Uitspraak
zaaknr. HD 103.001.664
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
vierde kamer, van 1 juli 2008,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PLANBURO [...] B.V.,
gevestigd te [...], gemeente [...],
appellante bij exploot van dagvaarding van 21 december 2004,
procureur: mr. G. te Biesebeek,
tegen:
de Stichting STICHTING VOORTGEZET ONDERWIJS LIMBURG,
samenwerkingsbestuur voor bijzonder en openbaar onderwijs,
gevestigd te Sittard, gemeente Sittard-Geleen,
geïntimeerde bij voormeld exploot,
procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
op het hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht gewezen vonnissen van 14 november 2002 en 29 september 2004 tussen appellante - [het planburo] - en geïntimeerde - de Stichting - als gedaagde.
------------------------------------------------------------
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 66217/HA ZA 01-519)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. [het planburo] is van de vonnissen van 14 november 2002 en
29 september 2004 tijdig in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft [het planburo] vijf producties (met de nrs. 47 tot en met 51) overgelegd en acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot hetgeen op bladzijde 47 van de memorie van grieven is vermeld.
2.2. De Stichting heeft bij memorie van antwoord de grieven van [het planburo] bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, afwijzing van de vordering van [het planburo], met veroordeling van [het planburo] in de proceskosten in beide instanties althans in hoger beroep, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
2.3. Op 8 januari 2007 heeft [het planburo] een brochure (productie 49) en een CD (productie 51) ter griffie gedeponeerd.
2.4. Daarop heeft [het planburo] onder overlegging van twee producties een akte genomen, waarna de Stichting een antwoordakte heeft genomen.
2.5. Vervolgens hebben partijen een schriftelijke pleitnota overgelegd. [het planburo] heeft bij haar pleitnota twee producties overgelegd.
2.6. Tot slot hebben partijen de gedingstukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd. In het procesdossier van [het planburo] ontbreken de pleitnota van de zijde van [het planburo] en de reactie op pleitnota van de zijde van de Stichting.
3. De gronden van het hoger beroep
3.1. De grieven 1 tot en met 8 zijn alle gericht tegen het vonnis van 29 september 2004. [het planburo] zal derhalve bij het te wijzen eindarrest niet-ontvankelijk verklaard worden in zijn hoger beroep tegen het vonnis van 14 november 2002. [het planburo] beoogt met zijn grieven het gehele geschil aan het oordeel van het hof voor te leggen.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
a. [het planburo] exploiteert een projectontwikkelingsbureau.
b. Bij brief van 19 januari 1996 heeft de heer [...], directeur van het bestuur van de Vereniging voor Middelbaar Onderwijs in Limburg (hierna: de Vereniging M.O.L.), de rechtsvoorganger van de Stichting, het volgende aan [het planburo] medegedeeld
Naar aanleiding van het telefonisch onderhoud tussen U en onze heer [...], bouwkundig adviseur van de Vereniging M.O.L., zenden wij U hiermede de voorwaarden voor een eventuele verkoop van het sportveld van St.-Janscollege te Hoensbroek.
Voorwaarden:
- De aard van de bebouwing: geen hoogbouw, maximaal 2 bouwlagen (hoogte max. 6,50 m.)
- Er dient een afrastering geplaatst te worden tussen voormalig sportveld en het schoolcomplex. (Heras als bestaand).
Een schone grondverklaring is reeds aanwezig, deze wordt U te zijner tijd ter beschikking gesteld.
De vraagprijs voor het terrein, ter grootte van ± 12.900 m², is
f 55,= / m².
c. Bij brief van 15 februari 1996 heeft [het planburo] aan de heer [bouwkundig adviseur bij M.O.L] (hierna: [bouwkundig adviseur bij M.O.L]) onder meer het volgende medegedeeld:
Conform afspraak, het gesprek d.d. 02-02-96 wat wij met U gevoerd hebben in het bijzijn van Dhr. [...] van het St. Jans College en Dhr. [appellant] van Aannemingsmaatschappij [...] doen wij U een voorstel toekomen.
Wij willen i.s.m. [het aannemingsbedrijf] een haalbaarheidsstudie uitvoeren. Pas nadat wij een stedebouwkundig- en/of een architectenburo een stedebouwkundig ontwerp hebben laten uitvoeren welke de goedkeuring van de gemeente Heerlen heeft kunnen wij een definitieve prijs bepalen. De definitieve prijs wordt door diverse factoren bepaald, te weten:
* bebouwingsdichtheid;
* typologie woningen;
* eventuele eisen gemeente t.a.v. sociale bouw;
* bijdrage(n) gemeente;
* tijdstip van betaling. Om het bod te maximaliseren is betaling bij notarieel transport per kavel wenselijk;
* etc....
De prijsstelling van f 55,- per m² is in alle objectiviteit hoog. Ons uitgangspunt is dat de vraagprijs 'gehaald' wordt c.q. zo dicht mogelijk benaderd wordt. In open overleg met U waarbij wij bereid zijn om alle relevante gegevens te verstrekken, bepalen we de uiteindelijke m² prijs.
