Uitspraak
typ. NJ
zaaknr. HD 103.005.194
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 1 juli 2008,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PERSONAL OFFICE B.V.,
gevestigd te Venlo, hierna: "Personal Office",
appellante in principaal appel bij exploot van dagvaarding van 11 juni 2007,
geïntimeerde in incidenteel appel,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [GEÏNTIMEERDE] BEHEER B.V.,
gevestigd te Venlo, hierna: "[geïntimeerde]",
geïntimeerde in principaal appel bij voormeld exploot,
appellante in incidenteel appel,
procureur: mr. E.H.H. Schelhaas,
op het hoger beroep van de door de kantonrechter Roermond, sector kanton, locatie Venlo gewezen vonnis van 28 maart 2007 tussen als Personal Office eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis met zaak/rolnummer 167029 CV EXPL 06-1206, alsmede naar het comparitievonnis van 7 juni 2006.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. In de appeldagvaarding, met producties, heeft Personal Office zes grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep gedeeltelijk zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, haar vordering in eerste aanleg geheel zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties, heeft [geïntimeerde] in het principaal appel de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep en in het incidenteel appel drie grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep en geconcludeerd dat het hof dit vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, de vordering van Personal Office alsnog af zal wijzen, met veroordeling van Personal Office in de proceskosten in eerste aanleg en in het principaal en het incidenteel appel.
2.3 Personal Office heeft bij memorie van antwoord in het incidenteel appel de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep in zoverre zal bekrachtigen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
2.4 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van hoger beroep
In het principaal en het incidenteel appel
Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichtingen, zoals vermeld in de memories van grieven.
4. De beoordeling
In het principaal en het incidenteel appel
4.1 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [geïntimeerde] verhuurt met ingang van 1 november 2002 aan Personal Office het kantoorpand plaatselijk bekend [adres] tegen een huurprijs van (aanvankelijk) € 3.500,- ex btw (het "pand"). Op de huurovereenkomst zijn van toepassing Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte volgens het model door de Raad Onroerende Zaken vastgesteld op 29 februari 1996 (de "Algemene bepalingen"). De Algemene bepalingen houden voor zover hier van belang in:
Schade
(...)
6.5 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder of van derden (...) door het optreden en de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde (...), of ontstaan door het optreden en de gevolgen (...) van storing van de installaties en apparatuur (...), alles behoudens in geval van schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde (...).
6.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder (...), tenzij in het geval van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder dienaangaande.
(...)
Onderhoud en instandhouding
Voor rekening van verhuurder
9.1 Tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in de wet (...) zijn voor rekening van verhuurder:
(...)
c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van installaties, zoals de lift- centrale verwarmings- en hydrofoorinstallatie;
(...)
Voor rekening van huurder
9.2.1 Voor rekening van huurder zijn alle overige onderhoud, herstel en vernieuwingen zoals:
(...)
g. het dagelijks onderhoud en herstel (en vernieuwing van kleine onderdelen) van de tot het gehuurde behorende technische installaties.
(...)
9.5 Huurder is aansprakelijk voor het goed en vakkundig gebruik en onderhoud van het gehuurde met inbegrip van de daartoe behorende technische installaties in het gehuurde. Huurder draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het afsluiten van servicecontracten.
(...)
4.1.2. Op 12 november 2004 is de Cv-ketel in het pand defect geraakt. Nadat reparatie onmogelijk bleek heeft [geïntimeerde] op 29 november 2004 een nieuwe Cv-ketel geplaatst. Bij de uitvoering van deze werkzaamheden is waterschade opgetreden als gevolg van een niet op het riool aangesloten afvoer van een gootsteen.
4.1.3. Personal Office heeft bij exploot van dagvaarding van 12 april 2006, na eiswijziging, gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding tot een bedrag van € 32.928,20 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 12 november 2004 en tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 1.452,-.
4.1.4. De kantonrechter heeft een bedrag van € 6.053,53 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 30 januari 2005 aan schadevergoeding toegewezen en de vorderingen van Personal Office voor het overige afgewezen, met compensatie van proceskosten.
4.1.5. Personal Office kan zich niet met dit vonnis verenigen en komt daarvan in hoger beroep. [geïntimeerde] heeft harerzijds incidenteel hoger beroep ingesteld.
4.2. De inleidende dagvaarding is uitgebracht ná 1 augustus 2003 zodat ingevolge het bepaalde in artikel 205 Overgangswet Pro Nieuw burgerlijk wetboek op het geschil het vanaf die datum geldende huurrecht van toepassing is.
4.3. Met zijn grief 1 stelt Personal Office het geschil omtrent aansprakelijkheid van [geïntimeerde] voor schade als gevolg van het defect aan de (oude) Cv-ketel aan de orde. Zij voert aan dat de ouderdom van de Cv-ketel (bouwjaar 1984) een gebrek van de verhuurde zaak vormt dat bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2002 al aanwezig was en dat [geïntimeerde] kende althans had behoren te kennen. Uit de omstandigheid dat de Cv-ketel in november 2004 definitief uitviel kan voorts worden afgeleid dat de Cv-ketel bij aanvang van de huur al niet meer geschikt was. [geïntimeerde] is daarom - zo begrijpt het hof de stellingen van Personal Office - op de voet van artikel 7:208 BW Pro aansprakelijk voor de daaruit ontstane schade, inclusief gevolgschade.
