Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.066.912
arrest van de zevende kamer van 8 maart 2011
in de zaak van
1. [X.],
2. [Y.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna aan te duiden als [X.] en [Y.],
advocaat: mr. M.M.A. Straatman-Selij,
tegen:
de stichting STICHTING WOONSERVICE URBANUS
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Woonservice,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het bij exploot van dagvaarding van 27 april 2010 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo, van 10 februari 2010, gewezen tussen Woonservice als eiseres en [X.] en [Y.] als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 257395\CV EXPL 09-4309)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [X.] en [Y.] drie grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Woonservice.
2.2. Bij memorie van antwoord, tevens akte vermeerdering van eis, heeft Woonservice:
- twaalf producties overgelegd (genummerd 16 tot en met 27);
- een beroep gedaan op niet-ontvankelijkheid van [X.] en [Y.] in hun hoger beroep;
- de grieven bestreden;
- haar eis vermeerderd;
- geconcludeerd tot hetgeen aan het slot van die memorie staat omschreven.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In het procesdossier van [X.] en [Y.] bevinden zich alleen de stukken van het hoger beroep en niet de stukken van het geding bij de kantonrechter.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de exacte inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In overweging 2.1 tot en met 2.3 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter enkele feiten vastgesteld. Die vaststelling is in hoger beroep niet bestreden. Mede gelet daarop kan in dit hoger beroep worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) (De rechtsvoorganger van) Woonservice heeft bij huurovereenkomst van 28 juni 1996 aan [X.] een woning te [plaatsnaam] verhuurd (hierna: de woning).
b) Met ingang van 13 december 2007 is aan [Y.] de status van medehuurder verleend.
c) Volgens de huurovereenkomst zijn [X.] en [Y.] jegens Woonservice gehouden om:
- het gehuurde te gebruiken en te onderhouden zoals een goed huurder betaamt en daarbij de voorschriften van Woonservice ten aanzien van de woning in acht te nemen (art. 5.2);
- zich te onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij als hinderlijk of storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan, medebewoners of derden aanwezig in naburige percelen (artikel 5.3);
- de huur maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen (art. 2.4).
d) Woonservice heeft in juli 2005 en in december 2007 informatiebrochures aan al haar huurders gezonden waarin is meegedeeld dat Woonservice géén hennepteelt in haar woningen tolereert en waarin is aangekondigd dat, indien iemand wordt betrapt op hennepteelt, de huurovereenkomst zal worden beëindigd.
e) Woonservice heeft klachten van omwonenden ontvangen over stankoverlast als gevolg van de aanwezigheid van hennepplanten in de tuin bij de door [X.] en [Y.] gehuurde woning. Woonservice heeft de politie hiervan op de hoogte gesteld.
f) Bij een politie-inval op 11 augustus 2009 zijn elf grote hennepplanten aangetroffen in de tuin van de woning. De politie heeft deze hennepplanten verwijderd en afgevoerd.
g) Woonservice heeft [X.] en [Y.] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen en aangekondigd dat bij gebreke daarvan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zou worden gevorderd. [X.] en [Y.] hebben geweigerd de huurovereenkomst op te zeggen.
h) Ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding (9 oktober 2009) bedroeg de huurprijs € 478,51 per maand en was sprake van een huurachterstand (tot en met oktober 2009) van € 1.416,43.
i) Ten tijde van het nemen van de conclusie van repliek (16 december 2009) was de huurachterstand (tot en met december 2009) verminderd tot € 873,45.
4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde Woonservice bij inleidende dagvaarding, kort gezegd:
a. ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
b. hoofdelijke veroordeling van [X.] en [Y.] tot betaling van € 1.416,43 aan achterstallige huur over de periode tot en met oktober 2009, vermeerderd met wettelijke rente;
c. hoofdelijke veroordeling van [X.] en [Y.] tot betaling van € 478,51 per maand over de periode van 1 november 2009 tot aan de dag van de algehele ontruiming van het gehuurde, vermeerderd met wettelijke rente;
met hoofdelijke veroordeling van [X.] en [Y.] in de proceskosten.
