Uitspraak
C0601426/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 20 november 2007,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 7 november 2006,
verder te noemen: huurder,
procureur: mr. G.J.L.F.M. Schakenraad,
tegen:
de stichting STICHTING WONENBREBURG,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigings- en kantoorplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: verhuurster,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep van het onder rolnummer 326500-CV-04/ 6993 door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg gewezen vonnis van 20 september 2006 tussen verhuurster als eiseres en huurder als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis alsmede naar het comparitievonnis van 2 februari 2005, het tussenvonnis van 22 juni 2005 waarin partijen de gelegenheid wordt gegeven zich uit te laten over een deskundigenbenoeming, en het tussenvonnis van 14 september 2005 waarin een deskundige wordt benoemd.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft huurder 7 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot afwijzing van de vorderingen van verhuurster met haar veroordeling in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord, met 1 productie, heeft verhuurster de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In het procesdossier van huurder ontbreekt de memorie van antwoord.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Huurder huurde van (de rechtsvoorgangster van) verhuurster de woning [adres] te [woonplaats]. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
4.1.2. Bij inspectie van de woning op 30 juli 2004 is gebleken dat huurder uit de kruipruimte onder het gehuurde, die een oppervlakte heeft van ongeveer 21 m2, een grote hoeveelheid zand, ongeveer 18 m3, heeft verwijderd, waardoor deze ruimte werd vergroot tot bijna 21 m3 (2,5 bij 4,5 meter bij een hoogte van 1,8 meter).
4.1.3. Tussen partijen staat vast, en ook de kantonrechter heeft aangenomen, dat deze handelwijze van huurder in strijd is met de huurovereenkomst en aldus een tekortkoming oplevert als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW. Het hof onderschrijft deze vaststelling.
4.1.4. Verhuurster veronderstelt dat huurder kennelijk voornemens was een hennepkwekerij op te zetten in de kruipruimte. Bewijs van deze veronderstelling kan zij niet leveren. Huurder heeft als reden voor zijn handelwijze opgegeven dat hij in de kruipruimte bergruimte wilde creëren.
4.1.5. Na ontdekking van de graafwerkzaamheden heeft huurder de kruipruimte weer volgestort met zand.
4.1.6. Verhuurster heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van huurder (en zijn twee kinderen) gevorderd, alsmede schadevergoeding.
4.1.7. De door de kantonrechter benoemde deskundige heeft onder meer geconcludeerd:
Ten gevolge van de in de kruipruimte uitgevoerde ontgravingen moet rekening gehouden worden met reductie van draagvermogen. Uit controleberekeningen blijkt, dat het actuele draagvermogen van de palen welke het dichtst bij de ontgravingen staan tot ca. 88% van de oorspronkelijke waarde is gereduceerd.
Ondanks de ten gevolge van de ontgravingen berekende reductie van het paaldraagvermogen voldoen de palen aan de toetsing conform NEN... Omdat uit de lintvoegmeting en de visuele inspectie blijkt dat er geen noemenswaardige rotaties en/of schade aan de woningen is ontstaan kan worden geconcludeerd dat voldoende reserve in de draagkracht van de fundering aanwezig is.
(...) Geadviseerd wordt de thans in de kruipruimte aangebrachte opvulling te handhaven. (...)
4.1.8. In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, onder meer de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken en de ontruiming van het gehuurde bevolen. De gevorderde schadevergoeding is grotendeels afgewezen. Huurder is veroordeeld tot betaling van de kosten van de deskundige en in de proceskosten. Huurder heeft de woning ontruimd.
4.2. In grief 1 betoogt huurder dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zijn handelwijze zodanig ernstig is dat die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming rechtvaardigt. Hij voert daartoe aan dat er, blijkens het deskundigenonderzoek geen schade is ontstaan en ook geen risico is geweest dat schade zou ontstaan. Ontbinding en ontruiming zou eerst toewijsbaar zijn indien sprake is van een ingrijpende verandering die de huurder weigert ongedaan te maken.
