Uitspraak
dHJ
30 september 2008
Sector civiel recht
Zaaknummer:HV 200.004.604/01
Zaaknummer eerste aanleg: 468417 OV VERZ 07-4641
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Beschikking
in de zaak van:
de vennootschap onder firma JACHTHAVEN DE MEERPAAL,
gevestigd te [vestigingsplaats],
en haar vennoten
[vennoot A.],
en
[vennoot B.],
beiden wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: De Meerpaal, [vennoot A.], [vennoot B.] en gezamenlijk appellanten,
advocaat: mevr. mr. T.E.J.T. Janssen,
ter zitting vervangen door mr. R.F.W. van Seumeren,
appellanten,
t e g e n
de vereniging met volledige rechtspersoonlijkheid VOLKSBELANG,
gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna te noemen: Volksbelang,
behandelend advocaat: mr. T.J. van Vugt te Amsterdam,
vertegenwoordigend advocaat: mr. J.E. Benner,
geïntimeerde.
1. Het verloop van de procedure
1.1. De rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, heeft op 11 februari 2008 op verzoek van [vennoot A.] en [vennoot B.] en op tegenverzoek van Volksbelang een beschikking gegeven. Tegen deze beschikking keert zich het hoger beroep.
1.2. Bij beroepschrift, ingekomen ter griffie van het hof op 20 maart 2008, met bijlagen, hebben appellanten, na vermeerdering van verzoek, verzocht de bestreden beschikking te vernietigen en, opnieuw recht doende, primair appellanten niet-ontvankelijk te verklaren en subsidiair de ontrui-mingsverplichting te schorsen tot en met 1 oktober 2008, met veroordeling van Volksbelang in de kosten in beide instanties.
1.3. Volksbelang heeft een verweerschrift ingediend. Dat is ter griffie van het hof binnengekomen op 9 juli 2008.
1.4. De mondelinge behandeling vond plaats op 3 september 2008. Daarbij waren aanwezig:
- [vennoot A.] en [vennoot B.] bijgestaan door hun advocaat;
- namens Volksbelang de heer [X.], bestuurder, en mr. van Vugt.
2. De gronden van het verzoek
Voor de grieven en de toelichting daarop, alsmede voor de inhoud van de vermeerdering van verzoek verwijst het hof naar het beroepschrift.
3. De beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende
3.1.1. Tussen Volksbelang als verhuurster en ‘De Meerpaal v.o.f.’ als huurster (maar niet [ven-noot A.] en [vennoot B.] pro se) is in maart 2006 een huurovereenkomst gesloten, met als titel: Exploitatieovereenkomst Jachthaven “De Meerpaal”. Ingevolge artikel 3.1 van het contract is de overeenkomst aangegaan voor een termijn van 24 maanden, aanvangende op 1 oktober 2005 ‘om van rechtswege te eindigen op 1 oktober 2007, zonder schriftelijke opzegging en zonder dat een vernieuwing of verlenging zou kunnen intreden’.
Ingevolge artikel 1.1 van het contract wordt door Volksbelang de jachthaven in exploitatie gegeven. Volksbelang heeft bij brief van 18 september 2007, gericht aan ‘De Meerpaal v.o.f. T.a.v. mevrouw [vennoot B.] en de heer [vennoot A.]’ de ontruiming aangezegd.
3.1.2. Bij inleidend verzoekschrift hebben [vennoot A.] en [vennoot B.] - De Meerpaal wordt niet genoemd – stellende dat sprake is van huur in de zin van artikel 7:230a BW, verzocht de termijn waarbinnen het gehuurde zou moeten worden ontruimd te verlengen tot een jaar na het einde van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 1 oktober 2008.
3.1.3. Na door Volksbelang gevoerd verweer heeft de kantonrechter in de beschikking waarvan beroep [vennoot A.] en [vennoot B.] niet ontvankelijk verklaard in hun verzoek op de grond dat niet gezegd kan worden dat het gehuurde bestaat uit een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, maar dat het eetcafé moet worden aangemerkt als een artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte en de overige gehuurde gedeelten als ongebouwd onroerend goed. Voorts heeft de kantonrechter - op de voet van artikel 7:230a lid 7 BW - de datum en tijdstip voor de ontruiming vastgesteld op 31 maart 2008 om 12.00 uur.
