Uitspraak
rolnr. KGC0700719/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 20 november 2007,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.] BEHEER B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 14 juni 2007,
verder te noemen: [X.],
procureur: mr. J.E. Lenglet,
tegen:
[Y.] h.o.d.n. [Z.] CONSTRUCTIE,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: [Y.],
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht gewezen vonnis in kort geding van 21 mei 2007 tussen appellante als eiseres en geïntimeerde als gedaagde.
Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 118991/KG ZA 07-145)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. In haar appeldagvaarding heeft [X.] vijf grieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot integrale toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg, uitvoerbaar bij voorraad en tot veroordeling van [Y.] in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Y.] de grieven bestreden en het hof gevraagd de vorderingen in appel van [X.] af te wijzen, met bekrachtiging van het vonnis in eerste aanleg en met veroordeling van [X.] in de kosten in beide instanties.
2.3. [X.] heeft vervolgens een akte uitlating ter rolle overgelegd en [Y.] heeft een antwoordakte geproduceerd.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [X.] heeft aan (de rechtsvoorganger van) [Y.] verhuurd de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats].
4.1.2. Het gehuurde bestaat uit een constructiewerkplaats, met kantoor, kantine, magazijn met ondergrond en voor- en achterterrein en verdere aanhorigheden.
4.1.3. De huurovereenkomst werd aangegaan voor de duur van vijf jaren, ingaande 1 oktober 2001 en eindigende op 30 september 2006.
4.1.4. De huurovereenkomst bevat een huuroptie (art. 3), inhoudende dat de huurder het object telkens voor een nieuwe periode van vijf jaren kan huren, mits hij dit uiterlijk 1 jaar voor ommekomst van de lopende vijfjaren-termijn schriftelijk aan verhuurder kenbaar maakt. Huurder heeft dat, aan het eind van de eerste vijfjaren-periode, niet gedaan.
4.1.5. Hetzelfde artikel 3 van Pro de huurovereenkomst verklaart vervolgens de bepalingen ex art. 7A:1624 e.v. (oud) BW op de huurovereenkomst van toepassing.
4.1.6. De huurovereenkomst bevat voorts een eerste recht van koop alsmede een koopoptie ten gunste van [Y.].
4.1.7. De koopoptie kon voor het eerst worden ingeroepen in de periode tussen 1 oktober 2003 en 30 september 2005.
4.1.8. [Y.] heeft in deze periode te kennen gegeven het object te willen kopen. Partijen zijn het evenwel niet eens geworden over de koopprijs, nu [Y.] – kort gezegd – de in de grond aanwezige bodemverontreiniging wil laten meewegen in de koopprijs, terwijl [X.] volhoudt dat deze verontreiniging, nu deze niet op last van de overheid moet worden gesaneerd, niet mag meewegen in de koopprijs.
4.1.9. [X.] heeft vervolgens het standpunt ingenomen dat de huur op 30 september 2006 geëindigd is door ommekomst van de overeengekomen periode, nu [Y.] de huuroptie niet heeft ingeroepen. Voorts heeft [X.] de ontbinding van de optie-overeenkomst – voorzover nodig – ingeroepen.
4.1.10. [Y.] heeft zich tegen deze standpunten verzet en heeft het gehuurde niet ontruimd.
4.1.11. [X.] heeft vervolgens in kort geding ontruiming gevorderd, alsmede de betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur ten bedrage van € 2.349,20 per maand vanaf februari 2007, nu vanaf die maand niets meer is betaald. [Y.] heeft zich tegen de vorderingen van [X.] verweerd.
4.1.12. Bij vonnis in kort geding van 21 mei 2007 heeft de voorzieningenrechter te Maastricht de vorderingen van [X.] afgewezen.
4.1.13. [X.] kan zich met deze uitspraak niet verenigen en is daarvan in hoger beroep gekomen.
4.2. [X.] heeft tegen het beroepen vonnis vijf grieven aangevoerd.
4.3. Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat voor een definitief oordeel over de rechtsverhouding tussen partijen, in het kader van dit kort geding geen plaats is, reeds omdat voor de vaststelling mogelijk bewijslevering omtrent de uitleg van de bedingen in het huurcontract noodzakelijk zal zijn, voor welke bewijslevering in het kader van dit kort geding geen plaats is. De hierna te geven oordelen hebben dan ook een voorlopig karakter en dienen slechts ter motivering van de beslissing op de voorliggende vraag of er al dan niet plaats is voor het treffen van voorlopige voorzieningen zoals door [X.] gevorderd.
