Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.048.434/01
arrest van de zevende kamer van 12 juli 2011
in de zaak van
Holding [X.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
verder te noemen: [X.],
advocaat: mr. B.F.J. Bollen,
tegen:
[Y.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in incidenteel appel,
verder te noemen: [Y.],
advocaat: mr. A. Groenewoud,
op het bij exploot van dagvaarding van 28 oktober 2009 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg, onder zaak- en rolnummer 505001-CV EXPL 7325/2008 gewezen vonnis van 29 juli 2009 tussen [X.] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en [Y.] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, het comparitievonnis van 24 september 2008 en het vonnis in het incident ex artikel 223 Rv van 17 juni 2009.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] 37 grieven aangevoerd (genummerd 1 tot en met 38; nummer 28 ontbreekt), haar eis gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met nevenvorderingen.
2.2. [Y.] heeft een memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met zeven producties, genomen. Daarin heeft zij negen incidentele grieven aangevoerd en haar eis vermeerderd.
2.3. [X.] heeft een memorie van antwoord in het incidenteel appel, tevens houdende akte tot overlegging van een nadere productie in het principaal appel, genomen.
2.4. Partijen hebben hun wederzijdse standpunt nader toegelicht ter gelegenheid van het pleidooi gehouden op 20 april 2011. De advocaten van partijen hebben gepleit aan de hand van pleitnota’s die zij in het geding hebben gebracht. [Y.] heeft bij H-12 formulier op 4 april 2011 en bij brief van 19 april 2011 nadere producties overgelegd. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd. Het hof doet recht op de kopiestukken overgelegd voorafgaande aan het pleidooi.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memories.
4. De beoordeling
4.1. Vooraf
4.1.1. Tegen het provisionele vonnis van 17 juni 2009 is afzonderlijk hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 3 mei 2011 is dit hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard.
4.2. De feiten
4.2.1. Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW, kort gezegd een benzinestation, met [X.] als verhuurster en [Y.] als huurster. Tussen partijen zijn geschillen gerezen. Deze hebben [X.] aanleiding gegeven in rechte de ontbinding van deze overeenkomst te vorderen, met nevenvorderingen. [Y.] heeft een eis in reconventie ingesteld. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen. De overige vorderingen zijn door de kantonrechter deels af- en deels toegewezen.
4.2.2. De kantonrechter heeft in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.13 een aantal feiten en omstandigheden vastgesteld. Deze zijn in hoger beroep niet door een grief bestreden. Zij dienen het hof tot uitgangspunt.
Het principaal appel
De vordering in conventie: de grieven 1 tot en met 34
4.3. De grieven 1, 2 en 3 in het principaal appel.
4.3.1. Deze grieven, die het hof gezamenlijk zal behandelen, hebben betrekking op hetgeen werd overwogen en beslist in de rechtsoverwegingen 2.17 en 2.18 van het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘De omvang van het gehuurde’. Inzet van het hier beoordeelde geschil betreft de vraag of het terrein vóór de winkelruimte, met daarop de luifel, tot het gehuurde behoort. De kantonrechter heeft deze vraag positief beantwoord.
4.3.2. Het hof is met de kantonrechter van oordeel, op de door hem gegeven gronden die het hof tot de zijne maakt, dat het voorterrein tot het gehuurde behoort en dat hetgeen [X.] in de toelichting op de grieven daartegen aanvoert niet tot een ander oordeel leidt. Het hof overweegt dienaangaande nog het volgende.
4.3.3. [X.] doet voor haar standpunt een beroep op de uitleg van hetgeen partijen contractueel hebben vastgelegd in 1995 en 2003, in te bijzonder de passage uit de laatste vastlegging luidende:
Tevens heeft de verhuurder aan huurder verleend, die van huurder heeft aanvaard: het recht van gebruik van het buitengedeelte (voorterrein) van gemeld perceel ten behoeve van de een brandstofverkoop.
[X.] leidt, in het bijzonder het gebruik van het woord ‘gebruik’ af dat [Y.] weliswaar een gebruiksrecht heeft, maar niet een huurrecht.
4.3.4. Naar het oordeel van het hof miskent [X.] in haar betoog dat het bij de uitleg van een schriftelijk beding niet, althans niet in de eerste plaats aankomt op de tekst van dat beding, maar dat aan de hand van de Haviltexnorm moet worden vastgesteld wat partijen zijn overeengekomen, zoals de kantonrechter heeft gedaan. Daarbij is van belang dat het woord ‘gebruik’ geenszins ‘huur’ uitsluit. Huur impliceert gebruik.
