Uitspraak
typ. NJ
rolnr. C0600378/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
vierde kamer, van 11 december 2007,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TPN CONSULTANTS BV,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
appellante bij exploot van dagvaarding van 13 maart 2006,
procureur: mr. E. Beele,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid REALHER BOUW BV,
gevestigd te Zeeland, gemeente Landerd,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GRONDVEST ONROEREND GOED BV,
gevestigd te Uden,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [GEÏNTIMEERDE SUB 3],
gevestigd te [plaats],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.E. Benner,
op het hoger beroep van het door de rechtbank 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 21 december 2005 tussen appellante - TPN - als eiseres en geïntimeerden - Realher c.s. - als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 128948/HA ZA 05-1549)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgaande comparitievonnis van 7 september 2005.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 TPN is van het eindvonnis van 21 december 2005 tijdig in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft TPN twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van haar vorderingen, met veroordeling van Realher c.s. in de kosten van beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft Realher c.s. de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep met veroordeling van TPN in de kosten van beide instanties.
2.3 TPN heeft vervolgens een akte genomen en Realher c.s. een antwoordakte.
2.4 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In het procesdossier van TPN ontbreekt haar brief van 2 november 2005 met 17 producties waarvan in het eindvonnis van 21 december 2005 melding wordt gemaakt.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de exacte inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 De vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.
4.2 Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende.
a) Partijen hebben op 18 juni 2002 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, waarbij Realher c.s. aan TPN verkocht een perceel grond met opstallen en bos aan de Pastoor van Doornstraat te Uden. De verkoop omvatte mede het bouwplan 'Hof van Grimbergen' aldaar, inhoudende een bouwontwikkelingsplan voor 26 appartementen, een ondergrondse parkeergarage en een inrichtingsplan.
b) De koopsom bedroeg € 2.359.657 en diende betaald te worden bij de akte van levering. Deze zou worden verleden binnen een week na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning of, indien eerder, het begin van de bouw.
c) De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
Artikel 4
Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als: Bouwterrein voor de ontwikkeling en realisatie van een appartementengebouw, een ondergrondse parkeergarage en een inrichtingsplan zoals omschreven in artikel 1, en de verkoop van de appartementen. Ten aanzien van dit gebruik delen verkoper en koper mee dat het hun bekend is dat dit gebruik niet is toegestaan. Verkoper garandeert dat er momenteel een ZPP-procedure loopt ten aanzien van het onderhavige bouwplan. Het staat koper vrij aanpassingen door te voeren aan het gebouw voorzover deze wijzigingen geen negatieve invloed hebben op de ZPP-procedure en de bouwvergunningsaanvraag.
Artikel 15
Verkoper is bekend dat koper vanaf heden de regie over het bouwplan overneemt. Alle kosten die verband houden met het project die worden gemaakt na heden komen voor rekening van de koper. Verkoper zal zich vanaf heden niet meer zonder toestemming van koper opstellen als regisseur van het bouwplan en zal derden hiervan op de hoogte brengen en doorverwijzen naar koper.
Artikel 23
Deze overeenkomst kan door koper en verkoper worden ontbonden:
Indien uiterlijk op 1 juni 2005 aan verkoper de bouwvergunning niet verleend is. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of ontheffingen en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.(..)
d) Op 1 juni 2005 was voor het 'Hof van Grimbergen' geen bouwvergunning verleend. Bij brief van 2 juni 2005 heeft Realher c.s. de koopovereenkomst ontbonden.
4.3 In deze procedure stelt TPN dat het niet verkrijgen van een bouwvergunning het gevolg is van het handelen van Realher c.s. zodat het deze niet vrij stond de koopovereenkomst om die reden te ontbinden, in ieder geval niet zonder de schade te vergoeden die TPN daardoor lijdt (kwestie A). Verder hebben partijen volgens TPN nadere afspraken gemaakt, toen bleek dat de bouwvergunning niet zou worden verleend. Het inroepen van de ontbindende voorwaarde door Realher c.s. is daarmee in strijd, aldus TPN (kwestie B). Op grond hiervan vordert TPN, kort gezegd, hoofdelijke veroordeling van Realher c.s. tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat, met rente en kosten. Realher c.s heeft deze vordering gemotiveerd bestreden. De rechtbank heeft de vorderingen van TPN afgewezen.
4.4 Met betrekking tot kwestie A heeft de rechtbank in het vonnis waarvan beroep geoordeeld dat de stelling van TPN dat Realher c.s. tekort geschoten is in haar garantieverplichting als bedoeld in artikel 4 van Pro de koopovereenkomst, niet opgaat. Voor zover TPN om andere redenen stelt dat de bouwvergunning door toedoen van Realher c.s. niet is verleend, heeft TPN deze stelling naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende feitelijk onderbouwd (r.o. 4.2). Tegen dit laatste oordeel richt zich de eerste grief van TPN.