3.1.4. Tegen de beschikking van de kantonrechter wordt opgekomen, waartoe vooraf met een beroep op de leer van doorbreking van het appelverbod van artikel 7:230a BW wordt gesteld dat de kantonrechter ten onrechte artikel 7:230a BW buiten toepassing heeft gelaten.
3.1.5. De ontruiming heeft vrijwillig plaatsgevonden per 1 april 2008.
3.2. Grief 1, de feiten
3.2.1. Appellanten stellen in hoger beroep – overigens niet betwist - dat de jachthaven krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor winterstalling, vaarschool, bootbemiddeling, het bieden van ligplaatsen en aanmeerplaatsen in de haven met alle daarbij behorende gebruiksfaciliteiten, inclusief een eetcafé en dat het gehuurde het volgende omvat op een terrein van ongeveer 1 hectare :
- damwanden
- water (onder meer voor de minimaal 190 ligplaatsen)
- dijken
- betonnen pier
- hekwerk
- centrumgebouw (onder meer bestaande uit een havenkantoor, eetcafé inclusief keuken, magazijn, terras, bemiddelingskantoor, vaarschool en toiletten, douche, wasmachine en droger voor ligplaatshouders en passanten, ketelhok en hoofdmeterkast), beslaande ongeveer 10% van het gehuurde oppervlakte (inclusief wateroppervlakte)
- steigers (drijvende en vaste)
- betonnen kademuur (vaste steiger)
- aanmeerpalen (vast in de grond/bodem), 24 per ligplaats
- scheepshelling
- afspuitplaats (bestaande uit een vloeistofdichte bodem, inclusief leidingen, putten en riolering)
- waterleidingen
- stroomleidingen
- winterstalling (niet overdekt, in zomerseizoen dienstig als parkeerterrein)
- verhard, niet overdekt parkeerterrein voor minimaal 97 parkeerplaatsen (met een oppervlakte van ongeveer 1/3 deel), dat ’s-winters wordt gebruikt voor stalling.
3.2.2. Appellanten stellen (punt 10 beroepschrift) dat de verhuur van ligplaatsen te water en ’s winters op de parkeerplaats een duidelijk overheersende activiteit is. De netto-omzet ter zake van de verhuur van ligplaatsen maakt 68,76% uit van het de gehele omzet. De omzet van het eetcafé bedroeg 27,87%. Daarbij komt dat qua oppervlakte het centrumgebouw een beperkte plaats inneemt. Het café-restaurant heeft beperkte openingstijden; in de winter is het zelfs dicht. Appellanten schatten dat slechts 10% van de omzet uit het café-restaurant is toe te schrijven aan publiek, niet zijnde ligplaatshouders. In punt 51 van het beroepschrift stelt zij evenwel dat het gebouwde gedeelte overheersend is, maar die stelling wordt verder niet toegelicht.
3.2.3. In grief 1 wordt gesteld dat de kantonrechter niet met al deze aspecten rekening heeft gehouden. Bij deze grief hebben appellanten geen belang, omdat het hof rekening houdt met alle hier genoemde aspecten.
3.3. Termijn van artikel 7:230a lid 1, slotzin BW
3.3.1. De ontruiming is aangezegd bij brief van 18 september 2007. In de brief staan de volgende passages:
In het gesprek stond centraal (…) en de exploitatieovereenkomst die op 1 oktober a.s. afloopt. (…)
De exploitatieovereenkomst eindigt derhalve op 30 september 2007 (…)
Dat betekent dat u op maandag 1 oktober a.s. de jachthaven aan Volksbelang dient over te dragen (..)
Ik verwacht van u dat u tot 1 oktober a.s. op een verantwoordelijke wijze de jachthaven blijft exploiteren.
