Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
Zevende kamer
Uitspraak: 8 november 2011
Zaaknummer: HV 200.092.376/01
Zaak- en rekestnummer eerste aanleg: 421281 OV VERZ 11-1221
in de zaak in hoger beroep van:
Rubber Resources B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
verder te noemen: RR,
advocaat: mr. F.C. Borst,
tegen
Wijkontwikkelingsmaatschappij Belvédère B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
verder te noemen: WOM,
advocaat: mr. M.J. van Loon.
1. Het geding in eerste aanleg
Bij beschikking van 30 mei 2011 heeft de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, op het verzoek van RR - primair om haar niet-ontvankelijk te verklaren, subsidiair tot verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a BW en om een verklaring voor recht te geven - beslist dat de termijn waarbinnen RR het voormalig van WOM gehuurde dient te ontruimen wordt verlengd tot 30 januari 2012, zij het ‘voor het geval in de dagvaardingsprocedure (tussen partijen) komt vast te staan dat de huurovereenkomst niet is verlengd’. De verklaring voor recht werd afgewezen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij beroepschrift met producties, dat bij het hof is binnengekomen op 18 augustus 2011, heeft RR hoger beroep ingesteld tegen voornoemde beschikking en verzocht die beschikking te vernietigen en, opnieuw recht doende, haar alsnog niet-ontvankelijk te verklaren en alsnog de gevraagde verklaring voor recht af te geven. Bij brief van 14 oktober 2011 heeft RR nog twee producties in geding gebracht.
2.2. WOM heeft een verweerschrift, tevens houdende incidenteel beroep, ingediend. Dit verweerschrift is bij het hof binnengekomen op 18 oktober 2011. In incidenteel appel verzoekt zij RR niet-ontvankelijk te verklaren, op de grond dat het inleidend verzoekschrift te laat is ingediend, en voor het overige de beschikking te bekrachtigen met veroordeling van RR in de proceskosten.
2.3. Bij brief van 18 oktober 2011 heeft RR bezwaar gemaakt tegen het in behandeling nemen van het verweerschrift, althans het incidenteel appel, op de grond dat WOM door de griffier van het hof een termijn was gegund tot 11 oktober 2011 en dat indiening met overschrijding van deze termijn heeft plaatsgevonden.
2.4. Het hof heeft voorts kennis genomen van het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg.
2.5. Bij e-mail van 20 oktober 2011 heeft de zaaksvoorzitter partijen verzocht op de mondelinge behandeling aandacht te besteden aan enkele in die e-mail genoemde aspecten.
2.6. De mondelinge behandeling vond plaats op 24 oktober 2011. Daarbij waren aanwezig namens RR de heer [X.], vergezeld van haar advocaat, en namens WOM de heer [Y.], vergezeld van zijn advocaat. De advocaten hebben gepleit aan de hand van pleitaantekeningen. Uitspraak is bepaald op heden.
3. De beoordeling
In principaal appel
3.1. Ingevolge lid 8 van art. 7:230a BW staat tegen een beschikking gegeven uit hoofde van die bepaling geen hoger beroep open. Dit is anders indien in hoger beroep wordt geklaagd (dit is iets anders dan grieven), derhalve een beroep wordt gedaan op een grond voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod en dit beroep opgaat (als de klacht niet opgaat kan het hof niet toekomen aan de beoordeling van de grieven). Het hof stelt vast dat RR geen expliciet beroep gedaan heeft op een doorbrekingsgrond. Het hof begrijpt dat RR betoogt dat, nu de huurovereenkomst tussen partijen niet (van rechtswege) is geëindigd, althans niet is geëindigd per 30 januari 2011, artikel 7:230a BW niet kan worden toegepast, zodat de kantonrechter die bepaling ten onrechte heeft toegepast. De beslissing dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd, is een beslissing op een zogenaamde voorvraag waarvan de beantwoording ligt buiten het toepassingsgebied van die bepaling. In zulke gevallen kan wel hoger beroep openstaan. Dit betoog kan worden aangemerkt als een beroep op een doorbrekingsgrond.
3.2. Het beroep op deze doorbrekinggrond faalt voor zover dat betrekking zou hebben op hetgeen aan de orde is in de dagvaardingsprocedure. De kantonrechte heeft immers in zoverre niet beslist dat de huurovereenkomst is geëindigd per 30 januari 2011. Hij heeft dit juist in het midden gelaten en zijn beslissing alleen gegeven ‘voor het geval’ de bodemrechter beslist dat de huurovereenkomst per 30 januari 2011 niet is verlengd. Aldus is de kantonrechter niet buiten het toepassinggebied van art. 7:230a BW getreden. De kantonrechter heeft artikel 7:230a BW terecht toegepast omdat RR daarom had verzocht.
