Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.039.270
arrest van de zevende kamer van 31 augustus 2010
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna aan te duiden als [X.],
advocaat: mr. E.H.J. Plass,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DE KLOTTERKUIL B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als De Klotterkuil,
advocaat: mr. E.A. Leeman,
op het bij exploot van dagvaarding van 21 juli 2009 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo, van 1 april 2009 en 22 april 2009, gewezen tussen De Klotterkuil als eiseres in conventie, tevens verweerster in voorwaardelijke reconventie, en [X.] als gedaagde in conventie, tevens eiser in voorwaardelijke reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 213300\CV EXPL 08-1503)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar de in dezelfde zaak gewezen tussenvonnissen van 18 juni 2008, 22 oktober 2008 en 5 november 2008.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] drie grieven aangevoerd tegen de beroepen vonnissen en geconcludeerd tot vernietiging van die vonnissen en – naar het hof begrijpt – tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van De Klotterkuil in conventie, met veroordeling van De Klotterkuil in de proceskosten.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft De Klotterkuil de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van de beroepen vonnissen.
2.3. De partijen hebben hun standpunten doen bepleiten ter zitting van 2 juni 2010. Namens [X.] is het woord gevoerd door zijn advocaat, aan de hand van een door deze advocaat overgelegde pleitnota. Namens De Klotterkuil is het woord gevoerd door haar advocaat. [X.] heeft bij gelegenheid van het pleidooi nog twee producties in het geding gebracht (een kadastraal bericht en een bij het bestemmingsplan behorende tekening).
2.4. Na afloop van het pleidooi hebben de partijen uitspraak gevraagd. De Klotterkuil heeft daartoe haar procesdossier overgelegd. [X.] had reeds voorafgaand aan het pleidooi kopieën van zijn procesdossier overgelegd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de exacte inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
De Klotterkuil is eigenaresse van grond aan de [perceel] te [vestigingsplaats] met daarop een agrarisch bedrijf ([huisnummer 1.]) en twee woningen ([huisnummer 2.] en [huisnummer 3.]). Volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Buitengebied 1997” betreft het bedrijfswoningen, behorend bij het agrarische bedrijf.
De Klotterkuil heeft op basis van een pacht- en/of huurovereenkomst de grond met het agrarische bedrijf en de bedrijfswoning met huisnummer [huisnummer 2.] ter beschikking gesteld aan de commanditaire vennootschap Kwekerij [Y.] CV (hierna [Y.]). [Y.] exploiteert aldaar een tuinbouwbedrijf. In de woning met huisnummer [huisnummer 2.] zijn een aantal Poolse werknemers van [Y.] gehuisvest.
De beherend vennoot van [Y.] en de bestuurster van De Klotterkuil zijn broer en zus. Zij zijn neef en nicht van [X.].
[X.] was eind 2001 in verband met een echtscheiding op zoek naar woonruimte. De woning aan de [perceel] [huisnummer 3.] stond op dat moment leeg. De op dat moment voor [Y.] werkzame bedrijfsleider woonde elders en wenste niet in de bedrijfswoning te wonen.
Op 19 december 2001 hebben De Klotterkuil als verhuurster en [X.] als huurder een schriftelijke overeenkomst gesloten, waarbij De Klotterkuil de woning met [huisnummer 3.] voor onbepaalde tijde aan [X.] verhuurde. In de considerans van de overeenkomst staat onder meer het volgende:
“dat het gehuurde is gesitueerd tegen een agrarisch bedrijf aan welk bedrijf gepacht wordt (van de verhuurder) door (…) Kwekerij [Y.] C.V.;
dat de verhuurder en de huurder zijn overeengekomen dat indien een werknemer van Kwekerij [Y.] C.V. kenbaar maakt het gehuurde als huurobject te willen betrekken en de werkgever en de verhuurder hiermee akkoord gaan, de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder in onderling overleg zal worden beëindigd;
dat de verhuurder en de huurder zijn overeengekomen dat indien laatstgenoemde situatie zich voordoet, de huurder een termijn wordt verleend van 6 maanden, te rekenen vanaf het tijdstip dat hij schriftelijk op de hoogte is gesteld door de verhuurder van genoemde situatie, waarbinnen het gehuurde door hem dient te zijn ontruimd.
dat de huurder op de hoogte is van het feit dat de verhuurder slechts op bovenstaande voorwaarde bereid is te verhuren, met welke voorwaarde de huurder zich uitdrukkelijk akkoord verklaart;”.