Hiervoor benodigen wij een optie van minimaal 6 maanden. Wij stellen dan ook voor om voor dat gedeelte van het perceel met de kadastrale aanduiding gemeente Hoensbroek, sectie [A] [...], groot ± 12.900m², omvattende een sportveld, gelegen aan de [adres], een optie van 6 maanden te verlenen.
d. Deze brief van 15 februari 1996 is ondertekend door [directeur van M.O.L] als directeur van de Vereniging M.O.L.
e. Voormeld sportveld (hierna: het terrein) had de bestemming "sportterrein" en behoorde in eigendom toe aan de Stichting. Het terrein werd gebruikt door het St.-Janscollege. Op 8 mei 1995 is door Fugro-Ecolyse B.V. over dit terrein een rapportage Verkennend Milieukundigbodemonderzoek uitgebracht nadat in opdracht van Vereniging M.O.L. een verkennend milieukundig bodemonderzoek was verricht. In dit rapport is vermeld dat de gemeten overschrijdingen van de streefwaarden dermate gering zijn dat zij vanuit milieukundig oogpunt geen bezwaar vormen en dat nader onderzoek niet noodzakelijk lijkt.
f. De in punt c vermelde duur van de "optie" van zes maanden is bij brief van [het planburo] van 4 juli 1996 verlengd tot 15 september 1996. Bij brief van 10 september 1996 heeft [het planburo] aan het St.-Janscollege medegedeeld dat "wij van onze optie gebruik willen maken in overeenstemming met onze overeenkomst d.d. 15 februari 1996 en 4 juli 1996".
g. Op 19 november 1998 vond een bespreking plaats waarbij aanwezig waren dhr. [appellant] (hierna: [het planburo] senior) en [het planburo] (hierna: [het planburo] junior) namens [het planburo], [...] (hierna: [plaatsvervangend rector]), destijds plaatsvervangend rector van het St.-Janscollege, namens het St.-Janscollege, en [...] en [directeur van M.O.L] namens de gemeente Heerlen. Van deze bespreking is een gesprekverslag gemaakt waarin onder meer het volgende is vermeld:
* Aangezien op 1 februari het voor [oordereler] onmogelijk is om vanuit de verschillende afdelingen een positief advies te verkrijgen wordt gekozen voor de volgende opzet:
- i.o.v. Planburo [het planburo] gaat de stedebouwkundige (Arch.
[architect]) verder met het bebouwingsvoorstel en de geplande infrastructuur;
- dit plan wordt op zijn stedebouwkundige merites beoordeeld door [oordeler];
- bij positief advies kan Planburo [het planburo] globaal de vierkantemeterprijs bepalen, t.a.v. deze prijsbepaling zijn er verschillende scenario, te weten betaling bij bijvoorbeeld 'verklaring van geen bezwaar', onherroepelijke bouwvergunning, transport etc.... T.a.v. deze verschillende scenario zal Planburo [het planburo] de prijs bepalen en afgeven aan [de plaatsvervangend rector];
- [de plaatsvervangend rector] zal deze prijs voorleggen aan het V.O.L. en kan deze prijzen eventueel laten controleren door de Gemeente Heerlen. Planburo [het planburo] zal, indien gevraagd, hiervoor alle relevante gegevens verstrekken (open calculatie);
- definitieve afspraken tussen Planburo [het planburo] en V.O.L./
St. Jans College.
h. Het St.-Janscollege heeft bij brief van 3 december 1998 de gemeente Heerlen verzocht mee te werken aan een wijziging van het bestemmingsplan "zodat dit terrein op korte termijn voor woningbouw geschikt wordt en deze gelden gebruikt kunnen worden voor de noodzakelijke verbouwing". Voorts is in deze brief vermeld:
Wij hebben met Planburo [het planburo] een voorlopige overeenkomst over dit sportveld en reeds diverse gesprekken gevoerd, waarbij duidelijk is gebleken dat bij een wijziging van het vigerende bestemmingsplan in "woningbouw" onze bijdrage geheel of grotendeels door de verkoop van dit sportveld gedekt kan worden en wat voor het St.-Janscollege een oplossing van het financiële probleem impliceert. Planburo [het planburo] heeft inmiddels architect [...] opdacht gegeven een inventarisatie van het gebied te maken en de stedenbouwkundige uitgangspunten te formuleren, rekening houdend met de nieuwe visie van de Gemeente Heerlen m.b.t. woningbouw.
i. [het planburo] heeft op 4 mei 1999 haar eerste bod uitgebracht. Dit bod is niet aanvaard. [het planburo] heeft bij brief van 20 september 1999 opnieuw een bod uitgebracht, ditmaal van NLG 828.375,- inclusief BTW k.k. In deze brief zijn de volgende uitgangspunten vermeld:
* afmetingen conform de stedebouwkundige studie van Architectenbureau [...] te Heerlen welke reeds in uw bezit is;
* onherroepelijke goedkeuring van de Gemeente Heerlen c.q. hogere overheden van de door Planburo [het planburo] B.V. in te dienen bouwplannen;
* betaling van de koopsom binnen 14 dagen na verstrijken bovengenoemde termijn;
* de door de Gemeente Heerlen in rekening te brengen kosten zullen niet meer bedragen dan genoemd in ons schrijven d.d. 04-05-1999;
* Planburo [het planburo] B.V. zal het oude sportterrein (afmeting
± 40 x 60m¹) herinrichten. Zie ook bijlage 1;
* U dient tijdig te zorgen, eventueel op Uw kosten, voor toestemming Woningbouw Vereniging Hoensbroek, van een strook van circa 200m², welke een adequate ontsluiting vanuit de [straat] mogelijk moet maken;
* St.-Janscollege dient tijdig voor een zogenaamde "schonegrondverklaring" te zorgen;
* de in deze brief genoemde bijlage 1.
