Uitspraak
zaaknr. HD 103.006.101
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 10 februari 2009,
gewezen in de zaak van:
1.[X.],
wonende te [woonplaats],
2.[Y.],
wonende te [woonplaats],
appellanten in principaal appel bij exploot van dagvaarding van 15 januari 2008,
geïntimeerden in (voorwaardelijk) incidenteel appel,
hierna te noemen: verhuurders,
advocaat: mr. R.J.H. van den Dungen,
tegen:
DE STAAT DER NEDERLANDEN, meer in het bijzonder de Rijksgebouwendienst van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
zetelend te Den Haag,
geïntimeerde in principaal appel bij gemeld exploot,
appellant in (voorwaardelijk) incidenteel appel,
hierna te noemen: de Rgd,
advocaat: mr. R.H. van Muijen,
op het hoger beroep van de door de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Helmond onder nummer 480939 CV EXPL 06-3669 gewezen vonnissen van 12 september 2007 en 9 januari 2008 tussen verhuurders als eisers in conventie en verweerders in (voorwaardelijke) reconventie en de Rgd als gedaagde in conventie en eiser in (voorwaardelijke) reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben verhuurders 14 grieven aangevoerd, hun eis gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en tot toewijzing van hun vorderingen, zoals verwoord in het petitum van hun memorie van grieven.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de Rgd de grieven bestreden. Voorts heeft de Rgd (voorwaardelijk) incidenteel appel ingesteld, daarin één grief aangevoerd en geconcludeerd kort gezegd, tot bekrachtiging van de vonnissen waarvan beroep in conventie, zonodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden, en tot vernietiging van de vonnissen, voorzover gewezen in reconventie.
2.3. Verhuurders hebben in (voorwaardelijk) incidenteel appel geantwoord.
2.4. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten. Voor verhuurders is gepleit door mr. G.M. Kerpestein, advocaat te Amsterdam en voor de Rgd door mr. D. Nobel, advocaat te Den Haag. Beide advocaten hebben gepleit aan de hand van pleitnotities.
2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memories van partijen.
4. De beoordeling
in principaal en (voorwaardelijk) incidenteel appel
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Tussen verhuurders en de Regiopolitie Brabant Zuid-Oost is ingaande 1 september 2001 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [huuradres] te [plaatsnaam].
Omtrent de duur, verlenging en opzegging is in de huurovereenkomst bepaald:
3.1. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 01 september 2001 en lopende tot en met 31 augustus 2006.
3.2. Na het verstrijken van de in art. 3.1. van deze overeenkomst genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 augustus 2011. (….)
3.3. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode (….) met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.
4.1.2. Omdat het – in het gehuurde gehuisveste – Recherche Kernteam van de regiopolitie onderdeel werd van het Korps Landelijke Politiediensten (hierna: het KLPD) en de Rgd verantwoordelijk was voor de huisvesting van het KLPD, is eind 2004 tussen partijen overleg gestart omtrent overname van de huurderspositie door de Rgd.
Op 18 februari 2005 zendt ir. [Z.] van de Rgd een brief aan verhuurders met de volgende inhoud:
Zoals u bekend is de Regiopolitie Brabant Zuid-Oost, die in het pand [huuradres] is gevestigd, nu onderdeel geworden van het Korps landelijke politie diensten (Klpd).
Omdat de Rijksgebouwendienst (Rgd) verantwoordelijk is voor de huisvesting van het gehele Klpd hebben wij u verzocht om mee te willen werken aan wijziging van de tenaamstelling van het huurcontract van "Regiopolitie Brabant Zuid-Oost" in "Rijksgebouwendienst".
Wij hebben u via de heer [A.] van RSP Makelaars bericht, dat de Rgd hiervoor altijd het Rgd standaard huurcontract gebruikt en u hiervan een exemplaar toegestuurd.
U heeft het Klpd per brief op 28-12-2004 bericht mee te willen werken aan wijziging van de tenaamstelling en het Klpd en de Rgd verzocht deze wijziging ook schriftelijk te bevestigen.
Het Klpd heeft deze wijziging inmiddels bevestigd door middel van voor akkoord mede ondertekenen van uw hierboven genoemde brief. Dit schrijven is aan u geretourneerd; de Rgd heeft de kopie op 26 januari ontvangen.
In vervolg op uw in aanhef vermelde brief van 10 januari, waarin u om formele goedkeuring door de Rgd verzoekt, bevestig ik hierbij dat de Rgd het huurcontract overneemt van de Regiopolitie Brabant Zuid-Oost. Wij zullen u binnenkort een concept Rgd huurcontract toesturen, waarin de huurvoorwaarden uit uw huurcontract met de Regiopolitie worden overgenomen.