Bij brief van 15 januari 2007 heeft De Klotterkuil aan [X.] laten weten dat zij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning met [huisnummer 3.] wenst te beëindigen, omdat zij het pand wil gaan gebruiken volgens het bestemmingsplan.
[X.] heeft geweigerd in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst.
4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde De Klotterkuil bij inleidende dagvaarding, kort gezegd, vaststelling dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 mei 2008, althans op een tijdstip zo spoedig mogelijk nadien, zal eindigen met veroordeling van [X.] tot ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom, met machtiging van De Klotterkuil om het gehuurde zo nodig te ontruimen met behulp van de sterke arm.
4.2.2. Aan deze vordering heeft De Klotterkuil, kort weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.
De Klotterkuil wil de woning met [huisnummer 3.] weer laten gebruiken overeenkomstig de planologische bestemming als dienstwoning. De huidige bedrijfsleider van [Y.] wil in de woning gaan wonen. [Y.] heeft daar belang bij, aangezien de bedrijfsleider vanuit de dienstwoning beter toezicht kan houden op het bedrijf en dan in geval van storingen of andere incidenten direct ter plaatse kan ingrijpen. Nu De Klotterkuil het gehuurde overeenkomstig de bestemming wenst te gebruiken volgt uit de wettelijke regeling dat [X.] het gehuurde moet ontruimen.
4.2.3. [X.] heeft meerdere verweren gevoerd. Deze verweren zullen, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
[X.] heeft tevens een vordering in voorwaardelijke reconventie ingesteld. Voor het geval de vordering in conventie zou worden toegewezen en hij het gehuurde zou moeten ontruimen, vorderde hij in eerste aanleg, kort gezegd en voor zover thans van belang:
te bepalen dat de huurovereenkomst niet eerder zal eindigen dan zes maanden na het vonnis;
toekenning van een tegemoetkoming van € 4.000,-- in de verhuis- en inrichtingskosten.
4.3.1. In het tussenvonnis van 22 oktober 2008 heeft de kantonrechter de zaak verwezen naar de rol voor een door De Klotterkuil te nemen conclusie van antwoord in reconventie.
In het tussenvonnis van 5 november 2008 heeft de kantonrechter geconstateerd dat het vonnis van 22 oktober 2008 op een vergissing berust aangezien de conclusie van antwoord in reconventie reeds genomen was. De kantonrechter heeft de zaak vervolgens verwezen naar de rol voor een door De Klotterkuil te nemen conclusie van repliek in conventie.
4.3.2. In het tussenvonnis van 1 april 2009 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de vorderingen van De Klotterkuil in conventie op grond van artikel 7:274 lid 1 onder e BW toewijsbaar zijn en dat het redelijk is om aan [X.] als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten € 4.000,-- toe te kennen terwijl daarvoor geen eis in reconventie nodig is. De kanton- rechter heeft de zaak vervolgens naar de rol verwezen teneinde De Klotterkuil op de voet van artikel 7:275 BW in de gelegenheid te stellen de opzegging van de huurovereenkomst in te trekken.
4.3.3. Nadat De Klotterkuil bij akte had laten weten te volharden bij de opzegging heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 22 april 2009 in conventie, kort gezegd:
het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vastgesteld op 1 mei 2009;
[X.] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk op 1 augustus 2009, met machtiging van De Klotterkuil om het gehuurde zo nodig te ontruimen met behulp van de sterke arm;
bepaald dat [X.] maandelijks een bedrag ter hoogte van de verschuldigde huur dient te voldoen vanaf 1 mei 2009 tot aan de dag van de ontruiming;
bepaald dat De Klotterkuil aan [X.] € 4.000,-- dient te voldoen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten;
[X.] in de proceskosten veroordeeld.
In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.
4.3.4. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Ten tijde van het pleidooi in hoger beroep woonde [X.] nog in de woning aan de [perceel] [huisnummer 3.].
