Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.062.863
arrest van de zevende kamer van 23 augustus 2011
in de zaak van
CNV VAKMENSEN voorheen: DE NEDERLANDSE CHRISTELIJKE BOND VAN WERKNEMERS IN DE HOUT- EN BOUWNIJVERHEID,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. E.T. de Boer,
tegen:
1. LANVAS VASTGOED B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen,
2. WERTHA INVESTMENT I B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.R.G. Smulders,
op het bij exploten van dagvaarding van 18 februari 2010 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda gewezen vonnis van 18 november 2009 tussen appellante - CNV - als eiseres en geïntimeerden – Lanvas en Wertha - als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak/rolnr. 540696/CV/09-2690)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 CNV is tijdig van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft CNV onder overlegging van één productie zes grieven aangevoerd en geconcludeerd, overeenkomstig de eis in de appeldagvaarding, tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van haar vorderingen.
2.2 Bij afzonderlijke memories van antwoord hebben Lanvas en Wertha de grieven bestreden.
2.3 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven; hiermee legt CNV het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voor.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) Met ingang van 1 juli 1996 heeft CNV van ING Vastgoed Ontwikkeling BV (verder: ING) de kantoorruimte met parkeerplaatsen aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats] gehuurd. De huurovereenkomst is oorspronkelijk aangegaan voor een periode van zes-en-een-half jaar en liep tot en met 31 december 2002. Na het verstrijken van deze periode is de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, tot en met 31 december 2007. Daarna is de huurovereenkomst opnieuw met vijf jaar verlengd.
b) ING heeft het gehuurde verkocht en op 14 september 1999 geleverd aan Lanvas, die het op 2 juli 2007 heeft geleverd aan Wertha. Wertha heeft het gehuurde op haar beurt verkocht en op 20 december 2007 geleverd aan Staete Invest BV te [vestigingsplaats].
c) De huurovereenkomst bevat in artikel 12 de volgende bepaling:
Huurder verricht in de zin van de Wet op de Omzetbelasting geen belaste prestaties. De huursom is gecorrigeerd vanwege het feit dat geen BTW-belaste verhuur kan plaatsvinden; uit dien hoofde is de verschuldigde huurprijs aangepast. De huurprijs inclusief voornoemde aanpassing is verschuldigd gedurende een termijn van 6½ jaar, zijnde de zogenoemde resterende periode van de herzieningstermijn.
Indien huurder van zijn optieperiode gebruik maakt en derhalve de huurovereenkomst verlengt per 01-01-2003, wordt de dan geldende huursom herleid met verrekening/aftrek van de BTW-aspecten.
d) Afgezien van indexering is de huurprijs na 1 juli 1996 niet gewijzigd.
e) De huurovereenkomst is destijds tot stand gekomen via [X.] Bedrijfsobjecten, makelaar van CNV.
f) De huisvestingsadviseur van CNV, Atelier V Real Estate BV, heeft bij brief van 11 december 2007 de beheerder van Wertha, Orka Vastgoed BV, aangeschreven over aanpassing van de huurvoorwaarden. In die brief is onder meer het volgende opgenomen:
Daarnaast merken wij op dat sinds 1 januari 2003 geen verrekening/aftrek van BTW-aspecten door verhuurder aan huurder is doorgevoerd (zie artikel 12 van de huurovereenkomst d.d. 23 april 1996). Dit betekent dat huurder met terugwerkende kracht recht heeft op teruggave van huurpenningen die sinds 1 januari 2003 tot heden te veel aan verhuurder zijn betaald.
g) Orka Vastgoed BV heeft op 29 januari 2008 aan Atelier V Real Estate BV een fax van Lanvas doorgestuurd, waarin deze laat weten dat het beroep van CNV op artikel 12 van de huurovereenkomst niet terecht is.
h) Bij brief van 22 februari 2008 heeft de advocaat van CNV Lanvas, Wertha en Staete Invest BV gesommeerd binnen veertien dagen de volgens CNV te veel betaalde huurpenningen terug te betalen en aanspraak gemaakt op rente.
4.2 CNV stelt dat bij de verlenging van de huurovereenkomst per 1 januari 2003 abusievelijk is nagelaten de btw-compensatie met ingang van die datum te verrekenen. Daardoor heeft CNV vanaf die datum aan de verhuurders te veel huur betaald. Het aldus volgens haar te veel betaalde vordert CNV, als onverschuldigd betaald, terug. Wat betreft Lanvas vordert CNV over de periode van 1 januari 2003 tot en met 1 juli 2007 een bedrag van (afgerond) € 98.030,= en wat Wertha betreft over de periode van 2 juli 2007 tot en met 19 december 2007 een bedrag van (afgerond) € 10.546,=. In beide gevallen vordert CNV tevens de wettelijke rente over de gevorderde bedragen vanaf 11 december 2007, althans 22 februari 2008, althans een andere datum.
