Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.059.172
arrest van de zevende kamer van 1 maart 2011
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. L.A.P. van Haperen,
tegen:
STICHTING WONENBREBURG,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. C.J.M. de Keijzer,
op het bij exploot van dagvaarding van 24 februari 2010 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda gewezen vonnis van 13 januari 2010 tussen appellant - [X.] - als gedaagde en geïntimeerde - WonenBreburg - als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak/rolnr. 535321 CV EXPL 09-1738)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [X.] is tijdig van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft [X.] onder overlegging van drie producties twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vordering van WonenBreburg.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft WonenBreburg de grieven bestreden.
2.3 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) [X.] huurt met ingang van 14 maart 2008 de woning aan de [adres] te [plaatsnaam]. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte, enkel voor de huurder en de leden van zijn huishouden.
b) In de toepasselijke algemene voorwaarden is onder meer bepaald, kort gezegd, dat de huurder het gehuurde als een goed huurder zal gebruiken, dat hij geen schade of overlast zal veroorzaken en dat het hem niet is toegestaan hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij. WonenBreburg voert een strikt beleid ten aanzien van hennepkwekerijen. Zij doet dat in samenwerking met andere instellingen en zij draagt dit beleid tegenover haar huurders uitdrukkelijk uit.
c) In verband met klachten van de onderburen van [X.] op nummer 136 over wateroverlast afkomstig uit diens woning is bij WonenBreburg het vermoeden ontstaan dat in de woning van [X.] een hennepkwekerij aanwezig was. Over het daarop gevolgde onderzoek rapporteert woonconsulent [Y.] op 23 januari 2009 het volgende (prod. 7 inl. dagv.):
Op 3 december heeft Essent een onderzoek verricht. Zij constateerde dat er aan de hoofdmeter was geknoeid. Hierop heeft Essent de politie hiervan in kennis gesteld die een onderzoek heeft verricht in de woning en berging van de heer [X.]. Gelijktijdig kwamen er bij de huismeester berichten binnen dat de bewoner van nr 148 in de nacht van 2 en 3 december 2008 de gehele woning heeft leeggemaakt. Gipsplaten, zand en restmaterialen werden naar beneden gegooid en gedragen. Afval werd gedumpt in de containerruimte van het complex.
In de woning en berging trof de politie:
o 540 potten met potgrond
o 15 assimilatielampen
o 2 ventilatoren
o 2 koolstoffilters
aan.
De voorzijde van de ramen van de woonkamer was volledig dichtgetimmerd. Dit was ook het geval geweest met de achterzijde. Gaten zaten er nog steeds in. De plafond was doorzeefd met gaten voor de ophanging van de lampen. Ook zaten er gaten in de muren voor de afvoerpijpen. In de slaapkamer stonden de lampen, ventilatoren en koolstoffilters opgeslagen. De woning werd nauwelijks bewoond. De woning was hiervoor te pover ingericht. In de berging trof 540 potten met potgrond aan met vele zakken potgrond. De containers van WonenBreburg waren gevuld met restafval van een kwekerij. Restmaterialen van gips lieten een spoor achter van zijn woning, trappenhuis naar de containers.
Alle partijen constateerden dat er sprake was van een hennepkwekerij. Daarnaast zijn er verklaringen van omwonenden dat de materialen afkomstig waren van zijn woning. De melding van lekkage in de onderwoning. Fraude aan elektriciteit etc.
Bewoner ontkent dat er een kwekerij is geweest. Hij vindt het niet strafbaar dat hij lampen, koolstoffilters en ventilatoren heeft. Van potten in zijn berging is hij van geen kwaad bewust. Berging staat altijd open aldus [X.]. Dat er aan de meterkast is gerommeld werd ook ontkend. Deed zijn meterkast nooit open.
d) Bij brief van 19 december 2008 heeft WonenBreburg [X.] op de hoogte gesteld van haar bevindingen en hem verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Bij brief van 27 januari 2009 heeft WonenBreburg [X.] aansprakelijk gesteld voor de ontstane schade en hem opnieuw verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Aan deze verzoeken heeft [X.] geen gevolg gegeven. Bij dagvaarding van 10 maart 2009 heeft WonenBreburg de onderhavige vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ingesteld.
e) Bij brief van 25 augustus 2009 heeft WonenBreburg meegedeeld dat het complex waartoe de woning van [X.] behoort zal worden gesloopt en [X.] verzocht akkoord te gaan met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 maart 2010. [X.] heeft daarmee ingestemd. WonenBreburg heeft [X.] bij brief van 14 september 2009 laten weten dat die beëindiging komt te vervallen indien de onderhavige vordering van WonenBreburg wordt toegewezen.
f) Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden en de vordering tot ontruiming toegewezen.
