Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
Zaaknummer: 200.040.968/01
Zaak-rolnummer rechtbank: 81026 / HA ZA 07-571
arrest van de vijfde kamer van 5 april 2011
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [X.],
advocaat: mr. A.M. Rottier te ‘s Hertogenbosch,
tegen
1. [Y.],
2. [Z.],
beiden wonende te [woonplaats], Duitsland,
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk te noemen: [Y.],
advocaat: mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen.
1. Het geding
Bij exploot van 12 mei 2009 is [X.] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 23 januari 2008 en 15 april 2009 die de rechtbank te Roermond tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [X.] tegen dat vonnis grieven aangevoerd die [Y.] bij memorie van antwoord (met producties) heeft bestreden. Ten slotte hebben partijen hun stukken overgelegd voor arrest.
2. De beoordeling van het hoger beroep
1. De in het vonnis van 23 januari 2008 onder 2 vastgestelde feiten zijn niet bestreden, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende:
a) [Y.] is woonachtig in Duitsland en had tot voor kort een perceel grond in Nederland in eigendom. Dit perceel is gelegen te [plaatsnaam] aan en nabij de [perceel], kadastraal bekend gemeente [gemeentenaam], sectie [letter], nummers [nummer 1.], [nummer 2.] en [nummer 3.], met een totale grootte van 2,633 ha (hierna: het perceel).
b) Op 6 december 2006 hebben [Y.] en [X.] met betrekking tot het perceel een overeenkomst van koop en verkoop getekend. [Y.] heeft vervolgens geen medewerking verleend aan de levering van het perceel, zich op het standpunt stellend dat er geen koopovereenkomst tot stand was gekomen en dat, voor zover dat wel het geval zou zijn, deze bij brief van 30 maart 2007 is vernietigd.
c) Op vordering van [X.] is [Y.] daarop bij vonnis in kort geding van 17 april 2007 veroordeeld tot medewerking aan de levering, waarna het perceel daadwerkelijk is geleverd.
2. Stellende dat in het kader van de onderhavige koopovereenkomst sprake is van misbruik van omstandigheden, subsidiair van bedrog en meer subsidiair van dwaling heeft [Y.] [X.] doen dagvaarden voor de rechtbank Roermond en daarbij gevorderd dat [X.] op straffe van een dwangsom zal worden veroordeeld tot teruglevering van het perceel en tot vergoeding van schade bestaande in de proceskostenveroordeling in kort geding, in de buitengerechtelijke kosten en in de kosten van de bodemprocedure.
3. Nadat een comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de rechtbank bij tussenvonnis [X.] toegelaten tegenbewijs te leveren tegen het voorshands voldoende bewezen geachte feit dat hij, [X.], ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op 6 december 2006 op de hoogte was van de juridische status van het onderhavige perceel, waarmee de rechtbank – gelet op r.o. 4.3 van haar tussenvonnis - kennelijk het oog heeft gehad op het feit dat het perceel ligt in het zogeheten Landbouw Ontwikkelings Gebied, zoals vastgelegd in het reconstructieplan Noord- en Midden Limburg (2004) alsmede in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (2006), en het feit dat de gemeente [gemeentenaam] op grond van deze regelgeving een “Structuurvisie+” heeft opgesteld, waarin het perceel is geprojecteerd in een gebied met de ruimste mogelijkheden.
4. Nadat getuigenverhoren hadden plaatsgevonden is de rechtbank in haar eindvonnis tot de conclusie gekomen dat [X.] er niet in was geslaagd het voornoemde vermoeden te ontzenuwen. Vervolgens heeft de rechtbank geoordeeld dat [X.] zijn mededelingsplicht als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder b BW heeft verzaakt, de overeenkomst vernietigd, [X.] op straffe van een dwangsom veroordeeld tot teruglevering van het perceel, en ook overigens de vordering van [Y.] – behoudens die terzake de buitengerechtelijke kosten – toegewezen.
5. Het hof ziet aanleiding als eerste de grieven IV en VII te bespreken. Met deze beide grieven komt [X.] op tegen het in r.o. 4.6 (in samenhang gelezen met r.o. 4.5) van het tussenvonnis en r.o. 2.3.5 van het eindvonnis neergelegde oordeel van de rechtbank met betrekking tot de onderzoeksplicht van [Y.] als verkoper en de mededelingplicht van [X.] als koper. Dit oordeel houdt (samengevat) in dat, gelet op de omstandigheid dat tussen [Y.] enerzijds en [X.] en diens echtgenote anderzijds een ‘meer dan gewone, puur zakelijke relatie bestond’, [X.] [Y.] had dienen te informeren over de potentieel waardeverhogende hoedanigheden van het perceel - kort gezegd: het perceel ligt in een Landbouw Ontwikkelingsgebied - en dat, nu [X.] dat heeft nagelaten, [Y.] een rechtsgeldig beroep op dwaling toekomt.
