Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.020.935
arrest van de zevende kamer van 4 mei 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante, hierna te noemen: [X.] B.V.,
advocaat: mr. M.van Heeren,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Y.] HOLDING B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde, hierna te noemen: [Y.] Holding B.V.,
advocaat: mr. E.G.M. van Ewijk,
op het bij exploot van dagvaarding van 2 december 2008 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch gewezen vonnissen van 24 maart 2005, 1 februari 2007 en 11 september 2008 tussen [Y.] Holding B.V. als eiseres en [X.] B.V. als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 343803 en rolnr. 04-3292)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar de tussenvonnissen van 9 maart 2006 en 10 mei 2007.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] B.V. negen grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [Y.] Holding B.V. met veroordeling van [Y.] Holding B.V. in de kosten van beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft [Y.] Holding B.V. de grieven bestre¬den.
Partijen hebben hun zaak doen bepleiten door hun voormelde advocaten. [X.] B.V. was ter terechtzitting vertegenwoordigd door haar directeur [Z.] en [Y.] Holding B.V. door haar directeur [A.]. Mr. Van Heeren heeft gepleit aan de hand van een pleitnota. Hij heeft ter terechtzitting stukken in het geding gebracht die vooraf aan het hof en aan de wederpartij waren toegezonden. Na afloop van het pleidooi is de zaak naar de rol verwezen met het oog op schikkingsonderhandelingen. Die onderhandelingen hebben niet tot resultaat geleid.
2.4. Partijen hebben de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
Autobedrijf [B.] B.V., een dochter van [Y.] Holding B.V., exploiteerde tot 1 oktober 1994 als Citroëndealer een automobiel- en garagebedrijf in het pand [vestigingsadres] te [vestigingsplaats]. Bij overeenkomst d.d. 28 september 1994 heeft Autobedrijf [B.] B.V. het automobiel- en garagebedrijf verkocht aan [X.] B.V. (toen nog i.o.). [Y.] Holding B.V. heeft de voornoemde bedrijfsruimte met ingang van 1 oktober 1994 aan [X.] B.V. verhuurd, dit voor de duur van vijf jaar. Na het verstrijken van de eerste huurperiode van vijf jaar is de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:292 BW Pro met vijf jaar verlengd.
[Y.] Holding B.V. heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief d.d. 28 augustus 2003 opgezegd per 1 september 2004 met als opzeggingsgrond dat [Y.] Holding B.V. het pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarnaast is in de opzeggingsbrief een beroep gedaan op de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW Pro.
[X.] B.V. heeft niet toegestemd in de huurbeëindiging.
[Y.] Holding B.V. heeft zich vervolgens tot de kantonrechter gewend. Zij vorderde, na wijziging van haar eis, dat de kantonrechter het tijdstip zou vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Tevens vorderde zij de ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie.
De kantonrechter heeft de gevorderde ontbinding afgewezen en de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, toegewezen. In het vonnis van 11 september 2008 heeft de kantonrechter bepaald dat de huurovereenkomst zal eindigen per 1 september 2009 en [X.] B.V. veroordeeld om het gehuurde uiterlijk per die datum te ontruimen. Verder is [Y.] Holding B.V. veroordeeld om aan [X.] B.V. een bedrag te betalen van € 50.000,- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Het meer of anders gevorderde is door de kantonrechter afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd.
[X.] B.V. kan zich hiermee niet verenigen en is in hoger beroep gekomen.
4.2. In de appeldagvaarding is door [X.] B.V. de vernietiging gevorderd van de vonnissen d.d. 24 maart 2005, 9 maart 2006, 1 februari 2007, 10 mei 2007 en 11 september 2008. In de memorie van grieven is die vordering beperkt tot de vonnissen van 24 maart 2005, 1 februari 2007 en 11 september 2008. De grieven zijn ook tot deze vonnissen beperkt. Het hof gaat er daarom van uit dat het hoger beroep slechts gericht is tegen de drie laatstgenoemde vonnissen.
4.3. [X.] B.V. heeft ten behoeve van het pleidooi op 13 januari 2010 een aantal producties aan het hof en aan de wederpartij gezonden. De begeleidende brief met de producties is op 7 januari 2010 ter griffie van het hof binnengekomen.
[Y.] Holding B.V. heeft bezwaar gemaakt tegen het in het geding brengen van de producties, dit gelet op het late tijdstip van indiening.
