Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.020.600
arrest van de zevende kamer van 21 september 2010
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna aan te duiden als [X.],
advocaat: mr. W.H.A. Bos,
tegen:
[Y.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [Y.],
advocaat: mr. B. Keybeck,
op het bij exploot van dagvaarding van 24 oktober 2008 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, van 29 juli 2008, gewezen tussen [Y.] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en [X.] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 213175\CV EXPL 08-1447)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 29 april 2008.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] producties overgelegd, acht grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis, zijn eis in reconventie gewijzigd en geconcludeerd tot hetgeen aan het slot van die memorie staat omschreven.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Y.] de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis.
2.3. [X.] heeft vervolgens een akte genomen en daarbij producties overgelegd.
2.4. [Y.] heeft onder overlegging van één productie een antwoordakte genomen.
2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
In het procesdossier van [Y.] bevinden zich een aantal stukken, voorafgegaan door een blad met de tekst “Aanvullende stukken (tijdens de comparitiezitting overgelegd”.
De betreffende stukken bevinden zich niet in het procesdossier van [X.] en zijn evenmin genoemd in het proces-verbaal van de comparitie of in het beroepen eindvonnis. Het hof heeft daarom op deze stukken geen acht geslagen.
Hetzelfde geldt ten aanzien van de zich in het dossier van [Y.] bevindende brief van [X.] aan de rechtbank Roermond, sector kanton, van 21 april 2008.
Het procesdossier van [X.] voldoet niet aan het bepaalde in artikel 2.12 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven, onder meer omdat in dat procesdossier tabs ontbreken en de stukken zich niet op chronologische volgorde bevinden.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de exacte inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) Met ingang van 1 april 1996 is [X.] van een rechtsvoorganger van [Y.] een woning aan de [pand 1.] te [plaatsnaam] gaan huren.
b) De woning is in verhuurde staat verkocht en via een notariële akte van 28 oktober 2005 geleverd aan [Y.] (en zijn echtgenote).
c) [Y.] heeft het beheer van de woning uitbesteed aan “[Z.] makelaars en hypotheekadviseurs” te [vestigingsplaats], van wie de heer [A.] is aangewezen als contactpersoon.
d) [X.] is met ingang van september 2007 gestopt met het betalen van de verschuldigde huur.
e) [X.] heeft zich met ingang van 1 januari 2008 in de gemeentelijke basisadministratie laten inschrijven op het adres [pand 2.] te [plaatsnaam]. Dit betreft een woning (althans een pand dat in het kadaster de aanduiding woning heeft) die eigendom is van [X.].
4.2.1. In de onderhavige procedure vordert [Y.] in conventie bij inleidende dagvaarding van 22 april 2008, kort gezegd:
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- ontruiming van de woning;
- veroordeling van [X.] om aan [Y.] € 4.447,12 te betalen (de achterstallige huur van € 555,89 per maand over de maanden september 2007 tot en met april 2008) vermeerderd met wettelijke rente;
- veroordeling van [X.] om aan [Y.] € 555,89 per maand te betalen over de periode van 1 mei 2008 tot aan het moment van de ontruiming;
met veroordeling van [X.] in de proceskosten.
4.2.2. In overweging 1.1 van het beroepen vonnis wordt voorts melding gemaakt van een akte vermeerdering van eis van 3 mei 2008 en daarop aansluitend wordt in overweging 3.1 van het beroepen vonnis overwogen dat [Y.] bij vermeerdering van eis tevens veroordeling van [X.] tot betaling van € 667,-- aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente, heeft gevorderd. Het hof heeft deze akte houdende vermeerdering van eis niet in de procesdossiers van partijen aangetroffen.
4.2.3. Aan zijn vordering heeft [Y.] ten grondslag gelegd dat [X.] zonder goede reden tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichtingen en dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met de daar verder bij behorende gevolgen rechtvaardigt.
4.2.4. [X.] heeft als verweer, voor zover in hoger beroep van belang, aangevoerd:
- dat sprake is van achterstallig onderhoud en gebreken aan het gehuurde, zodat opschorting van de huurbetalingen gerechtvaardigd was;
- dat hij de achterstallige huur, om zijn goede wil te tonen, alsnog heeft betaald.
