Uitspraak
typ. YH
rolnr. C0500907/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zesde kamer, van 22 januari 2008,
gewezen in de zaak van:
IVECO NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amersfoort,
appellante bij exploot van dagvaarding
van 23 juni 2005,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [...],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.E. Benner,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda gewezen vonnis van 27 april 2005 tussen appellante - Iveco
- als eiseres in vrijwaring en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde in vrijwaring.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 129532/HA ZA 04-
271)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft Iveco onder overlegging van producties vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing alsnog van de vordering van Iveco.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
2.3. Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten, waarna zij de gedingstukken waaronder de pleitnotities hebben overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de exacte inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Geen duidelijke grieven zijn gericht tegen de door de rechtbank onder 3.1 weergegeven feiten. Het hof zal derhalve eveneens van die feiten uitgaan. Voor zover Iveco betoogt dat meer feiten in deze zaak relevant zijn, zal het hof daarop voor zover nodig later in dit arrest
ingaan.
De feiten komen kort weergegeven op het volgende neer.
a. Bij overeenkomst van 24 december 1997 heeft het Openbaar Lichaam Bijsterhuizen (hierna: OLB) een perceel onbebouwde grond (het perceel) gelegen in het plangebied Bijsterhuizen te Nijmegen verkocht aan Bedrijfswagen Service Nijmegen B.V. (hierna: BSN) voor een bedrag van
fl. 1.086.500,-.
b. In deze overeenkomst was onder meer bepaald dat op die verkoop van toepassing waren de "Algemene verkoopbepalingen Bijsterhuizen 1995". Voorts was in deze overeenkomst bepaald dat het gekochte moest worden bebouwd en ingericht met permanente bebouwing conform een bouw- en inrichtingsplan dat de instemming heeft van het openbaar lichaam.
c. In de hiervoor genoemde "Algemene Verkoopbepalingen Bijsterhuizen 1995" (hierna: de Algemene Verkoopbepalingen, zie prod. 4 inl. dagv.) zijn, voor zover van belang, de volgende artikelen opgenomen.
"Artikel 8 BOUWPLICHT
1 Koper is verplicht het onroerend goed te bebouwen overeenkomstig het bepaalde in de koopovereenkomst (...)
4. Het is koper verboden over te gaan tot vervreemding van het terrein, zonder dat hij volledig aan de verplichting, in lid 1 genoemd, heeft voldaan. Het DB is bevoegd ontheffing te verlenen onder alsdan door deze te stellen voorwaarden.
Artikel 15 BOETEBEDING
(...)
2. Indien koper of opvolgende verkrijger de onder artikel 8, lid 4 (...) omschreven verplichtingen niet nakomt, verbeurt hij aan OLB, een boete gelijk aan het bedrag van de door koper aan OLB betaalde koopsom, met een minimum van f. 50.000,- (...)"
d. Op 9 februari 1998 heeft het notariële transport van voornoemd perceel plaatsgevonden voor notaris Welling (prod. 5 inl. dagv.). Onder het kopje "BIJZONDERE BEPALINGEN EN KETTINGBEDINGEN" is in de akte van levering onder meer opgenomen dat in de tussen OLB en BSN gesloten koopovereenkomst de Algemene Verkoopbepalingen van overeenkomstige toepassing zijn verklaard en dat de inhoud van deze bepalingen geacht wordt letterlijk in deze akte te zijn opgenomen. De tekst van de artikelen 1 en 9 tot en met 20 van de Algemene Verkoopbepalingen is onder voornoemd kopje integraal in deze akte opgenomen.
e. Op 16 juni 1999 heeft BSN het perceel voor een koopsom van fl. 1.191.000,- excl. btw in eigendom overgedragen aan (de op dat moment nog op te richten vennootschap) Icony B.V. (hierna: Icony). In de door [geïntimeerde] daartoe opgestelde notariële akte (prod. 7 inl. dagv.) staat onder het kopje "BIJZONDERE BEPALINGEN EN KETTINGBEDINGEN" onder meer vermeld: "Met betrekking tot bekende bijzondere verplichtingen en/of kettingbedingen wordt verwezen naar voormelde titel van aankomst waarvan een kopie aan deze akte wordt gehecht. De in voormelde titel van aankomst gemelde artikelen 1 en 9 tot en met 20 van de Algemene Verkoopbepalingen Bijsterhuizen 1995, worden bij deze door verkoopster als kettingbeding in de zin van artikel 14 van gemelde algemene verkoopbepalingen opgelegd aan koopster die deze aanvaardt (...)"
