Uitspraak
zaaknr. HD 103.004.303
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 16 juni 2009,
gewezen in de zaak van:
de naamloze vennootschap MERCEDES-BENZ CUSTOMER ASSISTENCE CENTER MAASTRICHT N.V.,
voorheen Daimlerchrysler Customer Assistance Center N.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 2 oktober 2006,
hierna te noemen: Mercedes,
advocaat: mr. H.J.J. van der Salm,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RODAMCO NEDERLAND WINKELS B.V.,
voorheen Rodamco Nederland Kantoren B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigings- en kantoorplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: Rodamco,
advocaat: mr. M.J. Schapendonk,
op het hoger beroep van de door de rechtbank gewezen vonnissen van 15 februari 2006 en 5 juli 2006 tussen Rodamco als eiseres in conventie en verweerster in reconventie en Mercedes als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 196163, rolnr. 2088/05)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven, tevens houdende wijziging (van de grondslag) van de vordering in reconventie heeft Mercedes twee grieven aangevoerd, drie producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep, tot afwijzing van de vorderingen van Rodamco in conventie en tot veroordeling van Rodamco in reconventie tot betaling van een bedrag aan Mercedes van € 115.705,56, te vermeerderen met de handelsrente vanaf 1 april 2005 tot de dag der voldoening, met veroordeling van Rodamco in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij beslissing van 24 juni 2008 heeft het hof het bezwaar van Rodamco tegen de vermeerdering van de vordering in reconventie door Mercedes bij memorie van grieven ongegrond verklaard.
2.3. Bij memorie van antwoord heeft Rodamco de grieven bestreden, twee producties overgelegd en geconcludeerd tot, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bekrachtiging van de vonnissen waarvan beroep, zo nodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, met veroordeling van Mercedes in de kosten van beide instanties.
2.4. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, Mercedes door mr. H.J.J. van der Salm en Rodamco door mr. C. Ewalds. Beide raadslieden hebben gepleit aan de hand van een pleitnota, welke is overgelegd.
2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Mercedes huurde van Rodamco de kantoorruimte, gelegen aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats]. Aanvankelijk was deze kantoorruimte door de rechtvoorgangster van Rodamco, Maastricht Euro Centre I B.V., verhuurd aan de Sociale Verzekeringsbank die de huurovereenkomst heeft opgezegd per 1 oktober 2001. Mercedes heeft met instemming van Maastricht Euro Centre I B.V. de opgezegde huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2000 overgenomen van de Sociale Verzekeringsbank.
Maastricht Euro Centre I B.V. heeft in 2000 de aan Mercedes verhuurde kantoorruimte verkocht aan Rodamco.
Tussen Rodamco en Mercedes zijn gesprekken gevoerd om te komen tot een nieuwe huurovereenkomst. Partijen verschillen van mening omtrent het antwoord op de vraag of tussen partijen al dan niet een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. Rodamco stelt dat partijen voor de periode van 1 oktober 2000 tot 30 september 2005 een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, hetgeen door Mercedes wordt betwist. Partijen hebben in ieder geval geen nieuwe huurovereenkomst ondertekend.
Mercedes is de kantoorruimte ook na 1 oktober 2001 blijven gebruiken.
Partijen hebben in augustus/september 2002 en in augustus/september 2004 allonges ondertekend die, blijkens hun bewoordingen, behoren bij een ongedateerde huurovereenkomst.
Mercedes heeft bij brief van 24 augustus 2004 met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar de huurovereenkomst met Rodamco opgezegd per 1 oktober 2005. Daarna heeft Mercedes zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en heeft zij bij brief van 20 september 2004 de huurovereenkomst opgezegd per 1 november 2004.
Rodamco heeft in mei 2005 het verhuurde verkocht aan een derde.
4.2. Rodamco heeft in eerste aanleg, na vermindering van eis, gevorderd Mercedes te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 107.225,65 aan huur, rente en incassokosten, vermeerderd met de contractuele rente van 2 % per maand over het bedrag aan huurachterstand tot en met het tweede kwartaal van 2005 van € 89.611,55.
Mercedes heeft in reconventie gevorderd Rodamco te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 26.114,02 wegens onverschuldigd betaalde huurpenningen tot en met oktober 2004, te vermeerderen met de wettelijke rente, en tot betaling van € 33.891,96 wegens teveel betaalde verwarmings- en servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.3. Bij tussenvonnis van 15 februari 2006 heeft de kantonrechter overwogen dat punt 4 van de allonge van augustus/september 2004 niet anders kan worden geïnterpreteerd dan dat Mercedes, zonder welk voorbehoud dan ook, zich jegens Rodamco heeft verplicht tot betaling van huurpenningen tot en met 30 september 2005.