4.2.1. Aan ontbinding van de huurovereenkomst kan in de weg staan dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan dient te worden gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het woonbelang van huurder en de inwonenden. Anders dan huurder betoogt, is voor het al dan niet gerechtvaardigd zijn van een ontbinding en ontruiming niet (uitsluitend) beslissend dat, naar achteraf gebleken is, er geen of maar weinig schade is ontstaan of het feit dat huurder de ontgraving ongedaan heeft gemaakt. Het zijn wel omstandigheden die meegewogen worden.
4.2.2. Naar het oordeel van het hof zijn deze omstandigheden te gering van gewicht om tot het oordeel te komen dat de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is.
Het hof neemt daarbij in overweging dat de afgravingen in de onderhavige kruipruimte en in de omvang als die welke hebben plaatsgevonden bepaald niet als gering vallen aan te merken, zowel wat betreft haar fysieke omvang als voor wat betreft de gevolgen die omvangrijke afgravingen onder een huis teweeg kunnen brengen, en zeker vallen buiten hetgeen van een goed huurder kan worden verwacht.
Weliswaar is achteraf vastgesteld dat, ten tijde van de ontdekking van de afgravingen, in de staat waarin die zich toen bevonden, de schade aan het gehuurde en de woningen in de omgeving gering zal zijn, maar dit feit wist huurder kennelijk niet van te voren. Zonder kennis of vooronderzoek naar de eventuele gevolgen van zijn handelwijze heeft hij bewust het aanmerkelijke risico genomen dat er wel degelijk schade, ook veel omvangrijkere schade dan thans geconstateerd, zowel materieel als voor personen, zou kunnen ontstaan. Het feit dat huurder de ontgravingen ongedaan heeft gemaakt, ontneemt de tekortkoming niet de ernstige betekenis daarvan en neemt deze tekortkomingen ook niet weg.
Voorts hecht het hof betekenis aan het heimelijke karakter van de handelingen zowel ten aanzien van verhuurster als ten aanzien van de gemeente. Huurder had er bedacht op moeten zijn dat voor een ingrijpende ‘verbouwing’ als waarvan hier sprake is zowel verhuurster als de gemeente toestemming moeten verlenen (waarvan huurder wel begreep dat hij die niet zou krijgen), niet alleen met het oog op de vraag of zodanige afgraving toelaatbaar is, maar met name gelet op de veiligheidsaspecten daaraan verbonden.
Naar het oordeel van het hof kan huurder dan ook niet van verhuurster verlangen dat zij de huurovereenkomst voortzet.
4.2.3. Grief 1 faalt mitsdien.
4.3. Grief 2 keert zich tegen de volgende overweging van de kantonrechter:
‘… nu daarin wordt aangegeven dat de wanden van de in de kruipruimte van de woning uitgevoerde ontgraving door de bewoner provisorisch zijn ondersteund en dat de aanwezigheid van de funderingsbalken en palen er waarschijnlijk toe hebben bijgedragen dat de wanden van de ontgraving niet zijn bezweken (met alle gevolgen van dien). Bovendien kan niet worden ontkend dat het paaldraagvermogen wel is gereduceerd.’
4.3.1. De grief faalt. Miskend wordt dat de ontgraving op zich zelf genomen, dus los gedacht van de eventuele gevolgen daarvan, reeds een zodanige tekortkoming oplevert dat het gerechtvaardigd is de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming te gelasten. Bovendien is het oordeel van de kantonrechter juist. Het hof kan huurder niet volgen in zijn minder ernstige waardering van de conclusies van het deskundigenrapport.
4.3.2. Huurder voert aan dat vanwege het feit dat de wanden niet zijn bezweken en paalbreuk niet is opgetreden niet geconcludeerd kan worden dat sprake is van wanprestatie. Deze gedachte mist feitelijke grondslag. De kantonrechter heeft – terecht – tot uitdrukking gebracht dat de handelwijze van huurder het gevaar in zich bergde dat de wanden zouden kunnen bezwijken. Dit feit draagt bij aan het oordeel dat sprake is van een tekortkoming.