f. BSN had op het moment van het notariële transport van 16 juni 1999 niet voldaan aan de door OLB opgelegde bouwplicht en had voorts geen ontheffing van deze verplichting of toestemming tot vervreemding aan OLB gevraagd.
g. Op 30 december 2002 is BSN gefuseerd met Iveco, in die zin dat Iveco als rechtsopvolger van BSN is aan te merken.
h. Bij brief van 26 maart 2003 heeft OLB aan Iveco meegedeeld dat Iveco in strijd met artikel 8 lid 4 van de Algemene Verkoopbepalingen heeft gehandeld en dat zij derhalve een contractuele boete van fl. 1.086.500,- (€ 493.032,20) heeft verbeurd. Iveco weigerde dit bedrag vrijwillig te betalen. OLB heeft vervolgens een procedure jegens Iveco aanhangig gemaakt. Bij vonnis van de rechtbank d.d.
22 september 2004 (rolnr.124301/HA ZA 03-1563) is Iveco onder meer veroordeeld de contractuele boete van
€ 493.032,20 aan OLB te betalen.
4.2. Iveco heeft in de onderhavige vrijwaringsprocedure kort weergegeven gesteld dat [geïntimeerde] niet heeft gehandeld als een vakbekwaam notaris aangezien hij niet heeft gecontroleerd of er beletselen waren voor de overdracht van het perceel door Iveco aan Icony en aangezien hij Iveco niet heeft gewaarschuwd dat zij op grond van overtreding van artikel 8 lid 4 van de Algemene Verkoopbepalingen een boete aan OLB zou verbeuren.
Op grond daarvan heeft Iveco gevorderd dat [geïntimeerde] veroordeeld wordt aan Iveco te betalen al datgene waartoe zij als gedaagde in de procedure met OLB mocht worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling in die procedure.
4.3. De rechtbank heeft de betwisting van de vordering door de notaris gehonoreerd en de vordering van Iveco afgewezen.
4.4. De grieven van Iveco hebben de strekking de zaak in volle omvang aan het oordeel van het hof te onderwerpen. Het hof zal derhalve de grieven gezamenlijk beoordelen.
4.5. Voor zover Iveco als zelfstandig verwijt aan haar vordering ten grondslag legt dat de transportakte van
16 juni 1999 gebreken vertoonde omdat de Algemene Verkoopbepalingen niet integraal van toepassing zijn verklaard (o.a. par. 15 inl. dagv.), gaat het hof hieraan voorbij. De door Iveco gestelde schade, waarvan zij thans vergoeding vordert, staat immers niet in causaal verband met dit verwijt.
4.6. Het gaat in de onderhavige zaak om de vraag hoever de onderzoeks- en informatieplicht van de notaris reikt bij het passeren van de transportakte van het onderhavige perceel grond ter zake van de verkoop van die grond door BSN.
4.7. Op de notaris rust een zwaarwegende zorgplicht ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen welke zijn beoogd met de in die akte opgenomen rechtshandelingen. Daartoe dient de notaris in het algemeen een zelfstandig onderzoek in te stellen naar de rechtstoestand van het onroerend goed.
Naar het oordeel van het hof is deze rechercheplicht in casu niet aan de orde.
