Uitspraak
C0501384/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 20 maart 2007,
gewezen in de zaak van:
de stichting STICHTING BRABANTWONEN,
gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: “BrabantWonen”,
appellante bij exploot van dagvaarding van 28 september 2005,
procureur: mr. Y.A.W.M. Molkenboer,
tegen:
[X.],
wonende te [woonplaats], hierna: “[X.]”,
geïntimeerde bij voormeld exploot van dagvaarding,
procureur: mr. J.W. Weehuizen,
op het hoger beroep van de door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie
’s-Hertogenbosch, gewezen vonnis van 30 juni 2005 tussen BrabantWonen als eiseres en [X.] als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis met zaak/rolnummer 388289/ 05-1471.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven, met bewijsstukken, heeft BrabantWonen vier grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, haar vordering in eerste aanleg alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [X.] in de proceskosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [X.] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van BrabantWonen in de proceskosten in hoger beroep.
BrabantWonen heeft vervolgens nog een akte genomen.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van hoger beroep
Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichting, zoals vermeld in de memorie van grieven.
4. De beoordeling:
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. BrabantWonen heeft in februari 1998 aan [X.] verhuurd de woning plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats].
4.1.2. Vóór aanvang van de huur heeft BrabantWonen op 19 januari 1998 de woning geïnspecteerd en daarvan een inspectierapport opgemaakt, waarin de navolgende met een “H” gemerkte wijzigingen aan het gehuurde zijn opgenomen (verkort weergegeven):
Algemeen: vloerbedekking;
Toilet: wand- en plafond schrootjes;
wand- en vloertegels;
Douche: ligbad, wandtegels, kraan;
Keuken: wandtegels, ombouw Cv-ketel.
[X.] heeft deze wijzigingen geparafeerd.
Het inspectierapport bevat onder meer het volgende beding:
Algemene Opmerkingen
1. (…) De reparaties die door de vertrekkende huurder dienen te geschieden staan vermeld met een H (…). Deze laatste dient de vertrekkende huurder zelf te verhelpen vóór de inlevering van de sleutels. Doet de vertrekkende huurder dit niet of niet goed, dan doet stichting (…) dit op kosten van de vertrekkende huurder.
Aan het slot van het inspectierapport is een overnameverklaring opgenomen, met voor zover hier van belang de volgende inhoud:
De vertrekkende huurder, de nieuwe huurder van het pand en stichting (…) zijn overeengekomen dat de wijzigingen aan de woning, gekenmerkt met een paraaf van de nieuwe huurder in kolom 2 overgenomen worden door de nieuwe huurder op de volgende voorwaarden, waarbij de nieuwe huurder verklaart volledig bekend te zijn met het onderstaande:
De wijzigingen vermeld in kolom 2 zijn afwijkingen van de oorspronkelijke staat van de woning. De geschatte kosten voor herstel in goede staat op dit moment bedragen ongeveer f ....
Overname van wijzigingen aan de woning is niet verplicht.
Als u overeenstemming hebt bereikt, dan is de nieuwe huurder voor die zaken verantwoordelijk als ware zij door hem zelf aangebracht. Dit betekent dat het onderhoud van, schade aan en ten gevolge van, dat onderdeel van de woning voor zijn rekening komt. Tevens betekent dit bij een toekomstige huuropzegging dat de wijzigingen teruggebracht moeten worden in de oorspronkelijke toestand als de daarop volgende huurder die wijzigingen niet wil overnemen op dezelfde condities.
[X.] heeft de overnameverklaring voor akkoord ondertekend.
4.1.3. Bij vonnis van 28 augustus 2003 heeft de kantonrechter voor zover thans van belang de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden wegens huurachterstand en [X.] veroordeeld de woning te ontruimen. [X.] heeft niet aan dit vonnis voldaan.
4.1.4. BrabantWonen heeft op 25 november 2003 de woning doen ontruimen. Weener Groep heeft aan kosten van ontruiming en van afvoer van de inboedel een bedrag van € 612,32 ex btw (€ 728,66 incl. btw) in rekening gebracht.