4.2.5. Voortbouwend op zijn verweer heeft [X.] in eerste aanleg een eis in reconventie ingesteld. Deze eis in reconventie is omschreven op blz. 7 van de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie. Het hof zal in het navolgende nader ingaan op de eis in reconventie.
4.3.1. Bij het tussenvonnis van 29 april 2008 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
4.3.2. De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 3 juni 2008. In het proces-verbaal van de comparitie is het volgende opgenomen:
“Partijen zijn het navolgende overeengekomen:
Er wordt tussen partijen zo snel mogelijk een afspraak gemaakt om achterstallig onderhoud op te nemen in de door gedaagde gehuurde woning (…). Door eiser zal daarna een lijst worden opgemaakt waarin zijn bevindingen staan opgenomen. Deze lijst zal worden opgestuurd aan gedaagde, waarbij door eiser een voorstel wordt gedaan over te renoveren zaken. Partijen zullen dan proberen om daar overeenstemming over te bereiken.
Een andere ter zitting genoemde mogelijkheid is dat partijen overeenstemming bereiken over verkoop van de woning aan gedaagde. Wordt er echter uiteindelijk over beide mogelijkheden geen overeenstemming bereikt, dan zal er door de kantonrechter een datum ten behoeve van een descente bepaald worden, waarbij een deskundige de te renoveren zaken zal vaststellen.”
4.3.3. Over aankoop van de woning door [X.] is tussen partijen geen overeenstemming bereikt. [Y.] heeft vervolgens getracht met [X.] een afspraak te maken om het gestelde achterstallige onderhoud door [A.] te laten opnemen. [X.] heeft echter geweigerd om [A.] in zijn woning toe te laten. Aan het verzoek van [X.] om een andere persoon te sturen heeft [Y.] niet meegewerkt.
4.3.4. Na aktewisseling tussen beide partijen heeft de kantonrechter in het beroepen eindvonnis van 29 juli 2008 overwogen dat [X.] zich niet heeft gehouden aan hetgeen tijdens de comparitie is afgesproken. De kantonrechter heeft daar de conclusie aan verbonden dat [X.] kennelijk zijn verweer niet langer wenst te handhaven.
Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter in conventie de vorderingen van [Y.] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen en [X.] veroordeeld om aan [Y.] te betalen:
- € 4.447,12 aan achterstallige huur tot en met april 2008, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 april 2008;
- € 667,-- aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 april 2008;
- € 555,89 voor iedere maand die met ingang van 1 mei 2008 tot aan het tijdstip van de gehele ontruiming is aangevangen.
In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [X.] afgewezen.
De kantonrechter heeft [X.] in de proceskosten van de conventie en de reconventie veroordeeld en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.3.4. [Y.] heeft het eindvonnis van 29 juli 2008 aan [X.] laten betekenen en hem een termijn voor ontruiming gesteld. [X.] heeft de woning daarna in ontruimde staat aan [Y.] ter beschikking gesteld.
4.4. Bij memorie van grieven heeft [X.] zijn eis in reconventie gewijzigd. Na deze wijziging van eis strekt de vordering in reconventie, zakelijk weergegeven, tot:
- afgifte van een verklaring voor recht dat [Y.] aansprakelijk is voor de schade die [X.] heeft geleden door de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de gehuurde woning;
- veroordeling van [Y.] tot vergoeding van de schade die [X.] heeft geleden door de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming, nader op te maken bij staat.
Reeds betaalde huurtermijnen
4.5.1. De grieven 4 en 7 van [X.] zijn gericht tegen de toewijzing van de vorderingen van [Y.] in conventie. Het hof zal deze grieven thans eerst behandelen, voor zover zij gericht zijn tegen de toewijzing van de vorderingen tot betaling van achterstallige huur en lopende huur. In de toelichting op de grieven wordt onder meer aangevoerd dat [X.] ten tijde van de comparitie van partijen de volledige huurachterstand reeds voldaan had. [X.] heeft daartoe verwezen naar door hem als producties bij de memorie van grieven gevoegde bankafschriften.