4.4. De eerste drie grieven hebben betrekking op het oordeel van de voorzieningenrechter dat de verhuurde bedrijfsruimte als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 (oud) BW, thans art. 7:290 BW Pro moet worden aangemerkt. De voorzieningen- rechter heeft dit oordeel gebaseerd op het feit dat partijen in de huurovereenkomst uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de artikelen 7A:1624 e.v. (oud) BW van toepassing zijn. De voorzieningenrechter heeft vervolgens geoordeeld dat het gevolg hiervan is dat de huurovereenkomst na ommekomst van de overeengekomen periode van vijf jaar is verlengd met wederom vijf jaar, zodat de overeenkomst thans nog voortduurt.
4.5. Ter beoordeling van de hier bedoelde grieven van [X.] overweegt het hof het volgende.
Vast staat dat de gehuurde bedrijfsruimte door partijen is bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van de (door huurder van verhuurder overgenomen) staalconstructiewerkplaats met kantoor, kantine en magazijn. Dergelijke bedrijfsruimte valt niet onder de definitie van (thans) artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte.
[Y.] stelt weliswaar, voor het eerst in hoger beroep, dat het staalconstructiebedrijf aangemerkt moet worden als een ambachtsbedrijf en dat er sprake is van binnenlopende particulieren, maar naar het voorlopig oordeel van het hof brengt in het onderhavige geval de enkele omstandigheid dat er ook verkoop aan particulieren plaatsvindt nog niet mee dat er sprake is van art. 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte. [Y.] heeft immers een constructiewerkplaats met kantoorruimte e.d. gehuurd en door [X.] is onbetwist gesteld dat er geen voor het publiek toegankelijke ruimte is.
Vooralsnog moet er dan ook van uit worden gegaan dat het gehuurde niet valt in de categorie bedrijfsruimte genoemd in art. 7:290 lid 2 BW Pro.
4.6. Dit neemt niet weg dat het partijen vrij stond om de wettelijke bepalingen omtrent de (thans) art. 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte van (overeenkomstige) toepassing te verklaren. Dat hebben zij ook gedaan, in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst. In datzelfde artikel 3 hebben Pro zij echter expliciet een regeling getroffen omtrent de duur van de overeenkomst die afwijkt van de regeling in art. 7:290 BW Pro e.v. Overeengekomen is immers dat de overeenkomst na vijf jaar eindigt, tenzij huurder gebruik maakt van de mogelijkheid om uiterlijk één jaar voor het verstrijken van de overeenge-komen huurperiode gebruik te maken van de optie om de huur met vijf jaar te verlengen.
Het hof is vooralsnog van oordeel dat uit deze bepaling volgt dat partijen - voor wat betreft de verlenging van de overeenkomst – niet hebben willen aansluiten bij de regeling zoals deze geldt voor art. 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte. Het stond hen vrij dit aldus te regelen.
4.7. Vast staat dat [Y.] geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de huurovereenkomst te verlengen. Dit betekent dat de huurovereenkomst op 30 september 2006 is geëindigd.
4.8. De conclusie is dat de eerste drie grieven terecht zijn voorgedragen.
4.9. Het hiervoor overwogene betekent dat [Y.] niet ten titel van huur het gehuurde kan blijven gebruiken. Dat wil nog niet zeggen dat [Y.] gehouden kan worden het gehuurde te ontruimen. Immers, niet kan voorbij worden gegaan aan het feit dat [Y.] gebruik heeft gemaakt van de koopoptie, zoals vervat in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst.
[X.] stelt zich weliswaar op het standpunt dat [Y.] aan artikel 17 geen Pro rechten meer kan ontlenen omdat zij ([X.]) de in die bepaling vervatte overeenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden, maar naar het voorlopig oordeel van het hof is dit standpunt onjuist. [X.] beroept zich op het feit dat zij [Y.] heeft gesommeerd om binnen een door [X.] gestelde tijd mee te werken aan de uitvoering van de koopoptie, maar uit de correspondentie blijkt dat van [Y.] werd gevraagd die medewerking te verlenen onder de voorwaarden, zoals die door [X.] waren gesteld, in het bijzonder voor wat betreft de waardebepaling van het onderhavige object ten behoeve van de vast te stellen verkoopprijs. [X.] stelde zich op het standpunt dat bij die waardebepaling de kosten die gemoeid zijn met bodemsanering, buiten beschouwing dienen te blijven, behoudens voor zover er sprake zou zijn van saneringskosten die reeds zijn genoemd in de rapporten van Tauw BV te Eindhoven d.d. 19 oktober 1999 en 28 september 2001 en uitsluitend indien en voor zover die bodemsanering verplicht zou worden opgelegd door de overheid.
