Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.082.943
arrest van de zevende kamer van 24 januari 2012
in de zaak van
1. [Appellant sub 1.],
2. [Appellante sub 2.],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna tezamen aan te duiden als [Appellant] c.s. en afzonderlijk als [Appellant] en [Appellante sub 2.],
advocaat: mr. C.R.N. de Boer,
tegen:
STICHTING WOONPUNT,
gevestigd te [vestigingsplaats] (L),
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Woonpunt,
advocaat: mr. M.P.H. van Wezel,
op het bij exploot van dagvaarding van 2 november 2010 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen vonnis in kort geding van 5 oktober 2010 tussen Woonpunt als eiseres en [Appellant] c.s. als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 388882 CV EXPL 10-3609)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [Appellant] c.s. onder overlegging van het procesdossier van het geding in eerste aanleg en twee aanvullende producties (genummerd 5 en 6) twee grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Woonpunt.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Woonpunt de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.
2.3. De partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) Woonpunt heeft aan [Appellant] c.s. de woning gelegen aan [perceel] te [plaatsnaam] verhuurd.
b) Op 7 juli 2010 heeft de politie in de tuin bij de woning tweeëntwintig hennepplanten aangetroffen.
c) Op 8 juli 2010 heeft de politie in de woning aangetroffen:
- een plastic zak met daarin 200 gram hennep;
- een zak met 30 gram hennep;
- tientallen XTC-tabletten;
- 14 gram amfetamine;
- 22 ampullen elk gevuld met 0,3 gram amfetamine;
- 4 gram cocaïne.
d) Volgens het door de politie opgestelde proces-verbaal heeft [Appellant] op 8 juli 2010 tegenover de politie verklaard dat de hennep van zijn zoon was. De zoon heeft volgens het proces-verbaal tegenover de politie erkend dat de hennep van hem was en verklaard dat hij de hennep aan minderjarigen verkocht. [Appellant] heeft tegenover de politie verklaard dat hij wist dat zijn zoon vanuit de woning softdrugs verkocht aan minderjarigen.
e) Bij besluit van 26 juli 2010 heeft de burgemeester van Maastricht de gehuurde woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet met ingang van 27 juli 2010 gesloten voor de duur van drie maanden.
f) Op 30 juli 2010 heeft een medewerker van Woonpunt telefonisch aan [Appellant] c.s. meegedeeld dat Woonpunt de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt.
g) Bij brief van 6 augustus 2010 heeft de advocaat van Woonpunt aan de advocaat van [Appellant] c.s. de buitengerechtelijke ontbinding van 30 juli 2010 bevestigd en, voor zover vereist, de huurovereenkomst nogmaals buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.
h) [Appellant] c.s. hebben geweigerd de woning te verlaten.
i) Op 9 september 2010 is een neef van [Appellant] c.s. genaamd [neef], door de politie als verdachte gehoord. Hij heeft tegenover de politie over de in de woning van [Appellant] c.s. aangetroffen harddrugs onder meer verklaard dat die harddrugs van hem waren. Voorts heeft hij onder meer verklaard:
“Ik wil dat mijn tante en oom hun huis terug krijgen. Het is mijn schuld dat men de verdovende middelen bij hun vond. Als ik niet was aangehouden had het niet meer in hun woning gelegen.”
j) Bij mondelinge uitspraak van 27 september 2010 heeft de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van de rechtbank Maastricht het besluit van 26 juli 2010 geschorst tot en met zes weken na de datum van de bekendmaking van de beslissing op het door [Appellant] tegen dat besluit ingestelde bezwaar.
4.1.2. Na het beroepen vonnis van 5 oktober 2010 hebben zich voorts nog de volgende feiten voorgedaan:
k) Op 27 oktober 2010 is de gehuurde woning op grond van het beroepen vonnis ontruimd.
l) Bij besluit van 5 november 2010, verzonden op 8 november 2010, heeft de burgemeester het door [Appellant] c.s. tegen het besluit van 26 juli 2010 ingestelde bezwaar ongegrond verklaard en bepaald dat de woning met ingang van 21 december 2010 voor de duur van een maand gesloten zal zijn.
m) [Appellant] c.s. hebben tegen de beslissing op bezwaar op 16 december 2010 beroep ingesteld bij (de sector bestuursrecht van) de rechtbank Maastricht. In het bezwaarschrift staat dat [Appellant] c.s. tijdelijk gehuisvest zijn bij Stichting Impuls te [vestigingsplaats].
4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde Woonpunt in eerste aanleg bij wege van voorlopige voorziening, kort gezegd, veroordeling van de huurders tot ontruiming van de woning.
4.2.2. Aan deze vordering heeft Woonpunt, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
- Primair: Omdat de burgermeester de gehuurde woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet heeft gesloten, was Woonpunt op grond van artikel 7:231 lid 2 BW bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Dit brengt mee dat [Appellant] c.s. zonder recht of titel in de woning verblijven.
- Subsidiair: Voor het geval de bevoegdheid tot ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW niet zou bestaan, moet worden aangenomen dat in een eventuele bodemprocedure een vordering van Woonpunt tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen omdat [Appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten zijn door handel in drugs vanuit de woning toe te staan.