De kantonrechter heeft Rodamco vervolgens in de gelegenheid gesteld om bij akte een behoorlijke en inzichtelijke specificatie van de gevorderde huurbedragen tot en met het tweede kwartaal 2005 en de eindafrekening stook- en servicekosten over 2004 te verstrekken.
4.4. Bij eindvonnis heeft de kantonrechter in conventie Mercedes veroordeeld om tegen bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 49.020,10. Dit bedrag bestaat uit de huurachterstand tot en met het tweede kwartaal van 2005 van € 89.611,55, verminderd met € 33.981,96 wegens door Mercedes teveel betaalde servicekosten over 2001, 2002 en 2003 en € 6.609,59 wegens door Mercedes teveel betaalde servicekosten over 2004.
De kantonrechter heeft voorts in reconventie verstaan dat een beslissing op de vordering van Mercedes in het licht van hetgeen in conventie is beslist niet meer nodig is. De kantonrechter heeft tenslotte de proceskosten tussen partijen gecompenseerd en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.5. Mercedes stelt in hoger beroep dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat Mercedes zich jegens Rodamco heeft verplicht tot betaling van de huurpenningen tot en met 30 september 2005. Zij voert in dat kader aan dat zij de gehuurde kantoorruimte na 1 oktober 2001 is blijven gebruiken op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat zij deze huurovereenkomst bij brief van 28 september 2004 heeft opgezegd tegen 1 november 2004 met inachtneming van een opzegtermijn van een maand.
Mercedes heeft nimmer een schriftelijke overeenkomst willen ondertekenen in verband met de door haar nagestreefde flexibiliteit en zij betwist dat partijen mondeling een huurovereenkomst hebben gesloten over de periode van 1 oktober 2000 tot 1 oktober 2005. In de allonges I en II is dan ook uitgegaan van een onjuiste premissie dat tussen partijen een huurovereenkomst zou gelden tot en met 30 september 2005, aldus Mercedes. Zij is van mening dat, nu Rodamco haar in de allonges volstrekt onjuist heeft ingelicht met het doel een huurovereenkomst ‘binnen te halen’, geldend tot en met 30 september 2005, er sprake is van dwaling en/of bedrog aan de zijde van Mercedes ten aanzien van de duur van de huurovereenkomst. Mercedes zou de allonges naar haar zeggen niet hebben ondertekend bij een juiste voorstelling van zaken. Gelet hierop komen de allonges I en II volgens Mercedes voor nietigheid c.q. vernietigbaarheid in aanmerking. Mercedes erkent dat zij met meer accuratesse haar dossier had dienen te raadplegen, maar naar haar mening kan dit er niet toe leiden dat Rodamco als professionele huurder zich hierop kan beroepen.
Voor zoveel nodig beroept Mercedes zich op de beperkende werking van artikel 6:2 en Pro 6:248 lid 2 BW.
Mercedes is op grond van het voorgaande van mening dat zij de huurtermijnen over de periode van 1 november 2004 tot en met 30 september 2005 onverschuldigd heeft betaald.
4.6. Rodamco heeft de grieven van Mercedes gemotiveerd bestreden. Zij is primair van mening dat er tussen partijen sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, te weten voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 oktober 2000 tot en met 30 september 2005, en dat Mercedes op basis daarvan tot en met 30 september 2005 huurpenningen aan Rodamco is verschuldigd. Dat de schriftelijke versie van deze overeenkomst niet door partijen is ondertekend, doet volgens Rodamco niet af aan de gebondenheid van partijen aan de eerdere mondeling overeengekomen bepalingen.
Ook al zouden de allonges, zoals Mercedes stelt, uitsluitend hebben gediend tot vastlegging van de afspraak dat Mercedes niet langer de huurprijs voor de in de allonges genoemde ruimtes aan Rodamco verschuldigd zou zijn, dan stelt Rodamco zich op het standpunt dat Mercedes zich door ondertekening van de allonges heeft verplicht tot betaling van de huurpenningen tot en met 30 september 2005. Volgens Rodamco kan in ieder geval niet gesteld worden dat Mercedes gerechtigd was de huurovereenkomst voortijdig tegen 1 november 2004 op te zeggen. Evenmin kan volgens haar worden gesteld dat sprake is van dwaling c.q. bedrog van Mercedes op grond waarvan de allonges voor vernietiging in aanmerking komen.
Voor zoveel nodig betwist Rodamco daarnaast dat Mercedes gerechtigd is tot een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:2 en Pro 6:248 lid 2 BW.