4.3 Lanvas en Wertha hebben ieder afzonderlijk de desbetreffende vordering van CNV bestreden. Als meest verstrekkende verweer hebben zij een beroep gedaan op rechtsverwerking aan de kant van CNV. Dit beroep is door de kantonrechter gerechtvaardigd bevonden; op grond daarvan zijn de vorderingen van CNV afgewezen. Met haar grieven komt CNV tegen deze afwijzing op; de grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.4 Het hof stelt het volgende voorop. Tussen partijen is niet in discussie dat enkel tijdsverloop of stilzitten van de kant van de rechthebbende niet voldoende is voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking door diens wederpartij. Naar vaste rechtspraak is voor het aannemen van rechtsverwerking de aanwezigheid vereist van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.
4.5 Het kritieke moment is in dit geval 1 januari 2003. Tot dat moment gold de huurprijs inclusief de aanpassing vanwege het feit dat geen btw-belaste verhuur kon plaatsvinden. Na die tijd zou ingevolge artikel 12 van de huurovereenkomst, hiervoor in 4.1 onder c) aangehaald, die aanpassing niet meer gelden. Deze bepaling strekt ten voordele van de huurder, CNV, voor zover die vanaf 1 januari 2003 een lagere huurprijs zou kunnen gaan betalen. Het gaat hier om een recht waarop CNV een beroep kan doen en waarvan zij ook om haar moverende redenen afstand kan doen. In ieder geval ligt het voor de hand dat het initiatief om per 1 januari 2003 tot aanpassing van de huurprijs over te gaan bij CNV is gelegen. Dat geldt temeer nu de partij waarmee CNV in 1996 deze specifieke bepaling had afgesproken, ING, sedert september 1999 niet langer als verhuurder optrad, maar als zodanig was opgevolgd door Lanvas. Lanvas was vanzelfsprekend evenzeer gebonden aan de huurovereenkomst zoals deze tussen CNV en ING was gesloten, dus met inbegrip van artikel 12 van die overeenkomst, maar dat neemt niet weg dat Lanvas ervan uit mag gaan dat CNV haar zal attenderen op de consequenties van bijzondere bepalingen waar Lanvas mogelijk niet zonder meer op bedacht zal zijn.
4.6 Tussen partijen staat vast dat CNV geen aanpassing van de huur op grond van artikel 12 van de huurovereenkomst heeft verlangd totdat in december 2007, in verband met verschillende andere kwesties, de aanpassing van de huurvoorwaarden aan de orde kwam. Kennelijk werd eerst toen bemerkt dat bijna vijf jaar eerder een beroep gedaan had kunnen worden op artikel 12 van de huurovereenkomst maar dat dit was nagelaten. In de tussentijd heeft CNV van de verhuurders steeds een opgave van de nieuwe jaarhuur per 1 juli na toepassing van de afgesproken indexering en de daarop gebaseerde kwartaalbedragen ontvangen. Hierbij zijn zowel voor als na 1 januari 2003 de indexeringen toegepast op de oorspronkelijke huurprijs, dat wil zeggen inclusief de btw-compensatie. Deze opgaven heeft CNV door de jaren heen steeds geaccepteerd en zij heeft dienovereenkomstig steeds de daarop gebaseerde kwartaalbedragen voldaan. Onder deze omstandigheden mocht de verhuurder, eerst Lanvas en later Wertha, ervan uitgaan dat de huurprijs zoals deze door hen ook na 1 januari 2003 aan CNV in rekening werd gebracht door CNV werd aanvaard en dat de huurovereenkomst op basis van die huurprijs werd voortgezet. Dat betekent dat in dit geval sprake is van een aanzienlijk tijdsverloop, van een geheel ontbreken van enige verwijzing door CNV naar artikel 12 van de huurovereenkomst en van de bijzondere omstandigheid dat CNV ieder jaar uitvoering heeft gegeven aan de huurovereenkomst op een wijze die bij de verhuurder het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat op artikel 12 van de huurovereenkomst verder geen beroep gedaan zou worden. Door CNV zijn geen omstandigheden aangedragen die de opvolgende verhuurders ertoe hadden moeten brengen de gedragingen van CNV anders op te vatten dan het aanvaarden van de (geïndexeerde) oorspronkelijke huurprijs als de ook na 1 januari 2003 geldende huurprijs. Ook overigens is daarvan niet gebleken.
4.7 Een en ander brengt het hof tot dezelfde slotsom als de kantonrechter in het vonnis waarvan beroep, namelijk dat CNV haar recht verwerkt heeft om alsnog met terugwerkende kracht een beroep te doen op de toepassing van artikel 12 van de huurovereenkomst per 1 januari 2003. Hierop strandt tevens hetgeen CNV verder aan gronden voor haar vorderingen heeft aangevoerd, zoals onrechtmatige daad of ongerechtvaardigde verrijking. De verhuurders mochten gezien het vorenstaande uitgaan van instemming van CNV met voortzetting van de huurovereenkomst op basis van de (geïndexeerde) oorspronkelijke huurprijs, zodat van een dergelijke andere grondslag voor de vorderingen evenmin sprake is.
4.8 De conclusie is dat de grieven worden verworpen en dat het vonnis waarvan beroep wordt bekrachtigd. CNV wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt CNV in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Lanvas begroot op € 263,= aan vast recht en op € 2.632,= aan salaris advocaat, en aan de zijde van Wertha begroot op € 263,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en S. Bochove en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 augustus 2011.