag voorgelegd of het hof dit bewijs eveneens geleverd acht. Het hof komt tot de navolgende bevindingen.

4.4.2. Trudo heeft ter levering van het haar bij tussenvonnis opgedragen bewijs de navolgende getuigen laten horen:

- [getuige sub 1.], medewerkster klanten bij Trudo;

- [getuige sub 2.], medewerkster klanten bij Trudo;

- [getuige sub 3.], taxichauffeur.

In contra-enquête heeft [appellant] zelf een verklaring afgelegd en heeft hij zijn zoon (hierna: [Y.] junior) als getuige laten horen.

4.4.3. De verklaringen van [getuige sub 1.] en [getuige sub 2.] komen, mede gelet op eerder in het geding gebrachte schriftelijke verklaring van [getuige sub 1.] (productie 6 van Trudo in eerste aanleg), kort samengevat op het volgende neer.

[getuige sub 1.] en [getuige sub 2.] hebben op 25 februari 2010 een bezoek gebracht aan de woning. Daar waren op dat moment drie Hongaarse mannen aanwezig. Deze mannen verklaarden dat zij vanaf 15 januari 2010 in de woning verbleven en dat zij daarvoor ieder een huur van € 250,-- per maand aan [appellant] moesten betalen. [getuige sub 1.] en [getuige sub 2.] hebben toen aan deze mannen gevraagd om daarover een verklaring op papier te zetten. De mannen hebben toen elk op papier gezet: hun naam, geboortedatum, datum met ingang waarvan zij in de woning verbleven en de huurprijs van € 250,-- per maand, gevolgd door hun handtekening (de betreffende verklaringen zijn door Trudo als productie 7 in eerste aanleg in het geding gebracht).

4.4.4. [appellant] heeft als getuige verklaard dat hij in de periode van 15 januari 2010 tot maart 2010 een Hongaars echtpaar in zijn woning heeft laten wonen. Dit echtpaar zou het huis opknappen en bestrating leggen in de achtertuin en in ruil daarvoor gratis mogen wonen. [appellant] heeft verklaard dat hij nimmer huurbetalingen heeft ontvangen.

De zoon van [appellant] heeft onder meer verklaard dat hij van december 2009 tot januari 2010 in Turkije is geweest en dat hij in maart 2010 weer naar Turkije is gegaan. In de tussentijd heeft de zoon niet in de woning van zijn vader gewoond omdat er herrie was door het opknapwerk vanwege de werkzaamheden in de woning.

4.4.5. Het hof heeft geen aanleiding om de verklaringen van [getuige sub 1.] en [getuige sub 2.] ongeloofwaardig te achten. Het hof acht op grond van deze verklaringen – evenals de kantonrechter – bewezen dat de drie Hongaarse mannen gedurende de periode van 15 januari 2010 tot eind februari 2010 in de woning hebben gewoond waartegenover zij aan [appellant] een huur verschuldigd waren van € 250,-- per maand. [appellant] heeft weliswaar betwist betalingen te hebben ontvangen maar deze verklaring staat geheel op zichzelf en wordt niet ondersteund door enig ander bewijsmateriaal, terwijl de verklaring bovendien met behoedzaamheid moet worden gehanteerd nu [appellant] een eigen belang heeft bij het ontkennen van de ontvangst van betalingen.

4.4.6. [appellant] heeft in hoger beroep in algemene bewoordingen een bewijsaanbod gedaan. Het hof gaat niet in op dat aanbod omdat in eerste aanleg reeds een enquête en een contra-enquête hebben plaatsgevonden en [appellant] niet duidelijk heeft gemaakt:

- dat hij nog andere getuigen zou willen laten horen dan in eerste aanleg;

- wat de reeds gehoorde getuigen nog meer of anders zouden kunnen verklaren dan zij reeds hebben gedaan.

4.4.7. Dat de drie in r.o. 4.4.5 genoemde mannen ook in maart 2010 nog in de woning hebben verbleven acht het hof, anders dan de kantonrechter, niet bewezen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [getuige sub 1.] en [getuige sub 2.] op 25 februari 2010 tegen de mannen hebben gezegd dat zij daar niet konden blijven wonen en dat deze drie mannen niet zijn aangetroffen ten tijde van het onderzoek dat BITE op 24 maart 2010 instelde in de woning. Uit het verslagje van BITE van het onderzoek van 24 maart 2010 blijkt weliswaar dat ook toen drie mensen van Hongaarse afkomst zijn aangetroffen, maar dat betrof andere personen dan de op 25 februari 2010 aangetroffen personen.