Dit bezwaar wordt door het hof verworpen. De stukken zijn binnen de in het rolreglement vermelde termijn ingediend en de producties betreffen gedingstukken uit een andere procedure tussen partijen, waarvan de inhoud reeds lang bij [Y.] Holding B.V. bekend was, dit met uitzondering van productie 4, maar die productie heeft betrekking op slechts enkele, snel te doorgronden, pagina’s. [Y.] Holding B.V. is bij gelegenheid van het pleidooi ook inhoudelijk op deze productie ingegaan.
4.4. Grief I van [X.] B.V. richt zich tegen de verwerping door de kantonrechter (in het tussenvonnis van 24 maart 2005) van het beroep van [X.] B.V. op de nietigheid c.q. vernietigbaarheid van de huuropzegging, omdat tegen een onjuiste datum is opgezegd, namelijk tegen 1 september 2004 in plaats van 30 september 2004.
4.5. In de opzeggingsbrief is omtrent de beëindigingsdatum het volgende vermeld:
Indertijd is de huurovereenkomst aangegaan voor een periode van vijf jaar, waarna deze eenmaal zou kunnen worden voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, waarna vervolgens de huurovereenkomst zou eindigen per 30 september 2004.
Op grond van artikel 3.3 van de huurovereenkomst zeg ik hierbij namens cliënte de huurovereenkomst op zodat deze per 1 september 2004 zal eindigen.
Gelet op deze inhoud moet de datum 1 september 2004 als een kennelijke vergissing worden aangemerkt, die ook voor [X.] B.V. kenbaar moet zijn geweest. Niet gebleken is dat [X.] B.V. enig nadeel heeft ondervonden als gevolg van deze vergissing. Door [Y.] Holding B.V. is in de onderhavige procedure huurbeëindiging per 30 september 2004 gevorderd.
Het voorgaande betekent dat de eerste grief van [X.] B.V. faalt.
4.6. De grieven II t/m VI van [X.] B.V. richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter (in het tussenvonnis van 1 februari 2007) dat [Y.] Holding B.V. voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de onderhavige bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, namelijk voor sloop en nieuwbouw ter plaatse.
4.7. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft de directeur van [Y.] Holding B.V. een nadere toelichting gegeven op de stelling dat [Y.] Holding B.V. de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [Y.] Holding B.V. wil de bedrijfsruimte slopen en op de vrijkomende grond een bouwplan (laten) ontwikkelen dat voorziet in een appartementengebouw met 16 appartementen en de bouw van 4 vrijstaande woningen. [Y.] Holding B.V. wil vervolgens tot verkoop overgaan. Hierbij is – als gevolg van niet geheel consistente verklaringen namens [Y.] Holding B.V. - niet duidelijk geworden of die verkoop zal plaatsvinden na de planontwikkeling of na de realisering van de bouw, maar dit kan naar het oordeel van het hof in het midden blijven, gelet op het hierna volgende.
4.8. [Y.] Holding B.V. heeft in de onderhavige procedure aangevoerd dat sloop van de bedrijfsruimte en nieuwbouw noodzakelijk zijn, teneinde een inkomen voor de directeur van de vennootschap te genereren, zodat hij in zijn levensonderhoud kan voorzien. De huidige huuropbrengsten zouden hiertoe ontoereikend zijn.
Uit de beantwoording van vragen op dit punt door de directeur van [Y.] Holding B.V. ter terechtzitting van het hof is het volgende gebleken.
De directeur van [Y.] Holding B.V. is (inmiddels) 80 jaar. De enige activiteit van de B.V. is de verhuur van de onderhavige bedrijfsruimte. Aan de directeur wordt door de B.V. uit de opbrengst van de verhuur een salaris toegekend van € 15.000,- per jaar. Daarnaast ontvangt hij van de B.V. een pensioenuitkering uit een in de B.V. opgebouwde pensioenvoorziening, eveneens groot € 15.000,- per jaar.
Verder heeft de directeur een vermogen van circa € 400.000,- dat is belegd in een beleggingsfonds met een rendement van 8% per jaar.
4.9. Naar het oordeel van het hof kan op basis van de voormelde gegevens niet worden geconcludeerd dat huurbeëindiging noodzakelijk is teneinde te kunnen voorzien in het levensonderhoud van de directeur van [Y.] Holding B.V. Bijzondere omstandigheden die wél tot die conclusie zouden moeten leiden, zijn niet gesteld of gebleken.
Voorzover [Y.] Holding B.V. bedoeld heeft te stellen dat een lonende verhuur van de bedrijfsruimte in de komende jaren niet mogelijk zal zijn in verband met de slechte staat van het gebouw, is dat standpunt onvoldoende onderbouwd.