Op bijlage 1 zijn de eisen vermeld waaraan de inrichting van het sportterrein zou voldoen en voorts de volgende opgave:
A Bieding f 705.000,-
B Overige kosten, conform onze
gespecificeerde kostencalculatie f 1.634.062,50
= = = = = = = =
f 2.339.062,50
= = = = = = = =
Incl. BTW 17,5% (2000) f 2.748.398.40
Incl. BTW 19% (2001) f 2.784.183,50
j. De Stichting heeft het bod van 20 september 1999 niet aanvaard.
k. Op 11 november 1999 vond een bespreking tussen partijen plaats. Daarbij waren aanwezig [het planburo] senior en [het planburo] junior, [...], destijds voorzitter van het schoolbestuur van het St.-Janscollege, en [plaatsvervangend rector].
l. Op 18 november 1999 vond een telefoongesprek plaats tussen ( [het planburo] namens) [het planburo] en ([plaatsvervanged rector] namens) het St.-Janscollege.
m. Bij brief van 22 november 1999 heeft [...] Bouwadviseurs B.V. (hierna: [bouwadviseur]), de adviseur van het St.-Janscollege, aan [het planburo] het volgende bericht: Op 20 september 1999 hebt u schriftelijk een bod uitgebracht voor koop van bovengenoemd terrein.
In eerste instantie is dit bod afgewezen.
Naar aanleiding van deze afwijzing heeft op 11 november jl. een gesprek plaatsgevonden tussen u, en de heren [plaatsvervangd rector] van het St. Janscollege en [voorzitter] van het schoolbestuur.
Middels dit schrijven bevestigen wij de tijdens voornoemd gesprek gemaakte afspraak, dat [het planburo] b.v. in de gelegenheid wordt gesteld om uiterlijk 30 november 1999 een nieuw bod op het terrein uit te brengen.
n. Op 24 november 1999 heeft [het planburo] een concept koopovereenkomst aan ([directeur van M.O.L] van) de Stichting toegezonden.
o. Bij brief van 7 december 1999 heeft [het planburo] onder meer het volgende aan de Stichting, in de persoon van [directeur van M.O.L], medegedeeld:
Op verzoek van [plaatsvervangend rector] van het St.-Janscollege Hoensbroek doen wij U dit schrijven toekomen.
Middels deze brief bevestigen wij dat Planburo [het planburo] B.V. een koopovereenkomst naar het St.-Janscollege heeft gestuurd voor de aankoop van het sportterrein [...] ten bedrage van f 1.000.000,- k.k. [...].
p. Bij brief van 12 januari 2000 van [...], directeur van [bouwadviseur], is namens het St.-Janscollege onder meer het volgende aan [het planburo] medegedeeld:
Bij brief van 22 november 1999 bent U in de gelegenheid gesteld uiterlijk op 30 november 1999 een nieuw bod op het betreffende terrein uit te brengen.
Zulks werd door het bestuur c.q. [plaatsvervangend rector] ontvangen brief van 23 november 1999, waarbij U overigens, zonder dat daarover is gesproken, prematuur, een concept koop-verkoopovereenkomst bijvoegt.
De oriënterende gesprekken rechtvaardigen geenszins, om zonder overleg met het bestuur van het Sint Janscollege, een concept koop-verkoopovereenkomst toe te sturen, terwijl nota bene nog bij brief van 22 november 1999, uw aanbod van 20 september 1999 van de hand werd gewezen.
[...]
Nu Uw aanbod met de thans geboden aankoopprijs nog steeds niet strookt met de (financiële) uitgangspunten van het Sint Janscollege / de eigenaren en U in Uw aanbod met name wederom herhaalt de voorwaarden als door U geformuleerd in Uw voorstel van 20 september 1999, welk voorstel eveneens van de hand werd gewezen, berichten wij U namens de eigenaren / het bestuur van het Sint Janscollege dat ook het, enkel qua verkoopprijs, verbeterde aanbod d.d. 23 november 1999, wederom uitdrukkelijk van de hand wordt gewezen.
Daar komt bij, het zijn nogmaals herhaald, dat het bestuur en de eigenaren o.a. ook niet akkoord kunnen gaan met de voorwaarden zoals thans geformuleerd o.a. in art. 13, art. 14 en Pro art. 16 van Pro het, ongevraagd, aan het bestuur toegezonden concept van de koop-verkoopovereenkomst.
Gezien het wezenlijk verschil van inzicht en benadering, laten wij U namens het bestuur / de eigenaren weten dat enig overleg niet zinvol wordt geacht. Uw aanbod is bij deze uitdrukkelijk van de hand gewezen.
q. Bij brief van 20 januari 2000 heeft [het planburo] aan het St.-Janscollege onder meer bericht:
Op 11-11-1999 heeft in aanwezigheid van [voorzitter schoolbestuur] op ons verzoek een onderhoud plaatsgevonden. Dit naar aanleiding van onze brief d.d. 20-09-1999 en een telefoontje van [de bouwadviseur] hierover met de belofte hierop schriftelijk te reageren, hetgeen nog steeds niet gebeurd was.
In dit gesprek heeft U ons medegedeeld dat de vraagprijs van het bestuur voor het sportterrein f 1.000.000,- k.k. was en dat wij indien wij deze prijs zouden willen betalen koper van de grond zouden zijn. Enigste wijziging met uitgangspunt brief 20-09-1999 was de verlichting van het resterende sportterrein (v.r.v. bestuur). Wij zijn vervolgens uiteengegaan met de afspraak dat wij nog op dit aanbod zouden reageren, voor 01-12-1999 eiste het bestuur duidelijkheid. Vervolgens heeft Dhr. [het planburo] sr. U tijdens een op 18-11-1999 gevoerd telefoongesprek medegedeeld het aanbod van f 1.000.000,- te accepteren. Wij hebben toen voorgesteld een afspraak te maken voor het overhandigen en toelichten van de overeenkomst. U stelde voor eerst de overeenkomst op te sturen en vervolgens een afspraak te maken.
[...]