4.10. [Y.] stelt zich op het standpunt dat deze uitleg van het huurcontracten door [X.] onjuist is. Volgens [Y.] dient bij de waardebepaling van het object met de volledige kosten van bodemsanering, zoals deze blijken uit de rapporten van Tauw BV, rekening te worden gehouden.
4.11. Naar het oordeel van het hof kan niet op voorhand worden geconcludeerd dat de door [Y.] gegeven uitleg onjuist is, temeer nu die uitleg wordt bevestigd door de advocaat mr. Roebroek, die de huurovereenkomst heeft opgesteld (prod. 5 bij de pleitnota van [Y.] in eerste aanleg). Een definitief oordeel over de uitleg – die zal moeten plaatsvinden aan de hand van het zogenaamde Haviltexcriterium – is in het kader van dit kort geding niet mogelijk. Daartoe is nader onderzoek (bijvoorbeeld door middel van het horen van getuigen) nodig. Een dergelijk onderzoek zal – indien partijen niet in onderling overleg tot een oplossing komen – in een bodemprocedure moeten plaatsvinden.
Het voorgaande betekent dat grief V faalt.
4.12. Het hof is voorshands van oordeel dat – nu vaststaat dat de koopoptie is ingeroepen – partijen deze dienen na te komen. Het bestaan van het geschil over de koopprijs staat daar niet aan in de weg. Die prijs is bepaalbaar en kan – zonodig in rechte – worden vastgesteld. Dit brengt mee dat [Y.] uit hoofde van de koopoptie waarvan hij nakoming verlangt, recht heeft op het gebruik van het (voormalig) gehuurde. In dit verband is van belang dat de koopoptie uit haar aard een voortgezet gebruik beoogt, aansluitend op het einde van de huur. Het bestaan van een geschil over de hoogte van de koopprijs kan [Y.] dit recht op voortgezet gebruik niet ontnemen. Reeds hierom kan de vordering tot ontruiming niet worden toegewezen. Daarbij neemt het hof ook nog in overweging dat partijen, als gevolg van het inroepen van de koopoptie, tot elkaar in een rechtsverhouding staan die wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid.
Zolang het geschil omtrent de vaststelling van de door [Y.] te betalen koopprijs niet is opgelost, verzetten die redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat [Y.] gedwongen wordt tot ontruiming.
4.13. Grief IV heeft betrekking op de gebruiksvergoeding (conform de overeengekomen huurprijs) vanaf februari 2007.
Nu de hoofdvordering spoedeisend is, komt ook deze nevenvordering in aanmerking om in het kader van dit kort geding beoordeeld te worden.
Het hof begrijpt uit de stukken dat [Y.] een bedrag van € 5.268,22 niet heeft betaald (de vergoeding voor de maanden februari en maart 2007 en een gedeelte van de maand april 2007, aangezien [Y.] verrekening heeft toegepast met de (door [Y.] betaalde) kosten van vervanging van de heater in het onderhavige pand in januari of februari 2007.
Naar het oordeel van het hof bestaat er geen grond voor verrekening. De huurovereenkomst is geëindigd op 30 september 2006. [Y.] wenst gebruik te maken van zijn recht tot koop van het object. Onder deze omstandigheden kan, naar het voorlopig oordeel van het hof, niet van [X.] worden verlangd dat zij de kosten van de vervanging van de heater voor haar rekening neemt.
4.14. Dit betekent dat grief IV in zoverre gegrond is en dat de vordering tot betaling van gebruiksvergoeding, tot een bedrag van € 5.268,22, toewijsbaar is.
4.15. De conclusie is dat het vonnis waarvan beroep niet in stand kan blijven, behoudens voor wat betreft de proceskostenveroordeling. Die proceskostenveroordeling is terecht uitgesproken nu ook het hof van oordeel is dat [X.] grotendeels in het ongelijk dient te worden gesteld. Om dezelfde reden zullen ook de kosten van het hoger beroep ten laste van [X.] worden gebracht.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, behoudens voor wat betreft de proceskostenveroordeling;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [Y.] om aan [X.] € 5.268,22 te betalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over de bedragen waarop vernoemd bedrag betrekking heeft (te weten de vergoeding over de maanden februari, maart en april (gedeeltelijk) van het jaar 2007), vanaf de eerste dag van de maand waarop de onderscheiden vergoedingen betrekking hebben tot aan de dag der algehele vergoeding;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor wat betreft de proceskostenveroordeling;
veroordeelt [X.] in de kosten van dit hoger beroep, tot op dit moment begroot op € 300,- aan vast recht en € 1.341,- aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 20 november 2007.