4.3.5. Het standpunt van [X.] steunt op de gedachte dat aan het opnemen van het woord ‘gebruik’ in de tekst, en niet het woord ‘huur’, een bepaalde, onderscheidende betekenis moet worden toegekend. Voor dit standpunt worden, behalve aan de tekst van de contracten, geen argumenten ter ondersteuning aangevoerd als bedoeld in de Haviltexmaatstaf. In het bijzonder wordt niet aangevoerd dat de kwestie onderwerp heeft uitgemaakt van de onderhandelingen van partijen. Bijgevolg komt het aan op hetgeen redelijkerwijs mocht worden verwacht met betrekking tot de status van het voorterrein. De verwachting bij degene die een benzinestation huurt is zonder meer, het tegendeel wordt terecht niet gesteld, dat niet alleen de winkel en het pompeiland wordt gehuurd, maar tevens het omliggende terrein dat dient voor het aan- en uitrijden en voor het parkeren ten behoeve van een bezoek aan het afrekenpunt, de shop en overige faciliteiten (water en luchtpomp). Deze verwachting wordt bovendien ingegeven door de (huur)bescherming die de wet aan een huurder verleend. Het zal voor degene die een huurovereenkomst met betrekking tot een benzinestation aangaat in het algemeen niet aanvaardbaar zijn om de shop te huren zonder voorterrein als hier aan de orde.
4.3.6. Het hof is mitsdien van oordeel dat tot het gehuurde het voorterrein behoort. De grieven falen.
4.4. De grieven 4 tot en met 7 van het principaal appel
4.4.1. Deze grieven, die het hof gezamenlijk zal behandelen, hebben betrekking op hetgeen werd overwogen en beslist in de rechtsoverweging 2.20 van het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘De vraag of sprake is van onderhuur’. Het betreft hier het volgende geschil. [X.] stelt dat, ingevolge de huurovereenkomst, het [Y.] niet toegestaan is het voorterrein/shopruimte geheel of gedeelte onder te verhuren of weder te verhuren. Het benzinestation is echter vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (26 april 1995 of 1 januari 1996) zonder schriftelijke toestemming van [X.] onderverhuurd aan de heer [Z.] (aan zijn v.o.f dan wel eenmanszaak). [X.] doet een beroep op dit beding en stelt dat overtreding daarvan een toerekenbare tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de ontbindingsvordering op deze grond afgewezen.
4.4.2. [Y.] heeft in dit verband gewezen op de volgende bepaling uit de huurovereenkomst van 1995:
Het is [Y.] niet toegestaan het voorterrein/shopruimte geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of weder te verhuren. Indien en voor zover [Y.] de exploitatie van een en ander aan een derde overdraagt, geschiedt zulks onder volledige aansprakelijkheid van [Y.] (…)
4.4.3. Naar het oordeel van het hof volgt uit deze bepaling kennelijk dat [Y.] niet bevoegd is tot onderverhuur (in de betekenis van een huurder die niet verbonden is aan [Y.]) maar wel bevoegd is de exploitatie door een derde te doen uitvoeren (al dan niet in onderhuurrelatie). Dit is laatste is het geval. De huidige exploitant neemt brandstoffen af van [Y.] tegen door [Y.] bepaalde prijzen. De exploitant ontvangt van [Y.] een vergoeding per verkochte liter brandstof. Ook de smeermiddelen neemt de exploitant af. Voor het gebruik van het tankstation en de bijbehorende shop betaalt de exploitant een omzetafhankelijke huurprijs.
4.4.4. Naar het oordeel van het hof is de betrekking tussen [Y.] en de exploitant zodanig nauw dat in feite sprake is van een exploitatie door [Y.] en de exploitant gezamenlijk. Het verbod van onderhuur ziet hier niet op. De enkele omstandigheid dat – losgedacht van feitelijke invulling van de exploitatie – formeel sprake is van onderhuur is onvoldoende om alleen de eerste zin van de geciteerde passage uit de huurovereenkomst van 1995 van toepassing te doen zijn, onder het negeren van de opvolgende zin.
4.4.5. Het hof is bovendien met de kantonrechter van oordeel dat het tijdsverloop van 13 tot 14 jaar dat de ‘onderhuur’ relatie nu voortduurt eraan in de weg staat dat [X.] zich nog kan beroepen op een onderhuurverbod. [X.], die in een huis woont gelegen aan het verhuurde terrein, was al die jaren op de hoogte van de exploitatie door [Z.]. Hij heeft wel steeds aanvaard dat [Z.] als zetbaas of als werknemer van [Y.] de exploitatie voerde. De enkele omstandigheid dat de formele verhouding tussen [Y.] en [Z.] iets blijkt af te wijken van die welke [X.] voor ogen had, geeft geen grond om thans, na al die jaren, nog bezwaar te maken tegen de exploitatie door [Z.].