4.1.3. Partijen zijn vervolgens met elkaar in overleg geweest over de nieuw vast te stellen huurvoorwaarden die tussen verhuurders en de Rgd zouden gelden.
Belangrijkste – en uiteindelijk enige – geschilpunten hierbij waren de duur van de huurovereenkomst en de vraag of de Rgd desgewenst per 31 augustus 2006 zou kunnen opzeggen.
4.1.4. In juli/augustus 2005 werd duidelijk dat de KLPD binnen afzienbare tijd wilde verhuizen naar een andere locatie. Om die reden is in de maand augustus 2005 tussen verhuurders en de Rgd onderhandeld over de duur van de verlenging van de huurovereenkomst na 31 augustus 2006. De Rgd wilde, gelet op de wens tot verhuizing van de KLPD, niet verder gaan dan verlenging met één jaar; verhuurders wilden minstens een verlenging met drie jaar. Partijen zijn het niet eens geworden.
4.1.5. Bij brief van [B.], korpschef van de Regiopolitie Brabant Zuid-Oost aan verhuurders d.d. 30 augustus 2005, wordt de huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige bedrijfsruimte opgezegd per 31 augustus 2006. De opzeggingsbrief heeft de volgende inhoud:
Onder verwijzing naar de gesprekken die hebben plaatsgevonden tussen u en de medewerkers van Rijksgebouwendienst en Facilitair bedrijf Korps Landelijke Politiediensten deel ik u hierbij mede dat ik de huurovereenkomst tussen [X.] en [Y.] en de Regiopolitie Brabant ZuidOost, ingaande 1 september 2001 met betrekking tot het kantoorgebouw met parkeerterrein aan de [huuradres] te [plaatsnaam] opzeg per 31 augustus 2006.
De huurtermijn loopt derhalve tot en met 31 augustus 2006.
4.1.6. Ook na de opzegging van de huurovereenkomst heeft overleg tussen partijen plaatsgevonden omtrent verlenging van de huur c.q. een nieuwe huurovereenkomst, maar dit overleg heeft niet tot resultaat geleid.
4.1.7. Verhuurders hebben de Rgd vervolgens gedagvaard voor de kantonrechter te Helmond. Zij stellen zich op het standpunt dat de Rgd bij brief van 18 februari 2005 de huurovereenkomst die met de Regiopolitie Brabant Zuid-Oost was gesloten, heeft overgenomen en dat niet de Regiopolitie maar de Rgd de huurovereenkomst had moeten opzeggen.
Zij hebben in eerste aanleg gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de Rgd per 18 februari 2005 door middel van contractsovername huurder is geworden van de onderhavige bedrijfsruimte en voorts dat voor recht zal worden verklaard dat de huurovereenkomst per 1 september 2006 is verlengd t/m 31 augustus 2011.
4.1.8. De Rgd heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van verhuurders. In voorwaardelijke reconventie heeft de Rgd gevorderd dat verhuurders zullen worden veroordeeld om aan de Rgd een aanbod te doen om de looptijd van de te sluiten huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige bedrijfsruimte overeenkomstig het Rgd-model te beperken tot 31 december 2009 en om met de Rgd in onderhandeling te treden over implementatie van het lopende huurcontract.
4.1.9. De kantonrechter heeft de Rgd bij tussenvonnis d.d. 12 september 2007 een bewijsopdracht gegeven. De bewijsopdracht hield kort gezegd in dat de Rgd diende te bewijzen dat hij in contacten met verhuurders heeft volhard in zijn standpunt dat hij slechts op zijn eigen voorwaarden, als neergelegd in het Rgd-model, tot contractsovername wilde overgaan.
De Rgd heeft afgezien van bewijslevering.
De kantonrechter heeft vervolgens bij eindvonnis d.d. 9 januari 2008 in conventie voor recht verklaard dat de Rgd per 18 februari 2005 door middel van contractsovername huurder is geworden van de onderhavige bedrijfsruimte en de vordering in conventie voor het overige afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter verhuurders bevolen om de onderhandelingen met de Rgd over voorwaarden betreffende een verlenging van de afgelopen huurovereenkomst te hervatten, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden het aanbod om tot 31 december 2009 te verlengen; voor het overige is de vordering in reconventie afgewezen.
