Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.022.636
arrest van de zevende kamer van 8 maart 2011
in de zaak van
1. [X.], wonende te [woonplaats],
2. [Y.], wonende te [woonplaats],
appellanten in principaal appel,
geïntimeerden in incidenteel appel,
advocaat: mr. M.A.M. van Dooren,
tegen:
[Z.] ZUID B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in incidenteel appel,
advocaat: mr. R.J.G. Bäcker,
als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 20 april 2010 in het hoger beroep van de door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda tussen partijen onder zaak-/rolnr. 464394 CV EXPL 07-7378 gewezen vonnissen van 14 mei 2008 en 8 oktober 2008.
6. Het verdere verloop van het geding
6.1 Bij genoemd tussenarrest heeft het hof bepaald dat een nader deskundigenonderzoek zal worden verricht door de BHAC voor Midden Brabant te [vestigingsplaats] naar de in rechtsoverwegingen 4.8.2 en 4.9.2 van dat arrest geformuleerde vragen;
6.2 De BHAC heeft op 2 september 2010 een nader deskundigenbericht ingezonden.
6.3 [X.] heeft onder overlegging van één productie een memorie na deskundigenbericht genomen en [Z.] een memorie van antwoord na deskundigenbericht.
6.4 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
7. De verdere beoordeling
in principaal en incidenteel appel
7.1 In verband met de bespreking van grief III sub b in het principaal appel heeft het hof aan de BHAC de volgende nadere vragen gesteld (r.o. 4.8.2):
a. heeft de BHAC bij haar huurprijsadvies wel of geen rekening gehouden met de aanwezigheid van 515 m2 grondperceel (met mogelijkheden voor opslag of parkeren, en afgezien van de gerealiseerde bebouwing of de mogelijkheid daartoe)?
b. is de aanwezigheid van een dergelijk onbebouwd erf relevant voor de bepaling van de hoogte van de huurprijs voor de bedrijfsruimte (650 m2 bebouwing), in gebruik als supermarkt?
c. ervan uitgaande dat de vergelijkingsobjecten niet over een (vergelijkbaar) erf beschikken, is de aanwezigheid van dit erf een factor die de huurwaarde van het gehuurde ten opzichte van de vergelijkingspanden verhoogt? Zo ja, in welke mate, en tot welke correctie van het huurprijsadvies van de BHAC behoort dit te leiden?
7.2 De BHAC heeft hierop het volgende geantwoord:
a. Nee, de BHAC heeft hier geen rekening mee gehouden. De 515 m2 heeft als onbebouwd terrein geen meerwaarde voor het litigieuze pand en de exploitatiemogelijkheden.
b. Nee, ook in dit geval niet. Er kon ook niet geparkeerd worden op deze 515m2.
c. Nee, zie b.
[Z.] heeft in haar memorie na deskundigenbericht geen kritiek op de beantwoording van deze vraag. [X.] voert in haar memorie na deskundigenbericht aan dat het perceel van 515 m2 destijds gedeeltelijk in gebruik was als opslagruimte en als parkeerruimte ten behoeve van de huurder en daarnaast een potentiële waarde vertegenwoordigde voor uitbreidingsmogelijkheden van opslagruimte en parkeerruimte. Volgens [X.] heeft de BHAC in het nadere deskundigenbericht ten onrechte vermeld dat partijen bij de bezichtiging op 1 september 2010 geen gebruik hebben gemaakt van de gelegenheid om opmerkingen te maken aan de leden van de BHAC. Volgens [X.] is van haar zijde wel degelijk een toelichting gegeven op de gebruiksmogelijkheden van het perceel.