4.4.6. De grieven falen.
4.5. De grieven 8 tot en met 19 van het principaal appel
4.5.1. Deze grieven, die het hof gezamenlijk zal behandelen, hebben betrekking op hetgeen werd overwogen en beslist in de rechtsoverwegingen 2.21 tot en met 2.25 van het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘De “omkleuring” en de aanpassing van de luifel’. Het gaat hier om het volgende. In artikel i van de oorspronkelijke huurovereenkomst stond een bepaling opgenomen die luidt als volgt:
Het is [Y.] niet toegestaan het voorterrein met shopruimte te bezigen of doen bezigen in enig ander verband dan als Avia-tankstation, (…)
In 2005 heeft er een omkleuring plaatsgevonden naar Tamoil. [X.] maakt aanspraak op de contractuele boete en herstel van de luifel in de oorspronkelijke toestand. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen.
4.5.2. Vast staat dat [Y.] indertijd lid was van de AVIA-organisatie en dat in 2005 de aandelen in [Y.] (die meerdere benzinestations exploiteerde) zijn overgenomen door Tamoil Nederland B.V. Het staat [Y.] nadien niet meer vrij om de naam AVIA te voeren.
4.5.3. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [X.] geen rechtens te respecteren belang heeft om haar toestemming aan de omkleuring te onthouden. Voor [X.] (althans haar aandeelhouders) vormt de verhuur van het benzinestation een pensioenvoorziening. Hun belang is gelegen in continuering van de inkomsten. Niet valt in te zien, en ook niet aannemelijk is gemaakt, dat die inkomsten gevaar lopen bij een exploitatie in het kader van Tamoil. De in de toelichting op de grief gegeven onderbouwing voor een voorkeur voor Avia, als biedende een grotere waarborg voor continuïteit en kwaliteit van dienstverlening, is niet steekhoudend. Over de continuïteit van de exploitatie van het onderhavige station bestaan kennelijk geen twijfels en ook de kwaliteit wordt niet toereikend onderbouwd bediscussieerd, althans niet toereikend onderbouwd. De gestelde omstandigheid dat het onderhavige tankstation veel meer voordeel kan halen uit het netwerk van Avia dan uit dat van Tamoil heeft het hof niet kunnen vaststellen bij gebreke aan een andere onderbouwing dan een die gebaseerd is op louter veronderstellingen.
4.5.4. Het hof neemt voorts in overweging dat het niet mogelijk is voor [Y.] om aangesloten te zijn bij het Avia-netwerk. De organisatiestructuur van Tamoil staat daaraan in de weg. Het uit de aandelentransactie lichten van het onderhavige station was kennelijk niet goed mogelijk. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat het niet of nauwelijks aan [Y.] (als rechtspersoon) kan worden toegerekend (als bedoeld in artikel 92 lid 3 BW) dat zij uit het Avia-netwerk is gestapt. Naar in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen zijn wisselingen van netwerkaansluiting een noodzakelijk gevolg van het overnamebeleid van grote ondernemingen (Tamoil heeft in Europa meer dan 3000 vestigingen), dat aan een individuele rechtspersoon niet kan worden toegerekend. Wellicht dat de aandeelhouder van [Y.] dan maar niet haar aandelen had moeten verkopen, maar deze verkoop kan aan de rechtspersoon zelf niet worden tegengeworpen, althans er zijn geen gronden voor aangevoerd.
4.5.5. Ten slotte meent het hof dat, zoal een boete verschuldigd zou zijn, er termen zijn die nopen te matigen tot nihil. Niet valt in te zien dat [X.] recht heeft op enige schadevergoeding (in de vorm van de verbeurde boete) nu zij geen schade lijdt en geen belang heeft bij haar verzet tegen de omkleuring. Daarbij komt dat veranderingen van beleid in een lang lopend contract niet ongebruikelijk zijn. Dat moet ook door de verhuurder worden aanvaard.
4.5.6. De conclusie is dat er geen grond bestaat voor een ander oordeel dan dat van de kantonrechter.
4.5.7. Het hof voegt hieraan toe dat de kwestie van omkleuring de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen, zulks bij gebreke aan belang bij [X.] om zich tegen de omkleuring te verzetten.