6. Deze grieven treffen doel. Uitgangspunt is dat voor degene die overweegt een overeenkomst aan te gaan, tegenover de wederpartij een gehoudenheid bestaat om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder invloed van onjuiste voorstellingen de transactie aangaat. Deze gehoudenheid brengt voor de onderhavige zaak mee dat het op de weg van [Y.], die in zijn bestrijding van grief VII stelt al met de verkoop aan een ander dan [X.] bezig te zijn geweest, gelegen had zelf – al dan niet met bijstand van een makelaar of andere deskundige - bij de gemeente na te gaan of er voor de waarde van de onroerende zaak van belang zijnde gegevens voorhanden waren. Dat [Y.] dit heeft nagelaten brengt mee dat de gestelde dwaling van [Y.] als verkoper over de waarde van het perceel krachtens verkeersopvattingen in beginsel voor zijn rekening dient te blijven. Dit kan onder omstandigheden anders zijn, bijvoorbeeld wanneer voor [X.] als koper een spreekplicht ten aanzien van voor de waarde relevante feiten zou moeten worden aangenomen. Op grond van de in dat verband door [Y.] aangevoerde omstandigheden, dat de echtgenote van [X.] administratieve bijstand aan [Y.] verleende, dat tussen [X.] en [Y.] vriendschappelijke verhoudingen bestonden en dat [Y.], anders dan [X.], het huis-aan-huisblad waarin potentieel voor de waarde van het perceel relevante plannen worden gepubliceerd, niet ontving, kan naar het oordeel van het hof evenwel geen spreekplicht van [X.] worden aangenomen.
7. Het hof is overigens van oordeel dat [Y.] evenmin een beroep op dwaling toekomt wegens het feit dat ondertekening van een koopovereenkomst naar Nederlands recht andere consequenties heeft dan naar Duits recht. Deze rechtsdwaling, die algemeen toegankelijke wetgeving betreft, behoort voor rekening van [Y.] te blijven die er zelf voor heeft gekozen de transactie aan te gaan zonder zich van ter zake deskundige bijstand te voorzien. De in de vorige rechtsoverweging weergegeven omstandigheden, noch andere aangevoerde of gebleken feiten of omstandigheden kunnen op dit punt tot een ander oordeel leiden.
8. Het hof is thans op grond van de devolutieve werking van het appel nog gehouden te onderzoeken of het beroep van [Y.] op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van misbruik van omstandigheden en van bedrog gehonoreerd dient te worden. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend op de gronden die de rechtbank in haar eindvonnis onder 2.3.2 en 2.3.3 heeft vermeld.
9. Het voorgaande betekent dat ook grief VIII slaagt. [Y.] heeft hetgeen [X.] naar voren heeft gebracht terzake gemaakte en betaalde notariskosten niet bestreden, zodat het daarover zal beslissen als na te melden.
3. Conclusie
10. Grieven IV en VII en VIII slagen. De overige grieven behoeven in het licht daarvan geen bespreking meer. De vonnissen van de rechtbank zullen worden vernietigd en de vordering van [Y.] zal alsnog integraal worden afgewezen. [Y.] zal in de kosten van beide instanties worden veroordeeld. Voorts zal [Y.] worden veroordeeld tot terugbetaling aan [X.] van hetgeen deze ter voldoening van het vonnis van de rechtbank Roermond reeds aan [Y.] heeft betaald, en – zo begrijpt het hof de conclusie in het licht van de toelichting op grief VIII – tot betaling van de voor rekening van [X.] gekomen notariskosten ten bedrage van € 3.211,33.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden vonnissen
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [Y.] af;
veroordeelt [Y.] tot terugbetaling aan [X.] van hetgeen deze ter voldoening van het vonnis van de Rechtbank Roermond reeds aan [Y.] heeft betaald;
veroordeelt [Y.] tot betaling aan [X.] van een bedrag van € 3.211,33;
veroordeelt [Y.] in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot aan het eindvonnis van 15 april 2009 aan de zijde van [X.] begroot op € 2.511,=;
veroordeelt [Y.] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [X.] begroot op € 1.293,=;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, E.D. Wiersma en A.R. van de Veen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 april 2011 in aanwezigheid van de griffier.