Wij wensen nakoming van de tussen partijen gemaakte afspraken. Mocht U de afspraken schenden dan zullen wij aanspraak maken op de door ons geleden en nog te lijden schade, bestaande uit geleden verlies en/of gederfde winsten.
r. Het St.-Janscollege heeft bij brief van 24 februari 2000 aan [het planburo] bericht dat in het gesprek op
11 november 1999 van de zijde van [plaatsvervangend rector] en de voorzitter van het St.-Janscollege, [voorzitter schoolbestuur], "duidelijk te verstaan [is] gegeven dat in het kader van de begroting uitbreiding en renovatie tenminste door u een aanbod tot betaling van een koopprijs van minimaal
F 1.000.000,00 diende te worden gedaan, zonder randvoorwaarden uwerzijds". Voorts is in deze brief vermeld:
Telefonisch reageerde u op 18 november 1999 waarin u een aanbod deed voor betaling van een koopprijs van F 1.000.000,00.
[plaatsvervangend rector] heeft u verzocht dit aanbod schriftelijk te bevestigen.
[...]
Wij herhalen dus nogmaals dat wij uw brief van 23 november 1999 met concept koopovereenkomst, zijnde een aanbod uwerzijds, uitdrukkelijk van de hand wijzen.
Het bestuur acht zich dan ook volledig vrij met wie dan ook te onderhandelen.
Toch zijn wij bereid met u een bespreking te voeren om te zien of wij alsnog tot overeenstemming kunnen komen voor vrijdag 3 maart 2000.
s. Op 16 maart 2000 heeft tussen partijen een bespreking plaatsgehad. Nadat duidelijk was geworden dat het terrein niet zonder meer geschikt was voor woningbouw en dat met aanvullende stortkosten en milieuonderzoeken rekening moest worden gehouden, heeft [het planburo] op 9 juni 2000 opnieuw een bod uitgebracht. Dit bod is op 5 juli 2000 afgewezen. [het planburo] heeft op 14 juli 2000 wederom een bod uitgebracht dat bij brief van
18 september 2000 is afgewezen waarbij namens de Stichting een concreet voorstel werd gedaan. In deze brief werd tevens medegedeeld: "Indien Uw cliënte kan voldoen aan de uitgangspunten die mijn cliënte stelt, heeft overleg wel zin."
t. Bij brief van 6 oktober 2000 heeft [het planburo] wederom een bod uitgebracht. Nadat dit bod op 4 december 2000 was afgewezen, heeft de raadsman van de Stichting medegedeeld dat de gemeente Heerlen inmiddels het door [het planburo] opgestelde stedenbouwkundige plan had goedgekeurd zodat in de laatste week van 2000 afsluitende besprekingen met de gemeente gevoerd zouden worden en het nadere overleg begin januari 2001 zou kunnen plaatsvinden. [het planburo] heeft voor de laatste maal bij brief van 12 januari 2001 een bod uitgebracht waarop namens de Stichting bij brief van 13 februari 2001 is medegedeeld dat een andere financierings-oplossing was gevonden en dat het overleg derhalve als beëindigd beschouwd kon worden.
u. Het terrein is verkocht aan derden en op 9 februari 2001 geleverd.
4.2. [het planburo] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank:
A.
primair een verklaring voor recht afgeeft dat partijen op 11 november 1999 met elkaar een koopovereenkomst hebben afgesloten met betrekking tot een perceel grond ter grootte van ongeveer 15.0000 m² tegen een door [het planburo] te betalen koopprijs van NLG 1.000.000,-;
subsidiair een verklaring voor recht afgeeft dat - voor zover rechtens komt vast te staan dat nimmer tussen partijen algehele wilsovereenstemming is bereikt - de Stichting onrechtmatig jegens [het planburo] heeft gehandeld door in strijd met de eisen van de goede trouw de onderhandelingen tussen partijen af te breken op het moment dat deze onderhandelingen zover gevorderd waren dat [het planburo] er op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tussen partijen tot stand zou komen;
meer subsidiair een verklaring voor recht afgeeft dat de onderhandelingen tussen partijen zover gevorderd waren dat de Stichting slechts de onderhandelingen tussen partijen mocht afbreken onder betaling van de reeds door [het planburo] gemaakte kosten;
B.
de Stichting zal veroordelen om aan [het planburo] te betalen een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 mei 2001 tot aan de dag der algehele voldoening;
C.
de Stichting zal veroordelen om aan [het planburo] uit hoofde van een voorschot op de definitief vast te stellen schadevergoeding te betalen een bedrag van NLG 500.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 mei 2001 tot aan de dag der algehele voldoening;
D.
de Stichting zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.3. De rechtbank heeft bij vonnis van 14 november 2002 [het planburo] toegelaten tot bewijslevering van haar stelling dat op 18 november 1999 tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt over de koopprijs en de voorwaarden (waaronder die van open calculatie betreffende de uiteindelijke koopsom) als door haar gesteld, omdat de Stichting toen een op
11 november 1999 aan haar gedaan aanbod heeft aanvaard.
4.4. Vervolgens zijn op 17 februari 2003 in enquête als getuigen gehoord [het planburo] junior, directeur en aandeelhouder van [het planburo], en [het planburo] senior, adviseur en aandeelhouder van [het planburo]. Op 14 april 2003 zijn in enquête gehoord [voorzitter schoolbestuur] en [plaatsvervangend rector]. Op 6 oktober 2003 is [bouwadviseur] in contra-enquête gehoord.
4.5. Bij vonnis van 29 september 2004 heeft de rechtbank geoordeeld dat [het planburo] niet geslaagd is in het bewijs en dat de primaire en subsidiaire vordering onder A zullen worden afgewezen. Ten aanzien van de meer subsidiaire vordering onder A heeft de rechtbank voor recht verklaard dat de onderhandelingen tussen partijen zover gevorderd waren dat de Stichting slechts de onderhandelingen tussen partijen mocht afbreken onder betaling van het geheel of een deel van de reeds door [het planburo] gemaakte kosten. De rechtbank heeft de zaak verwezen naar de rol teneinde [het planburo] in de gelegenheid te stellen de door haar gestelde kosten te onderbouwen. Daarbij heeft de rechtbank bepaald dat van dit vonnis hoger beroep kan worden ingesteld voordat het eindvonnis is gewezen.