4.5.8. [X.] voert nog (grief 19) aan dat de omkleuring een aantasting van de stabiliteit en de constructie van de luifel tot gevolg heeft gehad, als gevolg waarvan lekkages zijn ontstaan. Het hof verwerpt dit betoog op de gronden als door de kantonrechter uiteengezet, welke het hof tot de zijne maakt. Bovendien is deze verzwakking - als gevolg van de omkleuring - niet aannemelijk gemaakt. Uit de overgelegde foto’s blijkt daarvan niet. Maar zoal sprake is van enige mate van wijziging in de constructie (die niet noodzakelijkerwijs tot een verzwakking behoeft te leiden; [Y.] betwist de verzwakking), dan is dit een kwestie die in de eerste plaats [Y.] als huurster aangaat, niet [X.] als verhuurster. Het belang van [X.] bij herstel in de oude (Avia-)toestand blijkt niet. De wijziging aan de luifel (wat er ook moge zijn van de aard en omvang daarvan) rechtvaardigt vooralsnog niet het verbeuren van een boete, de ontbinding van de huurovereenkomst of een herstel in de oude toestand. Het bewijsaanbod wordt gepasseerd bij gebreke aan belang.
4.5.9. De grieven falen.
4.6. De grieven 20 tot en met 25
4.6.1. Deze grieven, die het hof gezamenlijk zal behandelen, hebben betrekking op hetgeen werd overwogen en beslist in de rechtsoverwegingen 2.27 en 2.28 van het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘Het gebruik van de gereserveerde parkeerplaatsen’.
Het gaat hier om het volgende. Op het voorterrein zijn vier parkeerplaatsen gereserveerd voor de heer [X.] en zijn echtgenote en voor huurders van aangrenzende bedrijfsruimten. In de loop der jaren is, wellicht alleen al vanwege het toenemende gebruik van het benzinestation (het hof laat in het midden of ook de verplaatsing van de shop in 2003 daaraan heeft bij gedragen, zoals de kantonrechter overwoog. Dat lijkt voorshands niet aannemelijk), het aantal autobewegingen toegenomen, en zijn klanten en leveranciers (kortstondig; bijvoorbeeld om af te rekenen in de shop) gebruik gaan maken van het hele terrein, ook van de vier gereserveerde parkeerplaatsen. Afzetting van de gereserveerde parkeerplaatsen met paaltjes komt hierna aan de orde in rechtsoverweging 4.13 en 4.18. Hier gaat het om de vordering van [X.] tot herstel van de parkeerplaatsen overeenkomstig de oorspronkelijke beschrijving.
4.6.2. In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst uit 1995 staat de volgende passage:
[X.] verhuurt aan [Y.] (…). Tevens geeft [X.] aan [Y.] het recht van gebruik van het buitengedeelte (…) daarbij rekening houdend met (…) het eigen gebruik (waaronder twee parkeerplaatsen) van [X.] van het voorterrein in verband met de door hem aldaar geëxploiteerde werkplaats.
In de overeenkomst uit 2003 staat:
Voor wat betreft het gebruik van het voorterrein behoudt verhuurder zich voor ten behoeve van hemzelf (respectievelijk de comparant sub 1 in privé en zijn echtgenote) (…) het gebruik van in totaal VIER (4) parkeerplaatsen. (…) De huurder dient voorts het mede-gebruik van het voorterrein te gedogen door de verhuurder (respectievelijk de comparant sub 1 in privé en zijn echtgenote) (…)
4.6.3. Het hof is met de kantonrechter, op de door haar gegeven gronden die het hof tot de zijne maakt, van oordeel dat er geen plaats is voor toewijzing van de vordering tot herstel in de oorspronkelijke toestand. Het hof overweegt voorts nog het volgende.
4.6.4. In het midden kan blijven wat de oorspronkelijke (in 2003) toestand was. Ingevolge de contractuele bepaling heeft [X.] alleen het recht op het gebruik van vier parkeerplaatsen, niet van vier parkeerplaatsen op een bepaalde plaats. Als gevolg van veranderingen die in de loop der tijd hebben plaatsgevonden (verplaatsing shop, toenemend gebruik benzinestation, gebruik van tankauto’s die groter en vooral breder zijn, het wegvallen van huurder in aangrenzende ruimtes) kan de plaats van de gereserveerde parkeerplaatsen komen te wijzigen. [X.] (althans de heer en mevrouw [X.]) hebben zelf geen belang bij vaststelling van de exacte plaats van de voor hen gereserveerde plaatsen. [Y.] daarentegen heeft een aanzienlijk belang om eventueel wijziging aan te brengen.
Het hof voegt hieraan toe dat uit de overgelegde foto’s blijkt van parkeerplaatsen aldaar waar deze ook zijn aangegeven op de situatietekening bij de overeenkomst uit 2003, namelijk geheel aan de zijde van de kantoorruimte en niet aan de wegzijde (uit foto 15b bij conclusie van antwoord blijkt overigens dat de paaltjesafzetting is uitgebreid tot aan de wegzijde). Dat de parkeerplaatsen thans iets schuin zijn aangelegd, geeft geen grond voor toewijzing van de vordering.
