Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 103.006.037
arrest van de zevende kamer van 21 september 2010
in de zaak van
[X.] en [Y.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen: huurders,
advocaat: mr. F.H.H. Smeets,
tegen:
[Z.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: verhuurster,
advocaat: mr. J. in ‘t Ven,
op het bij exploot van dagvaarding van 20 december 2007 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, gewezen vonnis van 16 oktober 2007 tussen huurders als gedaagden en verhuurster als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 193712/CV EXPL 07-1961)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben huurders vier grieven aangevoerd, één productie overgelegd, en geconcludeerd het vonnis waarvan beroep te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, verhuurster alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans die vorderingen af te wijzen, met veroordeling van verhuurster in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft verhuurster de grieven bestreden.
2.3. Uitsluitend verhuurster heeft daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Huurders hebben met ingang van 15 augustus 2005 van verhuurster de woning met garage aan de [adres] te [woonplaats] gehuurd. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” van toepassing. De huurprijs bedroeg € 700,- per maand. Op 30 juni 2007 is de huurovereenkomst geëindigd.
4.2. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter huurders veroordeeld om aan verhuurster te betalen een bedrag van € 2.352,- ter zake van huurachterstand (inclusief € 210,- aan buitengerechtelijke kosten en € 42,- aan rente over de periode tot aan de dag van de dagvaarding), vermeerderd met de contractuele rente van 1% per maand over een bedrag van € 1.610,- vanaf de dag der dagvaarding en vermeerderd met de contractuele rente van 1% over een bedrag van € 700,- vanaf 1 juni 2007. Voorts heeft de kantonrechter huurders veroordeeld in de proceskosten.
4.3. Huurders kunnen zich met dit vonnis niet verenigen en zij zijn hiervan in hoger beroep gekomen. De door hen aangevoerde grieven hebben betrekking op de hoogte van de huurachterstand, de afwijzing van hun beroep op opschorting c.q. verrekening en de veroordeling in de proceskosten.
4.4. Hoogte huurachterstand
Huurders voeren aan dat de totale huurachterstand nog slechts € 1.200,- bedraagt. Volgens verhuurster bedraagt de huurachterstand € 2.100,-. Vermeerderd met kosten en rente tot aan de dag van dagvaarding in eerste aanleg bedraagt haar vordering € 2.352,-.
Het hof stelt vast dat partijen het er in hoger beroep over eens zijn dat de huurachterstand over de periode januari 2006 tot en met juni 2007 € 1.200,- bedraagt. Verhuurster voert in haar memorie van antwoord aan dat huurders de resterende huurachterstand van € 900,- hebben opgebouwd in de maanden oktober tot en met december 2005. Huurders hebben met betrekking tot deze periode geen bankafschriften overgelegd. Bij conclusie van dupliek in hebben huurders gesteld dat zij in die periode de huurpenningen altijd contant hebben voldaan. Het hof stelt huurders in de gelegenheid bij akte kwitanties over te leggen. Verhuurster kan hier bij antwoordakte op reageren.
4.5. Beroep op opschorting
Huurders hebben zich bij wijze van verweer tegen de vordering van verhuurster tot betaling van de huurachterstand beroepen op opschorting van hun verplichting tot huurbetaling. Zij voeren aan dat verhuurster toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting tot het verhelpen van een zwaarwegend gebrek aan het gehuurde. Dit gebrek betreft de cv-ketel. Volgens huurders is er sprake van een te hoge CO2-uitstoot en onnodig energieverlies met als gevolg veel te hoge energierekeningen.
Het hof is van oordeel dat huurders zich niet meer kunnen beroepen op opschorting van hun verplichting tot huurbetaling, nu de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd. Voor zover er sprake was van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurster diende te verhelpen, kan verhuurster deze verplichting niet langer nakomen.
4.6. Beroep op verrekening
Huurders stellen dat zij schade hebben geleden doordat verhuurster het gebrek aan de cv-ketel niet heeft verholpen en hebben verhuurster voor deze schade aansprakelijk gesteld. Huurders stellen dat zij in het tijdvak 2005-2007 een bedrag van € 2.350,- te veel aan energiekosten hebben betaald aan Essent, en doen een beroep op verrekening van dit bedrag met de door hen verschuldigde huurachterstand. Verhuurster betwist dat er sprake is van een gebrek.
Het hof stelt vast dat de cv-ketel in kwestie dateert uit 1974 en derhalve bij aanvang van de huurovereenkomst in 2005 31 jaar oud was. De aanwezigheid van een dergelijk oude ketel vormt naar het oordeel van het hof een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, ook indien de ketel technisch in orde zou zijn conform de normen voor een laagrendementsketel uit 1974, zoals verhuurster stelt. Het zijn feiten van algemene bekendheid dat de levensduur van een CV-ketel circa vijftien jaar is en dat moderne ketels, met name hoogrendementsketels, aanzienlijk goedkoper in het gebruik zijn. In geval van een meer dan dertig jaar oude ketel zijn de stookkosten veel hoger dan een huurder mag verwachten, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Aangezien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en verhuurster het toen kende of had behoren te kennen, is verhuurster op grond van artikel 7:208 BW verplicht tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade.
Dat huurders schade hebben geleden door een te hoog energieverbruik van de ketel uit 1974 staat vast. In het kader van de begroting van deze schade zal het hof huurders in de gelegenheid stellen bij akte de energienota’s van Essent over te leggen die betrekking hebben op de periode van 15 augustus 2005 tot 30 juni 2007. Verhuurster mag zich vervolgens bij antwoordakte uitlaten over de vraag welk gedeelte van deze nota’s betrekking heeft op het te hoge energieverbruik als gevolg van de leeftijd van de ketel, daarbij in aanmerking nemende dat de huidige hoogrendementsketels veel zuiniger zijn.
4.7. Het hof houdt in afwachting van de door partijen ingevolge r.o. 4.4. en 4.6. te nemen akte en antwoordakte iedere verdere beslissing aan.
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 12 oktober 2010 voor akte aan de zijde van huurders met de hiervoor onder r.o. 4.4. en 4.6. vermelde doeleinden en om verhuurster in de gelegenheid te stellen na het nemen van voormelde akte door huurders bij antwoordakte te reageren en zich uit te laten over de onder r.o. 4.6 vermelde vraag;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Keizer en Van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 september 2010.