4.6. Het hof begrijpt de grieven van [het planburo] aldus dat zij alsnog toewijzing vordert van het onder A primair gevorderde, althans het onder A subsidiair gevorderde. In de toelichting op grief 2 betoogt [het planburo] dat het oordeel van de rechtbank onjuist is, indien de rechtbank heeft bedoeld te zeggen dat uit de getuigenverklaring van [plaatsvervangend rector] blijkt dat de Stichting vanaf het begin aan [het planburo] heeft laten weten dat de Stichting bereid was het terrein te verkopen indien [het planburo] ten minste NLG 1.000.000,- direct contant op de bankrekening kon bijschrijven zonder nadere voorwaarden te stellen. Met grief 3 komt [het planburo] op tegen het oordeel van de rechtbank dat als uitgangspunt dient te gelden dat het eind 1999 voor [het planburo] kenbaar was dat de Stichting tot verkoop bereid was indien [het planburo] een netto bedrag van NLG 1.000.000,- zou bieden, op korte termijn na totstandkoming van de overeenkomst te voldoen en indien [het planburo] de door haar gestelde voorwaarden zou laten varen (r.o. 2.10. van het vonnis van 29 september 2004).
4.7. Het hof bespreekt de grieven 2 en 3 tezamen.
4.8. Voor het eerst in het gesprek op 11 november 1999, zo stelt [het planburo], heeft [plaatsvervangend rector] namens de Stichting aangegeven NLG 1.000.000,- te willen ontvangen. Over de toepasselijke voorwaarden is toen niet gesproken. Over die voorwaarden had men namelijk reeds gesproken en daarover waren partijen het eens. Volgens [het planburo] heeft de Stichting vóór 18 november 1999 geen afwijkende (rand)voorwaarden kenbaar gemaakt en is pas bij brief van 12 januari 2000 aan [het planburo] kenbaar gemaakt dat haar randvoorwaarden en uitgangspunten niet werden geaccepteerd. De Stichting stelt dat haar uitgangspunt, een koopprijs van daadwerkelijk NLG 1.000.000,- op de bankrekening zonder minnen en zonder voorwaarden, in ieder geval vanaf mei/juni 1999 aan [het planburo] bekend was en dat over de (betalings)voorwaarden of uitgangspunten van [het planburo] nooit overeenstemming is bereikt. Volgens de Stichting heeft zij in een overleg op 4 mei 1999 aan [het planburo] duidelijk gemaakt dat het aanbod van [het planburo] te laag was, dat de door [het planburo] geformuleerde randvoorwaarden niet acceptabel waren en dat [het planburo] aan een aantal voorwaarden van de Stichting moest voldoen. De Stichting zou geen financiële verplichting hebben aanvaard met betrekking tot bodemonderzoek en/of sanering en evenmin geen enkele bemoeienis of verplichting met betrekking tot de ontsluiting van het terrein. Verder zou de Stichting hebben gezegd dat betaling van de koopprijs diende te geschieden gelijktijdig met het verlijden van de notariële akte van levering. [het planburo] heeft dit nadrukkelijk bij repliek betwist, waarna de Stichting haar stellingen op dit punt niet heeft geconcretiseerd.
4.9. Voorts heeft de Stichting ter onderbouwing van haar stelling dat haar uitgangspunt, een koopprijs van daadwerkelijk NLG 1.000.000,- op de bankrekening "zonder minnen en zonder voorwaarden", [het planburo] in ieder geval bekend was vanaf mei/juni 1999, verwezen naar het gesprek van 16 maart 2000 waarbij expliciet is gesteld dat de koopprijs ten minste NLG 1.000.000,- diende te zijn, dat de Stichting dit bedrag effectief aan de transactie wenste over te houden en dat er "boter bij de vis" diende te komen waarbij de koopovereenkomst en de notariële akte van levering in een korte periode achter elkaar tot stand dienden te komen (mva, blz. 22).