4.6.5. [X.] voert in de (toelichting op de) grieven aan dat de kantonrechter voorbij zou zijn gegaan aan de gemaakte afspraken. Dit standpunt is onjuist. Het recht op het gebruik van parkeerplaatsen wordt erkend. Alleen herstel in de oude toestand wordt afgewezen.
Ook de grief tegen de overweging dat het parkeren grotendeels door klanten geschiedt en daarom van korte duur zal zijn wordt afgewezen. Deze vaststelling is juist. Dat er wel eens een klant wat langer parkeert doet daar niet aan af.
De klacht dat de kantonrechter mede heeft gelet op het feit dat de overige bedrijfsgebouwen niet zijn verhuurd faalt eveneens. Dit is een omstandigheid waarmee rekening kan worden gehouden. Overigens gaat de algemene stelling dat [Y.] er voor dient te zorgen dat haar bezoekers zich aan de huurovereenkomst hebben te houden, weliswaar op, maar het lijkt praktisch niet mogelijk derden voor te schrijven hoe zij van het voorterrein gebruik moeten maken. Het is een gegeven waarmee ook [X.] rekening mee heeft te houden. Overigens wordt de kwestie voldoende ondervangen door de hierna in rov. 4.13 genoemde voorziening.
In de toelichting op grief 23 stelt [X.] zich op het standpunt dat zij ongehinderd gebruik moet kunnen maken van het niet aan [Y.] verhuurde terrein en niet genoodzaakt wordt om elders op het perceel te moeten parkeren. Deze grief steunt op de het onjuiste uitgangspunt dat een deel van het terrein niet zou zijn meeverhuurd en faalt reeds daarom.
De grieven 24 en 25 behoeven geen bespreking omdat deze zich keren tegen ten overvloede gegeven overwegingen.
4.7. Grief 26
4.7.1. Deze grief luidt:
In rechtsoverweging 2.29 stelt de kantonrechter dat [X.] verzuimd heeft terzake de vlaggenmasten een vordering in te stellen, zodat het daarover gevoerde debat niet relevant is.
In de toelichting op de grief stelt [X.] dat de vlaggenmasten geen deel uitmaken van het gehuurde.
In het petitum van de memorie van grieven vermeerdert [X.] haar eis aldus dat zij thans vordert [Y.] te veroordelen primair het gebruik van de vlaggenmasten te staken onder verbeurte van een dwangsom en subsidiair zich te onthouden van het gebruik van de vlaggenmasten (zonder dwangsom).
4.7.2. De grief faalt. Blijkens de niet bestreden uitleg heeft [Y.] de masten overgenomen van een vorige (mede)huurder, niet van [X.]. De vlaggenmasten staan kennelijk op het gehuurde terrein. Niet valt in te zien dat het benzinestation geen vlaggenmasten op haar terrein zou mogen plaatsen terwijl ook niet duidelijk wordt waarom [Y.] hiervoor toestemming nodig zou hebben van [X.]. Bovendien ontbreekt het aan belang bij [X.] bij de verwijdering en bij het niet verlenen van toestemming (zoal nodig). Enig belang bij verwijdering van de masten wordt niet gesteld.
4.8. Grieven 27 tot en met 30
4.8.1. Deze grieven, die het hof gezamenlijk zal behandelen, hebben betrekking op hetgeen werd overwogen en beslist in de rechtsoverweging 2.30- 2.34 van het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘De staat waarin de oude shop is achtergelaten’.
4.8.2. Het gaat hier om de oplevering van de keuken van de oude shop in 2003. In de inleidende dagvaarding van 19 augustus 2008 vordert [X.] ‘gedaagde te gelasten (…) over te gaan tot herstel van (…) de keuken (…) in de oude shop’. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing. In de toelichting op grief 27 stelt [X.] ‘dat de schade bestaat uit een verdikking van het aanrechtblad, welke tijdens de huurovereenkomst is ontstaan,’. De keuken zou op 25 april 1995 in nagenoeg nieuwe staat zijn opgeleverd.
4.8.3. Het hof ziet geen aanleiding voor toekenning van enige schadevergoeding voor een verdikking van een aanrechtblad. Kennelijk gaat het hier om achteruitgang in de kwaliteit van het aanrechtblad uit gewoon dagelijks gebruik. De gevolgen van zodanige achteruitgang komen voor rekening van de verhuurder.