4.1.5. Op 3 december 2003 heeft een opzichter van BrabantWonen de woning geïnspecteerd en daarvan rapport opgemaakt. In dit rapport worden de navolgende veranderingen en/of schades geconstateerd:
- hal: spiegel tegen de muur;
- slaapkamer: schroefogen en waslijn tegen plafond; - algemeen: hele woning: plinten stuk;
- keuken: keukenblok veranderd, ook tegels;
- keuken: kast om Cv getimmerd;
- balkon: platen tegen balkonhekken geplaatst;
- algemeen: deurkrukken veranderd;
- balkon: deur naar slaapkamer: gat in;
- Douche: deur naar slaapkamer stuk;
- "" : ligbad aangebracht;
verhoogd plafond aangebracht;
- Douche: wastafel veranderd;
- WC: kunststof schrootjes aangebracht;
- "" : tegels op wand;
- "": tegels op vloer;
- slaapkamer: deur onder gaten in.
De veranderingen worden door de opzichter aangemerkt als "categorie 1": geen overname mogelijk, dit met uitzondering van de wand- en vloertegels in de WC waarbij "categorie 3" is vermeld: door BrabantWonen gedoogde zaken.
4.1.6. BrabantWonen heeft de schade en de veranderingen doen herstellen. Aannemersbedrijf [Y.] B.V. heeft hiervoor bij factuur van 27 januari 2004 een bedrag van 7.760,12 btw verlegd, zijnde € 9.234,54 incl. btw, in rekening gebracht.
4.1.7. BrabantWonen heeft de verrichte werkzaamheden gespecificeerd. Indien de werkzaamheden worden onderverdeeld in "ongedaanmaking van wijzigingen" en "herstel van schade" kan het volgende overzicht worden gemaakt:
Ruimte
Wijziging
Schade
Kosten (€)
hal
spiegel
51,12
slaapkamer
schroefogen en waslijn
102,24
slaapkamer
gaten in deur
275,50
algemeen
plinten stuk
856,97
keuken
keukenblok
2.370,68
keuken
mengkraan
200,04
keuken
wandtegels
829,49
balkon
platen balkonhekken
122,69
balkon
deur slaapkr
551,-
Douche
deur slaapkr
Douche
wandtegels
2.135,64
Douche
tegelvloer
1.347,46
Douche
ligbad
368,08
Douche
verhoogd plafond
284,87
WC
kunststof schrootjes
102,57
kast
behang
61,18
algemeen
deurbeslag
164,68
voordeur
slot
217,19
berging
slotcilinder
117,08
Totaal
10.158,48
4.1.8. BrabantWonen heeft bij brief van 22 april 2004 aan [X.] de volgende mutatiekosten in rekening gebracht:
herstelkosten
10.157,99
ontruimingskosten
801,53
interne kosten
(forceren deur)
109,44
Totaal
11.068,96
4.1.9. BrabantWonen heeft bij exploot van dagvaarding van 18 februari 2005 gevorderd dat [X.] wordt veroordeeld tot betaling van de navolgende bedragen:
mutatiekosten: € 11.068,96
buitengerechtelijke incassokosten € 929,39
wettelijke rente tot 18-02-2005 € 188,02
Totaal: € 12.186,37.
4.1.10. De kantonrechter heeft bij vonnis van 30 juni 2005 de vordering van BrabantWonen afgewezen en BrabantWonen veroordeeld in de proceskosten.
4.1.11. BrabantWonen kan zich niet met dit vonnis verenigen en komt daarvan in hoger beroep.
4.2. Het hof stelt voorop dat uit art. 208b van de Overgangswet Nieuw burgerlijk wetboek volgt dat de in art. 7:224 lid 2 BW Pro neergelegde regeling van aanvaarding en teruggave van het gehuurde overeenkomstig een tussen verhuurder en huurder opgemaakte beschrijving in dit geding buiten toepassing dient te blijven, aangezien het hier een huurovereenkomst betreft welke vóór 1 augustus 2003 is aangegaan. Op de opleveringsplicht van [X.] en op de rechts-gevolgen van een beschrijving van de staat waarin [X.] de woning heeft ontvangen dan wel aanvaard, zijn daarom de artt. 7A: 1598 en 1599 (oud) BW van toepassing.