4.5.2. [Y.] heeft in zijn reactie op deze grieven niet betwist dat de volledige huurachterstand ten tijde van de comparitie van partijen (van 2 juni 2008) voldaan was. [Y.] heeft er wel op gewezen dat de betreffende betalingen pas ná uitbrengen van de inleidende dagvaarding van 10 april 2008 zijn gedaan.
4.5.3. Naar het oordeel van het hof treffen de grieven 4 en 7 in zoverre doel dat de rechtbank [X.] ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van € 4.447,12 aan achterstallige huur tot en met april 2008. Uit het door [X.] als prod. 14 bij memorie van grieven overgelegde bankafschrift blijkt immers dat [X.] dat bedrag, ter zake de huur over de maanden september 2007 tot en met april 2008, reeds enkele dagen na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding, namelijk op 15 april 2008, heeft voldaan. Het hof zal dit onderdeel van het beroepen vonnis daarom vernietigen en, in zoverre opnieuw rechtdoende, de vordering van [Y.] in zoverre afwijzen.
4.5.4. Uit de door [X.] overgelegde bankafschriften (prod. 9 en volgende bij memorie van grieven) blijkt voorts dat hij ook de huur heeft betaald over de maanden mei 2008 (op 28 april 2008), juni 2008 (op 2 juni 2008), juli 2008 (op 1 juli 2008) en augustus 2008 (op 28 juli 2008). [Y.] heeft deze betalingen niet betwist. Uit de stellingen van [Y.] is voorts niet op te maken dat de ontruiming van de woning op basis van het beroepen vonnis pas ná augustus 2008 heeft plaatsgevonden. Dat ligt ook niet voor de hand nu het vonnis dateert van 29 juli 2008, daarbij een termijn voor ontruiming van acht dagen is gegeven en [X.] reeds over andere woonruimte beschikte. Uit de bij memorie van grieven als prod. 15 en 16 overgelegde stukken, waaronder een factuur van een verhuisbedrijf, is eveneens af te leiden dat de verhuizing door [X.] uit de woning in de maand augustus heeft plaatsgevonden. Door [Y.] is dus niets gesteld waaruit af te leiden is dat hij thans nog recht heeft op een nadere huurbetaling of schadevergoeding. Het hof zal het beroepen vonnis daarom ook vernietigen voor zover [X.] bij dat vonnis is veroordeeld om aan [Y.] € 555,89 te voldoen voor iedere maand die met ingang van 1 mei 2008 tot aan het tijdstip van de gehele ontruiming is aangevangen. Als onvoldoende betwist staat vast dat [X.] die huurtermijnen reeds voldaan heeft. Ook in zoverre treffen de grieven 4 en 7 doel.
4.5.5. Voor zover de grieven 4 en 7 gericht zijn tegen de toewijzing van de andere vorderingen van [Y.] (de vorderingen tot ontbinding en ontruiming en de vordering ter zake de buitengerechtelijke kosten) zal het hof in het navolgende op die grieven ingaan.
Tekortkoming aan de zijde van [X.] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt?
4.6.1. Dat [X.] de huurachterstand inmiddels voldaan heeft, laat onverlet dat hij, na betaling van de huur voor de maand augustus 2007, gedurende ongeveer 8 maanden in het geheel geen huur betaald heeft, en in die periode dus een huurachterstand heeft laten ontstaan ter hoogte van
€ 4.447,12 (acht maanden). Volgens [Y.] rechtvaardigt dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
4.6.2. [X.] heeft zich dienaangaande beroepen op een opschortingsrecht in verband met achterstallig onderhoud en gebreken aan het gehuurde. Dat verweer is door de kantonrechter niet gehonoreerd en daartegen heeft [X.] meerdere grieven gericht.
4.6.3. De grieven zijn terecht voorgedragen voor zover zij gericht zijn tegen de aanname door de kantonrechter dat [X.] zijn verweer niet langer wenste te handhaven.
Dat een procespartij een verweer niet langer wenst te handhaven mag slechts worden aangenomen indien een procespartij dat verweer op duidelijke en onmiskenbare wijze heeft prijsgegeven. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. In de door hem genomen akte na comparitie heeft [X.] weliswaar gesteld dat hij de door [Y.] aangewezen beheerder, [A.], niet in de woning wilde toelaten, maar die stelling kan niet worden gezien als het prijsgegeven van het beroep op een opschortingsrecht in verband met achterstallig onderhoud en gebreken. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [X.] in zijn akte uitdrukkelijk heeft verzocht een andere persoon aan te wijzen om het achterstallige onderhoud op te nemen.