3.3.2. De geciteerde passages hebben het hof voor de vraag gesteld tegen welk moment de ontruiming is aangezegd, 30 september of 1 oktober 2007. Dit is weer van belang omdat het inlei-dend verzoek is ingediend op maandag 3 december 2007, dus ná het verstrijken van de termijn van twee maanden als de ontruiming is aangezegd tegen 30 september 2007. Appellanten zouden in dat geval geen belang hebben bij hun hoger beroep.
3.3.3. Ter zitting heeft Volksbelang desgevraagd uitdrukkelijk verklaard dat de ontruiming is aangezegd tegen 1 oktober 2007, zodat de eerste dag van ontruimd zijn is dinsdag 2 oktober 2007. Dit betekent weer dat de termijn van de slotwoorden van artikel 7:230a lid BW begint te lopen op dinsdag 2 oktober 2007, zodat de laatste dag van de termijn is zaterdag 1 december 2007. Met toepassing van de Algemene Termijnenwet is het inleidend verzoek mitsdien tijdig ingediend.
3.4. De ontvankelijkheid van appellanten in hoger beroep
3.4.1. Ingevolge artikel 7:230a lid 8 BW staat tegen een beschikking ingevolge die bepaling geen hogere voorziening open. Dit rechtsmiddelenverbod kan worden doorbroken onder meer door te stellen dat de kantonrechter ten onrechte die bepaling buiten toepassing heeft gelaten. Appellan-ten hebben dit gesteld, zodat zij in hoger beroep ontvankelijk zijn. Dat wil evenwel nog niet zeggen dat het hof het onderliggende verzoek tot schorsing van de ontruiming kan beoordelen. Eerst zal moeten worden onderzocht of de kantonrechter, zoals appellanten stellen, inderdaad artikel 7:230a BW ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.
3.4.2. Het hof merkt nog het volgende op. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het gehuurde niet bestaat uit een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Vervolgens heeft hij de ontruiming op de voet van artikel 7:230a lid 7 BW uitgesproken. Een en ander valt niet met elkaar te verenigen. Appellanten ontlenen hieraan evenwel niet een grond voor doorbreking van het appelverbod (ten onrechte selectief binnen het toepassinggebied van artikel 7:230a BW treden).
Het hof laat in het midden of de ontruiming op grond van een gebruik zonder recht of titel in dat geval (namelijk van niet-ontvankelijkheid van het op artikel 7:230a BW gestoelde verzoek) mogelijk is. Daarvoor is een onderzoek nodig naar de vraag of appellanten inderdaad zonder recht of titel in het genot van de jachthaven is gebleven na 1 oktober 2007, zoals Volksbelang stelt, maar appellanten betwisten (in hun vermeerdering van verzoek).
3.5. Toepasselijk huurregime
3.5.1. Het hof neemt vooraf in overweging dat de jachthaven is verhuurd bij één overeenkomst, waarvan de onderdelen contractueel onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden (zie 5-de horizonta-le streepje van de preambule van het huurcontract, luidende: Het eetcafé onlosmakelijk verbon-den is met de exploitatie van de jachthaven (…)). Voorts staat tussen partijen wel vast dat de exploitatie van het eetcafé dienend is aan de exploitatie van de jachthaven. Hoewel het denkbaar is de jachthaven te exploiteren zonder eetcafé en kantoortje, bestaat er in het onderhavige geval ook feitelijk zodanig nauw verband tussen het ene en het andere gedeelte van het verhuurde dat sprake is een niet in afzonderlijke delen splitsbare huurovereenkomst, op welke delen dan afzon-derlijke huurregimes van toepassing zijn.
3.5.2. De kantonrechter heeft in de beschikking waarvan beroep kort gezegd geoordeeld dat het café-restaurant moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW Pro en dat de overige delen van het gehuurde niet als gebouwd en onroerend kunnen worden aangemerkt. Daaruit wordt afgeleid dat niet gezegd kan worden dat het gehuurde is een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW.
3.5.3. Deze redenering van de kantonrechter miskent dat niet uit te sluiten valt dat op de overeenkomst in haar geheel wel artikel 7:230a BW van toepassing kan zijn. De kantonrechter heeft nagelaten zulks te onderzoeken. Van zodanige huur is ingevolge lid 1 van die bepaling sprake als de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak, niet zijnde woonruimte of bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro.
