Uitspraak
rolnr. C0600558/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 4 september 2007,
gewezen in de zaak van:
1. de maatschap DE MAATSCHAP ING VASTGOED BELEGGING B.V. EN DE STICHTING GEMEENSCHAPPELIJKE PENSIOENFONDSEN EINDHOVEN,
kantoorhoudende te [kantoorplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ING VASTGOED BELEGGING B.V.,
gevestigd te [vesitigingsplaats],
3. de stichting STICHTING GEMEENSCHAPPELIJKE PENSIOENFONDSEN EINDHOVEN,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding van 24 april 2006,
tezamen verder te noemen: verhuurster,
advocaat: mr. R.F. Beijne te Amsterdam,
procureur: mr. R.J.H. van den Dungen,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: huurster,
advocaat: mr. P.L. Visser te Amsterdam,
procureur: mr. J.E. Benner,
op het hoger beroep van de onder zaaknummer 399947 en rolnummer 5009/05 door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnissen van 2 februari 2006 en 6 april 2006 tussen huurster als eiseres en verhuurster als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het verloop van geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft verhuurster 9 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van huurster.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft huurster de grieven bestreden.
2.3. Verhuurster heeft daarna de gedingstukken overgelegd en partijen hebben uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Huurster huurt van verhuurster de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats], bestaande uit 20 m2 gelegen op de begane grond en 307 m2 op de eerste verdieping met de bestemming Thais-, Indonesisch-, en Oriëntaals specialiteitenrestaurant.
4.1.2. De huurprijs per november 2003 bedroeg € 57.275,- exclusief btw per jaar. Huurster wenst aanpassing van de huurprijs. Met toepassing van artikel 7:304 BW Pro heeft de kantonrechter de BHAC benoemd als deskundige. De BHAC adviseerde de huurprijs vast te stellen op € 36.043,68 exclusief btw per jaar ingaande 25 februari 2004.
4.1.3. Bij inleidende dagvaarding verzocht huurster de huurprijs vast te stellen overeenkomstig het advies en verhuurster te veroordelen het verschil tussen de betaalde en de vast te stellen huur terug te betalen.
4.1.4. Na gevoerd debat tussen partijen, in welk kader verhuurster een rapport van de aan DTZ [Y.] verbonden deskundige de heer B.J. Mols heeft overgelegd, heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 2 februari 2006 uitleg van het advies van de BHAC gevraagd. In het eindvonnis is het gevorderde toegewezen, met veroordeling van verhuurster in de kosten.
4.2. Grief 1 keert zich tegen hetgeen de kantonrechter heeft overwogen in de rov. 4.1 en 4.2 van het tussenvonnis, te weten:
4.1. De verhuursters hebben niet uitgelegd waarom het feit dat het gehuurde een torentje is het een bijzondere attentiewaarde geeft, terwijl dat toch niet zonder meer inzichtelijk is, ook niet als de foto die in het geding is gebracht bekeken wordt of als men het gebouw vanaf de straat bekijkt.
4.2. Het enige wat daarover gezegd wordt is in het rapport van [Y.] te vinden, waarin de attentiewaarde toegeschreven wordt aan de ligging van het gebouw; de ligging heeft echter met het gebouwelijke karakter niets te maken.
4.2.1. Naar het oordeel van het hof behoeft de motivering van deze passages geen bespreking. Waar het op aankomt is de beoordeling van de vraag of de specifieke, markante bouwvorm aanleiding kan geven tot een correctie op de huurprijs. Kennelijk hebben de adviseurs van de BHAC in die bouwvorm geen aanleiding gevonden voor zodanige correctie. Dit oordeel zal zijn gebaseerd op hun kennis, ervaring en intuïtie. Het hof ziet geen aanleiding om de BHAC niet te volgen. De enkele omstandigheid dat het gebouw ‘een bijzondere attentiewaarde’ heeft, dat wil zeggen afwijkend is van de omringende bouw en door het publiek aantrekkelijk wordt bevonden, is naar het oordeel van het hof ook ontoereikend voor zodanige correctie. Of het gebouw waarin het gehuurde is gevestigd moet worden aangemerkt als een gebouw met een bijzondere attentiewaarde is overigens in hoge mate een kwestie van smaak. Tal van gebouwen zijn in hun uitingsvorm bijzonder of afwijkend van ‘de middelmaat’. Zodanige afwijking valt, anders dan in bijzondere omstandigheden, niet of slechts intiuïtief te kwantificeren. Dergelijke bijzondere omstandigheden, in het bijzonder omstandigheden die maken dat de bouw zodanige attentiewaarde heeft dat een correctie geboden is, zijn het hof niet gebleken en ook niet gesteld.
4.3. De grieven 2 en 5 keren zich tegen de afwijzing van de bezwaren van verhuurster tegen de door de BHAC geselecteerde vergelijkingspanden. Kort gezegd meent verhuurster dat de BHAC meer panden op adressen gelegen aan [adres] in de beoordeling had dienen te betrekken.
4.3.1. De grieven zijn tevergeefs voorgesteld. De door de BHAC geselecteerde vergelijkingspanden zijn door de deskundigen van de Commissie als vergelijkbaar aangemerkt. Dit oordeel zal zijn gebaseerd op kennis, ervaring en intuïtie. Het hof ziet in de aangevoerde omstandigheden geen aanleiding om de BHAC niet te volgen. De omstandigheden dat er nog andere panden als vergelijkbaar zijn aan te merken en door verhuurster en haar deskundige als beter vergelijkbaar worden aangemerkt, is daartoe onvoldoende.