Het hof zal eerst grief 2 behandelen. Deze grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in r.o. 2.5 van het tussen- vonnis van 1 april 2009 dat het bestemmingsplan waarin de woning is bestemd tot bedrijfswoning, onherroepelijk is.
Deze grief faalt. De Klotterkuil heeft een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State overgelegd waarin expliciet is overwogen dat het bestemmingsplan “Buitengebied 1997” van de gemeente [gemeentenaam] op 19 december 2001 onherroepelijk is geworden. [X.] heeft zich nadien op dit punt slechts gerefereerd aan het oordeel van het gerechtshof. Daarmee heeft zij haar tweede grief, tegenover de stellingen van De Klotterkuil, onvoldoende onderbouwd.
4.5.1. Grief 1 is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst vast te stellen.
Het hof overweegt daarover het volgende.
4.5.2. Aangezien het in het onderhavige geval gaat om de huur van woonruimte, gelden voor beëindiging van de huurover- eenkomst de dwingendrechtelijke bepalingen van artikel 7:272 en volgende van het BW. [X.] geniet dus, kort gezegd, huurbescherming en de huurovereenkomst kan alleen worden beëindigd overeenkomstig de betreffende wettelijke bepalingen. Volgens het door De Klotterkuil ingeroepen en door de kantonrechter toegepaste artikel 7:274 lid 1 sub e BW kan de rechter een vordering als die van De Klotterkuil tot vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereen- komst worden toegewezen “indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken”.
Onder het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht was een vergelijkbare regeling neergelegd in artikel 7:1623e (oud) BW.
4.5.3. In een geschil tussen een gemeente als verhuurder en een particulier als huurder heeft de Hoge Raad bij arrest van 24 januari 1986 (NJ 1986, 746, LJN: AG5179) omtrent deze opzeggingsgrond onder meer het volgende overwogen:
Daarbij verdient opmerking dat daartoe niet steeds voldoende is dat komt vast te staan dat krachtens het geldende bestemmingsplan op het verhuurde een bestemming ligt die voortgezet gebruik tot bewoning uitsluit en dat de gemeente stelt dat zij die bestemming wenst te verwezenlijken. Overeenkomstig hetgeen gold onder vigeur van art. 18 tweede lid onder e Huurwet - aan welke bepaling het onderwerpelijke voorschrift kennelijk is ontleend - moet immers worden aangenomen dat de gemeente slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als evenbedoeld mag overgaan tot opzegging van de huur van een door haar verhuurde woning indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt (HR 16 maart 1956, NJ 1956, 266). Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de gemeente in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan.
4.5.4. Het bovenstaande lijkt erop te duiden dat de thans in artikel 7:274 lid 1 sub e BW neergelegde opzeggingsgrond met name in de wet is opgenomen ten behoeve van overheden die als verhuurder optreden.
Ten aanzien van de artikelen 1636o (oud) BW en – voor bedrijfsruimte – artikel 7:1636b (oud) BW, die een verwante regeling bevatten, is datzelfde af te leiden uit hetgeen advocaat-generaal Hartkamp heeft geschreven over de achtergrond van deze bepalingen in zijn conclusie voor HR 8 november 1996, NJ 1997, 150, LJN: ZC2191:
“Blijkens deze wetsgeschiedenis is de achtergrond van de bepalingen dat het als wenselijk wordt beschouwd dat de overheid, alvorens te kiezen voor het zware middel van onteigening, pogingen aanwendt om tot minnelijke aankoop van onroerende zaken te komen (vgl. art. 17 Ow). Aangezien door onteigening de huurovereenkomst eindigt (met schadeloos- stelling ex art. 42 Ow), verkeert echter de minnelijk aankopende overheid in een ongunstiger positie: zij wordt in beginsel verhuurder en moet de huurovereenkomsten alsnog zien te beëindigen (vgl. in dit verband art. 7A:1612 BW). In deze moeilijkheid beoogt art. 7A:1623o (en voor bedrijfsruimte art. 7A:1636b) BW te voorzien. (…)
Waarschijnlijk in verband met de hier beschreven achtergrond van deze artikelen biedt hun redactie geen aanknopings- punten voor een volledige belangenafweging door de rechter. Het belang om geldende bestemmingen te realiseren is door de wetgever kennelijk van hoger orde geacht dan het belang van de huurder bij voortzetting van zijn huurovereenkomst. In zijn schaarse rechtspraak over dit onderwerp heeft de Hoge Raad in dit stelsel echter een nuancering aangebracht. Oordelend over de opzegging van de huurovereenkomst ingevolge art. 7A:1623e lid 1 onder 5° BW, overwoog hij (24 januari 1986, 1986, 746 m.nt. PAS): Daarbij verdient opmerking dat daartoe niet steeds voldoende is dat komt vast te staan dat krachtens het geldende bestemmingsplan op het verhuurde een bestemming ligt die voortgezet gebruik tot bewoning uitsluit en dat de gemeente stelt dat zij die bestemming wenst te verwezenlijken. Overeenkomstig hetgeen gold onder vigeur van art. 18 tweede lid onder e Huurwet — aan welke bepaling het onderwerpelijke voorschrift kennelijk is ontleend — moet immers worden aangenomen dat de gemeente slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als evenbedoeld mag overgaan tot opzegging van de huur van een door haar verhuurde woning indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt (HR 16 maart 1956, NJ 1956, 266). Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de gemeente in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan.”