7.3 Het hof overweegt hierover het volgende. In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat onduidelijk was of de 515 m2 onbebouwde grond, met bijvoorbeeld mogelijkheden voor opslag of parkeren, wel of niet van belang is voor de waardebepaling van het gehuurde (waarbij het accent ligt op de 650 m2 opstal), en wel of niet in de huurprijsberekening daarvan is meegenomen (r.o. 4.8.1). Daarin ligt de achtergrond van de gestelde vragen in het licht daarvan dienen ook de antwoorden van de BHAC bezien te worden. Die antwoorden hebben naar het oordeel van het hof de gevraagde en gewenste duidelijkheid gegeven: als onbebouwd terrein heeft dit deel van het perceel naar het oordeel van de deskundigen geen meerwaarde voor het pand of de exploitatiemogelijkheden. [X.] ziet dat anders en benadrukt de haars inziens waardeverhogende gebruiksmogelijkheden van het terrein en biedt ook bewijs aan van die gebruiksmogelijkheden en van de door haar bij de bezichtiging gemaakte opmerkingen daarover. Aan dit bewijsaanbod gaat het hof evenwel voorbij, aangezien dat niet relevant is voor de vraag die nu aan de orde is. Waar het nu om gaat is hoe het niet uitdrukkelijk vermelden van het perceel van 515 m2 in het huurprijsadvies moet worden begrepen. Uit het thans gegeven antwoord blijkt dat dit perceel niet is vermeld omdat het naar het oordeel van de deskundigen voor dat huurprijsadvies niet van belang is omdat het geen meerwaarde oplevert. Het hof acht dit een duidelijk en inzichtelijk antwoord en ziet in hetgeen [X.] naar voren heeft gebracht geen grond om het oordeel van de deskundigen naast zich neer te leggen. De consequentie van het vorenstaande is dat grief III sub b wordt verworpen.
7.4 In verband met de bespreking van grief IV in het principaal appel heeft het hof aan de BHAC de volgende nadere vragen gesteld (r.o. 4.9.2):
a. is het gebruikelijk om bij de vaststelling van (1) de gemiddelde huurprijs van een vergelijkingsobject dat verhoudingsgewijs groter is dan (de gemiddelde oppervlakte van) de overige vergelijkingspanden en (2) van de huurprijs van een huurobject dat verhoudingsgewijs groter is dan (de gemiddelde oppervlakte van) alle vergelijkingspanden, rekening te houden met dit soort oppervlakteverschillen?
b. bestaat er in dit geval aanleiding om wegens de omvang van het pand [pand 3.] en die van het huurobject, de door de kantonrechter toegepaste correcties (op de referentiehuur van [pand 3.], en op de (her)berekende huurprijs voor het gehuurde) aan te brengen?
c. zo ja, in welke mate? En tot welke correctie van het huurprijsadvies van de BHAC dient dit te leiden?
7.5 De BHAC heeft hierop het volgende geantwoord:
a. Ja, uit principe wel.
b. Nee, in dit geval niet. De BHAC houdt bij de vergelijking uiteraard rekening met de grootte van het litigieuze pand en de grootte van de in de vergelijking betrokken panden. Omdat vergelijkingspanden qua grootte (in m2) bijna nooit exact overeenkomen met het litigieuze pand, zijn er in 2003 met de R.O.Z. (Raad Onroerende Zaken) en de BHAC’s en LOK (Landelijke Overleg Kantonrechters) zg. “bandbreedtes”afgesproken.
Bij de onderliggende zaak liggen de vvo’s (verkoopvloeroppervlakte) van de vergelijkingspanden en litigieuze pand binnen de genoemde bandbreedtes van 250 m2 en 1.000 m2.
litigieuze pand vvo 650 m2
vergelijkingspand A vvo 280 m2
vergelijkingspand B vvo 311 m2
vergelijkingspand C vvo 356 m2
vergelijkingspand D vvo 780 m2.
c. Zie b. Omdat de vergelijkingspanden binnen deze bandbreedtes vallen is geen correctie noodzakelijk en toegepast.
Door de speciale situatie in [plaatsnaam] (zondagsopening) en ligging van alle panden in het centrum van [plaatsnaam], zijn alle vergelijkingspanden dan ook zeer goed vergelijkbaar en vergelijkbaar gelegen.
[X.] heeft in haar memorie na deskundigenbericht geen kritiek op de beantwoording van deze vraag. [Z.] heeft bezwaar tegen het hanteren van de genoemde afspraken over bandbreedtes. Volgens haar leiden de afwijkingen in oppervlakte van vergelijkingspanden als waarvan in dit geval sprake is in de praktijk tot correcties op de berekende huurprijs. Bij het pand [pand 4.] (vergelijkingspand C) dient volgens [Z.] nog een aanvullende correctie van 10% te worden toegepast omdat dat een hoekpand betreft.