3.5.4. Onweersproken staat tussen partijen vast dat de exploitatieovereenkomst moet worden gekwalificeerd als huur als bedoeld in artikel 7:201 BW Pro. Geen van partijen heeft betoogd dat op de hele huurovereenkomst het regime van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing is. Het hof is met hen van oordeel dat de jachthaven (in z’n geheel beschouwd), gelet op de wijze van exploitatie, niet valt te rubriceren onder één van de categorieën genoemd in lid 2 van die bepaling. Er is geen sprake van verhuur van woonruimte. Tot het gehuurde behoren onmiskenbaar gebouwde zaken (zoals het centrumgebouw) . Mitsdien is artikel 7:230a BW van toepassing.
3.5.5. Volksbelang heeft betwist dat de jachthaven een gebouwde onroerende zaak is. Zij heeft daarvoor een beroep gedaan op Hof Amsterdam 24 februari 2005, PRG 2005/67, LJN AT4583, waarin voor de werkingssfeer van artikel 7:230a BW aansluiting wordt gezocht bij artikel 1 lid 3 aanhef Pro en onder c (oud) Huurwet waarin de term ‘gebouwd’ gekoppeld wordt aan ‘gebouw’. Het hof verwerpt deze opvatting onder verwijzing naar HR 1 juni 1984, NJ 1985/31. Het hof merkt daarbij op dat de Huurwet alleen dan niet van toepassing was als sprake was van ongebouwd onroerende zaak (artikel 1 lid 1 aanhef Pro en onder a).
3.5.6. Partijen hebben in hun stukken veel aandacht besteed aan jurisprudentie. Daarin komt naar voren - kort gezegd - dat, wanneer sprake is van meerdere huurrechtregimes die van toe-passing kunnen zijn, nagegaan moet worden welk huurregime (duidelijk) overheerst. Het hof wijst erop dat deze jurisprudentie - uitsluitend - ziet op de huurregimes met conflicterende dwin-gendrechtelijke bepalingen, zoals de huur als bedoeld in artikel 7:230a BW, de huur van woonruimte en de huur als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. In het onderhavige geval (waar het debat tussen partijen op is toegespitst) betreft een andere vraag, namelijk naar de verhouding tussen het huurrecht voor ongebouwd onroerende zaken, waarop de artikelen 7:201 tot en met 7:231 BW, behoudens artikel 7:230a BW, van toepassing zijn, en het huurrecht gebouwde onroerende zaken. Eerstgenoemd huurrecht biedt geen rechtsbescherming aan het einde van de termijn waarvoor de huur is aangegaan. In zodanige situaties dient de dwingendrechtelijke rechtbe-scherming van artikel 7:230a BW tot gelding te komen.
3.5.7. Voor de beantwoording van de vraag of ten aanzien van de onderhavige jachthaven sprake is van een gebouwde onroerende zaak dient mede in aanmerking te worden genomen dat tot het gehuurde, naast het centrumgebouw, ook andere gebouwde zaken behoren, zoals de parkeerplaats. Het hof ziet geen aanleiding om te beoordelen welke van de door appellanten genoemde zaken als gebouwd in aanmerking wordt genomen. Waar het op aankomt is te beoordelen of het verhuurde in het geheel als ‘gebouwde onroerende zaak’ moet worden aangemerkt. Dit nu valt, gelet op de aard en omvang van het gebouwde, niet te ontkennen. De bescherming van artikel 7:230a BW is slechts dan niet van toepassing indien hetgeen gebouwd is zodanig gering van aard en omvang is en/of ondergeschikt aan het ongebouwde gedeelte, dat zulks voor het bepalen van het toepasselijk huurregime niet van belang is (vgl. HR 16 november 1990, NJ 1991/232).