4.4. Grief 3 keert zich tegen de volgende overweging van de kantonrechter:
‘Dat geldt temeer nu de veiligheid van de bewoners en omwonenden in het geding kan zijn en verzekeringstechnische risico’s kunnen optreden. Bovendien kan het eigenmachtig handelen als waarvan hier sprake is een negatief effect hebben op de buurt en de woonomgeving met alle ongewenste nevengevolgen omtrent de verhuurbaarheid van woningen van dien. Onder al deze omstandigheden heeft eiseres niet alleen een gerechtvaardigd belang bij het voorkomen van dat handelen, maar heeft zij evenzeer belang zowel bij een op ontmoediging gericht beleid als het voorkomen van precedentwerking. Dat de hiervoor genoemde negatieve effecten zich nog niet hebben voorgedaan, doet aan het onaanvaardbaar zijn van de gedraging niet af. De gevaarzetting is er niet minder om, de kans op verwezenlijking van de ongewenste navolging alleszins reëel.’
4.4.1. De grief faalt want het weergegeven oordeel van de kantonrechter is juist.
4.4.2. In de toelichting op de grief wordt eerst betoogd dat de veiligheid van bewoners en omwonenden niet in geding was. In zoverre mist de grief feitelijke grondslag. De kantonrechter is ervan uitgegaan dat er geen schade is ontstaan, maar heeft waarde gehecht aan het belang van verhuurster om schade te voorkomen. Dat belang van verhuurster is inderdaad alleszins gerechtvaardigd.
4.4.3. Dan klaagt huurder dat de kantonrechter heeft overwogen dat er verzekeringstechnische risico’s kunnen optreden. Daaromtrent zou niets zijn vastgesteld. Het is evenwel een feit van algemene bekendheid dat ingrijpende wijzigingen aan een gebouw (het verzekerd risico), als waarvan hier sprake is, aan de verzekeraars gemeld moet worden en dat bij gebreke daarvan sancties kunnen volgen.
4.4.4. Ook beklaagt huurder zich over het in het oordeel betrekken van de negatieve effecten op de buurt en de woonomgeving. Daaromtrent zou niets zijn vastgesteld. Naar het oordeel van het hof is niet onaannemelijk en spreekt het voor zich dat, als verhuurster huurder achteraf moet toestaan dat hij zijn huis ondergraaft, althans daartegen niet adequaat optreedt, navolging zal volgen en dat verhuurster in volgende procedures, met een beroep op het gelijkheidsbeginsel, haar houding jegens huurder krijgt tegengeworpen. Verhuurster heeft dan ook deswege voldoende belang bij haar actie.
4.4.5. Ten slotte stelt huurder dat de overweging dat de gevaarzetting reëel is, niet wordt ondersteund door de deskundige. Het feit dat de deskundige de onderhavige ontgravingen, in het stadium waarin deze zich bevonden ten tijde van de ontdekking, niet als direct gevaarlijk aanmerkt, neemt niet weg dat de handelwijze van huurder naar haar aard gevaarzettend en onwenselijk is en geen navolging dient te krijgen.
4.5. Grief 5 komt er tegen op dat de kantonrechter op huurder (het grootste gedeelte van) de kosten van het deskundigenonderzoek heeft gelegd. Tevergeefs, want ook dit oordeel is juist. Het is de ongeoorloofde handelwijze van huurder die aanleiding heeft gegeven tot deze procedure.
4.6. De grieven 6 en 8 komen op tegen de veroordeling in de proceskosten. Naar het oordeel van het hof is huurder terecht in de kosten verwezen waaronder de door verhuurster gemaakte buitengerechtelijke kosten. Verhuurster kon deze laatste kosten ten behoeve van haar procespositie redelijkerwijze maken.
4.7. De grieven 4 en 7 bouwen voort op de voorgaande grieven en dienen daarom het lot daarvan te delen.
4.8. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Huurder zal in de kosten worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt huurder in de kosten van dit hoger beroep aan de zijde van verhuurster gevallen, tot op heden begroot op € 248,- voor vast recht en op € 894,- voor salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 20 november 2007.