3.3. De advocaat van RR heeft ter zitting aangegeven dat in de bodemprocedure alleen aan de orde is de vraag of de huurovereenkomst is verlengd tot 1 maart 2017 op de in dat geding aangevoerde gronden (namelijk dat bindende afspraken zijn gemaakt over de verlenging van de huurovereenkomst tot die datum), maar dat daarin niet aan de orde is gesteld de vraag of de huurovereenkomst wel van rechtswege is geëindigd (hetgeen RR betwist) dan wel, zo begrijpt het hof RR, dat (in het geval dat wel moet worden uitgegaan van een beëindiging van rechtswege) er desalniettemin op gronden van redelijkheid en billijkheid opgezegd moet worden hetgeen niet is gebeurd, althans dat de opzegging van de rechtsvoorgangster van WOM van 27 maart 2008 is ingetrokken.
3.4. Het hof begrijpt dat RR de in de vorige rechtsoverweging weergegeven stelling niet heeft betrokken in het bodemgeding en daar ook niet zal gaan innemen (vgl. punt 15 inleidend verzoekschrift). RR wenst beantwoording van deze vragen in het kader van deze verzoekschriftprocedure.
3.5. Uit de beschikking van de kantonrechter wordt niet aanstonds duidelijk of deze vragen ook definitief zijn beslist gelet op de passage in het dictum ‘en ook niet tot enige datum gelegen na 30 januari 2011’. Het hof zal ervan uitgaan dat de kantonrechter de in rov. 3.3 genoemde stellingen definitief heeft beslist, als voorvraag. Daarmee slaagt het beroep op een doorbrekingsgrond en kan het hof de grief beoordelen.
3.6. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.
3.6.1. Ingevolge artikel 3.2.b van de huurovereenkomst wordt die overeenkomst, na het verstrijken van een periode van zes jaren, tot tienmaal toe verlengd met een periode van elk één jaar. Deze perioden waren verstreken per 30 januari 2011. De huurovereenkomst rept niet over verdere verleningen zodat moet worden aangenomen dat die ook niet zijn overeengekomen. De overeenkomst eindigt aldus op de voet van artikel 7:228 lid 1 BW Pro van rechtswege, dus zonder dat opzegging nodig is, met het verstrijken van laatst geldende termijn. WOM heeft zich beroepen op het verstrijken van die termijn zodat de huurovereenkomst niet stilzwijgend is verlengd.
3.6.2. RR stelt dat in de preambule van de huurovereenkomst wel een aanwijzing kan worden gevonden voor een verlenging voor onbepaalde tijd. Die aanwijzing is deze dat van de bedoeling om de huurovereenkomst voor maximaal 16 jaar aan te gaan niet blijkt. Het hof kan uit de preambule evenwel niet afleiden dat partijen een verlenging voor onbepaalde termijn na het verstrijken van de 16 jaar zijn overeengekomen. In het bijzonder volgt dit niet uit de passage waarin in aanmerking wordt genomen dat de gemeente Maastricht wellicht in de toekomst het bestemmingsplan zal wijzigen en dientengevolge de bestemming zal veranderen. Ook uit de reden van verkoop door de rechtsvoorgangster van RR volgt de stelling van RR niet.
3.6.3. Een tweede aanknopingspunt meent RR te ontlenen aan artikel 3.2 van de huurovereenkomst, over de duur, verlenging en opzegging. Het hof vindt in deze bepaling geen aanwijzing voor de juistheid van de stelling van RR. Integendeel. Artikel 3.2.c bepaalt dat op de 10 verlengingen dezelfde bepalingen gelden als in de huurovereenkomst opgenomen. Indien de contractsluitende partijen een verlenging voor onbepaalde tijd ná die tien jaren zouden zijn overeengekomen, dan hadden zij opgenomen dat ook dan dezelfde bepalingen gelden. Uit het feit dat zodanig beding niet is opgenomen leidt het hof af dat partijen niets zijn overeengekomen ten aanzien van de periode vanaf 30 januari 2011.
