Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.041.994
arrest van de zevende kamer van 1 november 2011
in de zaak van
[A.] en [B.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. D.M. Gijzen,
tegen:
[C.] en [D.],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. Ch.F.P.M. Spreksel,
op het bij exploot van dagvaarding van 17 april 2009 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen vonnis van 21 januari 2009 tussen appellanten – respectievelijk [A.] en [B.], tezamen: [A.] c.s. - als eisers en geïntimeerden – respectievelijk [C.] en [D.], tezamen: [C.] c.s. - als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 286997 CV EXPL 08-1052)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [A.] c.s., naar het hof begrijpt, een grief aangevoerd, een productie overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot vaststelling dat [A.] c.s. hebben voldaan aan het bepaalde in artikel 7:274 lid 5 aanhef en sub b BW, althans tot vaststelling dat [A.] c.s. de huurovereenkomst met [C.] c.s. rechtsgeldig hebben opgezegd, met terugverwijzing van de zaak naar de kantonrechter om de vorderingen van [A.] c.s. verder in behandeling te nemen en met veroordeling van [C.] c.s. in de kosten van het geding, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan [C.] c.s. hierover wettelijke rente zijn verschuldigd vanaf de vijftiende dag na betekening van dit arrest tot aan de dag van de algehele voldoening.
2.2. Bij memorie van antwoord hebben [C.] c.s. de grieven bestreden, een productie overgelegd en geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis waarvan beroep, zo nodig onder verbetering van gronden, met veroordeling van [A.] c.s. in de kosten van dit hoger beroep, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan [A.] c.s. hierover wettelijke rente zijn verschuldigd vanaf de vijftiende dag na betekening van dit arrest tot aan de dag van de algehele voldoening.
2.3. Bij akte hebben [A.] c.s. een productie overgelegd.
2.4. Bij akte hebben [C.] c.s. gereageerd op voornoemde productie van [A.] c.s.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In hoger beroep staan de navolgende feiten tussen partijen vast.
4.1.1. [C.] c.s. huren met ingang van 1 mei 1989 de woning, gelegen aan [perceel 1.] te [plaatsnaam]. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was de woning gezamenlijk eigendom van mevrouw [X.] en haar kinderen, onder wie mevrouw [Y.], de moeder van [A.]. Mevrouw [X.] is in 1996 overleden waardoor de eigendom van het gehuurde geheel is overgegaan op haar kinderen. [A.] c.s. hebben de woning in 2001 in eigendom verkregen.
[C.] c.s. hebben de huur tot december 2001 steeds contant betaald aan het adres [perceel 2.] te [plaatsnaam], alwaar de ouders van [A.] woonachtig zijn. Vanaf december 2001 betalen [C.] c.s. de huur via storting op een bankrekening op naam van [A.] c.s., althans op naam van [A.].
4.1.2. Bij aangetekende brieven van 30 augustus 2007 hebben [A.] c.s. de huurovereenkomst met [C.] c.s. opgezegd tegen 29 februari 2008 met gelijktijdige sommatie om het gehuurde ook uiterlijk per die datum ontruimd op te leveren. Als grond hebben [A.] c.s. aangevoerd dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik en dat van hen niet kan worden gevraagd de huurovereenkomst voort te zetten.
[C.] c.s. hebben niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.
4.2. [A.] c.s. hebben [C.] c.s. vervolgens in rechte betrokken en gevorderd:
- vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen;
- vaststelling van het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde op de dag die valt dertig dagen na de dag van het door de kantonrechter te wijzen vonnis, althans op een in goede justitie te bepalen andere dag;
- veroordeling van [C.] c.s. om het gehuurde voor of uiterlijk op het vastgestelde ontruimingstijdstip te verlaten en te ontruimen.
[C.] c.s. hebben hiertegen verweer gevoerd, inhoudende dat het [A.] c.s. niet is toegestaan de huur te beëindigen wegens dringend eigen gebruik, omdat de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis is gesteld van [C.] c.s. Volgens [C.] c.s. zijn zij nimmer hiervan in kennis gesteld.