4.6.4. Dat de grieven in zoverre terecht zijn voorgedragen brengt overigens niet automatisch mee dat het beroep op het opschortingsrecht gehonoreerd moet worden, maar wel dat het beroep op het opschortingsrecht inhoudelijk beoordeeld moet worden. Het hof zal tot die beoordeling overgaan.
4.6.5. [X.] heeft ter onderbouwing van de gestelde gebreken en het gestelde achterstallig onderhoud allereerst verwezen naar een door hem bij de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, gevoegde “lijst versleten zaken”. Het hof constateert dat het merendeel van de vermeldingen op die lijst betrekking heeft op onderdelen en/of voorzieningen in de woning die volgens de lijst “bijna 30 jaar” oud zijn (net zo oud als de woning), en om die reden volgens [X.] “aan vervanging toe zijn”. Het hof stelt dienaangaande voorop dat een huurder van een woning die 30 jaar oud is, niet zonder meer mag verlangen dat allerlei voorzieningen in die woning worden vervangen of gerenoveerd om de enkele reden dat zij bijna 30 jaar oud zijn. Voor zover op deze punten al sprake zou zijn van gebreken aan het gehuurde en derhalve van een tekortkoming van de verhuurder, heeft [X.] geenszins onderbouwd dat die gebreken ernstig zijn en een substantiële opschorting van de huurbetalingen, laat staan een algehele opschorting daarvan, rechtvaardigen. Dit geldt ook voor de overige punten die [X.] op de lijst heeft genoemd.
4.6.6. Bij de door hem in hoger beroep genomen akte heeft [X.] een rapport van [B.] van 1 september 2008, betreffende een “Bouwtechnokeuring” van het gehuurde in het geding gebracht. Dit rapport, waarvan overigens onduidelijk is waarom [X.] het niet reeds bij zijn memorie van grieven van 2 juni 2009 in het geding heeft gebracht, brengt het hof niet tot een ander oordeel. In het rapport zijn weliswaar verschillende mankementen beschreven, maar die betreffen naar het oordeel van het hof geen gebreken die een substantiële laat staan een algehele opschorting van de huurbetalingsverplichtingen zouden kunnen rechtvaardigen. Overigens heeft [Y.] de juistheid van de in het rapport beschreven mankementen betwist. Dat punt van geschil kan echter in het midden blijven, gelet op hetgeen in dit arrest ten aanzien van het beroep op een opschortingsrecht wordt overwogen.
4.6.7. Het hof constateert voorts dat [X.] geen stappen heeft gezet om op de voet van artikel 7:207 BW Pro tot een vermindering van de huurprijs te komen vanwege de gestelde aanwezigheid van gebreken/achterstallig onderhoud. Daarom heeft in rechte te gelden dat de verplichting tot betaling van de geldende huurprijs in stand is gebleven.
4.6.7. Bovendien heeft [X.] niet voldoende gemotiveerd betwist dat hij in ieder geval een deel van de gestelde gebreken pas bij brief van 18 maart 2008 (prod. 5 bij inl. dagv.) aan [Y.] heeft gemeld. Vanwege die late melding kunnen die gebreken niet gelden als rechtvaardiging voor het onbetaald laten van huur over de periode vóór 18 maart 2008.
4.6.8. De slotsom moet zijn dat, indien al sprake zou zijn van de door [X.] gestelde gebreken, die omstandigheid niet kan dienen als rechtvaardiging voor het gedurende acht maanden geheel onbetaald laten van de huur. Het verweer van [X.] dat hij in verband met de aanwezigheid van gebreken de betaling van de lopende huur geheel mocht opschorten wordt daarom verworpen. Dit brengt mee dat het onbetaald laten van de huur over de genoemde periode als een tekortkoming in de nakoming van de huurbetalingsverplichtingen aan [X.] kan worden tegengeworpen. Het feit dat [X.] ná dagvaarding de huur alsnog heeft betaald, neemt deze tekortkoming uit het verleden – voor zover gelegen in het aanzienlijk te laat betalen van de huur – niet weg. In zoverre – de huur is te laat betaald – is nakoming blijvend onmogelijk.