4.5 Volgens TPN heeft Realher c.s. het tegenover haar bij het sluiten van de koopovereenkomst doen voorkomen dat de omwonenden zich niet tegen het bouwplan zouden verzetten, omdat Realher c.s. daarover met succes overleg met hen had gevoerd. Later is TPN evenwel gebleken dat dit overleg betrekking had gehad op een bouwplan met een beperkt aantal grondgebonden woningen en niet op het aan TPN verkochte bouwplan. Tegen dat laatste bouwplan bestonden in de omgeving zodanig grote bezwaren dat Burgemeester en Wethouders van Uden lieten weten geen heil meer te zien in het plan. Bij deze stand van zaken kon volgens TPN Realher c.s. in redelijkheid niet de ontbinding van de koopovereenkomst inroepen (waartoe die overeenkomst de mogelijkheid bood) zonder de schade voor haar rekening te nemen die TPN als gevolg van het handelen van Realher c.s. bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft geleden.
4.6 Realher c.s. stelt hier tegenover dat het overleg met omwonenden betrekking had gehad op een eerder bouwplan dat voorzag in de realisering van 20 stadswoningen en dat op veel tegenstand stuitte omdat daarvoor veel bomen zouden moeten wijken. In het bouwplan zoals verkocht aan TPN konden de bomen worden behouden. Realher c.s. verwachtte om die reden dat dit plan niet op bezwaren zou stuiten. Naderhand bleek uit overleg op ambtelijk niveau dat er bij Gedeputeerde Staten onvoldoende draagvlak voor het bouwplan aanwezig was omdat het te massaal werd gevonden. TPN heeft toen besloten dat zij niet verder wilde met het bouwplan, aldus Realher c.s.
4.7 Het hof overweegt hierover het volgende. Ook indien komt vast te staan dat TPN door Realher c.s. bij het aangaan van de koopovereenkomst ten onrechte de indruk heeft gekregen dat de omwonenden geen bezwaar zouden maken tegen het verkochte bouwplan, kan dat niet leiden tot toewijzing van de vordering zoals door TPN in deze procedure ingesteld. TPN vordert schadevergoeding maar hetgeen zij in dit verband aan die vordering ten grondslag legt, levert geen basis op voor aansprakelijkheid van Realher c.s. voor de gestelde schade. Voor zover TPN beoogt te betogen dat sprake is van dwaling aan haar zijde, sluit haar vordering daar niet bij aan. Voor zover zij beoogt te stellen dat Realher c.s. jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld, heeft zij daaromtrent onvoldoende gesteld om een vordering op die grondslag te kunnen dragen. Voor zover zij beoogt te stellen dat Realher c.s. wanprestatie heeft gepleegd, heeft TPN nagelaten aan te geven met betrekking tot welke verplichting Realher c.s. toerekenbaar tekortgeschoten is, zodanig dat daaruit een verplichting aan de zijde van Realher c.s. voortvloeit met betrekking tot kosten die volgens de overeenkomst juist voor rekening van TPN komen. In ieder geval rechtvaardigen de stellingen van TPN, ook indien deze juist blijken te zijn, niet de conclusie dat de bouwvergunning door toedoen van Realher c.s. niet is verleend.
4.8 Een en ander leidt ertoe dat grief I wordt verworpen. Voor bewijslevering als door TPN aangeboden is bij deze stand van zaken geen grond aanwezig, zodat dit bewijsaanbod als niet relevant wordt gepasseerd.
4.9 Kwestie B betreft de stelling van TPN dat het afbreken van de onderhandelingen ten aanzien van de aanpassing van de overeenkomst jegens haar onder de gegeven omstandigheden als onaanvaardbaar en mitsdien onrechtmatig moet worden beschouwd. De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep geoordeeld dat dit niet het geval is (r.o. 4.3.4). Tegen dit oordeel is grief II gericht.
4.10 Blijkens haar toelichting op deze grief stelt TPN zich op het standpunt dat Realher c.s bij de besprekingen voorwaarden heeft gesteld die zij in redelijkheid niet had kunnen stellen en die er toe leidden dat tussen partijen geen overeenstemming over een aangepaste overeenkomst is ontstaan.
4.11 Het hof stelt vast dat geen grieven zijn gericht tegen de maatstaf die de rechtbank onder woorden heeft gebracht (r.o. 4.3.3) en die er, heel summier aangeduid, op neer komt dat het onderhandelende partijen behoudens bijzondere omstandigheden vrij staat de door de wederpartij voorgestelde wijzigingen op een bestaande overeenkomst al dan niet te aanvaarden. Het hof neemt deze maatstaf eveneens tot uitgangspunt en verwijst kortheidshalve naar de nadere motivering ervoor in het vonnis.
4.12 Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de omstandigheden die TPN zowel in eerste aanleg als thans in hoger beroep aanvoert niet de conclusie dat sprake is van bijzondere omstandigheden die naar de hiervoor aangegeven maatstaf meebrengen dat het handelen van Realher c.s. jegens TPN onaanvaardbaar en daarmee onrechtmatig is geweest. Ook indien het stellen van nadere voorwaarden door TPN onaanvaardbaar werd geacht en te voorzien was dat hierdoor een nieuwe overeenkomst niet zou worden bereikt, betekent dat niet dat Realher c.s. niet de vrijheid had dergelijke voorwaarden op te voeren. Dit brengt mee dat grief II wordt verworpen.
4.13 Nu beide grieven zijn verworpen, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd met veroordeling van TPN als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt TPN in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Realher c.s. begroot op € 254,= aan verschotten en op € 1.341,= aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Brandenburg, Meulenbroek en Keizer en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 11 december 2007.