[C.] hebben daarnaast betwist dat er aan de zijde van [A.] c.s. sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW.
4.3. De kantonrechter heeft bij vonnis waarvan beroep de vorderingen van [A.] c.s. afgewezen op grond van artikel 7:274 lid 4 (bedoeld is: lid 5) aanhef en sub b BW.
4.4. [A.] c.s. kunnen zich niet verenigen met voornoemd vonnis en komen hiertegen op. Zij stellen zich op het standpunt dat artikel 7:274 lid 5 aanhef en onder b BW in casu niet aan opzegging in de weg staat, aangezien zij, toen zij het gehuurde in eigendom verkregen, dit direct schriftelijk hebben medegedeeld aan [C.] onder gelijktijdige vermelding van hun naam- en adresgegevens en bankrekeningnummer. Daarnaast hebben [C.] c.s. ook uit het feit dat zij de huur voortaan dienden te betalen op het bankrekeningnummer van [A.] c.s. en het feit dat [A.] c.s. in de loop der jaren schriftelijk verschillende huurverhogingen aan [C.] c.s. hebben voorgesteld kunnen afleiden dat [A.] c.s. de nieuwe eigenaren en dus de nieuwe verhuurders waren van het gehuurde, aldus [A.] c.s.
[A.] c.s. zijn ten slotte van mening dat de kantonrechter hen ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld bewijs te leveren.
4.5. [C.] c.s. betwisten het voorgaande.
4.6. Het hof overweegt als volgt.
[A.] c.s. hebben hun vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst gegrond op het dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW). Een beëindigingsvordering op die grond is, gelet op het bepaalde in artikel 7:274 lid 5 aanhef en onder sub b BW, in ieder geval niet toewijsbaar indien de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de huurovereenkomst is opgezegd binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.
Vast staat dat [A.] c.s. ten aanzien van het gehuurde de rechtsopvolgers zijn van de vorige verhuurders (de kinderen van mevrouw [X.]). Tussen partijen is echter in geschil of [A.] c.s. [C.] c.s. hiervan tijdig (dat wil zeggen drie jaar of meer voorafgaande aan de huuropzegging) op de hoogte hebben gebracht.
[A.] c.s. stellen dat zij [C.] c.s. direct na de eigendomsverkrijging schriftelijk van de rechtsopvolging in kennis hebben gesteld onder vermelding van hun naam-, adres- en bankgegevens. [C.] c.s. hebben echter de ontvangst van een dergelijk bericht betwist en [A.] c.s. hebben het door hen aangevoerde schriftelijke bericht niet in het geding gebracht. Dat [C.] c.s. tijdig een schriftelijke kennisgeving van de rechtsopvolging hebben ontvangen, is dus vooralsnog niet komen vast te staan.
[A.] c.s. voeren daarnaast een aantal feiten en omstandigheden aan waaruit [C.] c.s. volgens hen ook zonder schriftelijke kennisgeving vanaf 2001 hadden kunnen en moeten begrijpen dat [A.] c.s. de rechtsopvolgers van de kinderen van mevrouw [X.] zijn, te weten het verzoek aan [C.] c.s. in 2001 om de huur in het vervolg over te maken op een bankrekening op naam van [A.] c.s. en het versturen aan [C.] c.s. van schriftelijke voorstellen tot huurverhoging op naam van [A.] c.s. en onder vermelding van hun adres. Het hof overweegt hieromtrent dat er inderdaad omstandigheden denkbaar zijn waarin, ondanks het ontbreken van een schriftelijke kennisgeving van de rechtsopvolging, een huurder geen beroep toekomt op het bepaalde van artikel 7:274 lid 5 aanhef en onder b BW. Dit volgt ook uit het arrest van de Hoge Raad van 25 januari 1991, NJ 1991, 356, LJN ZC0129. Naar het oordeel van het hof kan van dergelijke omstandigheden alleen sprake zijn indien de huurder tijdig, duidelijk en ondubbelzinnig langs een andere weg dan de voorgeschreven schriftelijke kennisgeving op de hoogte is gebracht van de identiteit van de nieuwe verhuurder. Zodanige omstandigheden zijn in dit geval echter niet gebleken. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [C.] c.s. niet uit het enkele feit dat zij op een gegeven moment verzocht werden de huur over te maken op de bankrekening van [A.] c.s., althans van [A.], hadden behoren op te maken dat [A.] c.s. de nieuwe eigenaren waren van het gehuurde en dus de nieuwe verhuurders. Evenmin hadden zij dit moeten begrijpen uit de schriftelijke voorstellen tot huurverhoging op naam van [A.] c.s. en onder vermelding van hun adresgegevens, waarvan [C.] c.s. overigens de ontvangst betwisten.
