Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.079.580
arrest van de zevende kamer van 17 januari 2012
in de zaak van
1. [Appellante sub 1.],
2. [Appellant sub 2.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten in principaal appel,
hierna aan te duiden als [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.],
geïntimeerden in incidenteel appel,
advocaat: mr. T.P.M. Kouwenaar,
tegen:
STICHTING WOONVESTE,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in incidenteel appel,
hierna aan te duiden als Woonveste,
advocaat: mr. M.L.W. Weerts,
op het bij exploot van dagvaarding van 27 december 2010 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ’s-Hertogenbosch, van 2 december 2010, gewezen tussen Woonveste als eiseres en [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 701307, rolnr. 6128/10)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] enkele ongenummerde grieven aangevoerd tegen het vonnis van 2 december 2010 en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en, naar het hof begrijpt, tot het alsnog afwijzen van de vordering van Woonveste.
2.2. Bij memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, heeft Woonveste twee producties overgelegd, het principaal appel van [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] bestreden, in voorwaardelijk incidenteel appel twee grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot hetgeen aan het slot van die memorie staat omschreven.
2.3. [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] hebben een memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel, tevens akte uitlating producties genomen.
2.4. Tot slot hebben de partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de beide memories.
4. De beoordeling
in principaal en incidenteel appel
4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) Bij huurovereenkomst van 7 december 1994 heeft een rechtvoorgangster van Woonveste aan [appellante sub 1.] de woning gelegen aan de [huuradres] te [plaatsnaam] verhuurd.
b) [appellante sub 1.] is gehuwd met [appellant sub 2.], waardoor [appellant sub 2.] van rechtswege medehuurder is geworden van de woning (art. 7:266 BW).
c) Bij brief van 13 maart 2002 heeft Woonveste aan [appellante sub 1.] onder meer het volgende meegedeeld:
“Tot onze spijt hebben wij geconstateerd dat in uw woning een hennepkwekerij was gevestigd.
Wij wijzen u er op dat dit niet conform de bestemming van het gehuurde is, één en ander zoals vermeld in de huurovereenkomst. Wij hopen dat u zich in de toekomst wel aan de regels van de huurovereenkomst zult houden. U bent als huurder verantwoordelijk voor het naleven van deze overeenkomst.
Indien dit nogmaals voorkomt, zijn wij genoodzaakt een ontruimingsprocedure te starten.”
d) In oktober 2009 heeft de politie in de achtertuin van de woning 17 hennepplanten aangetroffen. Volgens de door de politie aan Woonveste gezonden brief van 14 oktober 2009 hadden deze planten een hoogte van ongeveer 1,90 meter.
e) In de genoemde brief is een korte samenvatting opgenomen van de verklaring die [appellant sub 2.] tegenover de politie heeft afgelegd. Die samenvatting luidt als volgt:
“De hennep achterin de tuin is van de verdachte, het staat er sinds begin juni. Het is alleen voor eigen gebruik. Dit is de 1e keer dat we hennep achterin de tuin hebben.”
f) Bij brief van 29 april 2010 heeft de advocaat van Woonveste aan [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] meegedeeld dat zij in strijd hebben gehandeld met bepalingen uit de Opiumwet en dat Woonveste voornemens is een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde tegen hen te starten. [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] zijn in de brief in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] hebben van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
4.2.1. In de onderhavige procedure vordert Woonveste, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] tot betaling van de huur dan wel een schadevergoeding gelijk aan de huur over de periode vanaf 1 juli 2010 tot aan de dag waarop de woning volledig zal zijn ontruimd en aan Woonveste zal zijn opgeleverd, dit met veroordeling van [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] in de proceskosten.
4.2.2. Aan deze vordering heeft Woonveste, voor zover thans van belang, ten grondslag gelegd dat [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort zijn geschoten door in de achtertuin bij de woning 17 grote hennepplanten te kweken. Volgens Woonveste rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
4.2.3. [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] hebben verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
4.3. In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter, kort gezegd:
- de huurovereenkomst ontbonden;
- [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] veroordeeld tot ontruiming van de woning;
- [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] veroordeeld tot betaling van de gevorderde huur althans schadevergoeding over de periode vanaf 1 juli 2010 tot en met de maand van ontruiming;
- [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] in de proceskosten veroordeeld.
In principaal appel
4.4. [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] hebben in de memorie van grieven enkele ongenummerde grieven geformuleerd. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.
4.5.1. De grieven komen er hoofdzakelijk op neer dat de omstandigheid dat [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] 17 hennepplanten in hun achtertuin aanwezig hebben gehad, geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, althans een tekortkoming van zodanig geringe ernst dat daardoor de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd wordt.
4.5.2. Het hof is van oordeel dat het kweken van 17 grote hennepplanten (1.90 meter hoog) in de tuin van de gehuurde woning een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. Van overheidswege wordt voor eigen gebruik slechts een aantal van vijf planten gedoogd. Dat aantal is door [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] in aanzienlijke mate overschreden, zodat de hennepkweek als bedrijfsmatig moet worden aangemerkt.