4.5.5. Uit het arrest van de Hoge Raad van 3 januari 1997, NJ 1997, 208, LJN ZC2236, is echter af te leiden dat een beroep van particuliere verhuurders op de genoemde opzeggingsgrond niet geheel uitgesloten is. Indien het gaat om een particuliere verhuurder bestaat wel aanleiding op de opzeggingsgrond strikt te toetsen, omdat in het kader van deze opzeggingsgrond geen ruimte bestaat voor een belangenafweging zoals wel aan de orde is bij de dicht tegen deze opzeggings-grond aanliggende opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”(artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Het zojuist genoemde arrest van 3 januari 1997 had, evenals het nu door het hof te berechten geval, betrekking op een particuliere verhuurder die een woning met de bestemming agrarische bedrijfs-woning overeenkomstig die bestemming wilde gaan gebruiken. De Hoge Raad herhaalt in het arrest haar eerder gegeven regel dat een verhuurder slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming krachtens een geldend bestemmingsplan mag overgaan tot opzegging van de huur van een door hem verhuurde woning, indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt.
4.5.6. Omtrent de vraag of aan deze eis – dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt – is voldaan, heeft De Klotterkuil niets gesteld.
Zij heeft zich slechts beroepen op belangen van [Y.], aan wie zij het tuinbouwbedrijf en de andere bedrijfswoning verpacht en/of verhuurt. Niet gesteld of gebleken is dat de De Klotterkuil ooit door de gemeente is aangeschreven om de onderhavige woning overeenkomstig de daaraan in het bestemmingsplan gegeven bestemming te gebruiken.
Om deze reden kan in het onderhavige hoger beroep niet worden geoordeeld dat onder de huidige omstandigheden “de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt”. Dit was overigens ook de uitkomst in genoemd arrest van de Hoge Raad van 3 januari 1997.
4.5.7. De beëindiging van de met [X.] gesloten huurovereenkomst kan gelet op het voorgaande thans niet worden gebaseerd op de in artikel 7:274 lid 1 sub e BW neergelegde opzeggingsgrond. Grief 2 is dus terecht voorgedragen.
4.6. Een andere opzeggingsgrond heeft De Klotterkuil niet aan haar vordering ten grondslag gelegd. De vorderingen van De Klotterkuil moeten daarom worden afgewezen. Grief 3 slaagt dus in het voetspoor van grief 2, hetgeen meebrengt dat de beroepen vonnissen moeten worden vernietigd. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van De Klotterkuil afwijzen. De Klotterkuil zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in de kosten van het hoger beroep.
4.7. Het hof zal dit arrest, zoals door [X.] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt de door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo, tussen partijen gewezen vonnissen van 1 april 2009 en 22 april 2009, waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van De Klotterkuil af;
veroordeelt De Klotterkuil in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [X.] tot op heden begroot op nihil aan vast recht en op € 150,-- aan salaris advocaat;
veroordeelt De Klotterkuil in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [X.] tot op heden begroot op € 91,92 aan dagvaardingskosten, € 262,-- aan vast recht en op € 2.682,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Keizer en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 augustus 2010.