7.6 Het hof overweegt hierover het volgende. Uit de beantwoording van de vragen door de BHAC blijkt dat men bij de bepaling van de huurprijs de mogelijkheid van een correctie vanwege relevante verschillen in vloeroppervlakte van de vergelijkingspanden normaal gesproken onder ogen ziet en dat ook in dit geval heeft gedaan. Of het referentiekader waar de BHAC in dit verband naar verwijst al dan niet (of niet langer) algemeen gebruikelijk is, acht het hof niet van doorslaggevende betekenis. De BHAC heeft de desbetreffende afspraken kennelijk voor dit concrete geval voldoende toepasselijk geacht en daarom deze op zichzelf genomen niet onaannemelijke vuistregel gehanteerd. Het hof ziet in hetgeen [Z.] hierover naar voren heeft gebracht onvoldoende aanleiding om dit uitgangspunt en het daaruit voortvloeiende oordeel van de deskundigen niet te volgen. Een en ander brengt mee dat zowel voor de correctie met 10% ten aanzien van het pand [pand 3.] (vergelijkingspand D) als voor de algemene correctie met 10% ten aanzien van de berekende huurprijs, zoals door de kantonrechter toegepast, onvoldoende grond bestaat. Voor een correctie op de huurprijs van vergelijkingspand C, zoals [Z.] voorstaat, ziet het hof geen grond; de laatste zin van het antwoord van de BHAC wijst uitdrukkelijk op het ontbreken van een noodzaak van een dergelijke correctie. Een en ander leidt ertoe dat het hof de door de BHAC in haar eerdere rapportages berekende huurprijs van € 101.252,= zonder aanpassingen of correcties overneemt, zodat grief IV slaagt. Tegen de ingangsdatum die de kantonrechter heeft gehanteerd, 1 december 2005, zijn geen grieven gericht zodat ook het hof deze datum aanhoudt. Voor de indexeringsbepaling die in het vonnis is opgenomen, geldt hetzelfde; ook deze blijft in stand.
7.7 Hetgeen partijen met betrekking tot de hoogte van dit bedrag voor het overige naar voren hebben gebracht, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, leidt niet tot een ander oordeel. Op grond van hetgeen in het tussenarrest van 20 april 2010 en in het vorenstaande is overwogen, is naar het oordeel van het hof namelijk voor een hoger bedrag, zoals door [X.] gevorderd, dan wel voor een lager bedrag, zoals [Z.] voorstaat, geen grond aanwezig.
7.8 De laatste grief in het principaal appel betreft de proceskostenveroordeling. Deze grief slaagt in zoverre dat het uiteindelijk resultaat van deze procedure aldus kan worden gekenschetst dat beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld. Het hof acht het in verband daarmee redelijk de proceskosten in eerste aanleg tussen partijen te compenseren. In zoverre slaagt deze grief.
7.9 In hoger beroep heeft [X.] veroordeling van [Z.] gevorderd tot betaling van de inmiddels sedert 30 december 2005 ontstane huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente. Deze vordering is door [Z.] niet afzonderlijk bestreden en toewijsbaar als in het dictum nader omschreven. Voor toewijzing van wettelijke rente ex artikel 6:119a BW, zoals primair gevorderd is geen grondslag aanwezig, zodat de subsidiair gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro zal worden toegewezen.
7.10 In het principaal appel heeft [X.] te gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat zij in de kosten daarvan zal worden veroordeeld. De kosten van het nadere deskundigenbericht, die door [X.] zijn voorgeschoten, blijven voor haar rekening. In het incidenteel appel is [Z.] in het ongelijk gesteld, zodat zij in de kosten daarvan zal worden veroordeeld.
8. De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel appel
verklaart [X.] niet-ontvankelijk in haar beroep tegen het tussenvonnis van 14 mei 2008;
vernietigt het eindvonnis van 8 oktober 2008 voor zover daarbij
- de huurprijs met ingang van 30 december 2005 is vastgesteld op een bedrag van € 88.318,35 exclusief btw per jaar, en
- [X.] in de proceskosten is veroordeeld,
en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
- stelt de huurprijs met ingang van 30 december 2005 vast op een bedrag van € 101.252,= exclusief btw per jaar (met indexering);
- compenseert de proceskosten in eerste aanleg tussen partijen in die zin dat iedere partij daarvan de eigen kosten draagt;
bekrachtigt het eindvonnis van 8 oktober 2008 voor het overige;
veroordeelt [Z.] tot betaling van de inmiddels sedert 30 december 2005 tot aan de datum van dit arrest ontstane huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de voldoening;
veroordeelt partij [X.] in de kosten van het principaal appel, tot op deze uitspraak aan de zijde van partij [Z.] begroot op € 254,= aan vast recht en op € 2.682,= aan salaris advocaat;
veroordeelt partij [Z.] in de kosten van het incidenteel appel, tot op deze uitspraak aan de zijde van partij [X.] begroot op € 1.341,= aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Kleijngeld en Theuws en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 maart 2011.