Dat Woonveste de kweek van 17 grote hennepplanten in de tuin niet zou tolereren, moet aan [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] duidelijk zijn geweest op grond van:
- de huurovereenkomst, die [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] ertoe verplichtte het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming te gebruiken;
- de brief van 13 maart 2002, waarin Woonveste [appellante sub 1.] ernstig heeft gewaarschuwd ter zake de in haar woning aangetroffen hennepkwekerij en haar gewaarschuwd heeft dat bij herhaling een ontruimingsprocedure zou worden gestart;
- de publicaties die Woonveste in 2001, 2004, 2006 en 2009 heeft gedaan in het blad “De Woonvenster” dat zij aan al haar huurders heeft doen toekomen en waarvan kopieën bij de inleidende dagvaarding zijn overgelegd.
Indien [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] van de laatstgenoemde publicaties geen kennis hebben genomen, komt dat voor hun risico. Daarnaast is het inmiddels geruime tijd algemeen bekend dat woningcorporaties zoals Woonveste een streng anti-hennepbeleid voeren (en volgens vaste rechtspraak kunnen voeren). Evenzeer acht het hof het een feit van algemene bekendheid dat omwonenden stankoverlast kunnen ervaren door de aanwezigheid van een aantal grote hennepplanten in een achtertuin. Een tuin bij een woning is evident niet bedoeld voor hennepkweek van een dergelijke omvang. Een dergelijke hennepkweek heeft een negatieve invloed op de woonomgeving, hetgeen onder meer tot uitdrukking komt in de politie-inval die in dit geval heeft plaatsgevonden waarbij de hennepplanten zijn geruimd.
4.5.3. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat de aanwezigheid van deze hennepplanten in de achtertuin van het gehuurde voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De omstandigheid dat de kwekerij zich niet in de woning bevond zodat geen sprake was van vochtoverlast of brandgevaar, laat onverlet dat de tekortkoming niet van zodanig geringe ernst is dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is.
Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat de stellingen van Woonveste over andere tekortkomingen van [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] (zoals de verdenking van handel in drugs vanuit het gehuurde en een slecht betalingsgedrag) onbesproken kunnen blijven.
4.5.4. Dat [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] een duidelijk belang hebben bij het behoud van hun huurwoning, mede vanwege de zorg die [appellante sub 1.] in de weekenden heeft voor haar zwakbegaafde meerderjarige zoon, voert niet tot een ander oordeel. Het ligt in de eerste plaats op de weg van [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] om de nadelige gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zoveel mogelijk te beperken. Zij kunnen dit door henzelf veroorzaakte probleem niet op Woonveste afwentelen. Dat door de ontruiming een acute noodtoestand zal ontstaan is niet gebleken. [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] kunnen gebruik maken van noodvoorzieningen die voor dit soort omstandigheden bestaan.
In zoverre falen dus de grieven van [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.].
4.6. [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] hebben in hun memorie van grieven nog gewezen op de omstandigheid dat Woonveste hen pas bij brief van 29 april 2010 heeft aangeschreven over de tekortkoming terwijl de politie Woonveste daarover al in oktober 2009 had geïnformeerd. Daaruit blijkt volgens [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] dat Woonveste de tekortkoming zelf ook niet ernstig vond. Het hof volgt [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] niet in deze stelling. Uit de eigen stellingen van [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] blijkt dat de politie hen ook verdacht van handel in harddrugs en dat zij in verband daarmee begin december 2009 zijn gedetineerd. Dat Woonveste bij deze stand van zaken het politieonderzoek heeft afgewacht en [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] pas in april 2010 heeft aangeschreven doet geen afbreuk aan de ernst van de tekortkoming en aan het feit dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.7.1. [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] hebben in hun memorie van grieven ten slotte aangevoerd dat de kantonrechter het beroepen vonnis ten onrechte uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Zij hebben in dit verband gewezen op het feit dat een opgezegde huurovereenkomst ingevolge artikel 7:272 lid 1 BW van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst.
4.7.2. Ook deze grief faalt. De in artikel 7:272 vervatte regeling is immers alleen van toepassing bij opzegging van een huurovereenkomst op de voet van artikel 7:271 BW en niet bij een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.8. Uit het bovenstaande volgt dat het principaal appel geen doel treft. Het hof zal het beroepen vonnis daarom bekrachtigen. [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het hof zal, zoals door Woonveste gevorderd, bepalen dat over deze proceskosten de wettelijke rente verschuldigd is vanaf de 14e dag na de datum van dit arrest.
In voorwaardelijk incidenteel appel
4.9. Woonveste heeft voorwaardelijk incidenteel appel ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter. Uit het gestelde onder punt 4 van de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, blijkt dat dit appel alleen behandeld hoeft te worden indien een van de grieven in principaal appel terecht is voorgedragen. Deze voorwaarde is niet in vervulling gegaan zodat het voorwaardelijk incidenteel appel niet behandeld hoeft te worden. Het hof zal een kostenveroordeling in voorwaardelijk incidenteel appel achterwege laten.
5. De uitspraak
Het hof:
op het principaal appel
bekrachtigt het beroepen vonnis van de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ’s Hertogenbosch, van 2 december 2010;
veroordeelt [appellante sub 1.] en [appellant sub 2.] in de kosten van het principaal appel, aan de zijde van Woonveste tot op heden begroot op € 649,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de veertiende dag na de datum van dit arrest tot aan de dag van de voldoening.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, I.B.N. Keizer en S. Bochove en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 januari 2012.