4.2.2. Aan deze vordering heeft Woonservice ten grondslag gelegd dat [X.] en [Y.] tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door elf grote hennepplanten in de tuin te laten groeien en door een huurachterstand van ongeveer drie maanden te laten ontstaan. Volgens Woonservice rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
4.3. De kantonrechter heeft in het beroepen geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is nu [X.] en [Y.] aanzienlijk meer dan het van overheidswege gedoogde aantal van vijf hennepplanten in hun tuin hebben gekweekt en een huurachterstand hebben laten ontstaan.
Op grond van dit oordeel heeft de kantonrechter, kort gezegd:
- de huurovereenkomst ontbonden;
- [X.] en [Y.] veroordeeld om het gehuurde binnen acht dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
- [X.] en [Y.] hoofdelijk veroordeeld om aan Woonservice € 873,45 te voldoen aan achterstallige huur berekend tot en met december 2009, vermeerderd met wettelijke rente;
- [X.] en [Y.] veroordeeld om aan Woonservice € 478,51 per maand te voldoen vanaf 1 januari 2010 tot aan de dag van de algehele ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente;
- [X.] en [Y.] hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld.
De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.4. Door middel van de drie grieven voeren [X.] en [Y.], kort samengevat, aan dat indien het houden van elf hennepplanten in de tuin al een tekortkoming oplevert, die tekortkoming ook samen met de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
4.5.1. Woonservice heeft in haar memorie van antwoord allereerst aangevoerd dat [X.] en [Y.] niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun hoger beroep. Volgens Woonservice heeft [X.] in een e-mail van 17 februari 2010 uitlatingen gedaan die moeten worden opgevat als een onvoorwaardelijke berusting in het vonnis van de kantonrechter.
4.5.2. Uit het feit dat [X.] en [Y.] hoger beroep hebben ingesteld tegen het vonnis, blijkt dat zij van mening zijn dat zij niet in het vonnis hebben berust.
4.5.3. Van een berusting in een vonnis als bedoeld in artikel 334 Rv is volgens vaste rechtspraak slechts sprake indien de in het ongelijk gestelde partij na de uitspraak jegens de wederpartij een houding heeft aangenomen waaruit in het licht van de omstandigheden van het geval ondubbelzinnig blijkt dat hij zich bij de uitspraak neerlegt. In verband met de ingrijpende rechtsgevolgen die aan berusting verbonden zijn, mag niet te snel worden aangenomen dat daarvan sprake is. Het enkele vrijwillig voldoen aan een uitspraak levert volgens vaste rechtspraak geen berusting op. In het licht van deze strenge maatstaf valt in de e-mail van 17 februari 2010 naar het oordeel van het hof geen berusting in de zin van artikel 334 Rv te lezen. [X.] laat daarin weliswaar weten dat hij bezig is het pand te verlaten en dat hij niet voornemens is ooit nog een pand van Woonservice te betrekken, maar de e-mail heeft een duidelijke cynische ondertoon waarin duidelijk doorklinkt dat [X.] het niet eens is met het vonnis. Uit de e-mail blijkt niet ondubbelzinnig dat [X.] zich bij het vonnis neerlegt. Het beroep van Woonservice op niet-ontvankelijkheid van [X.] en [Y.] in hun hoger beroep wordt daarom verworpen.