4.2 De eerste grief van [X.] betreft het oordeel van de kantonrechter dat [X.] in de woning een hennepkwekerij heeft gehad (r.o. 3.7). Zijn tweede grief betreft het oordeel van de kantonrechter dat sprake is geweest van overlast in de directe omgeving en schade en veranderingen aan de woning (r.o. 3.8).
4.3 Met betrekking tot grief I overweegt het hof het volgende. Het relaas van woonconsulent [Y.], dat hiervoor in 4.1 onder c) is aangehaald, is door WonenBreburg onderbouwd met onder meer:
- een melding van de wateroverlast bij de onderburen (prod. 8);
- een verklaring van Essent over fraude bij de afname van elektriciteit (prod. 11);
- een verklaring van de politie over het aantreffen van een hennepkwekerij (prod. 13);
- een aantal foto’s van de ter plaatse aangetroffen situatie (prod. 14-22).
Naar het oordeel van het hof bevestigen deze stukken, waarvan de inhoud door [X.] onvoldoende gemotiveerd is betwist, de strekking van dit relaas dat geen andere conclusie toelaat dan dat in het gehuurde tijdens de verhuur aan [X.] een grootschalige hennepkwekerij aanwezig is geweest. Of [X.] daarmee daadwerkelijk op enig moment hennep heeft gekweekt en hoeveel doet in dit verband niet ter zake. Het is evident dat de materialen die zijn aangetroffen niet bestemd zijn geweest voor de kweek van ten hoogste vijf hennepplanten, de strafrechtelijk gedoogde hoeveelheid voor eigen gebruik.
4.4 [X.] heeft aangevoerd dat niet is bewezen dat de wateroverlast door een hennepkwekerij in zijn woning is veroorzaakt, dat hij met de elektriciteit heeft gefraudeerd, dat hij de plantenpotten en potgrond in de berging heeft geplaatst, dat hij (hennep)afval in de containers heeft gedeponeerd en dat hij de schade heeft toegebracht die op de foto’s is te zien. De materialen die in de woning zijn aangetroffen waren van een vriend, aldus [X.]. Daarnaast voert hij aan dat de aangetroffen materialen niet voldoende zijn om te kunnen spreken van een professionele hennepkwekerij.
4.5 Wat dit laatste betreft overweegt het hof het volgende. Op grond van, onder meer, de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn is het niet toegestaan om in het gehuurde een hennepkwekerij in te richten. Hierbij gaat het er niet om of alle onderdelen van een professionele kwekerij daadwerkelijk, al dan niet in bedrijf, voorhanden zijn. Een dergelijke beperking van het verbod is in de algemene voorwaarden en in het door WonenBreburg uitgedragen beleid op dit punt niet te vinden. Dit argument van [X.] gaat daarom niet op. Met betrekking tot overige betwistingen van [X.] overweegt het hof het volgende. Op zichzelf is het juist dat van de verschillende omstandigheden die zijn genoemd niet met zekerheid kan worden gezegd dat deze op hemzelf zijn terug te voeren. Dat is evenwel ook niet vereist. Het gaat erom of is komen vast te staan dat zich in de woning die door [X.] werd gehuurd een hennepkwekerij bevond, niet of [X.] zelf de handelingen heeft verricht die met het inrichten of ontmantelen van een hennepkwekerij samenhangen. Zoals gezegd, uit hetgeen als niet of niet voldoende gemotiveerd betwist is komen vast te staan blijkt zonder meer dat zich in de woning van [X.] een omvangrijke hennepkwekerij heeft bevonden. Enige aannemelijke verklaring, met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd, is door [X.] voor de verschillende aangedragen omstandigheden niet gegeven. Tegenover het aannemelijke, met bescheiden onderbouwde en consistente relaas van de kant van WonenBreburg is de betwisting van [X.] daarom onvoldoende gemotiveerd zodat zijn verweer, voor zover al relevant, gepasseerd wordt. Grief I wordt daarom verworpen.
4.6 Met het voorhanden hebben van een hennepkwekerij in het gehuurde heeft [X.] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst geschonden, zodat sprake is van een tekortkoming die leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. Zoals de kantonrechter onbestreden heeft overwogen, zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die tot de conclusie zouden kunnen leiden dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Of [X.] overlast in de omgeving heeft veroorzaakt en/of schade en veranderingen aan de woning heeft toegebracht, zoals de kantonrechter in de door grief II bestreden overweging heeft aangenomen, is in dit verband verder niet van belang. Ook wanneer geoordeeld zou worden dat dit niet is komen vast te staan, en de grief daarom zou slagen, leidt dat niet tot een andere beslissing. Ook zonder die overlast en schade is toewijzing van de vorderingen van WonenBreburg gerechtvaardigd. Bij verdere bespreking van deze grief heeft [X.] dan ook geen belang zodat deze wordt verworpen.
4.7 Nu beide grieven zijn verworpen, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd met veroordeling van [X.] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van WonenBreburg begroot op € 263,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Den Hartog Jager en Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 maart 2011.