4.10. Het hof gaat hieraan voorbij. Hetgeen op 16 maart 2000 zou zijn besproken tussen partijen is niet van belang voor hetgeen [het planburo] wist of kon weten in mei/juni 1999, toen zij voor het eerst een bod uitbracht, dan wel tijdens de bespreking tussen partijen op 11 november 1999. Uit de door partijen overgelegde correspondentie blijkt niet dat de Stichting ooit duidelijk heeft gemaakt dat zij alleen wilde verkopen indien [het planburo] bereid was NLG 1.000.000,- te betalen zonder enige voorwaarde te stellen, hetgeen er op neer zou komen dat [het planburo] een aantal posten voor haar rekening zou moeten nemen. De brief van 19 januari 1996 van [directeur van M.O.L] (r.o. 4.1. onder b) vermeldt slechts twee voorwaarden, één ten aanzien van de aard van de bebouwing en één ten aanzien van het plaatsen van de afrastering tussen het voormalige sportveld en het schoolcomplex, terwijl gesteld noch gebleken is dat [het planburo] niet wilde of kon voldoen aan (één van) deze voorwaarden. Over het tijdstip van betaling vermeldt deze brief niets. Destijds was ook een vraagprijs van NLG 1.000.000,- niet aan de orde. In de brief van 19 januari 1996 is een prijs vermeld van NLG 55,- per m², hetgeen bij een terrein van 12.900 m² betekent een vraagprijs van NLG 709.500,-. Daarna is een prijsbepaling aan de orde gekomen op basis van een aantal verschillende factoren en criteria: in de brief van 15 februari 1996 van [het planburo] aan [bouwkundig adviseur bij M.O.L], de adviseur van de Stichting, en tijdens de bespreking op 19 november 1998 waarbij namens het St.-Janscollege [plaatsvervangend rector] aanwezig was. Uit deze brief en uit dit gespreksverslag blijkt weliswaar niet dat partijen zijn overeengekomen dat [het planburo] op basis van de genoemde factoren en criteria zelfstandig de prijs kon bepalen - de Stichting voert dit terecht aan -, maar daaruit blijkt wel dat partijen in ieder geval aanvankelijk niet zijn uitgegaan van een vaste prijs waarover niet te onderhandelen viel. Voor zover de Stichting heeft bedoeld te betogen dat het St.-Janscollege en daarmee de Stichting niet gebonden was aan hetgeen met [het planburo] was besproken voordat het contact met [plaatsvervangend rector] in oktober 1998 tot stand kwam omdat [plaatsvervangend rector], [voorzitter schoolbestuur] en [bouwadviseur] de correspondentie uit 1996 niet kenden (cva, punt 6, laatste alinea en mva, blz. 20, laatste alinea, en mva,blz. 30, 6e en 7e alinea), verwerpt het hof deze stelling. [het planburo] mocht er op vertrouwen dat diegene die namens de Stichting de onderhandelingen voerde, op de hoogte was van de correspondentie van en met de Stichting.
4.11. [het planburo] heeft bovendien gesteld dat tijdens het gesprek op 16 maart 2000 is onderhandeld over een aantal punten waarna in de kern slechts vier geschilpunten overbleven die later zijn teruggebracht tot drie, waarna partijen in de periode tussen 16 maart 2000 en 9 juni 2000 contact hadden over de tekst van het nieuwe bestemmingsplan, de gebleken bodemverontreiniging, een nieuw bodemonderzoek en de technische omschrijving van het sportveld waarmee de Stichting zich bij brief van 18 mei 2000 akkoord heeft verklaard, bij welke brief [het planburo] is verzocht een voorstel te doen en dat partijen na de bespreking op 16 maart 2000 uit elkaar zijn gegaan met de gedachte dat partijen het volledig eens met elkaar zouden worden. De Stichting heeft op dit punt verweer gevoerd door te stellen dat van [het planburo] geen nieuw voorstel werd verwacht, doch het hof gaat hieraan voorbij. Tegenover de erkenning door de Stichting in eerste aanleg (cvd, punt 11, laatste alinea) dat de bespreking eindigde met de mededeling van [het planburo] dat zij zich naar aanleiding van hetgeen was besproken zou beraden en zo nodig een nieuw bod zou uitbrengen in de vorm van een gewijzigde overeenkomst, heeft de Stichting haar verweer in hoger beroep onvoldoende geconcretiseerd.
4.12. Het vorenstaande leidt het hof tot de conclusie dat niet als uitgangspunt kan gelden dat het [het planburo] vanaf haar eerste bod - op 4 mei 1999 - tot de bespreking op 11 november 1999 duidelijk was of kon zijn dat een netto koopprijs van NLG 1.000.000,- kosten koper voor de Stichting het minimum was waarbij [het planburo] bovendien een aantal kostenposten voor haar rekening zou moeten nemen.
4.13. Dit betekent dat de grieven 2 en 3 doel treffen. Aan het bewijsaanbod van de Stichting (mva, blz. 21, 4e alinea) gaat het hof voorbij als niet ter zake doende.
4.14. Met grief 4 komt [het planburo] op tegen het oordeel van de rechtbank dat niet kan worden gezegd dat de Stichting op het moment waarop zij de onderhandelingen afbrak, daartoe niet langer bevoegd was op grond van de eisen van de goede trouw (r.o. 2.10). Ten onrechte is de rechtbank, zo stelt [het planburo] met de subgrieven 4a en 4b, er van uitgegaan dat [het planburo] na eind 1999 telkens een lager bedrag is blijven bieden dan de Stichting wenste te ontvangen en bovendien voorwaarden is blijven stellen waarvan [het planburo] wist dat de Stichting die niet zou accepteren. Met grief 5 betoogt [het planburo] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het [het planburo] is aan te rekenen dat zij heeft blind gevaren op de mededeling van de Stichting dat er een schone grond-verklaring aanwezig was. Met grief 7 stelt [het planburo] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de Stichting tot eind 1999 geen signalen heeft afgegeven waaruit [het planburo] heeft moeten afleiden dat de Stichting aarzelingen had omtrent de kans van slagen van het bereiken van overeenstemming (r.o. 2.11.).Het hof bespreekt deze grieven tezamen.