Immers, voor zover BSN of de koper van het perceel - Yco-ny - al had kunnen klagen dat uit de transportakte niet duidelijk was dat het onderhavige perceel belast was met een bouwplicht, staat dit niet in causaal verband met de in casu door Iveco gevorderde schadevergoeding. Iveco vordert immers niet schadevergoeding wegens een vordering van Ycony op dit punt - bijvoorbeeld wegens een te hoge koopprijs - maar schadevergoeding wegens een door Iveco aan de vorige eigenaar - OLB - verschuldigde boete. Deze boete houdt niet direct verband met de rechtstoestand van het onroerende goed, maar met het niet nakomen van een contractuele bepaling door BSN jegens OLB, te weten het verbod tot het vervreemden van het perceel zonder dat volledig aan de bouwverplichting is voldaan terwijl evenmin door het DB van OLB ontheffing van die verplichting of toestemming tot verkoop is verleend zoals volgens artikel 8 lid 4 van de Algemene Verkoopbepalingen mogelijk is.
Het door Iveco vaak aangehaalde vereiste dat Ycony het perceel wenste aan te kopen "vrij van lasten en belemmeringen" (zie brief 3 mei 1999, prod. 2 cva) is derhalve in zoverre niet relevant.
Gelet op het voorgaande behoeft het hof derhalve niet te beoordelen of [geïntimeerde] aan vorenstaande rechercheplicht heeft voldaan.
4.8. Dit alles betekent echter niet dat de notaris buiten de eigenlijke rechercheplicht niet tot meer gehouden kan zijn. De omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat de notaris verplicht is tot het geven van nadere
informatie aan een partij, en met name tot het wijzen op specifieke aan de voorgenomen rechtshandeling verbonden risico's voor een partij.
Of de notaris tot dit meerdere verplicht is en, zo ja, in hoeverre is afhankelijk van de omstandigheden van het
geval.
4.9. Het hof neemt bij de in 4.8 genoemde beoordeling naast de reeds in deze procedure vaststaande feiten de volgende feiten en omstandigheden tot uitgangspunt.
a. [Geïntimeerde] wist vóór het verlijden van de notariële akte dat het om verkoop van onbebouwde grond ging. Voor zover [geïntimeerde] dit betwist, acht het hof deze betwisting gelet op de woordkeuze in de door hem opgestelde
notariële akte - "een perceel bouwterrein" - niet voldoende gemotiveerd.
b. [geïntimeerde] wist van het bestaan van een boetebeding, zoals neergelegd in artikel 15 van de Algemene Verkoopbepalingen.
c. [geïntimeerde] was niet bekend met de inhoud van artikel 8 lid 4 van Algemene Verkoopbepalingen.
4.10. Naar het oordeel van het hof brengen voornoemde feiten en omstandigheden weliswaar mee dat verwacht had kunnen worden dat [geïntimeerde] in het kader van een niet uitzonderlijke service van een transporterend notaris de inhoud van artikel 8 lid 4 bij BSN had kunnen achterhalen en vervolgens bij BSN had kunnen informeren of zij bij de onderhavige verkoop geen gevaar liep op een hoge boete, maar deze omstandigheden brengen nog niet zonder meer mee dat het ontbreken van een dergelijke service in casu aangemerkt moet worden als een beroepsfout van [geïntimeerde].
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] op de volgende gronden er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat BSN een dergelijke hulp niet nodig had en hij derhalve niet verplicht was bij BSN vorenbedoelde navraag te doen.
a. Het geval, waarin op grond van artikel 15 lid 2 juncto 8 lid 4 van de Algemene Verkoopbepalingen door BSN een boete verbeurd was, was naar het oordeel van het hof ook voor een niet juridisch geschoold persoon met een normale algemene ontwikkeling eenvoudig te begrijpen. Het ging
immers in casu om de vraag op een perceel grond wel of niet bebouwd was en of toestemming voor verkoop van de grond aan het DB van het OLB gevraagd was.