4.6.1. Het hof zal de drie grieven van [X.] en [Y.] gezamenlijk behandelen.
4.6.2. Het hof stelt bij de behandeling van die grieven voorop dat het kweken van elf grote hennepplanten in de tuin van de gehuurde woning een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. [X.] en [Y.] hebben niet betwist dat zij ervan op de hoogte waren dat van overheidswege voor privégebruik slechts een aantal van vijf planten wordt gedoogd. Dat Woonservice de kweek van elf grote hennepplanten in de tuin niet zou tolereren, moet aan [X.] en [Y.] duidelijk zijn geweest op grond van de informatiebrochures die Woonservice in 2005 en 2007 heeft verspreid. [X.] en [Y.] hebben niet betwist dat zij deze brochures hebben ontvangen. Indien zij daarvan desondanks geen kennis hebben genomen, komt dat voor hun risico. Daarnaast is algemeen bekend dat woningcorporaties zoals Woonservice een streng anti-hennepbeleid voeren (en volgens rechtspraak kunnen voeren), en dat hennepkweek in huurwoningen ingrijpende gevolgen kan hebben. Op grond van de door Woonservice overgelegde bescheiden staat bovendien vast dat een aantal omwonenden stankoverlast heeft ervaren door de hennepplanten. Dat enkele andere omwonenden hebben aangegeven geen stankoverlast te hebben ervaren doet daar niet aan af. Een tuin bij een gehuurde woning is evident niet bedoeld voor hennepkweek van een dergelijke omvang (uit prod. 9 bij de inleidende dagvaarding blijkt dat het om grote planten gaat en [X.] en [Y.] hebben niet betwist dat daarnaast ook sprake was van meerder stekjes). De stelling van [X.] en [Y.] dat [X.] de hennep op medische gronden zelf gebruikt, welke stelling door Woonservice overigens gemotiveerd is betwist, kan niet als voldoende rechtvaardiging dienen. Indien [X.] om medische redenen hennep zou moeten gebruiken, kan hij die in een van overheidswege gedoogde coffeeshop of op basis van een medisch recept/verstrekking verkrijgen.
4.6.3. Ook de huurachterstand waarvan in dit geval sprake is, levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat met Woonservice afspraken zijn gemaakt op grond waarvan [X.] en [Y.] de huur niet voor de 1e van elke maand behoefden te betalen voert niet tot een ander oordeel. In het onderhavige geval is de huurachterstand verder opgelopen en gesteld noch gebleken is dat dit op grond van de afspraken toegestaan was.
4.6.4. Beide tekortkomingen leveren, zeker in onderlinge samenhang bezien, voldoende grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Het hof volgt [X.] en [Y.] ook niet in hun stelling dat sprake is van willekeur omdat Woonservice in andere gevallen niet direct ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd doch heeft volstaan met het geven van een waarschuwing. De genoemde andere gevallen betroffen situaties waarin het aantal gekweekte planten veel lager was (2, 4 of 6) terwijl niet gesteld of gebleken is dat in die gevallen sprake was van een huurachterstand. Dat Woonservice in die gevallen heeft volstaan met het geven van een (laatste) waarschuwing en ten aanzien van [X.] en [Y.] ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd, kan bij deze stand van zaken niet als willekeur worden gezien.
4.6.5. De overigens door [X.] en [Y.] genoemde persoonlijke omstandigheden zijn naar het oordeel van het hof niet zodanig klemmend dat deze een uitzondering op de hoofdregel (ontbinding en ontruiming) rechtvaardigen.
4.6.6. Op grond van het voorgaande falen de grieven. Het hof zal het beroepen vonnis bekrachtigen.
4.7.1. Woonservice heeft in haar memorie van antwoord gesteld dat de ontruiming van het gehuurde op grond van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis heeft plaatsgevonden op 1 april 2010. Volgens Woonservice bedroeg de huurachterstand op dat moment (tot en met maart 2010) € 1.351,96 en biedt het vonnis een adequate titel om dat bedrag te innen.
Bij wege van vermeerdering van eis vordert Woonservice in haar memorie van antwoord veroordeling van [X.] en [Y.] tot betaling van € 2.907,98.
Dit bedrag bestaat uit de volgende drie posten:
- € 84,-- aan mutatiekosten;
- € 2.523,98 aan kosten van de door de deurwaarder uitgevoerde ontruiming;
- € 300,-- aan kosten voor een container voor afvoer van de inboedelrestanten.
4.7.2. [X.] en [Y.] hebben nog niet gereageerd op deze vermeerderde eis. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen teneinde [X.] en [Y.] in de gelegenheid te stellen op de vermeerderde eis te reageren.
4.8. Ieder verder oordeel wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 5 april 2011 voor een akte aan de zijde van [X.] en [Y.] waarin zij kunnen reageren op de hierboven onder 4.7.1 weergegeven vermeerderde eis van Woonservice;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Keizer en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 maart 2011.