Uit het feit dat staat opgenomen dat gedurende de tien perioden niet tussentijds kan worden opgezegd kan niets worden afgeleid voor de relatie tussen partijen na het verstrijken van die perioden.
3.6.4. RR wijst er voorts op dat de huurovereenkomst ten aanzien van kantoorgebied 1 (in artikel 3.2.e van de huurovereenkomst) uitdrukkelijk vermeldt wanneer deze overeenkomst eindigt na de daar genoemde vaste termijn zodat met betrekking tot gebied 2 partijen kennelijk de bedoeling hebben gehad deze voor onbepaalde termijn voort te zetten. Het hof verwerpt deze redenering. Uit een bepaling ten aanzien van gebied 1 kan niets worden afgeleid ten aanzien van gebied 2. Er bestaat geen voorkeur voor een a-contrario of voor een analoge redenering.
3.6.5. Het hof verwerpt ook de stelling dat, nu er geen aanwijzingen bestaan dat de huurovereenkomst van rechtswege zou eindigen, en dat artikel 3.2.b ook niet bepaalt dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt, ervan moet worden uitgegaan dat die overeenkomst is verlengd voor onbepaalde tijd. Er bestaan namelijk wel aanwijzingen voor een beëindiging van rechtswege namelijk de teksten van artikel 3.2.b en 3.2.c. Weliswaar staat in artikel 3.2.b niet dat de huurovereenkomst ná het verstrijken van de tiende periode (van rechtswege) eindigt, maar zulks volgt uit de tekst in samenhang met artikel 7:228 lid 1 BW Pro (het daar bepaalde was overigens in 1995 ook geldend recht). Ook de stelling dat tussen professionele verhuurders en huurders geldt dat na ommekomst van een vaste termijn de overeenkomst voor onbepaalde tijd voorduurt wordt verworpen. Het hof is niet bekend met een dergelijke rechtsregel.
3.6.6. RR beroept zich op de volgende verklaring van de heer [Z.] van 1 augustus 2011:
Hierbij verklaar ik, [Z.], dat ik in mijn hoedanigheid van statutair directeur van [Z.] B.V. [hof: de rechtsvoorgangster van WOM] een huurovereenkomst heb gesloten met Vredestein Ipocro B.V. aangaande de terreinen met opstallen aan de [vestigingsadres] per 30 januari 1995. Ik had daarbij de intentie dat de huur na ommekomst van de vaste termijn van 6 jaar met 10 huurderopties van elk een jaar, voor onbepaalde tijd zou doorlopen. Vredestein Ipocro (later Rubber Resources B.V.) was een goede en goed betalende huurder. Het was dan ook zeker niet in het belang van [Z.] B.V. en dus ook niet mijn bedoeling, dat de huur na ommekomst van de vaste huurtermijnen van rechtswege zou eindigen. De bedoeling was om de huur te laten doorlopen totdat een van beide partijen een noodzaak had om de huur op te zeggen.
Ook Vredestein N.V. zou hebben bevestigd dat het de bedoeling van partijen was om de huur na ommekomst van de vaste termijn van 16 jaren te laten doorlopen.
Naar het oordeel van het hof kan RR deze verklaring niet baten. Voor het bestaan van een verlenging van de duur van de huurovereenkomst na het verloop van de overeengekomen 16 jaren is niet toereikend wat de intentie of wat de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst is geweest. Waar het op aankomt is dat partijen zich jegens elkaar hebben verbonden om de huur voort te zetten, dus wilsoverstemming hebben bereikt op basis van onderhandelingen. Dat daarvan sprake is blijkt niet uit de verklaring van de heer [Z.]; hij spreekt dan ook niet van een verbintenis. Een bedoeling of intentie bindt niet. Uit de teksten van de artikelen 3.2b en c blijkt bovendien anders. Het hof wil best aannemen dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst ervan uitgingen dat de huurovereenkomst ook na de ommekomst van de 16 jaren zou kunnen worden voortgezet. Dat is dan wel gebeurd in de veronderstelling dat in die lange periode de omstandigheden niet zouden wijzigen. De omstandigheden zijn kennelijk wel veranderd. WOM streeft de beëindiging van de huurovereenkomst na. In de regel zullen partijen die met elkaar in onderhandelingen zijn niet snel een expliciete afspraak maken voor over 16 jaar, reeds omdat niet valt te overzien wat de toestand dan is. Veelal zal in het midden worden gelaten wat er dan moet gebeuren. Het lijkt erop dat dit ook hier is gebeurd. En als partijen niets overeenkomen geldt er ook geen (stilzwijgende) verlenging tegen de wil van één der contractspartijen, hier WOM.