3.5.8. De conclusie is aldus dat op de exploitatieovereenkomst het regime van artikel 7:230a BW toepassing kan vinden, zodat het beroep op doorbreking van het appelverbod opgaat. Daarin ligt tevens besloten dat de beschikking waarvan beroep niet in stand kan blijven en dat, met in acht-neming van de devolutieve werking van het hoger beroep, de verzoeken in volle omvang moeten worden onderzocht.
3.6. De procespartijen
3.6.1. Het hof stelt vast dat het inleidende verzoekschrift is ingediend door [vennoot A.] en [ven-noot B.], stellende dat zij de jachthaven hebben gehuurd. Uit het als productie bij dat verzoek-schrift overgelegde huurcontract blijkt evenwel dat contractant is ‘De Meerpaal v.o.f. (…) met als enige vennoten mevrouw [vennoot B.] en de heer [vennoot A.]’.
Ook in de beschikking van de kantonrechter worden [vennoot A.] en [vennoot B.] verzoekers genoemd en de ontruiming wordt alleen tegen hen uitgesproken, niet tegen De Meerpaal.
In het beroepschrift worden als appellanten genoemd zowel De Meerpaal als [vennoot A.] en [vennoot B.].
Dat sprake is van rechtsopvolging en van verandering van hoedanigheid van procespartij wordt niet gesteld en is niet gebleken.
3.6.2. Ten aanzien van de tenaamstelling heeft Volksbelang (in eerste aanleg en in hoger beroep) geen verweer gevoerd. Kennelijk zijn partijen, en de kantonrechter, ervan uitgegaan dat [ven-noot A.] en [vennoot B.] in rechte niet pro se maar, op de voet van artikel 3:171 BW Pro, ten behoeve van De Meerpaal v.o.f. optreden. De Meerpaal v.o.f. is mitsdien de materiële procespartij.
3.6.3. Het verzoek tot verlenging van de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden kan alleen worden ingediend door de huurder. Nu [vennoot A.] en [vennoot B.] pro se geen huurders zijn, zijn zij in hoger beroep – waarin ook De Meerpaal als appellant is genoemd, en de vennoten derhalve pro se bedoeld zijn - als zodanig niet ontvankelijk.
3.7. De vermeerdering van verzoek
3.7.1. In de punten 35 tot en met 38 van het beroepschrift heeft De Meerpaal zich op het standpunt gesteld dat zij in haar verzoek tot verlenging niet-ontvankelijk moet worden verklaard om-dat de huurovereenkomst niet per 1 oktober 2007 is geëindigd, maar krachtens afspraak is verlengd, althans dat Volksbelang in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt en/of misbruik van recht maakt door De Meerpaal te houden aan het eindigen van rechtswege van de huurovereenkomst. Zowel in het beroepschrift als in de pleitnota van de zitting van het hof heeft De Meerpaal deze stellingen onderbouwd met feiten waaruit zij afleidt te mogen verwachten dat de huurovereenkomst zou voortduren na 1 oktober 2007 en in deze verwachting bewerkstelligd meent te zijn.
3.7.2. Naar het oordeel van hof dient dit beroep te worden verworpen. Wat er ook moge zijn van de gestelde verwachtingen die De Meerpaal ontleent aan gesprekken met Volksbelang en de ontwikkeling van plannen voor de toekomstige exploitatie, De Meerpaal stelt niet dat zij ooit met Volksbelang heeft besproken dat artikel 3.1 van de exploitatieovereenkomst niet meer zou gelden. Gelet op de korte duur van de overeenkomst, het feit dat de overeenkomst nimmer is verlengd, de uitdrukkelijke bepaling van artikel 3.1 (hiervoor geciteerd in rov. 3.1.1.) en het feit dat die bepaling na het aangaan van de huurovereenkomst nimmer meer ter discussie is gesteld, kan De Meerpaal niet met het beroep op de redelijkheid en billijkheid en/of misbruik van recht, be-werkstelligen dat Volksbelang geen beroep meer kan doen op die bepaling. Uit alle contacten tussen partijen en alle feitelijke handelingen hoefde Volksbelang niet af te leiden dat zij geen aanspraak meer zou kunnen maken op toepassing van artikel 3.1. Het hof kan uit het gestelde evenmin afleiden dat Volksbelang zich (uitdrukkelijk of stilzwijgend) heeft verbonden tot verlen-ging van de bestaande overeenkomst.