4.4. [geïntimeerde] bestrijdt dat de ouderdom van de Cv-ketel op zichzelf al een gebrek oplevert. Bij aanvang van de huur heeft een inspectie van het pand plaatsgevonden waarbij geen bijzonderheden over de Cv-ketel zijn geconstateerd. Personal Office is contractueel verplicht tot onderhoud van de Cv-installatie. Als de Cv-ketel vóór 12 november 2004 zodanig verouderd was dat deze vervangen moest worden, was dit bij het onderhoud gebleken en had Personal Office dit aan haar kunnen melden. Voorts heeft [geïntimeerde] nadat de Cv-ketel op 12 november 2004 was uitgevallen terstond maatregelen genomen om de Cv-ketel te repareren en toen dit niet mogelijk bleek heeft zij de Cv-ketel vervangen.
4.5. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
4.5.1. Een gebrek is een staat of eigenschap van de verhuurde zaak waardoor deze zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW Pro).
4.5.2. De verhuurder is tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, a) indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen op de voet van artikel 6:75 BW Pro en b) indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had (artikel 7:208 BW Pro).
4.5.3. Van artikel 7:208 BW Pro kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.
4.5.4. Naar het oordeel van het hof is voor de beantwoording van de vraag of de Cv-installatie in het pand in november 2002, bij aanvang van de huur, gebrekkig was niet beslissend dat de Cv-ketel destijds 18 jaar oud was. Het gaat erom of de Cv-ketel toen goed functioneerde en geschikt was het pand te verwarmen.
4.5.5. Personal Office heeft niet bestreden dat de Cv-
ketel tussen november 2002 en november 2004 goed functioneerde. Personal Office is voorts met het onderhoud van de Cv-installatie belast (artikel 9.5 Algemene bepalin-gen) zodat eventuele gebreken bij de servicebeurten had-den kunnen worden geconstateerd. Gelet hierop heeft zij haar stelling dat de Cv-ketel in november 2002 - door veroudering of anderszins - niet meer geschikt was voor verwarming van het pand onvoldoende onderbouwd.
4.5.6. Hier doet zich derhalve niet het geval voor dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade welke voortvloeit uit een bij aanvang van de huurovereenkomst al bekend gebrek aan de Cv-installatie. Het gaat hier om een tijdens de huurovereenkomst ontstaan gebrek. Voor de aansprakelijkheid van [geïntimeerde] is dan vereist hetzij dat het uitvallen van de Cv-ketel aan haar is toe te rekenen hetzij dat [geïntimeerde] in verzuim is geraakt ten aanzien van haar verplichting dit gebrek op verlangen van Personal Office tijdig te verhelpen.
4.5.7. Artikel 7:209 BW Pro mist toepassing op tijdens de huurovereenkomst ontstane of gebleken gebreken. Aan [geïntimeerde] komt een beroep toe op de in de artikelen 6.5 en 6.6 van de Algemene bepalingen bedongen contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid voor de schade aan goederen van Personal Office en voor gevolgschade veroorzaakt door het defect aan de Cv-ketel, behoudens grove schuld of ernstige nalatigheid bij [geïntimeerde].
4.5.8. Gesteld noch gebleken is dat Personal Office tussen november 2002 en november 2004 heeft geconstateerd en vervolgens bij [geïntimeerde] heeft gemeld dat de Cv-ketel niet langer voldeed. Dit had op haar weg gelegen nu zij op grond van de huurovereenkomst met het onderhoud van de Cv-installatie was belast. Het uitvallen van de Cv-ketel in november 2004 is naar het oordeel van het hof niet te wijten aan de schuld van [geïntimeerde] en komt evenmin krachtens wet, overeenkomst of verkeersopvatting voor haar rekening. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat geen verkeersopvatting valt aan te wijzen die inhoudt dat een verhuurder steeds aansprakelijk is voor het defect raken van een Cv-ketel met een ouderdom van 20 jaar.
4.5.9. Als niet althans onvoldoende gemotiveerd bestreden staat vast dat [geïntimeerde] onmiddellijk nadat Personal Office het uitvallen van de Cv-ketel had gemeld een servicemonteur opdracht heeft gegeven dit gebrek te herstellen, dat vervolgens onderdelen zijn besteld en dat daarna is gebleken dat de gehele ketel vervangen moest worden. Naar het oordeel van het hof levert onder deze omstandigheden een herstelduur van 16 dagen geen aan [geïntimeerde] toerekenbare vertraging in de nakoming van de herstelplicht op.
4.5.10. Grove schuld dan wel ernstige nalatigheid bij [geïntimeerde] ten aanzien van het ontstaan van het gebrek dan wel het verhelpen daarvan is niet gebleken, zodat aan [geïntimeerde] voorts een beroep op de contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid toe komt.
4.5.11. Nu hiervoor is vastgesteld dat [geïntimeerde] niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van het gebrek aan de Cv-ketel faalt grief 1 van Personal Office.
4.6. Het hof komt niet meer toe aan de bespreking van de overige principale grieven nu deze alle de omvang van de schadevergoedingsplicht betreffen.
4.7. Met haar incidentele grieven 1 en 2 bestrijdt [geïntimeerde] de vaststelling van de omvang van waterschade van Personal Office op het door de firma [...] voor reparatiewerkzaamheden in rekening gebrachte bedrag. [geïntimeerde] bestrijdt niet dat zij aansprakelijk is voor de schade welke voortvloeit uit deze lekkage.
4.8. Het hof constateert dat de factuur van de firma [...] (productie 4 bij de inleidende dagvaarding) zich niet in de procesdossiers van partijen bevindt. Personal Office wordt opgedragen deze factuur over te leggen. Voorts wordt zij in de gelegenheid gesteld de door de firma [...] verrichte herstelwerkzaamheden toe te lichten. [geïntimeerde] zal in de gelegenheid worden gesteld daarop te reageren.
4.9. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
In het principaal en het incidenteel appel
Het hof:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 15 juli 2008 voor het nemen van een akte door Personal Office met het hiervoor onder 4.8 omschreven doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 1 juli 2008.