4.1.10. Verhuurders hebben tegen de voormelde vonnissen van de kantonrechter, zowel gewezen in conventie als in reconventie, hoger beroep ingesteld. Tevens hebben zij hun eis vermeerderd. De Rgd heeft voorwaardelijk hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van de kantonrechter, voorzover gewezen in reconventie.
4.2. Tegen de vermeerdering van eis van verhuurders is door de Rgd geen bezwaar gemaakt. Het hof zal dan ook beslissen op de vordering van verhuurders zoals deze in hoger beroep luidt.
4.3. Bij gelegenheid van het pleidooi voor het hof is van de zijde van de Rgd expliciet meegedeeld dat de Rgd zich neerlegt bij het oordeel van de kantonrechter dat de Rgd per 18 februari 2005 door contractsovername huurder is geworden van de onderhavige bedrijfsruimte. Het hof zal bij de verdere beoordeling hiervan uitgaan.
4.4. Kernpunt van het geschil in hoger beroep is de vraag of de huuropzegging, door de Regiopolitie gedaan bij brief van 30 augustus 2005, rechtsgeldig is.
De grieven 1 t/m 8 van verhuurders hebben op deze kwestie betrekking.
Verhuurders stellen zich op het standpunt dat, als gevolg van de contractsovername, niet de Regiopolitie had moeten opzeggen maar de Rgd. Om die reden is de huuropzegging niet rechtsgeldig zodat de huurovereenkomst ingevolge artikel 3.2 van de overeenkomst, is verlengd t/m 31 augustus 2011.
De Rgd heeft dit standpunt gemotiveerd bestreden.
4.5. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
De vraag of de huurovereenkomst al dan niet rechtsgeldig is opgezegd dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle ten deze relevante feiten en omstandigheden.
Van belang is met name dat na de brief van de Rgd d.d. 18 februari 2005 omtrent de contractsovername, tussen partijen intensief is onderhandeld omtrent de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst door de Rgd zou worden voortgezet. Verhuurders wilden wel akkoord gaan met een door de Rgd gewenste inpassing van de bestaande huurovereenkomst in het zogenaamde Rgd-model, maar verhuurders wensten dat als bijlage bij de huurovereenkomst een zogenaamde side-letter zou worden opgenomen waarin zou worden vermeld dat de Rgd geen gebruik zou maken van de mogelijkheid om de huur per 31 augustus 2006 op te zeggen. In dit verband is door de korpschef van de KLPD een intentieverklaring d.d. 7 juli 2005 opgesteld en ondertekend (productie 4 CvA/CvE) met de volgende inhoud: "De huidige, van de regiopolitie overgenomen huurovereenkomst aangaande het pand [huuradres] te [plaatsnaam] loopt tot 1 augustus 2006. Middels deze brief deel ik u mede dat het korps gelet op de huidige inzichten de intentie heeft om de huurovereenkomst aangaande het pand [huuradres] te [plaatsnaam] voort te zetten." Verhuurders gingen met deze intentieverklaring niet akkoord; van hun kant hebben zij een voorstel gedaan voor een side-letter (prod. 5 CvA/CvE), inhoudende dat verhuurders en de Rgd met betrekking tot artikel 3 van Pro de huurovereenkomst overeenkomen "dat niet gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om deze overeenkomst per 31 augustus 2006 te beëindigen." Met deze side-letter is de Rgd niet akkoord gegaan.
4.6. In juli/augustus 2005 bleek dat de KLPD de onderhavige bedrijfsruimte binnen betrekkelijk korte tijd wenste te beëindigen wegens reorganisatie binnen het KLPD en de wens om de KLPD te huisvesten op een meer centrale locatie in de regio. Volgens de Rgd is dit al op 19 juli 2005 aan verhuurders meegedeeld, maar dit wordt door verhuurders betwist. Niet betwist is echter dat namens de Rgd op 24 augustus 2005 aan verhuurders is meegedeeld dat het KLPD uit de onderhavige bedrijfsruimte wenste te vertrekken.
Vervolgens heeft tussen partijen overleg plaatsgevonden over de duur van de verlenging van de huurovereenkomst ná 31 augustus 2006. De Rgd wilde verlenging met één jaar; verhuurders wilden een verlenging met tenminste drie jaar.
Omtrent deze kwestie heeft in augustus 2005 een mailwisseling plaatsgevonden tussen [Y.] namens verhuurders en [C.] namens de Rgd. Deze mails zijn als producties 6 t/m 9 bij de CvA/CvE van de Rgd gevoegd.