4.15. Vast staat tussen partijen dat tijdens het gesprek op 11 november 1999 een bedrag van NLG 1.000.000,- kosten koper is genoemd. In de brief van 7 december 1999 heeft [het planburo] aan de Stichting bevestigd dat zij bereid was dit bedrag te betalen. [bouwadviseur] BV heeft bij brief van 12 januari 2000 het nadere bod van [het planburo] afgewezen (r.o. 4.1. onder p) onder meer omdat het bod enkel wat betreft de hoogte van de koopprijs zou zijn aangepast. Daarna is bij brief van het St.-Janscollege van 24 februari 2000 aan [het planburo] bericht dat het St.-Janscollege bereid was een bespreking te voeren om te zien "of wij alsnog tot overeenstemming kunnen komen voor vrijdag 3 maart 2000". Daarna kwam ter sprake dat het terrein niet zonder meer geschikt was voor woningbouw en dat met aanvullende stortkosten en milieuonderzoeken rekening moest worden gehouden. Voor zover [het planburo] met grief 5 betoogt dat de omstandigheid dat [het planburo] die kosten niet (volledig) voor haar rekening heeft willen nemen, niet kan meebrengen dat het de Stichting vrij stond de onderhandelingen af te breken, slaagt grief 5. [het planburo] heeft op grond van de mededeling van [directeur van M.O.L] namens de Vereniging M.O.L. ervan uit mogen gaan dat er geen sprake zou zijn van saneringskosten. De door de Stichting gestelde omstandigheid dat zij als niet deskundige heeft gesproken over een schone grondverklaring, hetgeen slechts jargon zou zijn, maakt het vorenstaande niet anders, nu [het planburo] hieruit in ieder geval in haar rechtsverhouding tot de Stichting heeft mogen begrijpen dat eventuele kosten inzake sanering niet voor haar rekening zouden komen.
4.16. [het planburo] heeft bij repliek gesteld dat de Stichting nimmer - naar het hof begrijpt: niet vóór 13 februari 2001 - de onderhandelingen heeft afgebroken. Dit is door de Stichting onvoldoende gemotiveerd betwist. De Stichting heeft wel enige citaten uit de brief van haar raadsman van 4 december 2000 vermeld (cvd, punt 17) en ook uit andere brieven van haar raadsman (mva, blz. 23 en 24), maar hieraan gaat het hof voorbij. Inhoud en strekking van een brief kunnen niet blijken uit enkele citaten. Nu de Stichting te weinig concrete feiten noemt die, indien bewezen, tot een andere conclusie kunnen leiden, gaat het hof er van uit dat [het planburo] tot 13 februari 2001, de dag waarop de Stichting aan [het planburo] mededeelde dat het overleg als beëindigd beschouwd kon worden omdat zij een andere financieringsoplossing had gevonden, meende en mocht menen dat de nog resterende geschilpunten door verder te onderhandelen konden worden opgelost. Pas de brief van
13 februari 2001 - nadat de Stichting het terrein aan derden had geleverd - heeft aan deze verwachting een einde gemaakt. Nu [het planburo] voorts heeft gesteld dat zij in de loop der tijd steeds meer van haar voorwaarden heeft laten varen en uiteindelijk de vraag van de Stichting zeer dicht genaderd was, hetgeen de Stichting enkel heeft weersproken door te verwijzen naar haar - naar eigen zeggen - volstrekt heldere en duidelijke uitgangspunten over koopprijs en condities waarvan nu juist niet vast staat dat deze vanaf het begin aan [het planburo] bekend waren (zie r.o. 4.10. van dit arrest), slagen ook grief 4 - en tevens de sub grieven 4a en 4b - en grief 7.
4.17. Uit het vorenstaande volgt grief 8 in ieder geval deels - voor zover het betreft de afwijzing van het subsidiair onder A gevorderde - doel treft. Dit betekent dat [het planburo] geen belang heeft bij bespreking van grief 6.
4.18. Met grief 8 betoogt [het planburo] ook dat de rechtbank ten onrechte het primair onder A gevorderde heeft afgewezen. Deze grief bespreekt het hof tezamen met grief 1 die is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [het planburo] niet is geslaagd in de bewijslevering.
4.19. Het hof overweegt als volgt. Uit de getuigen-verklaringen van [het planburo] junior en [het planburo] senior blijkt dat het gesprek op 11 november 1999 was bedoeld om de door [bouwadviseur] BV gemaakte berekening te bespreken die volgens [het planburo] "aan alle kanten rammelde". De berekening van [bouwadviseur] BV is echter niet besproken doordat [bouwadviseur] bij deze bespreking niet aanwezig was. [het planburo] junior heeft als getuige verklaard dat gezegd is dat zou worden betaald bij onherroepelijke bouwvergunning en dat dit akkoord was. Het aanbod van de Stichting (een koopprijs van NLG 1.000.000,-) is door [het planburo] geaccepteerd en dit is telefonisch op 18 november 1999 aan [plaatsvervangend rector] medegedeeld die reageerde met de mededeling dat hij "froh" was. De verklaring van de getuigen [het planburo] senior en [het planburo] junior ten aanzien van de koopprijs van NLG 1.000.000,- wordt niet ondersteund door de getuigenverklaring van [plaatsvervangend rector]. Volgens deze getuige heeft [het planburo] senior een bod gedaan van NLG 1.000.000,- en heeft [plaatsvervangend rector] dit bod op 18 november 2000 niet aanvaard.
4.20. Op grond van de getuigenverklaringen acht het hof bewezen dat [plaatsvervangend rector] een koopprijs van NLG 1.000.000,- heeft genoemd en dat [het planburo] zich bereid heeft verklaard die koopprijs te betalen. Tegenover de elkaar ondersteunende verklaring van [het planburo] senior en junior - waarvan alleen [het planburo] junior als partijgetuige is te beschouwen - legt de verklaring van [plaatsvervangend rector] te weinig gewicht in de schaal, nu deze verklaring op dit punt slechts op onderdelen afwijkt van de verklaringen van [het planburo] senior en junior en de Stichting erkent dat [plaatsvervangend rector] zich tevreden toonde met een koopprijs van NLG 1.000.000,- (mva, blz.16, 7e alinea).
4.21. Daarmee staat nog niet vast dat tussen partijen op
18 november 2000 een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarvoor is vereist dat ook komt vast te staan dat, zoals [het planburo] stelt en de Stichting betwist, partijen het eens zijn geworden over alle essentiële voorwaarden.