4.3.2. De BHAC hoefde haar keuze voor vergelijkingspanden ook niet verder te motiveren. Waar het op aankomt is de beantwoording van de vraag of de panden vergelijkbaar zijn. Dat [locatieplaats]door verhuurster als winkel- en uitgaans- gebied anders wordt gewaardeerd dan het [adres] en de [adres] maakt de panden nog niet onvergelijkbaar, noch noopt dat ertoe meer panden aan [locatieplaats] in de vergelijking te betrekken, nog daargelaten dat de oppervlakten en huurprijzen door verhuurster niet worden gegeven.
4.4. De grieven 3 en 4 keren zich tegen het opnemen van het pand in de [adres] in de vergelijking zulks op grond van het passantenaantal.
4.4.1. In de toelichting op de grieven wijst verhuurster op het standpunt van de deskundige van [Y.] die erop gewezen heeft dat op de locatie [locatieplaats] altijd passanten zijn, dit in tegenstelling tot de [adres] waar alleen publiek zou zijn tijdens de openingstijden van winkels.
4.4.2. Het oordeel van de deskundigen van de BHAC zal zijn gebaseerd op hun kennis van en ervaring met de omgeving. In dit licht hebben zij de in aanmerking genomen panden voor vergelijkbaar gehouden. De omstandigheid dat de deskundige van verhuurster een andere mening is toegedaan, althans kritiek heeft op de BHAC, noopt niet tot afwijking van het advies van de BHAC.
4.5. Grief 6 keert zich tegen de hoogte van de toegepaste rekenpercentages 100%, 50%, 70%, 25% en 5%.
4.5.1. Ook deze rekenpercentages zullen zijn gebaseerd op kennis, ervaring en intuïtie van de deskundigen van de BHAC. In dit licht is voor een verdere motivering van deze percentages geen plaats, temeer niet nu die percentages gebruikelijk zijn. De enkele omstandigheid dat de deskundige van verhuurster andere percentages voorstelt (kleinere correcties) levert onvoldoende grond om ook andere percentages te hanteren.
4.6. Grief 7 heeft betrekking op het afgewezen voorstel van verhuurster met betrekking tot de ‘zichtbaarheidshoek’. Verhuurster bepleit een opslag voor het feit dat het verhuurde bedrijfspand een hoekpand is dat daardoor zichtbaar is vanuit vier richtingen en bovendien een extra visuele attractiewaarde heeft.
4.6.1. De deskundigen van de BHAC hebben geen aanleiding gevonden voor zo’n correctie. Het hof ziet geen aanleiding om die deskundigen niet te volgen en dat geldt ook voor de andere door de BHAC gehanteerde correctiefactoren. Hetgeen daarvoor wordt aangedragen is ontoereikend.
4.7. Grief 8 luidt:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter in het eindvonnis van 6 april 2006 overwogen dat op de reeks cijfers van de BHAC met betrekking tot vergelijkingsobject A kan worden afgegaan omdat daar geen fouten in zitten.
4.7.1. In de toelichting op deze grief wordt aangegeven dat er wellicht geen fouten zijn gemaakt, maar dat het verhuurster daar niet om ging. De kantonrechter is voorbijgegaan aan het ontbreken van een verklaring voor het bijzondere feit dat in de omgeving van horecaruimten – die juist een stijgende tendens toont voor wat betreft de huurprijs – de benadering van de BHAC een vermindering laat zien. Verhuurster doelt hierbij op pand A. De huurprijs van dat pand is in de vijf referentiejaren ongewijzigd gebleven als gevolg waarvan de herleide huurprijs jaarlijks lager wordt.
4.7.2. Verhuurster miskent in haar betoog de systematiek van de huurprijsvaststelling. Als een pand vergelijkbaar wordt geacht, dan dient de huurprijs daarvan in aanmerking te worden genomen. Het kan dan gebeuren dat de in de referentieperiode een vaste, ongewijzigde huurprijs blijkt te gelden. Die moet dan in aanmerking worden genomen. Bijzondere omstandigheden die voor partijen bij die huurovereenkomst gelden, dienen in beginsel buiten beschouwing te worden gelaten.
4.7.3. Kennelijk hebben de deskundigen van de BHAC in de huurprijsvaststelling voor pand A geen aanleiding gevonden voor correcties. Het hof ziet geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen, of de reden voor het achterwege laten van de huurprijsindexering nader te onderzoeken.
4.8. Grief 9 is een veeggrief die geen zelfstandige betekenis heeft.
4.9. Het hof ziet, in het licht van hetgeen in het voorgaande is overwogen, geen aanleiding in te gaan op het slechts in algemene termen gestelde bewijsaanbod van verhuurster.
4.10. De conclusie is dan dat de grieven falen, het vonnis in stand moet blijven en dat verhuurster in de kosten van het hoger beroep veroordeeld moet worden.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt verhuurster – hoofdelijk des dat de een betaald zal hebben de ander bevrijd zal zijn – in de kosten van dit hoger beroep tot op heden begroot op € 248,- voor vast recht en op € 894,- voor salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 4 september 2007.