In de mail van [Y.] aan [C.] van vrijdag 26 augustus 2005 deelt de heer [Y.] mee dat hij de daaropvolgende maandag aan de heer [C.] een bericht zal sturen omtrent de duur van de door verhuurders gewenste verlenging zodat, indien gewenst, er nog voor donderdag 1 september 2005 opgezegd zou kunnen worden. In reactie op deze mail stuurt [C.] aan [Y.] op 26 augustus 2005 een mail met de vraag of een verlengingsperiode van 2,5 jaar voor verhuurders bespreekbaar is. De heer [C.] voegt hieraan toe: "Mocht dit zo zijn, dan kan ik dat met de KLPD gaan bespreken."
Op maandag 29 augustus 2005 stuurt [Y.] een mail aan [C.] met het voorstel één maand extra ruimte te creëren voor onderhandelingen over de huurvoorwaarden, in die zin dat de huurovereenkomst door de huurder wordt opgezegd, waarbij verhuurders de garantie verstrekken dat deze opzegging door de huurder weer ongedaan gemaakt kan worden tot 1 oktober 2005. Verhuurders verbinden hieraan wel de voorwaarde dat huurder op voorhand akkoord gaat met een verlenging van minimaal drie jaar.
In antwoord hierop volgt een mail van [C.] aan [Y.] d.d. 30 augustus 2005, inhoudende dat een verlenging met drie jaar te lang is; de KLPD heeft gevraagd of verlenging met één jaar toch nog mogelijk is. Als dit niet mogelijk is, wil de heer [C.] graag een bevestiging per mail, zodat hij dit kan doorgeven aan de KLPD en de Regiopolitie.
Nog dezelfde dag is de huur schriftelijk opgezegd.
4.7. Gelet op de inhoud van het overleg dat aan de huuropzegging is voorafgegaan, naar welk overleg in de opzeggingsbrief expliciet wordt verwezen, dienden verhuurders er naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van uit te gaan dat de huuropzegging mede de instemming had van de Rgd en dat het uitsluitend het gevolg was van de – achteraf onjuist gebleken – inschatting van de Rgd dat niet de Rgd maar de Regiopolitie de formele contractspartij was, dat de opzeggingsbrief niet (mede) door de Rgd is ondertekend.
Door verhuurders zijn geen feiten en omstandigheden gesteld waaraan zij het vertrouwen konden ontlenen dat de Rgd niét achter de opzeggingsbrief zou staan. Verhuurders hebben de opzegging niet anders kunnen begrijpen dan (mede) afkomstig en derhalve als rechtshandeling van de Rgd.
4.8. Verhuurders hebben verder gesteld dat tussen partijen de afspraak zou zijn gemaakt dat er niet door de Rgd zou worden opgezegd per 31 augustus 2006, zodat ook om die reden de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd.
De Rgd heeft deze stelling gemotiveerd weersproken.
4.9. Het hof overweegt hieromtrent allereerst dat de hier bedoelde stelling van verhuurders niet valt te rijmen met de onderhandelingen van partijen over de zogenaamde side-letter, waaromtrent geen overeenstemming is bereikt (zie hiervoor r.o. 4.5). Evenmin verdraagt de stelling van verhuurders zich met de mailwisseling die hiervoor onder 4.7 is weergegeven en met de mail van [Y.] aan ir. [C.] d.d. 12 oktober 2006, gevoegd als prod. 16 bij de akte van verhuurders d.d. 23 december 2006, waarin onder meer staat: "Zoals u weet hebben wij vorig jaar tevergeefs onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst. Uiteindelijk ontbrak het aan een akkoord van uw directie en de door ons bedongen side-letter. Ook op dit punt is er wat in de lucht blijven hangen en dat is ons laatste schikkingsbod. Onder verwijzing naar de hierboven in het kort uiteengezette mening over de huurrelatie trek ik hierbij zekerheidshalve ons laatste voorstel aan u d.d. 12 april 2006, om te komen tot een nieuwe huurovereenkomst die loopt tot 31 december 2009, in."
4.10 Het hof overweegt verder dat, indien al tussen partijen zou zijn afgesproken dat niet per 31 augustus 2006 zou worden opgezegd, die afspraak niet los mag worden gezien van het geheel van de onderhandelingen tussen partijen over de voorwaarden waaronder de bestaande huurovereenkomst zou worden voortgezet c.q. een nieuwe huurovereenkomst zou worden gesloten voor een beperkte duur, korter dan vijf jaar. Vast staat, dat een algehele overeenstemming over een dergelijke verlenging c.q. nieuwe huurovereenkomst niet tot stand is gekomen. Daarmee kunnen verhuurders zich ook niet meer beroepen op een – eventuele – in het kader van de onderhandelingen tussen partijen gemaakte afspraak omtrent het achterwege blijven van een opzegging per 31 augustus 2006.