4.8.4. Het gaat in deze grieven voorts om de oplevering van de elektrische installatie in de oude shop. De kantonrechter heeft de vordering tot herstel afgewezen omdat de schade niet inzichtelijk is gemaakt terwijl bovendien bleek dat in overleg tussen partijen er herstel heeft plaatsgevonden. In de toelichting op grief 29 stelt [X.] dat verdwenen zijn: ‘een elektrisch deurslot, een vertrekknop met timer voor de verlichting, een omroepinstallatie, de bediening van de lichtmasten, een alarmknop en een tussenmeter’. Zij heeft haar eis dienovereenkomstig vermeerderd.
4.8.5. [X.] stelt wel dat deze zaken zijn verdwenen, maar hij betwist niet dat er indertijd herstel heeft plaatsgevonden ‘conform de offerte van Vakudo’ welke is opgesteld tezamen met [X.]. Aldus bestaat er geen aanleiding voor toewijzing van een vordering tot herstel (van hetgeen reeds hersteld is).
4.8.6. In rov. 2.34 van het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering van [X.] tot vergoeding van de waarde van de brandkluis afgewezen op de grond dat deze kluis is meeverhuisd naar de nieuwe shop en eerst aan het einde van de huurovereenkomst weer ter beschikking van [X.] zal worden gesteld. [X.] stelt in de toelichting op grief 30 dat er geen roerende zaken zijn meeverhuurd. Hij vordert thans afgifte van de kluis.
4.8.7. Naar het oordeel van het hof blijkt uit het feit dat de kluis (die kennelijk eigendom is van [X.]) in de oude shop stond en daar jarenlang is gebruikt door [Z.] dat deze werd meeverhuurd aan [Y.]. Dat zulks niet is verwoord in de huurcontracten doet daar niet aan af.
4.8.8. De grieven falen mitsdien.
4.9. Grief 31
4.9.1. In deze grief gaat het om werkzaamheden verband houdende met de verbouwing van de showroom tot shop. De grief behoeft geen bespreking omdat [X.] in hoger beroep geen vordering heeft ingesteld met betrekking tot deze kwestie.
4.9.2. De kantonrechter heeft in rov. 2.36 van het vonnis waarvan beroep geoordeeld dat de verbouwing in 2003 was afgerond en dat [X.], die op de hoogte was van de verbouwing niet tijdig heeft geageerd. In de toelichting op grief stelt [X.] dat enkel stilzitten geen rechtsverwerking kan bewerkstelligen.
4.9.3. Naar het oordeel van het hof gaat het hier niet om stilzitten of rechtsverwerking in de hier bedoelde zin, maar om een niet tijdig protesteren dat tot gevolg heeft dat [X.] na het verstrijken der jaren niet meer met een claim kan komen, een situatie analoog aan artikel 6:89 BW.
4.9.4. De grief faalt.
4.10. Grief 32
4.10.1. In deze grief gaat het over de vervanging van de brandstofpompen. In de toelichting op de grief stelt [X.] dat voor vervanging toestemming nodig was, dat deze niet was verkregen zodat dit aspect mede aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag ligt.
4.10.2. De kantonrechter heeft mede en onbetwist overwogen dat [X.] na zoveel jaren (de pompen waren meer dan 16 jaar oud) een vervangingsverzoek (dat mede is gegrond op aanpassing van de pompen aan de eisen van deze tijd) moeilijk had kunnen weigeren. Voorts is – onbetwist – overwogen dat na de vernieuwing in 2004 tot aan de procedure in 2008 nooit is geprotesteerd.
4.10.3. Het hof is niet kunnen blijken van enig belang van [X.] bij het niet verlenen van de gevraagde toestemming. Ook pompen raken ‘op’ en dienen te worden vervangen en aangepast aan de moderne tijd. Het hof is van oordeel dat onder de genoemde omstandigheden het enkele feit dat geen voorafgaande toestemming aan [X.] is gevraagd voor de vervanging van de pompen er niet toe bijdraagt dat de huurovereenkomst zou moeten worden ontbonden.
4.11. De grieven 33 en 34.
4.11.1. Grief 33 keert zich tegen de door de kantonrechter getrokken conclusie. De grief heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve niet te worden besproken.
4.11.2. Grief 34 keert zich tegen de conclusie dat [X.] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden. Tevergeefs. [X.] is terecht in de proceskosten in eerste aanleg verwezen.
Het principaal appel
De vordering in reconventie. De grieven 35 tot en met 38
4.12. Grief 35
4.12.1. Deze grief heeft betrekking op hetgeen werd overwogen en beslist in de rechtsoverwegingen 2.58-2.60 van het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘De geldlening’. Het gaat om het volgende.