4.22. Volgens de verklaring van [het planburo] junior waren de randvoorwaarden in onderling overleg met [bouwadviseur] op elkaar afgestemd in de periode tussen 4 mei 1999 en de tweede aanbiedingsbrief. Deze getuige heeft ten aanzien van de kosten wegens eventuele verontreiniging van het terrein verklaard dat deze volgens [het planburo] voor rekening van het St.-Janscollege moesten komen. Volgens [het planburo] senior heeft [plaatsvervangend rector] aangeboden de verlichting van het sportterrein voor hun rekening te nemen. Volgens [het planburo] junior was behalve over de voorwaarde van betaling bij onherroepelijke bouwvergunning over alle andere voorwaarden overeenstemming bereikt met [bouwadviseur] ten kantore van architect [...] waarbij ook makelaar [...] aanwezig was. Over kosten van verontreiniging is op 11 november 1999 niet gesproken, aldus de getuige. De getuigenverklaringen van de getuigen [het planburo] senior en junior op dit punt worden niet bevestigd door de verklaringen van de getuigen, [voorzitter schoolbestuur], [plaatsvervangend rector] en [bouwadviseur]. [voorzitter schoolbestuur] heeft verklaard dat hij zich ten aanzien van de voorwaarden kon herinneren dat er discussie was over de ontsluiting van het terrein en dat er daarnaast nog andere discussiepunten waren. Ten aanzien van de voorwaarden heeft [plaatsvervangend rector] verklaard dat in het gesprek [van 11 november 2000] niet aan de orde was dat het daarmee rond was. [het planburo] zou nog met een voorstel komen omdat er nog problemen lagen, zoals een stedenbouwkundig plaatje, de ontsluiting en de financiering. De verklaring van de getuigen [het planburo] senior en [het planburo] junior ten aanzien van het moment van betaling - na het verkrijgen van de onherroepelijke bouwvergunning - wordt evenmin door de verklaring van de getuige [plaatsvervangend rector] ondersteund. De verklaring van de getuigen [het planburo] senior en junior ten aanzien van de bereikte overeenstemming met [bouwadviseur] ten kantore van architect [...] waarbij ook makelaar [...] aanwezig was, wordt ook niet door de getuige [bouwadviseur] ondersteund. Deze heeft verklaard dat met betrekking tot de voorwaarden van het St.-Janscollege alleen overeenstemming is bereikt over de herinrichting van het sportveld. [bouwadviseur] heeft verklaard dat de Stichting nooit akkoord is gegaan met de randvoorwaarden van [het planburo].
4.23. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [het planburo] aangevoerd dat [plaatsvervangend rector] letterlijk heeft verklaard: "Rond 11 november 1999 heb ik [het planburo] gevraagd of hij een bod wilde doen voor de verkoop van het sportveld. Het ging toen enkel over de prijs." Hieraan kent het hof geen beslissende betekenis toe. Anders dan [het planburo] lijkt te stellen, heeft [plaatsvervangend rector] daarmee naar het oordeel van het hof niet aangegeven dat het enkel over de prijs ging omdat partijen op alle overige punten volledig overeenstemming hadden bereikt. In die richting wijst ook hetgeen [plaatsvervangend rector] voorts verklaart, namelijk: "Ik dacht dat er met [het planburo] verder wel zaken te regelen waren". [plaatsvervangend rector] ging er klaarblijkelijk van uit dat met [het planburo] nog verder moest worden onderhandeld.
4.24. [het planburo] stelt voorts dat de voorwaarden die [het planburo] in haar brief van 20 september 1999 heeft opgesomd, nooit door [plaatsvervangend rector] of [voorzitter schoolbestuur] zijn verworpen, zodat door de aanvaarding van de vraagprijs volledige overeenstemming werd bereikt omdat op 11 november 1999 niet is gesproken over wijzigingen in de voorwaarden (mvg, punt 83 en 104). Het hof volgt [het planburo] hierin niet. De enkele - gestelde - omstandigheid dat de voorwaarden nooit expliciet zijn verworpen is onvoldoende, nu het bod van 20 september 1999 niet door de Stichting is aanvaard.
4.25. Bij akte d.d. 9 januari 2007 heeft [het planburo] gesteld dat [bouwadviseur] en [het planburo] tijdens een bijeenkomst op
2 september 1999 onder meer de uitgangspunten (lees: voorwaarden) hebben opgesteld. Toen partijen uit elkaar gingen, waren de uitgangspunten bekend. Over de essentialia waren partijen het 100% eens, zo stelt [het planburo]. [het planburo] biedt van die stelling getuigenbewijs aan waarbij [het planburo] aangeeft in ieder geval nogmaals [plaatsvervangend rector] en [bouwadviseur] als getuigen te willen horen en hen met voormeld gegeven te zullen confronteren.
4.26. Het hof zal [het planburo], overeenkomstig zijn expliciet bewijsaanbod, toelaten tot bewijslevering. In het kader van de getuigenverhoren kan tevens aan de orde komen het gespreksverslag d.d. 20 januari 2000 en de daarvan gemaakte bandopname zodat de getuigen, voor zover aan de orde, zich daarover kunnen uitlaten. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
het hof:
I. laat [het planburo] toe te bewijzen dat op 18 november 1999 tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt over de koopprijs en de essentiële voorwaarden doordat [het planburo] toen een op 11 november 1999 aan haar gedaan aanbod heeft aanvaard;
II. bepaalt, voor het geval [het planburo] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. Hofkes als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
III. verwijst de zaak naar de rolzitting van 15 juli 2008 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n) op vrijdagen in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
IV. bepaalt dat de procureur van [het planburo] bij zijn opgave op genoemde rolzitting een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;
V. bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
VI. bepaalt dat de procureur van [het planburo] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
VII. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Brandenburg, Meulenbroek en Hofkes en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van 1 juli 2008.