4.4.7. Het voorgaande brengt mee dat de grieven 2, 3 en 4 ten dele terecht zijn voorgedragen en ten dele falen.

4.5.1. Grief 5 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de waarde van de tegenprestatie die de door BITE op 24 maart 2010 in de woning aangetroffen personen in ruil voor hun verblijf voor [appellant] hebben verricht, gesteld kan worden op € 500,-- per maand.

In de toelichting op de grief voert [appellant] echter geen bezwaar aan tegen de begroting van de waarde van die diensten op € 500,-- per maand, maar stelt hij dat onbegrijpelijk is hoe de kantonrechter is gekomen tot het oordeel dat [appellant] tegenover het beschikbaar stellen van zijn woning in de periode van 15 januari 2010 tot en met eind maart 2010 een tegenprestatie ter waarde van € 3.750,-- heeft ontvangen.

4.5.2. Naar het oordeel van het hof blijkt uit het vonnis duidelijk hoe de kantonrechter tot het bedrag van € 3.750,-- is gekomen. De kantonrechter is er vanuit gegaan dat [appellant] gedurende de periode van 15 januari 2010 tot en met eind maart 2010, derhalve afgerond drie maanden, per maand heeft ontvangen:

- drie maal € 250,-- (van de op 25 februari 2010 aangetroffen Hongaren), én:

- diensten met een waarde van € 500,-- (van de op 24 maart aangetroffen personen);

derhalve in totaal € 1.250,-- per maand, dus € 3.750,-- over de periode van drie maanden.

4.5.3. Nu [appellant] de begroting van de diensten op € 500,-- per maand niet heeft betwist, zal het hof van datzelfde bedrag uitgaan. Mede gelet op het feit dat [appellant] als getuige heeft verklaard dat de diensten bestonden uit het leggen van bestrating in de achtertuin en uit het opknappen van het huis (en eerder in de procedure heeft gesproken over schilderwerk (zie overweging 4 van het tussenvonnis), acht het hof het bedrag ook niet te hoog.

4.5.4. Het hof begrijpt uit de toelichting op grief 5 dat die grief met name gericht is tegen de begroting van het door [appellant] ontvangen voordeel op € 3.750,--. In zoverre is de grief terecht voorgedragen. Het hof heeft hiervoor in rechtsoverweging 4.4.7 immers geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat de op 25 februari 2010 aangetroffen drie personen in maart 2010 nog tegen betaling gebruik hebben gemaakt van de woning. Het hof acht daarom, anders dan de kantonrechter, niet bewezen dat [appellant] over de maand maart nog drie keer € 250,-- is € 750,-- van deze personen heeft ontvangen.

Dat de drie (andere) personen die op 24 maart 2011 door BITE in de woning zijn aangetroffen, daar ook op 15 januari 2011 al verbleven, acht het hof wel bewezen nu [appellant] dat zelf als getuige niet gemotiveerd heeft ontkend.

Dit voert tot de slotsom dat het door [appellant] ontvangen voordeel niet moet worden begroot op € 3.750,-- maar op € 3.000,--. Dit bedrag bestaat uit € 1.500,-- van de op 25 februari 2010 aangetroffen drie personen (€ 250,-- per maand per persoon over januari en februari 2010) en € 1.500,-- voor de door de op 24 maart 2010 aangetroffen personen geleverde diensten (€ 500,-- per maand gedurende januari, februari en maart 2010).

Grief 5 slaagt dus voor een gering deel.