[Y.] heeft [X.] fl. 135.000,- geleend, terug te betalen in tien termijnen. [X.] heeft de laatste twee termijnen niet betaald. Zij beroept zich daartoe op de volgende bepaling uit de huurovereenkomst van 2 mei 1995 dat iedere terugbetalingsverplichting komt te vervallen: “Indien, om welke reden dan ook, de onderhavige huurovereenkomst door of door toedoen van [Y.] eerder wordt beëindigd dan op 25 april 2005”. [X.] stelt dat met de huurovereenkomst van 4 juni 2003 de oude huurovereenkomst is komen te vervallen en dat er dus geen terugbetalingsverplichting meer geldt.
4.12.2. De kantonrechter heeft de vordering van [Y.] toegewezen op de gronden (1) dat de betreffende tekst ziet op wanprestatie van [Y.] en (2) dat blijkens artikel 8 van de tweede huurovereenkomst het de bedoeling is geweest de terugbetalingsregeling te handhaven. In de toelichting op de grief stelt [X.] dat de kantonrechter hiermee de woorden ‘om welke reden dan ook’ heeft miskend.
4.12.3. De grief faalt want de huurovereenkomst van 1995 is niet in 2003 beëindigd, maar juist voortgezet, en, al zou dat anders zijn, is er geen sprake van een beëindiging van de overeenkomst ‘door of door toedoen van [Y.]’, maar hooguit in gezamenlijk overleg.
4.12.4. De grief faalt.
4.13. Grief 36
4.13.1. In rov. 4.6 is ingegaan op de kwestie van de parkeerplaatsen gereserveerd voor [X.]. In deze grief komt [X.] op tegen het oordeel van de kantonrechter in rov. 2.62 van het vonnis waarvan beroep inhoudende dat afzetting van de parkeerplaatsen met paaltjes van elk redelijk belang is onbloot en dat de vordering van [Y.] tot verwijdering van de paaltjes moet worden toegewezen.
4.13.2. Naar het oordeel van het hof is de grief gegrond. Vast staat dat [X.] recht heeft op het gebruik van vier parkeerplaatsen voor zichzelf en voor de huurders van de naastgelegen bedrijfsgebouwen. Voorts staat vast dat de voor [X.] bestemde parkeerplaatsen, zoals aangegeven in de situatietekening bij de huurovereenkomst uit 2003, met enige regelmaat worden bezet door klanten en leveranciers van [Y.]. Tegen deze achtergrond heeft [X.] er toereikend belang bij om de voor hem gereserveerde parkeerplaatsen af te bakenen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat deze afbakening thans gerechtvaardigd wordt door in de loop der jaren toegenomen gebruik van het voorterrein door klanten en leveranciers van [Y.]. Deze toename heeft kennelijk een toename van het gebruik van de gereserveerde parkeerplaatsen tot gevolg. Teneinde aan zijn belangen tegemoet te komen in deze veranderde situatie kan [X.] met recht afbakening verlangen.
4.13.3. Het hof is evenwel van oordeel dat er vooralsnog geen noodzaak bestaat tot afbakening van meer dan twee parkeerplaatsen, nu de overige bedrijfsruimten niet zijn verhuurd en de heer en mevrouw [X.] over slechts één auto beschikken.
Het hof is bovendien van oordeel dat afzetting met paaltjes (klapzuiltjes) ontsierend is en dat afzetting met parkeerbeugels volstaat.
De af te zetten parkeerplaatsen dienen zo dicht mogelijk bij de bebouwing te liggen, overeenkomstig de situatietekening en om het tankwagens mogelijk te maken om op het voorterrein te manoeuvreren.
4.13.4. De toegewezen vordering van [Y.], die betrekking heeft op de verwijdering van de paaltjes (klapzuiltjes) kan gehandhaafd blijven.
4.14. Grief 37
4.14.1. De grief luidt:
Ten onrechte wordt door de kantonrechter in rechtsoverweging 2.63 en 2.64 de vordering van [Y.] in reconventie om [X.] te verbieden om op het voorterrein auto’s te parkeren op andere plaatsen dan de vier parkeerplaatsen, toegewezen.
4.14.2. Gelet op de beslissing in de vorige alinea dient de beslissing te worden gehandhaafd. Anderzijds bestaat er geen grond om de opgelegde dwangsom te handhaven.
4.15. Grief 38
4.15.1. De grief luidt:
In rechtsoverweging 2.65, 2.66 en 2.67 heeft de kantonrechter ten onrechte de reconventionele vordering van [Y.] tot [X.] te verbieden om inbreuk op het huurgenot van [Y.] te maken doordat [X.] de klanten van het aan [Y.] verhuurde tankstation lastig valt door uiten van bedreigingen, het maken van foto’s en anderszins vertonen van intimiderend gedrag, toegewezen.