4.7. Het hof overweegt als volgt.
4.7.1. Het hof staat ter beoordeling of Mercedes jegens Rodamco gehouden was tot betaling van huurpenningen tot en met 30 september 2005. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat ter beantwoording van deze vraag in het midden kan worden gelaten of partijen al dan niet een (mondelinge) huurovereenkomst hebben gesloten voor de periode van 1 oktober 2000 tot en met 30 september 2005. Van belang is waartoe partijen, in het bijzonder Mercedes, zich hebben verbonden door ondertekening van de allonges van respectievelijk augustus/september 2002 (allonge I) en augustus/september 2004 (allonge II). Beide allonges zijn gesloten wegens het afstoten van gedeeltes van de door Mercedes gehuurde kantoorruimte ten gunste van het Academisch Ziekenhuis Maastricht (AZM). Voor zover thans van belang is onder punt 4 van allonge I opgenomen:
‘… komen partijen voorts overeen, dat in het geval AZM gebruik maakt van de met huurder overeengekomen termijnvoorziening of anderszijds tussentijds defungeert, huurder de in de considerans genoemde huurovereenkomst gedurende de resterende looptijd – derhalve tot en met 30.09.2005 – wederom volledig en in zijn geheel respecteert en dientengevolge alsdan wederom de volledige verantwoordelijkheid draagt voor alle (betalings-)verplichtingen voortvloeiende uit voornoemde huurovereenkomst.’
Onder punt 4 van allonge II is opgenomen:
‘… komen partijen voorts overeen dat huurder ter compensatie van de door huurder aan AZM toegekende korting op de huursom:
In de periode 01.06.2004 t/m 30.09.2005 aan verhuurder een bedrag voldoet ter grootte van € 38.533,23, te verhogen met de geldende BTW, op gelijke wijze en gelijktijdig met de in de considerans genoemde huurovereenkomst verschuldigde huurverplichting.’
Het hof is, evenals de kantonrechter, van oordeel dat uit voornoemde allonges, en dan met name uit punt 4 van allonge II, volgt dat Mercedes door ondertekening van de allonges zich jegens Rodamco heeft verbonden huurpenningen te voldoen tot en met 30 september 2005.
4.7.2. Mercedes betwist op zich ook niet dat zij door ondertekening van de allonges gehouden is aan hetgeen hierin is opgenomen. Zij verweert zich echter tegen de huurbetalingsverplichting tot en met 30 september 2005 met een beroep op, zo begrijpt het hof, primair bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW Pro) en subsidiair dwaling (artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder sub a BW).
Ten aanzien van het beroep op bedrog heeft de raadsman van Mercedes ter gelegenheid van het pleidooi betoogd dat Rodamco willens en wetens opzettelijk in de allonges een onjuiste mededeling omtrent de duur van de huurovereenkomst tussen partijen heeft opgenomen om Mercedes op het verkeerde been te zetten. Nu Rodamco zulks gemotiveerd betwist heeft, kan deze stelling zonder nadere feitelijke onderbouwing niet leiden tot vernietiging van de allonges. Mercedes heeft echter nagelaten voornoemde stelling nader te onderbouwen en heeft evenmin bewijs aangeboden van feiten of omstandigheden die haar conclusie dat er bedrog is gepleegd zouden kunnen rechtvaardigen, terwijl het op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro wel op haar weg ligt om bewijs hiervan te leveren.
Ook ten aanzien van het beroep op dwaling - in het kader waarvan Mercedes stelt dat Rodamco Mercedes door een onjuiste mededeling omtrent de duur van de huurovereenkomst in de allonges in de waan heeft gelaten dat er een huurovereenkomst bestond tot en met 30 september 2005 in plaats van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd - heeft Mercedes tegenover de betwisting door Rodamco onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd en heeft zij nagelaten om bewijs aan te bieden van feiten of omstandigheden die haar beroep op dwaling zouden kunnen rechtvaardigen.
Weliswaar heeft Mercedes bewijs van al haar stellingen aangeboden, maar dat bewijsaanbod dient als onvoldoende gespecificeerd te worden gepasseerd.
Het beroep van Mercedes op bedrog c.q. dwaling kan aldus niet slagen.
4.7.3. Het hof begrijpt uit de memorie van grieven van Mercedes en het pleidooi van haar raadsman in hoger beroep dat Mercedes, voor het geval haar beroep op bedrog c.q. dwaling niet slaagt, zich beroept op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:2 en Pro 6:248 lid 2 BW. In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, verwerpt het hof het standpunt van Mercedes dat toepassing van de uit de allonges voortvloeiende betalingsverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het feit dat Rodamco zich beroept op de allonges en de inhoud daarvan, is op zichzelf naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar jegens Mercedes. Andere feiten en omstandigheden dan die hiervoor reeds zijn besproken, zijn niet gesteld of gebleken.
4.7.8. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de grieven van Mercedes tegen de vonnissen waarvan beroep falen. Dit betekent dat de vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd. Mercedes zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit hoger beroep
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt Mercedes in de kosten van het hoger beroep en begroot deze aan de zijde van Rodamco op € 248,- voor vast recht en € 7.896,- voor salaris advocaat;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Kleijngeld en Theuws en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 juni 2009.