Iveco heeft niet gesteld dat de bestuurders van BSN of
degenen die door haar bestuurders met de aan- en verkoop van het perceel grond belast waren, deze bepaling niet hebben kunnen begrijpen en de gevolgen daarvan niet hebben kunnen doorgronden, zodat het hof er van uitgaat dat BSN deze boeteclausule bij de aankoop van het perceel geheel heeft begrepen.
b. Er lag een vrij korte periode van nog geen anderhalf jaar tussen de aankoop van het perceel grond door BSN van OLB en de verkoop van de grond door BSN aan Ycony, zodat het logisch is te veronderstellen dat BSN nog voldoende bekend was met de door OLB opgelegde bouwplicht en BSN ook voldoende bedacht was op de mogelijkheid van een boete bij verkoop van het perceel zonder dat aan die bouwplicht was voldaan.
c. Iveco heeft weliswaar gesteld dat BSN door een directiewisseling niet bekend was met het bestaan van de boeteclausule, maar Iveco heeft niet gesteld dat BSN vóór het verlijden van de notariële akte op enigerlei wijze aan [geïntimeerde] kenbaar heeft gemaakt dat zij door een directiewisseling haar eigen zaken op dit gebied niet geheel op orde had en dat derhalve enige extra aandacht van de transporterend notaris vereist was. BSN presenteerde zich kennelijk bij [geïntimeerde] als een besloten vennootschap, die een bedrijfsterrein verkocht ter waarde van ruim een miljoen gulden, terwijl zij dit terrein kort daarvoor aangekocht had.
d. De boete was niet zonder meer verbeurd bij verkoop van het onbebouwde perceel. Immers de mogelijkheid bestond dat het DB van OLB aan BSN ontheffing van dit verbod verleende en aldus toestemming had gegeven tot een dergelijke verkoop. Een dergelijke ontheffing of toestemming van het DB behoefde op geen enkele wijze aan de notaris kenbaar
gemaakt te worden.
4.11. Op grond van het vorenstaande kan niet gezegd worden dat [geïntimeerde] niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan.
4.12. De kamer van toezicht over de notarissen en de kandidaatnotarissen te Zutphen heeft bij beslissing van
21 april 2005 een klacht van Iveco jegens [geïntimeerde] ter zake van het vorenbedoelde transport van het perceel aan Ycony gegrond beoordeeld. De kamer heeft in deze
beslissing geoordeeld dat niet overgegaan zal worden tot het opleggen van een maatregel, omdat de kamer in het bijzonder rekening houdt met de omstandigheid dat de notaris te maken had met professionele partijen.
Het Gerechtshof te Amsterdam heeft bij beslissing van
19 januari 2006 het beroep van [geïntimeerde] tegen deze uitspraak verworpen. Het hof oordeelde in die beslissing onder meer: "Nu de notaris ter terechtzitting het onjuiste van zijn nalaten heeft erkend, is dit redengevend om, evenals de kamer heeft gedaan, aan de notaris geen maatregel op te leggen."
Deze uitspraken brengen het hof in de onderhavige civielrechtelijke zaak niet tot een andere conclusie.
Allereerst brengt een dergelijke uitspraak formeel niet mee dat een rechter in een civiele procedure ten aanzien van het handelen van een notaris niet anders mag beslissen dan in die tuchtzaak is geoordeeld.
Voorts is niet bepaald uitgesloten dat in de tuchtzaak het handelen van [geïntimeerde] in een breder perspectief is geplaatst dan in de onderhavige civielrechtelijke procedure het geval is, nu in de onderhavige procedure de vordering van Iveco tot het betalen van schadevergoeding wegens het verschuldigd zijn van een boete aan OLB bepalend is.
Ten slotte is in de onderhavige civielrechtelijke procedure niet van doorslaggevend belang of [geïntimeerde] - hetgeen hij overigens heeft betwist - in de tuchtzaak het
onjuiste van zijn handelen heeft erkend. In de onderhavige procedure stelt hij zich immers op een ander standpunt.
4.13. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven falen en dat het beroepen vonnis op de in dit arrest gegeven gronden bekrachtigd kan worden. Iveco zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van de appelprocedure.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Breda d.d.
27 april 2005, waarvan beroep, op de in dit arrest aangegeven gronden;
veroordeelt Iveco in de kosten van de appelprocedure, welke kosten het hof aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 1.100,- voor verschotten en op
€ 11.685,- voor salaris procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Rothuizen-van Dijk,
H. Vermeulen en Van Veen en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 22 januari 2008.