3.6.7. In haar brief van 14 oktober 2011, met twee producties, heeft de advocaat van RR nog een beroep gedaan op een brief van 1 augustus 1994 aan Vredestein (de rechtsvoorganger van RR) waaruit blijkt dat partijen tijdens de onderhandelingen hebben gesproken over het huurcontract model N.V.M., dat uitgaat van een looptijd van 10 jaren en 2 maal 5 optiejaren.
Aldus geformuleerd bestaat er, aldus het hof, eenzelfde situatie, namelijk dat na 20 jaren de huurovereenkomst van rechtswege eindigt.
De advocaat van RR heeft erop gewezen dat in de betreffende NVM-bepalingen staat dat als de huurovereenkomst niet wordt opgezegd, zij wordt verlengd. Zij meent kennelijk dat het onderhavige huurcontract dan ook een impliciete verlenging in zich bergt. Het hof verwerpt dit betoog. De uitleg van deze NVM-bepalingen ligt niet voor omdat deze bepalingen niet zijn overeengekomen. In het midden kan blijven of de stelling dat het NVM-contract een verlenging na 20 jaren kent, wel juist is en of partijen dat wel zijn overeengekomen. Maar veronderstellenderwijze van die stelling uitgaande, en aannemende dat degene die het onderhavige huurcontract heeft opgesteld, het NVM-huurcontract als model heeft gebruikt, dan is het dus zo dat die opsteller op dit punt het NVM-huurcontract kennelijk niet heeft willen volgen. Dat betekent dan weer dat die opsteller er kennelijk vanuit ging dat het onderhavige huurcontract na ommekomst van de 16 huurjaren niet zou worden verlengd, hetgeen strookt met de tekst van de brief van 1 augustus 1994.
3.6.8. RR heeft ten slotte een beroep gedaan op een brief van de gemeente Maastricht van 18 januari 1995 waarin staat dat de restantduur van het (tijdelijk) recht van erfpacht (die in 1994 was gesteld op 40 jaren) gelijk is aan die van de huurovereenkomst. RR stelt dat, indien toen bekend was dat de maximale duur nooit meer dan 16 jaren zou belopen, het logisch was geweest dat vast te leggen. Het hof deelt deze opvatting niet. De huurovereenkomst kon immers ook korter dan 16 jaren lopen (RR kon jaarlijks beëindigen). Niet valt een noodzaak of logica in te zien dat een maximale duur tot uitdrukking moet worden gebracht naast de vermelding dat het erfpachtrecht een gelijke duur had aan die van de huurovereenkomst. De bedoeling van de brief van de gemeente was vast te leggen dat zowel [Z.] B.V. als de gemeente zich verplichtte mee te werken aan de beëindiging van het erfpachtrecht na beëindiging van de huurovereenkomst. Voor de gemeente was de duur van de huurovereenkomst op zichzelf genomen niet een kwestie van belang.
3.6.9. RR stelt zich voorts op het standpunt dat de opzegtermijn op de voet van art. 6:248 lid 1 BW Pro (de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid) op één jaar moet worden gesteld.
Zij heeft een verklaring voor recht in deze zin gevraagd.
Het hof verwerpt dit beroep. Het einde van rechtswege van de huurovereenkomst verdraagt zich niet met het van toepassing zijn van een opzegtermijn. Het is zo dat die overeenkomst of van rechtswege eindigt, of na opzegging. Beide tegelijk kan niet. In de hiervoor gegeven vaststelling dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd ligt besloten dat een opzegging niet kan worden verlangd. Wat wel zou kunnen worden overeengekomen is een waarschuwingsplicht voor de verhuurder dat de huurovereenkomst van rechtswege gaat eindigen (bijvoorbeeld met de sanctie dat de huurovereenkomst wordt verlengd). Dat is niet overeengekomen. Tussen partijen staat bovendien vast dat RR is gewaarschuwd zodat het hof deze situatie buiten beoordeling kan laten.