Gelet op het voorgaande bestaat er geen aanleiding om in te gaan op het bewijsaanbod dat door verhuurders op dit punt is gedaan.
4.11. Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst rechtsgeldig per 31 augustus 2006 is opgezegd.
Mogelijk heeft deze huuropzegging voor verhuurders nadelige financiële gevolgen, omdat door verhuurders speciaal met het oog op de huisvesting van de Regiopolitie omvangrijke investeringen in het pand zijn gedaan die hun waarde wellicht (deels) zullen verliezen als gevolg van de huurbeëindiging. Ook is denkbaar dat verhuurders financieel nadeel lijden doordat het niet mogelijk zal blijken te zijn snel een nieuwe huurder voor de onderhavige bedrijfsruimte te vinden.
Dit financieel nadeel is echter inherent aan de overeengekomen duur van de huurovereenkomst, zoals vastgelegd in artikel 3 van Pro de overeenkomst. De contracterende partijen zijn een overeenkomst aangegaan voor de duur van 5 jaar, met een verlenging voor nog eens 5 jaar, behoudens tussentijdse opzegging.
Door verhuurders is onvoldoende gesteld om het standpunt te kunnen rechtvaardigen dat met de huuropzegging misbruik van bevoegdheid is gemaakt.
Om dezelfde reden kan niet worden aangenomen dat de huuropzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
4.12. Het voorgaande betekent dat de grieven 1 t/m 8 van verhuurders geen doel treffen.
4.13. De grieven 9 t/m 11 van verhuurders hebben betrekking op hetgeen door de kantonrechter is beslist omtrent de (voorwaardelijke) reconventionele vordering van de Rgd. Ook de grief in het (voorwaardelijke) incidentele appel heeft hierop betrekking.
4.14. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
De Rgd heeft omtrent zijn reconventionele vordering aangevoerd dat deze is ingesteld onder de voorwaarde dat in conventie zou worden geoordeeld dat de Rgd door contractsovername huurder van de onderhavige bedrijfsruimte was geworden én dat de huurovereenkomst tot 31 augustus 2011 zou zijn verlengd, dan wel tot een datum ná 31 december 2009. Nu deze voorwaarden niet waren vervuld, immers: de kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst per 31 december 2006 was geëindigd, had een beslissing op de reconventionele vordering achterwege dienen te blijven.
4.15. Het hof is van oordeel dat, gelet op de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering door de Rgd was ingesteld en gelet op het feit ook het hof in hoger beroep oordeelt dat de huurovereenkomst per 31 augustus 2006 door opzegging is geëindigd, de beslissing van de kantonrechter in reconventie niet in stand kan blijven. Het hof zal dat onderdeel van de vonnissen waarvan beroep vernietigen. Een beslissing op de grieven 9 t/m 11 van verhuurders kan achterwege blijven, evenals een beslissing op het incidenteel appel nu aan de voorwaarde waaronder dat incidenteel appel is ingesteld, niet is voldaan.
4.16. De grieven 13 en 14 van verhuurders missen zelfstandige betekenis en behoeven, na hetgeen hiervoor is overwogen, geen bespreking meer.
4.17. Het door verhuurders bij wijze van vermeerdering van eis in hoger beroep gevorderde dient te worden afgewezen.
De vordering tot huurbetaling ingevolge de huurovereenkomst is niet toewijsbaar omdat de huurovereenkomst per 31 augustus 2006 is geëindigd. Weliswaar dient ingevolge artikel 7:225 BW Pro voor de duur van het voortgezet gebruik te worden betaald, maar door de Rgd is onweersproken gesteld dat die betaling ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
Voor een veroordeling van de Rgd tot schadevergoeding is, in het licht van hetgeen in het voorgaande is overwogen, geen plaats.
4.18. Verhuurders zullen als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt de vonnissen waarvan beroep, voorzover betrekking hebbend op de beslissing in reconventie en op de proceskostenbeslissing;
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor het overige;
wijst af hetgeen door verhuurders bij wijze van vermeerdering van eis in hoger beroep is gevorderd;
veroordeelt verhuurders in de kosten van beide instanties en begroot die kosten aan de zijde van de Rgd als volgt:
- voor wat betreft de eerste aaneg: op € 750,- voor salaris gemachtigde;
- voor wat betreft het hoger beroep: op € 251,- voor verschotten en op € 2.682,- voor salaris advocaat;
bepaalt dat over de proceskosten wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van dit arrest;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Theuws en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 februari 2009.