Het voorgaande geldt temeer, nu [A.] in familierelatie staat tot de vorige eigenaren van het gehuurde, onder wie de moeder van [A.] die, zoals [C.] c.s. onweersproken naar voren hebben gebracht, (mede) de achternaam draagt van haar man en dus dezelfde achternaam gebruikt als [A.].
4.7. Het hof komt aldus tot de conclusie dat er vooralsnog vanuit dient te worden gegaan dat er nog geen drie jaren waren verstreken tussen de kennisgeving van de rechtsopvolging aan [C.] c.s. en de opzegging van de huurovereenkomst door [A.] c.s., zodat de vorderingen van [A.] c.s. reeds op die grond dienen te worden afgewezen.
[A.] c.s. hebben evenwel in hoger beroep bewijs aangeboden van hun stelling dat zij in woord en geschrift in ieder geval meer dan drie jaar voorafgaand aan de opzegging van de huurovereenkomst [C.] c.s. in kennis hebben gesteld van de rechtsopvolging in 2001. Het hof zal [A.] c.s. in de gelegenheid stellen de juistheid van die stelling te bewijzen.
4.8. Het hof wijst er overigens op dat, voor zover [A.] c.s. niet in de bewijslevering slagen, in ieder geval de inleidende dagvaarding van 29 februari 2008 waarmee de onderhavige procedure is aangevangen, kan worden aangemerkt als een schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 7:274 lid 5 sub b BW. Sinds het uitbrengen van die dagvaarding zijn meer dan drie jaar verstreken, zodat [A.] c.s. een nieuwe opzegging, met inachtneming van de wettelijke regels, kunnen doen uitgaan. Als [C.] c.s. niet instemmen met een dergelijke nieuwe opzegging zal in het kader van de dan te voeren procedure moeten worden getoetst of sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub b BW. Het bepaalde in artikel 7:274 lid 5 sub b BW vormt voor een dergelijke nieuwe opzegging in ieder geval thans geen beletsel meer. [A.] c.s. kunnen daarom overwegen om in de onderhavige procedure, ter voorkoming van verdere proceskosten, van bewijslevering af te zien.
4.9. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
laat [A.] c.s. toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat zij meer dan drie jaar voorafgaand aan de op 30 augustus 2007 gedane opzegging van de huurovereenkomst tussen partijen [C.] c.s. in woord en/of in geschrift in kennis hebben gesteld van het feit dat zij de rechtsopvolgers zijn van de vorige verhuurders van de door [C.] c.s. gehuurde woning aan de [perceel 1.] te [plaatsnaam];
bepaalt, voor het geval [A.] c.s. bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. N.J.M. van Etten als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rol van 15 november 2011 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) op woensdagen en vrijdagen in de maanden januari, februari en maart 2012;
bepaalt dat de advocaat van [A.] c.s. bij zijn opgave op genoemde roldatum een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de advocaat van [A.] c.s. tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 november 2011.