Overgenomen wijzigingen
4.3. Grief 1 betreft de vraag of [X.] is gehouden de woning terug te brengen in de staat waarin hij deze blijkens het inspectierapport met overnameverklaring van 19 januari 1998 heeft aanvaard.
4.4. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is aangezien – kort gezegd – [X.] niet de gelegenheid is geboden met de opvolgend huurder in overleg te treden omtrent de vraag welke wijzigingen deze wilde aanvaarden, zodat [X.] (in elk geval) niet deze door hem overgenomen wijzigingen ongedaan behoefde te maken.
4.5. De grief faalt voorzover het de door [X.] blijkens het rapport van 19 januari 1998 van de vorige huurder overgenomen wijzigingen betreft. Immers, BeterWonen heeft deze niet overeenkomstig de in de overnameverklaring opgenomen regeling (hiervoor onder 4.1.2 aangehaald) aan de opvolgend huurder ter overname aangeboden. In die regeling is immers vastgelegd dat de wijzigingen ongedaan gemaakt moeten worden "als de daarop volgende huurder die wijzingen niet wil overnemen op dezelfde condities".
4.6. In het rapport van 3 december 2003 heeft BeterWonen deze wijzigingen voor zover hier van belang aangemerkt als "categorie 1: geen overname mogelijk". BrabantWonen heeft niet gemotiveerd waarom deze wijzigingen niet ter overname werden aangeboden. In het bijzonder heeft zij geen bewijsstukken overgelegd waaruit blijkt dat [X.] zodanig tekort is geschoten in zijn verplichting tot onderhoud van deze wijzigingen dat niet van BeterWonen kon worden gevergd de wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst hetzij ter overname aan te bieden hetzij deze te gedogen (zoals wel is gebeurd met de wand- en vloertegels in de WC).
4.7. Ook de omstandigheid dat er hier sprake is van een gedwongen ontruiming legitimeert BeterWonen naar het oordeel van het hof niet om de kosten van ongedaanmaking van overgenomen wijzigingen aan [X.] in rekening te brengen, zonder de in de overname-verklaring opgenomen regeling na te leven en zonder [X.] hierop tijdig te attenderen.
4.8. Het hof is daarom van oordeel dat [X.] niet gehouden is de door BeterWonen gemaakte kosten van ongedaanmaking van deze wijzigingen te dragen. In zoverre slaagt grief 1.
Schade en nieuwe wijzigingen
4.9. Voorzover grief 1 de op 3 december 2003 geconstateerde schade aan de woning en/of vanaf februari 1998 aangebrachte wijzigingen betreft leent deze zich voor gezamenlijke behandeling met de grieven 2 en 3.
4.10. Ten aanzien van de op 3 december 2004 geconstateerde schade en/of de niet overgenomen wijzigingen is art. 7A: 1598 (oud) BW van toepassing aangezien bij aanvang van de huur een beschrijving is opgemaakt (zie het hiervoor onder 4.1.2 aangehaalde inspectierapport). Deze bepaling brengt mee dat [X.] is gehouden de woning weer op te leveren in de staat waarin hij deze volgens de beschrijving heeft aanvaard. [X.] was daarom verplicht deze schadeposten en/of niet overgenomen wijzigingen vóór het einde van de huur althans vóór de ontruiming te herstellen. Nu hij dit heeft nagelaten is hij aansprakelijk voor de door BeterWonen gemaakte (redelijke) kosten van herstel daarvan. In zoverre slagen grief 1 en grief 2.