3.7.3. De Meerpaal heeft weliswaar een bewijsaanbod gedaan ter zake van de feiten waaraan zij haar verwachtingen ontleent en waaruit zij haar conclusies trekt, maar niet van feiten die kunnen leiden tot het oordeel dat Volksbelang zich heeft verbonden de overeenkomst te verlengen of anderszins van feiten die kunnen afdoen aan het oordeel verwoord in de vorige overweging. De Meerpaal zal daarom niet tot bewijslevering worden toegelaten.
3.8. De verlenging van de termijn voor ontruiming
3.8.1. Ingevolge artikel 7:230a lid 4 BW wordt het verzoek toegewezen indien de belangen van De Meerpaal door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van Volksbelang bij voortzet-ting van het gebruik door De Meerpaal. Daaromtrent overweegt het hof als volgt.
3.8.2. Het zwaarwegende belang van De Meerpaal bij voortzetting van het gebruik volgt aan-stonds uit haar bedrijfsbelang. Volksbelang voert ter onderbouwing van haar belang eerst aan dat haar vele klachten hebben bereikt over de dienstverlening. Naar het oordeel van het hof gaat het hier om klachten waaraan nauwelijks gewicht toekomt en die kennelijk zijn gezocht ter onder-steuning van haar verweer. Voorts onderbouwt Volksbelang haar belang met verwijzing naar haar plannen met betrekking tot nieuwbouw. Ter zitting van het hof heeft Volksbelang desgevraagd meegedeeld dat de jachthaven tijdelijk wordt verhuurd aan een derde. De bedoelde belangen afwegende is het hof van oordeel dat deze uitvalt ten gunste van De Meerpaal.
3.8.3. Het hof heeft nog in overweging genomen de vraag of de verlenging van de termijn waar-binnen de ontruiming moet plaats vinden wel mogelijk is over een periode die zich uitstrekt ná de feitelijke ontruiming per 1 april 2008. Partijen
hebben dit punt niet in hun debat betrokken. Volksbelang heeft de niet-ontvankelijkheid van De Meerpaal niet ingeroepen, noch heeft zij de afwijzing van het verzoek op dit punt verzocht. De Meerpaal heeft harentwege niet gevraagd Volksbelang te verplichten om ongedaan te maken hetgeen is gedaan ter uitvoering van de beschikking. Tegen deze achtergrond zal het hof de vraag onbeantwoord laten en volstaan met te doen wat de kantonrechter had behoren te doen. De termijn waarbinnen de ontruiming moet plaats vinden zal worden verlengd tot 1 oktober 2008 (het hof ziet geen reden om de termijn tot en met 1 oktober 2008 te verlengen). De Meer-paal heeft ter zitting verklaard dat een vervolgverzoek is ingediend bij de kantonrechter. Mitsdien dient het tegenverzoek van Volksbelang tot vaststelling van het tijdstip van de ontruiming te worden afgewezen.
3.9. Volksbelang dient als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten te worden verwezen.
4. De beslissing
Het hof:
verklaart [vennoot A.] en [vennoot B.] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep;
vernietigt de beschikking waarvan beroep
en opnieuw recht doende:
wijst af de vermeerdering van verzoek van De Meerpaal en het daaraan ontleende beroep op niet-ontvankelijkheid van De Meerpaal;
wijst af het tegenverzoek van Volksbelang tot het bepalen van het tijdstip van de ontruiming;
verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden tot 1 oktober 2008;
veroordeelt Volksbelang in de proceskosten aan de zijde van De Meerpaal in eerste aanleg en in hoger beroep gevallen, tot op heden begroot op
€ 106,- voor vast recht eerste aanleg
€ 300,- voor salaris gemachtigde eerste aanleg
€ 254,- voor vast recht hoger beroep
€ 1.788,- voor salaris advocaat hoger beroep.
Deze beschikking is gegeven door mrs. Den Hartog Jager, Van Etten en Tjong Tjin Tai en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2008.