Overigens ziet het hof geen aanleiding om WOM op basis van de redelijkheid en billijkheid te verplichten op te zeggen. Hetgeen daarvoor wordt aangevoerd kan die verplichting niet meebrengen. Uit het feit dat in artikel 3.2.b voor de tienjaarsperiode voor RR een opzegtermijn gold volgt niet dat ook voor WOM een opzegtermijn heeft te gelden. Daarbij komt dat de aanvullende werking tevens een derogerende werking in zich bergt, namelijk dat WOM zich niet kan beroepen op het beëindigd zijn van rechtswege. Daarvoor geldt als maatstaf de onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het is evenwel niet onaanvaardbaar dat WOM zich op de contractuele regeling beroept.
De kantonrechter heeft mitsdien de verklaring voor recht terecht afgewezen.
3.6.10. Het hof ziet geen aanleiding voor het horen van getuigen. Dat de aangeboden getuigen, de heren [X.] en [Z.], meer of iets anders kunnen verklaren dan zij reeds hebben verklaard (in resp. de gedingstukken en de hiervoor geciteerde verklaring) wordt niet gesteld. Hetgeen zij hebben verklaard is onvoldoende voor honorering van het standpunt van RR. De conclusie is dat het oordeel van de kantonrechter, dat de huurovereenkomst na het verloop van de 16 jaren van rechtswege is geëindigd en dat niet van WOM kan worden verlangd de huurovereenkomst op te zeggen, juist is. Het principaal beroep faalt.
In incidenteel appel
3.7. RR heeft aangevoerd dat, nu de griffier van het hof WOM de gelegenheid heeft geboden tot 11 oktober 2011 een verweerschrift in te dienen, en dat die indiening plaatsvond ná die datum, het incidenteel appel niet-ontvankelijk is. Dit betoog faalt op gronden uiteengezet in Hof Den Haag14 november 2007, LJN BC0151, onder het kopje ontvankelijkheid van het incidenteel appel. Ook hier is het hof van oordeel – op dezelfde gronden – dat er geen sprake is van strijd met de goede procesorde. De betreffende kwestie is in eerste aanleg uitvoerig aan de orde geweest en betreft een relatief eenvoudige rechtsvraag wat weinig voorbereiding meebrengt.
3.8. Het hof stelt vast dat ook WOM geen expliciete gronden voor doorbreking van het appelverbod heeft aangevoerd. Het hof leest in de stellingen van WOM evenmin impliciete gronden voor doorbreking. De beoordeling van de tijdigheid van de indiening van het inleidend verzoekschrift is een toetsing aan de termijn van artikel 7:230a lid 1 BW en derhalve een toepassing van die bepaling. De enkele omstandigheid dat WOM meent dat deze toets onjuist is uitgevoerd is geen grond voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod. Dit brengt mee dat WOM niet-ontvankelijk is in haar hoger beroep, ware het niet dat zij kan ‘meeliften’ met de door RR gestelde doorbrekingsgronden, aldus HR 21 september 2007, LJN BA9614 en NJ 2008/547.
3.9. Ten aanzien van het incidenteel appel overweegt het hof het volgende. Het hof is van oordeel dat de stelling van WOM, als zou het inleidend verzoekschrift te laat zijn ingediend, onjuist is. Volgens WOM is de huurovereenkomst geëindigd op 30 januari 2011, dat wil zeggen dat op die dag voor het eerst tussen partijen geen huurrelatie meer bestond. Op 29 januari 2011 bestond die relatie nog wel. Dat betekent voor de termijn van indiening van het verzoekschrift dat 30 januari 2011 de eerste dag is waarop dat verzoekschrift kan worden ingediend en bijgevolg 29 maart 2011 de laatste dag. Het inleidend verzoekschrift is op 29 maart 2011 ingediend, derhalve tijdig. De stelling van WOM dat zij de ontruiming heeft aangezegd ‘tegen 29 januari 2011’, waarmee bedoeld wordt dat de ontruiming uiterlijk op 29 januari 2011 (24.00 uur) moet plaatsvinden, is hiermee in overeenstemming. De stelling dat bij een aanzegging ‘tegen 29 januari 2011’ die dag ook als de eerste dag van de termijn van artikel 7:230a BW heeft te gelden, is onjuist. De door WOM genoemde jurisprudentie, zoal door haar goed geïnterpreteerd, maakt dit niet anders.
In principaal en incidenteel appel
3.10. Het hof ziet in hetgeen werd overwogen aanleiding de proceskosten in hoger beroep te compenseren.
4. De uitspraak
Het hof:
in principaal en incidenteel appel
bekrachtigt de beschikking waarvan beroep en compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat elk van partijen haar eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, S. Bochove en J.H.H. Theuws en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2011.