Een en ander betekent naar het oordeel van het hof dat [Y.] Holding B.V. niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
4.10. Ter beoordeling staat vervolgens de vraag of toewijzing van de beëindigingsvordering dient plaats te vinden op basis van artikel 7:296 lid 3 BW Pro, te weten "op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, bij verlenging van de overeenkomst."
In verband met dit laatste is van belang dat in de procedure die tussen partijen liep bij de kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch met rolnr. 4316-09 en zaaknr. 623262, een schikking is tot stand gekomen die onder meer inhoudt dat [Y.] Holding B.V. akkoord gaat met onderverhuur door [X.] B.V. aan [C.] Autogroep B.V., handelend onder de naam B & B Autogroep, aan welke vennootschap [X.] B.V. haar onderneming heeft overgedragen.
4.11. Het belang van [Y.] Holding B.V. bij huurbeëindiging is met name hierin gelegen dat zij daarmee de mogelijkheid krijgt om tot planontwikkeling ter plaatse en tot verkoop over te gaan om daarmee een financieel voordeel te behalen. Omtrent de omvang van dit financieel voordeel is door [Y.] Holding B.V. geen informatie verschaft.
Hiertegenover staat het belang van [X.] B.V. en van haar onderhuurster. Naar het oordeel van het hof heeft [X.] B.V. voldoende aannemelijk gemaakt dat huurbeëindiging zal meebrengen dat het in de bedrijfsruimte geëxploiteerde bedrijf zal moeten worden gestaakt en dat het merendeel van de zeven personeelsleden zal moeten worden ontslagen. Door [X.] B.V. was weliswaar grond aangekocht in het gebied [vestigingsgebied] te [vestigingsplaats], dit ten behoeve van de bouw van vervangende huisvesting, maar de – voor het realiseren van de vervangende huisvesting noodzakelijke – goedkeuring van de bestemmingswijziging ter plaatse, is door de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 11 juni 2008 vernietigd, terwijl er geen vooruitzicht is of, en zo ja wanneer, vervangende huisvesting ter plaatse wél mogelijk zal zijn. Er is onvoldoende gebleken van andere huisvestingmogelijkheden voor [X.] B.V. c.q. haar onderhuurster.
4.12. Het hof concludeert op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, dat het belang van [X.] B.V. en haar onderhuurster bij verlenging van de huurovereenkomst redelijkerwijs zwaarder weegt dan het belang van [Y.] Holding B.V. bij beëindiging van de overeenkomst.
Dit betekent dat de grieven II t/m VI van [X.] B.V. slagen en dat de overige grieven geen bespreking meer behoeven, behalve grief IX die betrekking heeft op de proceskosten.
4.13. Het hof dient – in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep – ook nog een oordeel te geven omtrent de vordering van [Y.] Holding B.V. tot ontbinding van de huurovereenkomst omdat [X.] B.V. zonder toestemming van [Y.] Holding B.V. wijzigingen heeft aangebracht aan het gehuurde. Het gaat hierbij om een door [X.] B.V. gerealiseerde aanpassing van de showroomvloer aan de eisen van Citroën Nederland B.V.
4.14. Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat niet is gebleken dat er sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. [X.] B.V. heeft een garagebedrijf gehuurd en moet binnen redelijke grenzen voorzieningen kunnen aanbrengen om te kunnen voldoen aan eisen van de importeur. Niet gesteld of gebleken is dat die redelijke grenzen zijn overschreden.
4.15. Het in algemene termen gestelde bewijsaanbod van [Y.] Holding B.V. acht het hof, in het licht van hetgeen in het voorgaande is overwogen, te vaag, zodat het wordt gepasseerd.
4.16. Het voorgaande betekent dat de vonnissen waarvan beroep niet in stand kunnen blijven. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [Y.] Holding B.V. alsnog afwijzen.
[Y.] Holding B.V. dient, als de in het ongelijk gestelde partij, te worden veroordeeld in de kosten van beide instanties. Dit betekent dat ook grief IX slaagt.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt de vonnissen waarvan beroep;
opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van [Y.] Holding B.V. af;
veroordeelt [Y.] Holding B.V. in de proceskosten van beide instanties en begroot die proceskosten als volgt:
- voor wat betreft de eerste aanleg: op € 800,- voor gemachtigdensalaris;
- voor wat betreft het hoger beroep: op € 325,80 voor verschotten en op € 2.682,- voor
salaris advocaat;
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Meulenbroek en Visser en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 mei 2010.