Omvang van de schadevergoeding
4.11. De kosten welke betrekking hebben op de ongedaanmaking van de overgenomen wijzigingen zijn niet toewijsbaar. Dit betreft de navolgende posten:
Ruimte
Wijziging
Kosten (€)
hal
spiegel
51,12
keuken
keukenblok
2.370,68
keuken
mengkraan
200,04
keuken
wandtegels
829,49
keuken
Ombouw Cv
gedoogd
Douche
wandtegels
2.135,64
Douche
tegelvloer
1.347,46
Douche
ligbad
368,08
Douche
verhoogd plafond
284,87
WC
kunststof schrootjes
102,57
WC
wandtegels
gedoogd
vloertegels
gedoogd
Niet toewijsbaar
7.689,95
4.12. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat BeterWonen verder niet heeft gemotiveerd dat de mengkraan in de keuken, het keukenblok of de wandtegels zodanig waren beschadigd dat deze vervangen diende te worden. Hetzelfde geldt voor het ligbad en de vloer- en wandtegels in de douche. Voorts leidt het hof uit de vergelijking van de inspectierapporten van 19 januari 1998 en 3 december 2003 af dat de ombouw van de Cv-ketel door BeterWonen is gedoogd.
4.13. Uit de onder 4.1.7. opgenomen specificatie van de ná de ontruiming verrichte werkzaamheden resteren de volgende schadeposten - welke op grond van art. 7A:1598 (oud) BW voor rekening van [X.] komen - met de door BeterWonen daarvoor opgevoerde herstelkosten:
Ruimte
Schade
Kosten (€)
slaapkamer
schroefogen en waslijn
102,24
slaapkamer
gaten in deur
275,50
algemeen
plinten stuk
856,97
balkon
platen hekken
122,69
balkon
deur slaapkr
551,-
kast
behang
61,18
algemeen
deurbeslag
164,68
voordeur
slot
217,19
berging
slotcilinder
117,08
Totaal
2.468,53
4.14. BrabantWonen heeft de kosten van herstel van deze schadeposten toegelicht aan de hand van een factuur van [Y.] B.V. [X.] heeft niet gemotiveerd betwist dat deze herstelkosten door BeterWonen zijn gemaakt. Deze schadeposten zijn daarom toewijsbaar tot in totaal een bedrag van € 2.468,53.
4.15. Ook de kosten van ontruiming zijn toewijsbaar, aangezien deze een rechtstreeks gevolg zijn van het door [X.] niet vrijwillig voldoen aan de veroordeling tot ontruiming. BrabantWonen heeft de kosten van Weener Groep toegelicht aan de hand van een factuur, welke door [X.] niet gemotiveerd is betwist. Aan ontruimingskosten is derhalve, inclusief de opslag van 10%, een bedrag van € 801,53 toewijsbaar. Inzoverre slaagt ook grief 3.
4.16. De kosten voor assistentie eigen dienst bij het forceren van het slot heeft BrabantWonen verder niet aan de hand van bewijsstukken toegelicht. Het hof zal deze schadepost daarom niet toewijzen. In zoverre faalt grief 3.
4.17. Voor toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten acht het hof geen grond aanwezig. In de huurovereenkomst is het in rekening brengen van incassokosten beperkt tot het geval van huurachterstand. Niet gebleken is dat BrabantWonen andere incassokosten heeft gemaakt dan kosten ter voorbereiding van gedingstukken en instructie van de zaak.
4.18. Grief 4 mist zelfstandige betekenis. Nu de grief 1 (gedeeltelijk), grief 2 en grief 3 (gedeeltelijk) slagen zal het vonnis waarvan beroep worden vernietigd. [X.] zal worden veroordeeld tot betaling aan BeterWonen van een bedrag van € 2.468,53, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 24 augustus 2004 als gevorderd. Aangezien partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [X.] tot betaling aan BrabantWonen van een bedrag van € 2.468,53 (tweeduizend-vierhonderd achtenzestig euro en 53 cent), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 24 augustus 2004;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten tussen partijen in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 20 maart 2007.