4.6.9. Bij beoordeling van de vraag of die tekortkoming, mede gelet op de belangen aan de zijde van [X.], de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, neemt het hof allereerst in aanmerking dat de tekortkoming als ernstig moet worden gekwalificeerd. Het betalen van de huur is een van de meest fundamentele verbintenissen van de huurder. Het gedurende acht maanden in het geheel niet nakomen van die verplichting is daarom ernstig. [X.] heeft [Y.] daardoor in feite genoodzaakt om een gerechtelijke procedure aanhangig te maken.
4.6.10. Tegenover de ernst van die tekortkoming staan aan de zijde van [X.] geen bijzondere belangen die zich tegen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde verzetten. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [X.] reeds per 1 januari 2008 de beschikking had over andere nieuw gebouwde woning, althans een nieuw gebouwd pand met een woonbestemming, waarvan hij eigenaar is. [X.] heeft niet betwist dat hij per 1 januari 2008 op het adres van dat pand staat ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie en evenmin dat hij in die woning ook daadwerkelijk zijn intrek heeft genomen. In het licht van deze feiten heeft [X.] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij een klemmend belang heeft om over de in geding zijnde huurwoning te kunnen blijven beschikken.
4.6.11. Het hof komt bij afweging van het bovenstaande tot de slotsom dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in het onderhavige geval gerechtvaardigd is. Het beroepen vonnis zal daarom worden bekrachtigd, voor zover deze vorderingen zijn toegewezen. De grieven van [X.] falen in zoverre.
Verdere afwikkeling
4.7. Het beroepen vonnis zal ook worden bekrachtigd voor zover daarbij de vordering ter zake de buitengerechtelijke kosten is toegewezen. Tegen deze toewijzing heeft [X.] geen zelfstandige grief gericht.
4.8. Nu het beroepen vonnis in stand blijft ten aanzien van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, is er geen grondslag aanwezig om [Y.] aansprakelijk te achten voor de schade die [X.] door die ontbinding en ontruiming stelt te hebben geleden. Het hof zal de eis in reconventie van [X.], zoals in hoger beroep gewijzigd, daarom afwijzen.
4.9. Uit het bovenstaande volgt dat [X.] heeft te gelden als de in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal het beroepen vonnis daarom bekrachtigen, voor zover [X.] daarbij in de kosten van het geding in conventie en in reconventie is veroordeeld.
4.10. Het hoger beroep heeft slechts ten dele doel getroffen, namelijk voor zover het de veroordeling tot betaling van huur betrof, aangezien gebleken is dat [X.] die huur reeds betaald heeft. Er is echter niet gesteld of gebleken dat [Y.] dit onderdeel van het beroepen vonnis heeft willen executeren. Een poging tot executie teneinde betaling van reeds betaalde bedragen te verkrijgen zou overigens misbruik van bevoegdheid hebben opgeleverd (HR 22 december 2006, LJN AY9224). [X.] behoefde derhalve geen hoger beroep in te stellen om dit onderdeel van het vonnis te corrigeren.
Voor zover het hoger beroep wel relevant was – ter zake de ontbinding en ontruiming – heeft het hoger beroep geen doel getroffen. Het hof zal [X.] daarom veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
4.11. Het hof zal deze kostenveroordeling, zoals door [Y.] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het beroepen vonnis, doch uitsluitend voor zover bij dat vonnis [X.] is veroordeeld om aan [Y.] te betalen:
- € 4.447,12 aan achterstallige huur tot en met april 2008, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 april 2008;
- € 555,89 voor iedere maand die met ingang van 1 mei 2008 tot aan het tijdstip van de gehele ontruiming is aangevangen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende: wijst deze vorderingen af.
bekrachtigt het beroepen vonnis voor al het overige;
wijst de in hoger beroep gewijzigde eis in reconventie van [X.] af;
veroordeeld [X.] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [Y.] tot op heden begroot op € 254,-- aan vast recht en op € 1.341,-- aan salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Keizer en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 september 2010.