4.15.2. Naar het oordeel van het hof is uit hetgeen door [Y.] naar voren werd gebracht voldoende gebleken dat de heer [X.] klanten heeft lastig gevallen. Het hof heeft evenwel de indruk gekregen dat met dit arrest en de beslissing in rov. 4.13 er een einde komt aan de ‘strijd’ tussen partijen en er geen grond meer bestaat om de dwangsom nog langer te handhaven.
4.15.3. De grief slaagt in zoverre het de looptijd van de dwangsom betreft.
Het incidenteel appel
4.16.Grieven 1, 2, 4, 6 en 7
4.16.1. Bij deze grieven heeft [Y.] geen belang omdat eventuele gegrondbevinding niet leidt tot een ander dictum.
4.17. Grief 3
4.17.1. In deze grief wordt geklaagd over de rekensom met betrekking tot het aantal parkeerplaatsen van [Y.]. [Y.] zou recht hebben op drie parkeerplaatsen waarvan er één gebruikt wordt voor de water- en luchtunit. Er zouden twee parkeerplaatsen resteren, niet één.
4.17.2. Hoewel de rekensom inderdaad incorrect lijkt heeft [Y.] bij deze grief geen belang omdat deze niet kan leiden tot een ander dictum. Zoveel staat wel vast dat [X.] recht heeft op vier parkeerplaatsen (waarvan 2 af te bakenen met parkeerbeugels). Het overig deel van het voorterrein kan door [Y.] gebruikt worden. De rekensom doet daar niet aan af.
4.18. Grief 5
4.18.1. Deze grief heeft betrekking op het voornemen van [Y.] voor onbemande aflevering van brandstoffen middels creditcardautomaten. De kantonrechter is van oordeel dat [Y.] voor deze aflevering, buiten de huidige openingstijden om, toestemming nodig heeft van [X.] omdat het gaat om een niet geringe wijziging als bedoeld in artikel 7:215 lid 1 BW. Het verbod, versterkt met een dwangsom, is in het dictum van de conventionele vordering opgelegd. [Y.] voert hier tegen aan dat in de huurovereenkomst geen verplichtingen of beperkingen ten aanzien van de openingstijden zijn opgelegd.
4.18.2. De grief faalt. De omstandigheid dat het contract de openingstijden niet bepaalt neemt niet weg dat partijen aan hun huurrelatie een invulling hebben gegeven ten aanzien van de openingstijden, welke feitelijk gedraging onderdeel is gaan uitmaken van die huurrelatie (artikel 6:248 lid 1 BW). [X.] kan zich derhalve terecht verzetten tegen een aanmerkelijke de verzwaring van de huur die de uitbreiding van de openingstijden met zich brengt.
4.19. Grief 8
4.19.1. De grief heeft betrekking op de hoogte van de opgelegde dwangsommen van € 100,- en € 500,-. [Y.] meent dat van deze dwangsommen onvoldoende prikkel uitgaat. Zij verlangt een dwangsom van € 5.000,-.
4.19.2. Het hof verwerpt dit beroep. Het hof heeft geen aanwijzing dat van de resterende opgelegde dwangsom (die om de paaltjes op de parkeerplaats te verwijderen) onvoldoende prikkel zou uitgaan. De paaltjes zijn verwijderd. Omstandigheden die tot die conclusie zouden moeten leiden zijn ook niet gesteld.
4.19.3. De grief faalt.
4.20. Grief 9
4.20.1. In het vonnis waarvan beroep is [X.] verboden om inbreuk te maken op het huurgenot van [Y.] doordat de directeur van [X.] klanten van het aan [Y.] verhuurde tankstation lastig valt. In deze grief 9 vraagt [Y.] de veroordeling naast de klanten uit te breiden tot leveranciers en anderen, aanwezig op het tankstation.
4.20.2. Het hof ziet geen aanleiding voor deze uitbreiding. Naar het hof voorkomt zullen met het onderhavige arrest de geschillen zijn beslecht en zal kunnen worden overgegaan tot de orde van de dag. Voor het gevraagde verbod, en voor de daarop te stellen dwangsom, ziet het hof geen aanleiding. Van nieuwe incidenten in het recente verleden, die dan betrekking hebben op niet-klanten, is bovendien niet gebleken.
In principaal en incidenteel appel
4.20. De proceskosten
4.20.1. Nu partijen over en weer (deels) in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
13. De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel appel
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep
met dien verstande dat
- de dwangsombepaling aan [X.] opgelegd ten aanzien van het verbod auto’s op het voorterrein te parkeren en klanten lastig te vallen vervalt met ingang van de datum van dit arrest;
- [X.] gerechtigd is twee parkeerplaatsen af te bakenen als bepaald in rov. 4.13;
compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat elk van partijen haar eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, A.P. Zweers-van Vollenhoven en F.M. Visser en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 juli 2011.