4.2.3. [Appellant] c.s. hebben verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
4.3. In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Woonpunt op de primaire grondslag en op de subsidiaire grondslag toewijsbaar geoordeeld.
Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter [Appellant] c.s. veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die en met al hetgeen dat zich daarin van hun kant bevindt, en om het gehuurde onder afgifte van alle sleutels geheel ter vrije beschikking van Woonpunt te stellen, met veroordeling van [Appellant] c.s. in de proceskosten.
4.4. Door de grieven wordt de vraag aan de orde gesteld of de vordering van Woonpunt in dit kort geding op de door Woonpunt aangevoerde primaire grondslag en subsidiaire grondslag toewijsbaar is. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.
4.5.1. Ten aanzien van de door Woonpunt aangevoerde primaire grondslag overweegt het hof het volgende. Artikel 7:231 lid 2 BW geeft de verhuurder de bevoegdheid een huurovereenkomst door een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk te ontbinden indien het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak over dit artikel volgt dat de verhuurder niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van eventuele door de huurder tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen. Dit kan meebrengen dat de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ook in stand blijven indien het onderliggende bevel tot sluiting in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. Dat is echter een gevolg dat de wetgever kennelijk niet heeft willen uitsluiten (zie in dezelfde zin onder meer gerechtshof Amsterdam 10 januari 2008, LJN: BD1151, gerechtshof ’s Gravenhage 8 december 2009, LJN: BK7116 en kantonrechter Haarlem 25 januari 2011, LJN: BP2232). De (voormalige) huurder zal zich dan in eerste instantie tot de burgemeester moeten wenden omdat het sluitingsbevel, indien het in de bestuursrechtelijke procedure vernietigd is, in beginsel onrechtmatig moet worden geacht zodat de huurder jegens de gemeente aanspraak kan maken op schadevergoeding.
4.5.2. Het voorgaande brengt mee dat het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning in deze civiele procedure niet ter toetsing voorligt. Woonpunt was naar het oordeel van het hof, gelet op het besluit tot sluiting, op 6 augustus 2010 bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De vordering van Woonpunt tot ontruiming van de woning in kort geding, aansluitend op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, past naar het oordeel van het hof in het geschetste wettelijk kader. Deze vordering is naar het oordeel van het hof spoedeisend. Dat de gevorderde voorziening (ontruiming) ingrijpend is, staat aan toewijzing daarvan niet in de weg, maar speelt wel een rol in de te verrichten belangenafweging.
4.5.3. Het hof voegt hier nog aan toe dat Woonpunt op de roldatum die bepaald was voor het nemen van een memorie van antwoord, niet alleen die memorie heeft genomen maar tevens een uitspraak van de sector bestuursrecht van de rechtbank Maastricht van 19 oktober 2011 heeft overgelegd (zaaknummer AWB 10/1961) waarin het beroep van [Appellant] tegen de beslissing op bezwaar van 5 november 2010 ongegrond is verklaard. [Appellant] c.s. hebben vervolgens op de rolzitting van 29 november 2011 bij H16-formulier (Niet geregeld verzoek) meegedeeld dat zij afzien van het instellen van beroep tegen de uitspraak van de sector bestuursrecht. Dit brengt mee dat het sluitingsbesluit door berusting van de zijde van [Appellant] c.s. thans formele rechtskracht heeft gekregen. Hieruit volgt eens te meer dat Woonpunt op goede gronden de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft ingeroepen.
4.5.4. [Appellant] c.s. hebben nog aangevoerd dat het handelen van Woonpunt (het inroepen van de buitengerechtelijke ontbinding en het vorderen van ontruiming), in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof volgt [Appellant] c.s. daar niet in. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [Appellant] c.s. niet gemotiveerd hebben betwist dat door hun zoon vanuit de woning in softdrugs is gehandeld terwijl [Appellant] daarvan op de hoogte was, dat in de woning een aanzienlijke hoeveelheid softdrugs is aangetroffen, en dat [Appellant] c.s. geen duidelijke verklaring hebben gegeven voor de aanwezigheid van de harddrugs in hun woning.
Het hof acht ook niet aannemelijk dat door de ontruiming, die inmiddels ruim een jaar geleden heeft plaatsgevonden, een noodsituatie is ontstaan. De huidige huisvesting van [Appellant] c.s. bij Stichting Impuls te [vestigingsplaats] zal voor hen wellicht minder aangenaam zijn dan het verblijf in hun voormalige huurwoning, maar dat gevolg hebben zij aan zichzelf te wijten. Het is voorts niet aannemelijk geworden dat de overige door [Appellant] c.s. geschetste belangen op ontoelaatbare wijze worden geschonden door de ontruiming.
4.5.4. Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de kantonrechter de vordering van Woonpunt terecht toewijsbaar heeft geacht op de primaire grondslag. De grieven van [Appellant] c.s. falen daarom, zodat het hof het beroepen vonnis zal bekrachtigen.
4.6. Het hof zal [Appellant] c.s. veroordelen in de kosten van dit hoger beroep.
4.7. Het voorgaande brengt mee dat de subsidiaire grondslag geen bespreking meer behoeft.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 5 oktober 2010;
veroordeelt [Appellant] c.s. in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Woonpunt tot op heden begroot op € 649,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 januari 2012.