4.6.1. De grieven 6 en 8 zijn gericht tegen de toewijzing van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming door de kantonrechter. Deze grieven falen. Het onderverhuren van de woning aan derden zonder voorafgaande toestemming van Trudo is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, nu dit in strijd is met de bepalingen van de huurovereenkomst en Trudo er een gerechtvaardigd belang bij heeft om zelf te bepalen welke personen van haar huurwoningen gebruik maken. Van een tekortkoming zou overigens ook reeds sprake zijn geweest indien [appellant] de woning aan de genoemde derden in gebruik zou hebben gegeven zonder daar een tegenprestatie voor te ontvangen. Op grond van het beschikbare bewijsmateriaal acht het hof bewezen dat [appellant] zelf in de betreffende maanden niet of nauwelijks in zijn woning heeft verbleven. Van een toelaatbare logeerpartij kan bij deze stand van zaken volstrekt niet meer worden gesproken.

4.6.2. Aan de ernst van de tekortkoming draagt bij dat [appellant] al tweemaal eerder schriftelijk gewaarschuwd was ter zake soortgelijke tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof acht de tekortkoming niet zodanig gering dat ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:265 BW niet gerechtvaardigd zou zijn.

Er is ook niet gebleken van bijzondere belangen aan de zijde van [appellant] die aan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in de weg staan. Het hof is daarom van oordeel dat de kantonrechter de vorderingen tot ontbinding en ontruiming in het beroepen eindvonnis terecht heeft toegewezen.

4.7. Grief 1 is gericht tegen het feit dat de kantonrechter slechts een deel van het in het tussenvonnis aan Trudo opgedragen bewijs geleverd heeft geacht en desondanks de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft toegewezen. Deze grief faalt. Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming die is komen vast te staan, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Dat verdergaande tekortkomingen (het in gebruik geven van de woning aan derden gedurende een andere langere periode) niet zijn komen vast te staan, doet daar niet aan af.

4.8.1. Door middel van grief 7 voert [appellant] aan dat de kantonrechter de schadevergoeding die [appellant] aan Trudo moet betalen, heeft begroot op € 3.750,--.

4.8.2. Het hof stelt voorop dat de kantonrechter klaarblijkelijk tot deze begroting is gekomen door de schade van Trudo met toepassing van artikel 6:104 BW te begroten op het bedrag van de door [appellant] door het beschikbaar stellen van zijn woning ontvangen voordeel. Tegen deze systematiek heeft [appellant] in de toelichting op grief 7 geen bezwaar gemaakt, zodat deze systematiek ook voor het hof tot uitgangspunt dient.

4.8.3. In de toelichting op grief 7 voert [appellant] onder verwijzing naar zijn eerdere grieven met name aan dat er geen bewijs is dat de drie Hongaarse mensen die op 25 februari 2010 zijn aangetroffen, ná die datum nog huurbetalingen aan [appellant] hebben verricht.

De grief is in zoverre gegrond. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.5.4 is overwogen. Dit brengt mee dat het door [appellant] aan Trudo te vergoeden bedrag niet moet worden gesteld op € 3.750,-- maar op € 3.000,--.

4.9. Ter behandeling resteert nu nog grief 9, gericht tegen de veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg. Deze grief faalt. Gelet op de uitkomst van dit hoger beroep heeft [appellant] te gelden als de in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal het beroepen vonnis daarom bekrachtigen, voor zover [appellant] bij dat vonnis in de kosten van het geding in eerste aanleg is veroordeeld.

4.10. Het bovenstaande brengt mee dat het beroepen vonnis uitsluitend vernietigd moet worden voor zover [appellant] bij dat vonnis is veroordeeld om aan Trudo € 3.750,-- te betalen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, [appellant] veroordelen om aan Trudo € 3.000,-- te betalen. Voor het overige wordt het beroepen vonnis bekrachtigd.

4.11. Het hoger beroep heeft slechts op een ondergeschikt punt doel getroffen. Het hof zal [appellant] daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Deze kostenveroordeling wordt, zoals door Trudo gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, op 26 mei 2011 tussen partijen gewezen vonnis, zoals hersteld bij vonnis van 15 juni 2011, doch uitsluitend voor zover [appellant] bij dat vonnis is veroordeeld om aan Trudo € 3.750,-- te betalen en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt [appellant] om aan Trudo € 3.000,-- te betalen;

- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

bekrachtigt het genoemde vonnis van 26 mei 2011, zoals hersteld bij vonnis van 15 juni 2011, voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Trudo tot op heden begroot op € 1.769,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, I.B.N. Keizer en S. Bochove en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 februari 2012.

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming huurwoning wegens onderverhuur aan derden

Uitspraak